Birçok yönden, New York emlak piyasası Amerika Birleşik Devletleri'ndekilerden farklı. NYC ile Any-Other-Town, ABD arasındaki en büyük farklardan biri, NYC'de satılık dairelerin ya kınamak ya da kooperatif olması. Çoğu yerde, kınamak kuraldır, Big Apple'da değildir. Kooperatifler NYC'de kınamaktan fazla olsa da, tahminlerin çoğunda,% 75'inin kooperatif olduğu söyleniyor; her an aktif pazarda daha fazla kondom var. (Ağustos ayının sonunda Manhattan'da 764 kınada pazardaki 526 adet 2 yatak odalı co-op daire vardı.)

Bir kooperatif ile bir konut arasındaki farkın hızlı bir tanımıyla başlayalım: Bir mülk satın aldığınızda, daire ve ortak alanların bir yüzdesi size ait. Bir kukla satın aldığınızda, aslında evinizi "satın almazsınız"; bunun yerine binanız olan bir şirkette hisse satın alıyorsunuz demektir. Payınızın boyutu daire büyüklüğüne bağlıdır; hisse senetlerini satın almak kooperatif binasında bir birimi işgal etmenizi sağlar. Bir kınamak için kapanışta bir senet verilecek; Bir kooperatifin kapanışında tescilli bir kira sözleşmesi alırsınız. (Daha ayrıntılı bir karşılaştırma için bkz. İşbirlikleri, Kondomlar ve Kondoplar >'ın Temelleri ve Farklılıkları.)

Konuştuğumuz bir çift gibi bazı potansiyel alıcılar, bir kınamak için yola çıktı ancak arama yaptıktan sonra fikir değiştirdiler. Başlangıçta bu çift, tüm kooperatif kurulu gözden geçirmesini ve iki odalı bir evin yenilenmesi ve kiralanması konusundaki kısıtlamalardan kaçınmak istediklerini düşünüyorlardı, ama sonuçta finanslar kazandı: "Daireye ve fiyattan aşağıya indi. Şimdiye kadar yönetim kurulu iyi durumda ve bina harikaydı - bu yüzden hiçbir şikayet. “

New York Times gazetesine göre, kınamak ve iş birlikleri hala farklı emtia ama "ince ama somut yollarla, her biri diğerlerinin özelliklerini üst üste alıcılar için yarışırken alıyor" her zamankinden daha zorlu bir pazarda. "

İşte satın alma kararınızda size yardımcı olması için kınamak ve kooperatiflerin özelliklerinin bir karşılaştırması.

Yapı Tipi ve Nerede?

Genel olarak konuşursak, eski yerleşim bölgelerinde co-op çoğunluk vardır. Bir zamanlar aykırı değerler düşünüldüğünde şimdi "kalça" olarak kabul edilen yeni mahalleler, nerede kınamak bulacağınız yerlerdir.

New York emlak komisyoncusu Citi Habitats'ın başkanı Gary Malin'in açıklamalarına göre: "Tarihi mülkleri seviyorsanız, neredeyse tüm savaş öncesi binalar bu şekilde organize edildiği için bir işbirliği yapmaya başlamanız olasılığı yüksektir. Ayrıca, kooperatif binaları kınamak gelişmelerinden daha yaşlı olma eğilimindeyken, genellikle kooperatif merkezleri daha merkezi yerlerde bulunmaktadır. Örneğin, Upper East Side'da (herhangi bir önlemle birinci sınıf bir konumdadır) Park Avenue'de yer alan hemen hemen tüm konutlar co-op'lerdir."

Gökyüzünde bir cam evde yaşamak stilinizden daha fazla olursa, Malin'e göre muhtemelen birçok kınalıya bakacaksınız. 1970'li yıllara kadar New York'ta kondom binaları yaygınlaşmadı, bu yüzden genellikle kooperatiflerden daha modern. "Yeni kınamak için mevcut araziler Manhattan'da sınırlı olduğundan", "en yeni mülklerin uzakdoğu ve Batı Taraflarındaki gelip gelmekte olan" gölgeli "mahallelerde bulunması muhtemel. Queens ve Brooklyn'de Long Island Şehri ve Williamsburg'taki kıyı boyunca, aynı zamanda Downtown Brooklyn'de bulunan eski sanayi bölgelerinde yeni inşaat konutlarının yapıldığını gördük. "

Her iki kınamak ve kooperatiflerin çoğunluğu kapıcı ve personel müfettişi sahibidir; Bazıları, diğer ikisinin de yapmadığı her şeyi yapacak bir konsiyerj ekleyecek. Aktiviteler alçakgönüllülükle (belki sadece bodrumda bir saklama odası) ya da Brooklyn'deki rıhtımda bir kınamak olarak aşırı derecede olabilir: personelin izlediği, eğittiği ve eğlendirdiği evcil hayvanlar için bir gündüz bakım merkezi ve spa (Wag Kulübü) köpeğini damatla; İki ayaklı sakinlerin peyzajlı bir teras, bilardo salonu, piyano odası, tarama odası, çocuk oyun odası, spor salonu, golf simülatörü ve açık yeşil koyma var.

Ne Kadar Harcayabilirsiniz?

NYC'deki kooperatif ve konut pazarının en çok güvenen göstergelerinden biri The Quarterly Elliman Report'tur. Coop ve konut satışlarıyla ilgili 2015 yılının ikinci çeyreğine ilişkin rapora göre, her iki mülkün fiyatlarında artış yaşandı. İki yatak odalı kooperatiflerin medyan fiyatı 1 $ idi. 575 milyon; 2 milyon doların altındaki kınamak. 3 yatak odası için diferansiyel daha da önemli - bir kooperatif için $ 3 milyonun biraz altında, 4 $. Bir kınamak için 65 milyon.

Halstead Property'deki Harkov Lewis Ekibinden Warner M. Lewis'e göre "Tüm yeni gelişmeler kınamak ve fiyatlandırması yıllar önce kimsenin hayal edemediği şeyi gölgede bırakıyor … Yabancı ve yerli alıcılar paralarını koymak için güvenli bir yer istiyorlar . New York gayrimenkulleri 'sermaye koruma' bazı yatırımcıların anahtarı olarak büyük bir kazanç sağladı - kınamak izin veren ve çoğunlukla co-op'lerin kullanmadığı yatırım dairelerinde para biriktirdiler. "

İki mülk tipindeki ödemeler önemli ölçüde farklılık göstermektedir. Bir kınamakın satın alma fiyatının sadece% 10'unu azaltmak mümkündür; Bir kooperatif için% 20 ila% 50 indirmeniz gerekecek.

Kapanış Maliyetleri Nedir?

Bir kınada kapanış maliyeti bir kooperatiften daha yüksek. Ayrıntılar için, New York emlak avukatı Adam Stone'dan ikisini karşılaştırmasını istedik. İşte onunla birlikte geldi: $ 800, 000 ipotekli 1 milyon dolarlık bir kınamak için kapanış masrafları olacaktır: alıcı için tapu sigortası, $ 4, 500; borç verenler için unvan sigortası, $ 1, 000; 700 $, kayıt ücreti, 700 $, New York Eyaleti "konak vergisi", 10 000 $, NYS ipotek kayıt vergisi, 15 dolar, 370. Büyük toplam: 32, 270 (borç verenin ödenmeden, borç verene göre değişir). Bir kooperatif için sadece 10 bin dolarlık bir maliye vergisi.İşbirliği hisse senetleri kişisel mülkiyet iken önemli farklılık, kınalı gerçek mülk olduğundan gerçeğine bağlıdır. "Bazılarına semantik olabilir ancak kapanış masraflarını hesaplarken geçerli değildir. “

Stone, "konak vergisinin" ne olduğunu merak eden herkes için şunları söylüyor: "New York Eyaleti, satış fiyatının% 0,4'ü kadar olan bir transfer vergisine sahip. konut mülkü. Aynı zamanda, yalnızca 1 milyon dolarlık veya daha fazla fiyatlı konutlar için geçerli olduğu için, "malikâneler vergisi" olarak da adlandırılan% 1'lik bir alıcının transfer vergisi vardır. "

Aylık Ücretleriniz Ne Olur?

Kınamakta aylık fatura "ortak masraflar" olarak adlandırılır; Kooperatiflerde bu "bakım". "Her iki masraf da binanın bakım masraflarını karşılamaktadır - ortak alanlar ve peyzaj, personelin ödeme ve çoğu zaman kamu hizmetlerinin ödenmesi. İş sahipleri ayda bir çek yazıyor, kınamak sahipleri iki (inşaat bakımı için bir, mülk vergileri için bir tane yazıyor) yazıyor ancak çoğunlukla kınamak sahibinin toplamı kooperatifin sahibinin bakım faturasından daha düşük oluyor.

Bakım ve ortak masraflar taş üzerinde değildir; Herhangi bir büyük harcama - yeni bir çatı, yeni bir lobi, daha fazla personel - bir değerlendirmeyi tetikleyebilir, bu da yönetim kurulu üyelerinin üzerinde karar verdiği ve nadiren tersine çevrilebileceği bir konudur.

Yönetim Kuruluna ne kadar istekli olabilirsiniz?

En çok eşgüdüm kurullarında sıkı ve sıklıkla başvuru süreci vardır; kınamak kurulları genellikle daha az talep ediyor. Lewis özetliyor: "Bir kooperatifte sadece daireyi satın almak için paraya sahip olmakla (veya bunu finanse etmek için) gerek kalmıyor, aynı zamanda genellikle çok detaylı bir başvuru yaptıktan sonra da kurul tarafından onaylanmalıdır. ve zaman alıcı. Sonra, çok az veya hiç bir sebeple, bir alıcı görüşmelerinden sonra veya sadece paketindeki bir şey yüzünden reddedilebilir. Fırsatlar aldım ve reddetme nedenleri sıfır kafiye veya sebep olduğu yerde gördüm. "

Acaba abartıyor mu? New York'taki bir gayrimenkul haber sitesi olan BrickUnderground'daki bu sütunlara bir göz atın; New Yorkluların bir kooperatif kurulu ve curveball kooperatif kurulu röportaj soruları tarafından reddedilmesinin en büyük nedenleri üzerine.

"Lewis," Bir kira ile bir bina alıcıya bir paket talep edebilir "diyen Lewis," Ancak görüşme yapılmıyor ve binanın yalnızca ilk reddetme hakkı var (diğer bir deyişle kendilerini veya kınayı onaylamaları gerekiyor. kendisi satın almak zorundadır), yani bir anlaşma imzalandığında, alıcıya (veya finansmana) bir şey olmazsa, anlaşmanın yapıldığı kadar iyi olduğu anlamına gelir. "

Kurallar Nelerdir?

İşbirliği kurulları çok sayıda kurallar üretir. Kapınıza tatlı süslemeleri koyup yapam yapıp yapamayacağınıza, evcil hayvanınızın yanınıza taşınıp taşınamayacağına, trombon uygulamanıza ne zaman başkanlık edebilirler. Kuralların çoğu, kooperatif yaşantısının uyum, sakin ve nezaketi teşvik etmek içindir.

Ancak bazı yerli alıcıları ve tüm uluslararası alıcıları vazgeçirmekle yükümlü kurallar, tasfiye konusundaki işbirliği önlemleri kısıtlamalarıdır - kooperatiflerin hissedarların, dairelerini uzun bir süre kiralamasına izin vermek nadirdir, eğer hiç .Uluslararası kuruluşlar tarafından satın alımları imkânsız hale getiren kooperatiflerin bir diğer kuralı, fonları ABD dışında olan kimseyi kabul etmeleri olasılığının düşük olmasıdır.

Kondomlar, uluslararası yatırımcıların alanlarını satın almasına ve kiralamasına genellikle bazı uyarılarla izin veriyor ancak hiçbiri Bu çok can sıkıcı.

"Kooperatifler, uzun süredir istikrarlı, sakinlerin bulunduğu bir grup kurmakla ilgilidir. New York Times'a göre, pek çok kişi "daha ağır ve daha çok ücret uyguluyor, ev kurallarını sıkılaştırıyor ve bir binaya otellerin heyecanlı bir atmosfere neden olabilecek kısa vadeli kiraları cesaret kırıcı" olarak nitelendiriyor olsa da, kınamalar bu konuda endişe dolu görünmüyor . "

Bottom Line

Malin en iyisini özetliyor:" Genel olarak, kooperatifler istikrar isteyen ve bir binada kök salmak isteyenler için akıllıca bir tercihtir. Kendinize sorun, 'uzun mesafe için içerdeyim? 'İşbirlikleri co-op'lere göre çok daha az geçer, bu nedenle komşularınızı tanımak istiyorsanız yaşamak için mükemmel bir yer. Analiz edilmek, dürtmek ve yumruk atmak için hazır olun ancak bu süreci, bir işbirliğini istikrarlı ve oldukça güvenli bir yatırım olarak tutan şey olduğunu anlayın. "

Alternatif olarak," kendi bateristinin ritmine yürümek istemiyorsanız ve esnekliğe önem verirseniz - o zaman bir kınamak akıllıca bir seçim olabilir "der. Bununla birlikte, bu özgürlüğin bir fiyata geldiğini anlayın. Kondolar eşdeğer kooperatiflerden neredeyse her zaman daha pahalıdır. Buna ek olarak, eğer asansörde düzenli olarak yeni yüzler görüyorsanız, sizin için bir sorun - başka yerlere bakın. Kiracı kınamak binalarında ortak olabilir. Sahipler çoğu zaman bir kınamakın daha liberal politikalarından yararlanırlar. "

İlgili okumalar için bkz.

Manhattan Lüks Kondoman Yatırımlar

ve Doğru Konteynır Sigortası Var mı?