Ev-özsermaye yatırımlarına ve / veya ev halkı değerinden daha yüksek getiri elde eden başka yatırım fırsatlarına sahip olanları azaltmak isteyen ev sahipleri, bir REX sözleşmesi kullanmayı düşünmelidir. Bu sözleşme, ev sahibinin ev eşitliğini (ev satmadan) etkin bir şekilde satmasına ve parayı yeniden yatırım yapmasına olanak tanıyan bir ev-özsermaye risk / getiri paylaşımı düzenlemesidir. Bu makalede, REX & Company'nin sözleşmeyi, vergi sonrası mali etkileri analiz edip potansiyel kullanıcıların onlardan fayda sağlayıp sağlayamayacaklarını değerlendirmelerine yardımcı olacak birkaç örnek inceleyeceğiz. (Arka plan okumak için, REX Anlaşmaları Ev Fiyatlarındaki Düşüş 'na bakın.)

Vergi Etkileri
REX sözleşmesi, feshten önce gerçekleşmemiş bir sözleşme olması nedeniyle, vadeli satış sözleşmesine (vadeli vade de dahil olmak üzere) bir depozitoya benzer.

Vergi muhasebe muamelesi, bir opsiyonla aynı şekilde kullanılır. Sözleşme ev satışı ile sona erdiğinde, peşin ödemeler satış gelirlerinin bir parçası olarak kabul edilecek ve ev sahibinden REX & Co.'ya nihai uzlaşma ödeme, alınan satış gelirlerini dengeleyecektir. Dolayısıyla, toplam satış kazancı ana konuttaki hariç tutunabilecek miktarda olduğu sürece, hedge edilen kazanç vergilendirilmeyecektir.

Ev sahibi REX sözleşmesini bir satış öncesi feshederken geçerli vergi yasası uyarınca kesin bir muamele yapılmamaktadır. Bununla birlikte, REX & Co.'nun ev sahibine yaptığı net ödemeler (yani beş yıllık ceza döneminden sonra) mutlaka sıradan gelir olarak vergilendirilecektir. Ev sahibinden fesihte REX & Co.'ya yapılacak bir ödeme, muhtemelen bir opsiyon sözleşmesinin kapanışıyla aynı şekilde bir sermaye kaybı olarak değerlendirilecektir.

Başabaş Analizi
Sözleşme, ilk beş yılda sona ererse, konut fiyatı amortismanı için tahsil edilemediğinden sözleşme sadece uzun vadeli finansal riskten korunma için yararlıdır. Açık artırma nakitinin iyi getiriler kazanıyorsa, yine de iki ya da üç yıllık bir anlaşma bile karlı olabilir. İleride ortaya çıkabilmek için yalnızca ceza miktarını aşacak şekilde nakit karşılığında kümülatif vergi iadelerine ihtiyaç duyarsınız. Aşağıdaki Şekil 1, ev sahibi tarafından alınan ön nakit üzerinden% 50 oranında REX sözleşmesi ve% 6 vergi sonrası geri dönüşler varsayarsak, ilk altı yılda her birinin ev sahibinin kârı tam olarak sıfır olduğu maksimum takdir oranını göstermektedir. ( Not : Bu hesaplamalar, REX & Co.'ya yapılan ödemelerin vergiden düşülebileceğini varsayıyor.)

Şekil 1: Ev tutarının bir yüzdesi olarak ifade edilen tüm miktarlar

Investopedia. com © 2008

Bu nakit getiri oranına bağlı olarak, tablo iki yıldan daha uzun süre evde kalmayı planlamadığınız sürece REX sözleşmesine girmemeniz gerektiğini göstermektedir. İki yılın ötesinde, evin takdiri burada gösterilen seviyelerin altına düştüğü sürece, erken fesih cezasını ödedikten sonra bile dışarı çıkarsınız.Önümüzdeki beş yılda fiyatların düşme ihtimalinin yüksek olması nedeniyle, satmayı planlamayan ev sahipleri bir REX sözleşmesinden faydalanmalıdırlar.

Sayısal Örnek
REX sözleşmesinin bir riskten korunma olarak kullanılması risk yönetimi yararları açık olmakla birlikte, bir ev sahibi, mümkün olan tüm finansal sonuçlarını anlamalıdır. Bunun için ev değerlerindeki nakit ve potansiyel değişikliklerle ilgili çeşitli getiri kombinasyonları sonuçlarını analiz etmeliyiz. REX sözleşmesinin beş yıl artı bir gün beklediğini varsayarsak, ev sahibi fesih cezasını önlemekte ve herhangi bir fiyat amortismanı için ödenmektedir.

Aşağıdaki Şekil 2, beş yıllık bir dönem için sonuç dağılımını sağlar - maksimum% 50 paylaşım anlaşması varsayılır. Bu tablo, sonuçları uygun şekilde küçülterek paylaşımların daha küçük yüzdeleri ile paylaşma anlaşmaları için ekstrapole edilebilir (yani,% 20'lik bir pay masa sonuçlarının 2 / 5'i kadardır). Gerçek dolarlar açısından, bu yüzdeleri, REX sözleşmesinin başlangıcındaki evin orijinal değeri ile çarparsınız.

Şekil 2

Investopedia. com © 2008

Her bir ödeme tablosu sütununda, alınan ödemeli nakit ödemelerinizdeki sütunların üst kısmında gösterilen oranla eşleştiğini varsayarsak, REX sözleşmesiyle beş yılda ne kadar kazanacağınızı (veya kaybedeceğinizi) görebilirsiniz. Satırlar, en soldaki sütunda gösterildiği üzere, biriken beş yıllık ev fiyatlarındaki değişikliklerle ilgili varsayımlara karşılık gelir. Örnek olarak, eviniz 1 milyon dolar değerinde olduğunda% 50 paylaşım anlaşması yaptığınızı ve ön ödemeyi, vergiden sonra% 6,8 oranında yeniden yatırdığınızı varsayın. Ev beş yılın sonunda 900.000 $ (aşağı% 10) bir değere düşerse, REX sözleşmesinden elde ettiğiniz kazanç 106.000 $ olur (1 milyon doların% 10.6'sı).

REX'in Görüş Açısı
Bu noktada REX & Co.'nun bu anlaşmayı neden teklif edeceği merak edilmelidir. Bu tür finansal ürünler geliştirmede uzun süre öncülük ettiği için, muhtemelen bu tasarlanmış ve tasarlanmış ve finansman taahhütleri konut piyasası 2007'de soğutulmadan önce elde edilmiştir. Fonlama kaynakları yeterince kötümser hale gelirse ürün sonunda çekilebilir konut fiyatları hakkında. ( 'da 2007 mortgage erimesiyle ilgili daha fazla bilgi edinin.> Kurumsal Yatırımcılara Sağlanan Faydalar

Temel olarak konsept kurumsal yatırımcılara çok fazla cazibe getiriyor çünkü bu yatırımcılar REX-anlaşma yatırımlarına çeşitlendirme fırsatı sunduklarını belirtti. Belli bir geri dönüş seviyesi için riski en aza indirgemek için çeşitlendirmenin çok önemli olduğunu söyleyen bir modern portföy teorisi ilkesinin rehberliğinde oldukları için, bu onların emanet görevleriyle uyuşmaktadır.
Modern Portföy Teorisi: Genel Bakış . Çok uzun yatırım ufuklarıyla ev-özsermaye yatırımları, daha önce erişemediği bir varlık sınıfına çeşitlenmek için yeni bir fırsat sağlar. Diğer yatırımlarla birlikte getirilerin çok düşük olmasını bekliyorlar.Dolayısıyla, teorik olarak, portföyünün genel riskini azaltmalıdır. Zavallı piyasa zamanlaması olup olmadığı gerçeğine kadar bilinmemektedir. Kurumsal yatırımcılar sıklıkla bu tür konularda portföy teorisinin uygulanmasına ilişkin iyileştirme önceliğinden daha düşük öncelik veriyorlar.

Çeşitlendirmeye Giriş ve Çeşitlendirmenin Önemi . Dikkate değer bir diğer nokta, REX sözleşmesinin konuta etkili bir yatırım yapmasını sağladığıdır: evin nakit ödemek zorunda kalanlara kıyasla evdeki değer değişikliğinin daha büyük bir yüzdesi için hak kazanırlar. Sözleşme, sahibinin REX & Co.'ya paylarının bir bölümünü REX ve Co.'nun evdeki payı üzerinden ücretsiz kira karşılığında ödünç verme işlemine eşdeğer olduğu anlaşılıyor. Bu nispeten ucuz kaldıraç, eğer evler tarihi uzun vadeli fiyatlarında takdir ederse, çok iyi getiriler sağlayacaktır.

Sonuç

Bir ev sahibinin bakış açısından, REX sözleşmesi konut fiyatlarındaki düşüşe karşı korunmanın etkili bir yolu olabilir. Bu araç, sermayenizi korumak ve evinizi satmadan ev sahipliği risklerini azaltmak için bir fırsat sağlar. Bununla birlikte, avantaj elde edebilmek için evinizi en az iki yıl tutmanız ve ön ödemeli nakit ödemenizi akıllıca yapmanız gerekmektedir.