İpoteği terminolojisi sizi mahvetti mi? Endişelenmeyin: "Amortisman" ve "değerli krediler" gibi tüm karmaşık sözcük öbekleri ve kelimeleri bulmak, borçluyu korkutmak için yeterlidir. İpotek borcunuzun yeniden finanse edilmesini düşünüyorsanız, "nakit çıkış kredisi" ve "fiyat / dönem refinansı" gibi bazı yeni şartları öğrenmeye hazırlanın. Sizi tanıştıralım.

Temel İlkeler

Önce, mevcut bir ipotekin başka bir ipotekle değiştirilmesi ya da bir çift ipotekın tek bir krediye dönüştürülmesi şeklinde yeniden finansman düşünün. (İkincisi hakkında daha fazla bilgi için, İki İpoteği Bir İle Birleştirmeli miyim? ) Eski ipotekli ve yeni olanlarla söyledikleri gibi. Yeniden finanse edince, eski krediniz ödenir ve yerine yenisi konur.

AD:

Refinancing'i düşünmek için birçok sebep var. Tasarruf yapmak en açık olanıdır. Ağustos 2008'de, ortalama 30 yıllık sabit ipotek,% 6,5 faiz oranına sahiptir. Finansal krizin ardından, aynı türdeki ipotek oranlarının neredeyse yarısı kadar düştü. Örneğin 250 $ 'lık bir evde ayda 500 $ tasarruf sağlayarak, pek çok kişinin refinansı sağladı. Bu, birkaç yıl sonra hala devam eden bir refinans dalgasıyla sonuçlandı. Oranınızdaki tek noktalı fark bile, ödemenizde 150 $ 'lık bir düşüş anlamına gelebilir. (Bu konuyla ilgili daha fazla bilgi için, bkz. Faiz Oranı Düştüğünde İpotekinizi Yeniden Finanse Malı Mısınız?)

AD:

Refinansman, ayrıca, oranlar daha da yükselmeye hazır gibi görünüyorsa, düşük faizli ödemeleri kilitlemek için, ayarlanabilir ipotek oranınızı sabit oranlı bir ipoteye dönüştürme şansını da sunabilir.

İki Tür Kredi

İki temel yeniden finansman kredisi vardır. En basit ve en açık olanı oran / dönem refinansı (refi) 'dir. Bu durumda, gerçek para değişimi, krediyle ilgili ücretlerin dışında el değiştirmez. İpotek boyutu aynı kalır; mevcut ipotek şartlarınızı daha yeni (muhtemelen daha iyi) şartlarla değiştirmeniz yeterlidir. Buna karşılık, bir nakit çıkış kredisi, yani yeni nakit para karşılığında, yeni ipoteği eskisinden daha büyük. Yeni kredi koşullarıyla birlikte, paranızın bedelsiz olarak evinizden öz sermaye nakit olarak nakit olarak çekilmesi veya diğer borçların ödenmesi için ileri düzeydedir.

AD:

Daha yüksek bir borç-değer oranıyla bir oran / dönem refiğe hak kazanabilirsiniz. (Krediyi almak daha kolay, başka bir deyişle, eğer daha fakir bir kredi riski yaşarsanız.) Nakit kredileri daha zor şartlara sahiptir. Evinizde geri kazandığınız öz kaynakların bir kısmını nakit olarak istiyorsanız, muhtemelen size mal olur - evinize ne kadar öz kaynak yüklediğiniz ve kredi puanı size ne kadar bağlıdır.

Örneğin, bir borçlunun FICO puanı 700 ise, borç-değer oranı oranı% 76'dır ve kredi nakit olarak değerlendirilir, borç verene 0 eklenebilir.Kredinin ön maliyetine 750 puan var. (Her bir borç veren farklıdır. Örneğin, kredi miktarı 200.000 $ ise, borç verenler masrafa 1 $ 500 ekleyecektir. Alternatif olarak borçlu, piyasa koşullarına bağlı olarak% 0,125 ila% 0,250 daha yüksek bir faiz oranı ödeyebilir.

Zor şartlar neden? Ipotek danışmanı C2 Financial Corporation ve "Kredi Rehberi: En İyi Olası İpotek Nasıl Elde Edilir" yazarı Casey Fleming'e göre nakit çıkışlı krediler borç veren tarafa karşı daha yüksek bir risk taşıyor. "" İstatistik olarak borçlu zaten hakkından sıkıntı çektiğinde başın derde girmesi durumunda bir evden ayrılma ihtimalini çok daha yüksektir. Peşinatta başlangıçta yatırdıklarından fazlasını çekmesi özellikle doğrudur. Sonuç olarak, nakit olarak değerlendirilen her kredi, borç alanın artık taciz etmeyeceği kadar çok eşitlik olana kadar bu riski yansıtacak şekilde daha yüksek fiyatlandırılır. "

Ancak daha yüksek bir kredi puanı ve daha düşük bir borç-değer-oranı oranı, bu sayıları büyük ölçüde lehinize değiştirebilir. Örneğin, kredi puanı 750 ve kredi / değer oranı% 60'ın altındaki bir borçlu nakit çıkış kredisi için herhangi bir ek maliyet ödemeyecektir, çünkü krediten daha fazla varsayılan olamaz. Eğer bir oran / dönem refi yapıyorsa.

Nakit geri ödemeniz gerekmese bile, krediniz nakit para kredisi olabilir. Kredi kartlarını, otomobil kredilerini ya da ipotekinizin orijinal parçası olmayan başka bir şeyi öderseniz, borç verenin muhtemelen nakit çıkış kredisi olduğunu düşünürsünüz. İki ipoteki bir arada birleştiriyorsanız ve biri başlangıçta bir nakit çıkış kredisiyse, yeni konsolide kredi de nakit çıkışı olacaktır.

Daha Amerikalılar Nakit Farkı Seçmeyi Seçiyor (999) Pek çok kişisel finans uzmanı, evinizi kendi nakit paranın refinansmanında soyutlamasına karşı tavsiyelerde bulunsa da, Freddie Mac'ten gelen son veriler, Amerikalıların bu kredi türünü, finansal krizden bu yana görülüyor.

Borçluların neredeyse yarısı, 2017 yılının ilk çeyreğinde para krizini seçti; finansal krizden hemen önce ulaşılan ancak% 12 seviyelerine düştüğü 2012 yılından daha önce ulaşılan% 90 seviyesinin oldukça altındaydı. Neden artış? Artan faiz ortamına rağmen ipotek oranlarının düşük kalmasının yanı sıra, ülkenin birçok bölgesinde konut fiyatları, ev sahiplerinin masraflar karşılığında bir nakit para karşılığında yeniden finansman yapabilmesi için yeterli sermayeye sahip olduğu noktaya kadar arttı. Bu yüksek kredi-değer oranları ve Amerikalıların gelişen kişisel bilançoları, hak kazanmayı kolaylaştırıyor.

İlginç Bir Kaçık Nokta

İpotek brokerinizin yardımıyla, bir nakit çıkış kredisi olarak kabul edilmeden (ve bununla birlikte gelen ek ücretleri üretmeksizin) yeniden finansmanınızdan küçük bir nakit yaratabilirsiniz. Temel olarak, bir kredinin sonunda ve bir kredinin başında fonların örtüşmesinden yararlanarak çalışır. Fleming'in bunu nasıl açıkladığı şöyle:

"Kapanış maliyetlerini bir oran / dönem refiğinde finanse etme hakkına sahipsiniz. Çoğu borç verenler, kapanış masraflarına ön ödemeli harcamaları, mevcut ipotek üzerindeki ödenmemiş faiz tahakkuklarını, emanet hesabınızı ön fonlamak için gerekli olan parayı ve hatta zamanında emlak vergileri ve sigortalarınızı dahil etmelerine izin verir. .

"Yeniden finanse ettiğinizde, var olan ipotek üzerinde tahakkuk eden faizi ödediğiniz güne kadar ödersiniz. Yeni krediniz üzerindeki faizinizi, finanse ettiğiniz günden bir sonraki ayın ilk gününe kadar ön ödeme yaparsınız ve o zaman bir sonraki ay ödeme yapmazsınız Bu nedenle, ipotekinizle ilgili bir aylık faizinizi yeni borç kapsamında finanse ettiniz.

"Var olanlarınızla sigorta ve vergiler ödemek için empati (veya emanet) hesabınız varsa ipotek varsa, mevcut borç vereniniz paranın bir kısmını tutar - en az birkaç ay vergi ve sigorta. Yeniden finanse ederken, yeni borç verenin, vergi ve sigorta faturalarınızın ödenmesi gerektiğinde biraz paraya ihtiyacınız olacak; bu yüzden önünüzde biraz para isteyeceklerdir. Genellikle bunu finanse edebilirsiniz.

"Sonra, krediniz kapandıktan sonra - bazı paranızın kimin elinde olduğu eski borç vereniniz - bu krediyi ödediğinizde emanet hesabınızın bakiyesine eşit bir çek gönderir Nakit!

" Ayrıca, çünkü, ücretlerin bir kısmı finansmana kadar biraz değişiyor, çoğu borç verene, az miktarda yastığa izin veriliyor - kredinin nakit olarak değerlendirilmeden emanetinde geri nakit olarak 2, 000 dolara kadar.

"Bunun anlamı, gerçekten, kredinin ortaya çıkma maliyeti değil, maliyetlerin finanse edilebilmesidir; bunun yerine, kredinin maliyetini temsil eder. 200 bin dolarlık bir oran / dönem kredisinde Nakit para cezası ödemeden - dikkatlice yapılandırılmış olsaydı - doğru koşullar - nakit olarak yaklaşık 4,000 dolar kazandırmanın uygulanabilirliği. "

Bottom Line

Borçlu olarak göreviniz yeterince bilgiye sahip olmaktır borç veren ile seçenekleri tartışmak için.Çoğu insan için, bir nakit çıkış kredisinin ek maliyetinden kaçınılması en iyi maddi hamleydir. Evden para çekmenin belirli bir sebebine sahipseniz, nakit çıkış kredisi değerli olabilir, ancak kredinin ömrü boyunca faiz ödemeniz gereken ekstra para miktarının kötü bir fikir olabileceğini unutmayın.