'Ticari Gayrimenkul' nedir

Ticari gayrimenkul, sadece ticari amaçlarla kullanılan ve yaşam alanından ziyade bir çalışma alanı oluşturmak üzere kiralanmış mülkiyettir. Tek bir benzin istasyonundan muazzam bir alışveriş merkezine kadar uzanan ticari gayrimenkul, her türden perakendeci, ofis alanı, otel, şerit alışveriş merkezi, restoran ve mağazaları kapsıyor.

KESİNLİKLE 'Ticari Gayrimenkul'

Ticari gayrimenkul konut ve sanayi ile birlikte üç ana gayrimenkul çeşidinden biridir. Adından da anlaşılacağı üzere ticari gayrimenkul ticari kullanılır (konut gayrimenkulleri yaşama amaçlı kullanılırken endüstriyel gayrimenkul malların üretimi ve üretimi için kullanılır). Bazı işletmeler kendi binalanna sahip olsalar da, daha tipik bir senaryo, bir yatırımcının bina sahibi olması ve orada faaliyet gösteren her işletmeden kira toplaması olmasıdır. Konut gayrimenkul kiralama oranları, yıllık bir toplam ya da aylık bir kira olarak alınıyor olsa da, ticari gayrimenkul genellikle yıllık kira doları olarak metre kare başına kote edilir.

Lease Lowdown

Kiralar bir yıldan 10 yıla kadar veya daha fazla sürebilir; ofis ve perakende alanı genellikle ortalama beş ila 10 yıl arasında değişir. CBRE Grubu (CBG) Sermaye Piyasaları bölümünün genel müdürü Brian McAuliffe, "Kiracıların kiralanması daha uzun süre kiralanma eğilimi içeriyor" dedi. "Kısa vadeli kiralama kredileri kira kiralarını ayarlamak için daha fazla esneklik sağlarken, uzun kiralamalar özellikle kredi kiracıları için daha fazla güvenlik sağlar. "(Daha fazla bilgi için: Gayrimenkul Yatırımlarını Keşfedin. )

Ticari mülk kiralanmasının dört ana türü vardır; her biri ev sahibi ve kiracıdan farklı sorumluluk seviyeleri istemektedir.

• Tek bir net kiralama, kiracıyı emlak vergileri ödemekle sorumlu yapar.
• Çift net (NN) kiralama, kiracıyı mülkiyet vergileri ve sigorta ödemeleri için sorumlu yapar.
• Üçlü net (NNN) kiralama, kiracıyı emlak vergileri, sigorta ve bakım masraflarını ödemekle sorumlu yapar.
• Brüt kiralama döneminde, kiracı sadece kira öder; ev sahibi binanın emlak vergileri, sigortası ve bakımı için ödeme yapar.

Ticari Gayrimenkul Sınıflamaları

Ticari gayrimenkuller farklı sınıflara ayrılır. Örneğin ofis alanı üç sınıfa ayrılır: A sınıfı, B sınıfı veya C sınıfı.

• Sınıf A, estetik, yaş, altyapı kalitesi ve konum açısından en iyi binaları temsil eder.
• B sınıfı binalar genellikle daha yaşlıdır ve A sınıfı binalar kadar iyi görünmemektedir. Bu binalar genellikle yatırımcılar tarafından restorasyon için hedefleniyor.
• C sınıfı binalar, genellikle daha az çekici bölgelerde ve bakıma muhtaç en yaşlı, genellikle 20 yaşın üstündedir.

Ticari Gayrimenkul Şirketleri

Bir ticari gayrimenkul firması, kiracıları cezbedecek ve koruyacak olan kira sözleşmelerinin en iyi nasıl müzakere edileceği konusunda tavsiyelerde bulunur - mülk sahiplerinin kiraları maksimize etmek ve boş işleri ve kiracı cirounu en aza indirgemek arasında bir denge kurmaları gerekir. İşletme hacmi sahipleri için pahalı olabilir, çünkü bir alan, farklı kiracılardaki özel ihtiyaçlarını karşılamak için uyarlanmalıdır - bir restoran bir zamanlar bir yoga stüdyosu tarafından işgal edilen bir mülke taşınmaktadır.

Ticari gayrimenkul alanında birçok firma var. CBRE dünyadaki en büyük şirkettir. Diğer büyük oyuncular arasında Jones Lang LaSalle, Cushman & Wakefield, Inc., Newmark Grubb Knight Frank ve DTZ bulunmaktadır. Bu şirketler, ticari gayrimenkullerin kaynağına yardımcı olur, değeri değerlendirebilir, komisyoncu alımları ve satışı yapar, bakımı yönetir, kiracıları bulur ve korur, kira müzakereleri yapar ve finansman seçeneklerinde gezinir. McAuliffe, "Tam hizmetli bir şirket, ister müşter, ister sınırlı ortaklık veya kurum olsun, müşterinin tüm gayrimenkul ihtiyaçlarını karşılıyor" dedi.

Ticari bir emlak şirketinin uzman bilgisi, bu mülkiyeti yöneten kurallar ve düzenlemeler eyalet, ilçe, belediye ve endüstri ile büyüklüğe göre değişiklik gösterdiğinden yararlıdır.

Ticari Emlak Görünümü

ABD ticari emlak piyasası 2008-2009 durgunluğu sırasında bir darbe aldı ancak 2010'dan bu yana yıllık kazançlar elde etti ve o tarihten itibaren neredeyse tüm durgunluk dönemi kayıplarını telafi etti.

Washington merkezli Urban Land Institute geçtiğimiz günlerde, ticari gayrimenkul fiyatlarının bir yıl daha hızla artmaya devam edeceğini öngören gayrimenkul eğilimlerinin bir tahmini yayımladı. Gayrimenkul Consensus Forecast, 46 sanayi ekonomisti ve analistini araştırdı. Yıllık% 5,3'lük yıllık uzun vadeli artışlarla 2017 yılına kadar yılda ortalama% 7,6 artan ticari mülkleri görmektedir. (İlgili okumalar için bkz .: Daha Yüksek Faiz Oranları Gayrimenkul Ezilebilir Mi? )

Ticari mülklerden toplanan kira miktarı da artıyor. Newmark Grubb Knight Frank geçtiğimiz günlerde, ofis alanı kira için ulusal ortalamanın 27 $ olduğunu bildirdi. 765 metrekare, 2015 yılının ilk çeyreğinde bir önceki yıla göre% 4 artarken, endüstriyel alan için talep edilen fiyat 5 dolardı. 70 metre kare,% 7'ye varan oranda.

Ticari Gayrimenkul Yatırımları

Ticari gayrimenkul yatırımları kârlı olabilir ve borsanın oynaklığına karşı iyi bir korunma aracı olarak kullanılabilir. Yatırımcılar sattıklarında değer kazanarak para kazanabilirler, ancak çoğu gelir kiracılardan toplanan kira vasıtasıyla üretilir.

Birçok durumda, mülkler bina tarafından satılır - bir ofis binası, bir restoran, bir fabrika vb. Ancak, bir geliştirici bir projeyi genişletmek için daha fazla sermaye isterse veya dönüşleri daha çabuk görmek isterse, proje bir bütün olarak satılmak yerine daha küçük ünitelere bölünürler. Ticari Gayrimenkul Avantajları Ticari gayrimenkulün en büyük avantajlarından biri cazip finansal kiralama oranlarını sağlamaktadır (Ticari gayrimenkuller hakkında daha fazla bilgi için

Gayrimenkul Yatırımlarımızı Araştırma

.Yeni inşaat tutarının kara veya kanunla sınırlı olduğu alanlarda, ticari gayrimenkul etkileyici getiri ve önemli miktarda aylık nakit akışı sağlayabilir. Sanayi binaları genelde daha düşük bir oranda kira verirken, aynı zamanda bir ofis kulesi ile karşılaştırıldığında daha düşük genel masrafa sahiptir.

Ticari gayrimenkul aynı zamanda kiracılarla konut gayrimenkulüne kıyasla daha uzun kiralama sözleşmelerinden yararlanmaktadır. Bu, ticari gayrimenkul sahiplerine, binanın uzun vadeli kiracılar tarafından işgal edilmesi durumunda, nakit akışı istikrarında önemli miktarda bilgi verir.

Ticari Gayrimenkulde Dezavantajlar

Ticari gayrimenkul yatırım yapmak isteyen birçok kişinin kural ve düzenlemeleri birincil caydırıcıdır. Ticari mülkler için satın alma ve bakım sorumluluklarının vergileri, mekaniği, eyalete, ilçeye, sanayiye, büyüklüğe, imara ve diğer birçok atamaya göre değişen legalese katmanlarına gömülür. Ticari gayrimenkuldeki çoğu yatırımcı ya uzman bilgi ya da bunu yapmakta olan bir bordroya sahiptir.

Başka bir engel de kiracı ciro ile artan risktir. Konutlarla birlikte, belirli bir kiracının tesis gereksinimleri önceki veya gelecekteki herhangi bir kiracı ile hemen hemen aynıdır. Ticari mülkiyetle, her kiracının pahalı yenileme gerektiren çok farklı ihtiyaçları olabilir. Bina sahibi, daha sonra alanı her kiracının uzman ticaretine uyacak şekilde uyarlamalıdır. Düşük boşluklu ancak yüksek kiracı cirolu bir ticari mülk, gelen kiracılar için yenileme maliyeti nedeniyle hala para kaybedebilir.

Kime Kalan Yatırım Yapmalı?

Yeni başlayanlar için iş sahibi olanlar. Kiralamak yerine kendi çalışma alanınıza sahip olmak finansal açıdan faydalı olabilir.

Bundan ayrı olarak, ticari gayrimenkul yatırımları için en uygun olanlar, endüstri ve yasal, mali ve düzenleyici yönleri hakkında önemli miktarda bilgiye sahip olan veya bunu yapan kişileri istihdam edebilen kişilerdir. Ticari gayrimenkul alanlarında yüksek riskli, gayrimenkul yatırımının yüksek ödül alan bir meydan okuma arayan sofistike yatırımcıların ilgisini çekecek. Tahmin edebileceğiniz gibi, böyle bir yatırımcının yüksek bir net bireysel olması muhtemeldir: Yatırım yapmak genellikle başlangıç ​​sermayesinin önemli bir miktarını gerektirir.

Bu, mega alışveriş merkezlerinden ve büro kulelerinden küçük depolara ve tek mağazalı binalara kadar çok çeşitli ticaret özellikleri olduğunu belirtti. Ticari mülklere salt yatırım olarak bakıldığında, en önemli faktör arz ve taleptir. İdeal mülkiyet boşluğun az olduğu ve yeni gelişmeler için kullanılabilecek alanın sınırlı olduğu bir bölgede bulunmaktadır. Düşük arz ve yüksek talep, olumlu kira oranlarının yanı sıra daha yüksek bir takdir oranı hedge anlamına gelmektedir. Bölgenin yerel ekonomisinin gücü de satın alımınızın değerini etkiler, bu nedenle diğer ekonomik büyüme ve dayanıklılık ölçümleriyle birlikte İş İstatistikleri Bürosu (BLS) aracılığıyla istihdam oranlarını kontrol etmek isteyeceksiniz.

Düşünebileceğiniz mülkiyet veya ölçek ne olursa olsun, sadece ticari gayrimenkul yatırımıyla ilişkili zaman ve masrafları karşılayabildiğinizden emin olun.

Nasıl Yatırım Yapılır: Doğrudan

Doğrudan yatırımlar bulmak basittir: Yukarıda listelenenlere benzer ticari gayrimenkul firmaları, ülke çapında bir dizi listeye sahiptir. Trulia ve Realtor gibi konut amaçlı önde gelen web siteleri. com, ayrıca ticari listelerden aranabilir veritabanları içerir. Başka bir site olan LoopNet, ticari mülkiyet konusunda uzmanlaşmıştır.

Bir yatırımcı, doğrudan ya da bir özel ortaklık vasıtasıyla küçük bir perakende alanı ya da depo merkezi satın alabilir, ancak peşin ödeme şartları, yerleşim yerlerine göre çok daha yüksek olma eğilimindedir: en azından% 30'u düşünün. Emlak komandit şirket ortaklıkları başka bir seçenektir, ancak bunlar genellikle önemli bir yatırım gerektirir.

Nasıl Yatırım Yapılır: Dolaylı Olarak

S & P Dow Jones Endekslerinde küresel hisse senedi endeksleri direktörü Michael Orzano - ABD'de ev fiyatlarının önde gelen bir ölçüsü olan S & P / Case-Shiller Home Price Indices'i ortaya koyuyor - yönetim şirketlerine ve / veya ev sahiplerine dokunan birçok baş ağrısı göz önüne alındığında: "Tek bir malı satın almak için gerekli olan büyük yatırım ve binayı yönetmek için gereken gözetim göz önüne alındığında, ticari gayrimenkullere doğrudan yatırım pek çok yatırımcı için pratik değildir. binalar. "Doğrudan mülkiyetin tüm zorluklarıyla uğraşmak istemeyen (veya tüm mülkleri satın alacak sermayeye sahip olmayan) yatırımcılar yine de çeşitli yollarla oyuna girebilir.

Biri gayrimenkul yatırım ortaklıkları (GYO) aracılığıyla. Ticari gayrimenkul GYO'lar bir portföy portföyüne sahiptir (yatırım fonu hisse senedi veya tahvil bulundurduğu için), ancak halka açık bir şekilde işlem görür; Bu, alışılmadık derecede likid olmayan bir alanda likidite sağlamak için onları satın alıp satmayı kolaylaştırır. GYO yöneticileri, satın alma, bakım, kiracılar vb. Tüm ayrıntıları ele alır. Ayrıca özel vergi önlemleri alıyorlar ve genellikle yatırımcılara yüksek getiri sunuyorlar; gelir, sermaye takdiri ya da her ikisini de sağlamaya yönelik olabilirler.

"Ticari gayrimenkul piyasasına girmek için çoğu bireysel yatırımcı için en uygun yol REIT'ler" diyor Glastonbury, Conn. Tabanlı USI Danışmanları'ndan bir yatırım danışmanı olan Christian Thomas. "GYO'lar sadece Kongre tarafından bu amaçla kuruldu ve çoğu günlük fiyatlandırmaya sahip. "(Daha fazla bilgi için, bkz. GYO'nun Riski Nedir? ).

Ayrıca, daha fazla çeşitlendirme yapmak istiyorsanız, "mülkleri ve GYO kriterlerini takip eden ETF'ler gibi endeks tabanlı ürünler, çeşitlendirilmiş bir GYO portföyüne erişmek için uygun maliyetli bir araç sağlıyor" diye belirtiyor Orzano, "Performans çizelgesine bakınız.

Ticari alana girmenin bir başka yolu da, ticari ipotek desteğine sahip olan faizli tahviller olan ticari ipotek destekli menkul kıymetler (CMBS) aracılığıyla gerçekleştirilir. CBSB'nin, 2015 yılında beklenen 115 milyar $ 'dan 2015 yılında 150 milyar $' a yükselmesi bekleniyor. Buna göre, Urban Land Institute'un Emlak Fikir Birliği Tahminleri'ne göre.