Ticari gayrimenkul (CRE) yalnızca perakende satış merkezleri, ofis kompleksleri, oteller ve daireler gibi ticari amaçlarla kullanılan gelir üreten bir gayrimenkuldür. Finansman - bu mülklerin satın alınması, geliştirilmesi ve inşaatı da dahil olmak üzere - tipik olarak ticari gayrimenkul kredileri ile gerçekleştirilir: konuttan çok ticarethane tarafından güvence altına alınan ipotek kredileri.

Konut kredilerinde olduğu gibi, bankalar ve bağımsız kredi kuruluşları da ticari gayrimenkuller üzerinde aktif olarak yer almaktadır. Ayrıca, ABD Küçük İşletme Dairesi'nin 504 Kredi programını da içeren sigorta şirketleri, emeklilik fonları, özel yatırımcılar ve diğer sermaye kaynakları ticari gayrimenkul için kredi kullanıyor.

Burada, ticari gayrimenkul kredilerine bir göz atalım: konut kredilerinden, konut özelliklerinden ve borç verenlerin neye baktığından farklılıkları.

Bireyler ve İşletmeler

Konut ipotekleri genellikle bireysel borçlulara yapılırken, ticari gayrimenkul kredileri genellikle ticari kuruluşlara (ör. Şirketler, geliştiriciler, ortaklıklar, fonlar ve güvenlikler) . Bu varlıklar genellikle ticari gayrimenkulün sahibi olmak için oluşturulmuştur.

Bir işletme, finansal izine veya herhangi bir kredi geçmişine sahip olmayabilir, bu durumda borç veren kuruluşun müdürlerine veya sahiplerine krediyi garanti etmesini isteyebilir. Bu, kredi geçmişine ve / veya finansal geçmiş siciline sahip bir birey (veya bir grup kişi) ile borç vereni sağlar ve kredi varsayılanı durumunda kurtarabilir. Bu tür bir teminat borç veren tarafından istenmiyorsa ve mülk, kredi temerrüdü halinde tek kurtarma aracıdır; borç, borç vermeyen kredi olarak adlandırılır; bu, borç veren kişinin herhangi birine veya başka hiçbir şeye karşı başvurmadığı anlamına gelir mülkiyetten daha.

Kredi Geri Ödeme Planları

Konut kredisi, belirli bir süre boyunca borcun düzenli olarak taksitlendirildiği itfa peşinatlı bir kredidir. En popüler konut ipotek ürünü 30 yıllık sabit oranlı ipotektir.

Konut alıcılarının 25 yıl ve 15 yıllık ipotek de dahil olmak üzere başka seçenekleri var. Daha uzun amortisman süreleri, genellikle kredinin ömrü boyunca daha küçük aylık ödemeler ve daha yüksek toplam faiz maliyetleri içerirken, daha kısa amortisman süreleri genellikle daha büyük aylık ödemeleri ve toplam faiz maliyetlerini düşürmeyi gerektirir. Konut kredileri, kredinin ömrü boyunca amortismana tabi tutulur, böylece kredi süresi dolduğunda tamamen ödenir. Örneğin,% 5 oranında 200, 000 yıllık 30 yıllık sabit faizli ipotekli bir borçlu 360 aylık ödemelerini 1, 073, 64, sonra da kredinin tamamen ödenmesini sağlayacaktır.

Konut kredilerinin aksine, ticari kredilerin şartları tipik olarak beş yıl (veya daha az) ila 20 yıl arasındadır ve amortisman süresi çoğunlukla kredinin süresinden daha uzundur. Örneğin, bir borç verenin, yedi yıllık bir dönem için 30 yıllık itfa süresi ile ticari bir kredi açması mümkündür. Bu durumda, yatırımcı, 30 yılın üzerinde ödemesi yapılan krediyi esas alarak yedi yıl boyunca ödemeyi yapacak ve bunu takiben kalan tüm bakiyenin bir "balon" ödeme yapmasını sağlayacaktır. Örneğin, 1 milyon dolarlık ticari krediyle% 7'lik bir yatırımcı, 7 yıl boyunca 6, 653, 02 aylık ödemeler yapacak ve bunu takiben, borcunu tam olarak ödeyecek 918, 127,64 dolarlık nihai bir balon ödemesi yapacaktı.

Kredi vadesinin uzunluğu ve amortisman süresi borç verenin ücretini etkiler. Yatırımcının kredi gücüne bağlı olarak, bu şartlar pazarlık edilebilir. Genel olarak, kredi geri ödeme planı ne kadar uzun olursa, faiz oranı o kadar yüksek olur.

Kredi Değeri Oranları

Ticari ve konut kredilerinin farklılaşmasının bir başka yolu, kredinin değerine oranıdır (LTV): bir kredinin mülk değerine karşı değerini ölçen bir figürdür. Bir borç vereni, kredinin tutarını mülkün değer biçilen değeri veya satın alma fiyatından daha düşük bir oran ile bölerek LTV'yi hesaplar. Örneğin, 100.000 ABD doları tutarındaki bir mülkte 90.000 ABD Doları tutarında kredi için LTV, 90% (90,000, 000, 100, 000 = 0,9 veya% 90) olurdu.

Hem ticari hem de konut kredileri için, daha düşük LTV'li borçlular, daha yüksek LTV'lere sahip olanlardakinden daha uygun finansman oranlarına sahip olacaklardır. Nedeni: Mülkte daha fazla hisse senedi (veya kazık) var, bu da borç verenin gözünde daha az risk taşıyor.

Bazı konut ipotekleri için yüksek LTV'lere izin verilir: VA ve USDA kredileri için% 100 LTV'ye kadar izin verilir; FHA kredileri (Federal Konut İdaresi tarafından sigortalanan krediler) için% 96.5'e kadar; ve konvansiyonel krediler (Fannie Mae veya Freddie Mac tarafından garanti edilenler) için% 95'e kadar.

Tersine, ticari kredi LTV'leri genellikle% 65 ila% 80 aralığına düşer. Bazı krediler daha yüksek LTV'lerde yapılabilirken daha az yaygındır. Belirli LTV genellikle kredi kategorisine bağlıdır. Örneğin, ham arazi için maksimum% 65'lik bir LTV, bir çoklu ev yapımı için% 80'e kadar bir LTV kabul edilebilir. Ticari kredilerde VA veya FHA programları yoktur ve özel mortgage sigortası yoktur. Bu nedenle, borç verenin borçlu varsayılanını karşılayacak bir sigortası yoktur ve teminat olarak taahhüt edilen gayrimenkullere güvenmesi gerekir.

Not: Özel ipotek sigortası (PMI), ipotek finansmanı sağlamayan önemli bir peşinat (veya yapmamayı seçen) olan alıcılara ipotek finansmanı sağlamaya izin veren, borç verenleri temerrüde düşüren ve hacizden koruyan bir tür sigorta poliçesidir uygun fiyatlarla. Bir borçlu bir konut satın alır ve% 20'den daha az getirirse, kredi verenin bir PMI şirketinden sigortayı almasını istemek suretiyle riski en aza indirir. Bkz. Özel İpotek Sigortası Nasıl Kazanılır .

Borç Servisi Kapsam Oranı

Ticari borç verenler, bir mülkün yıllık net işletme gelirini (NOI) yıllık ipotek borcu hizmetine (anapara ve faiz dahil) karşılaştıran borç-hizmet kapsam oranı (DSCR) mülkiyetin borcunu yerine getirme kabiliyetini ölçmek. NOI'yı yıllık borç servisine bölmek suretiyle hesaplanır. Örneğin, NOI'de 140.000, yıllık mortgage borç servisinde 100.000 $ olan bir mülk, 1.40 (140.000, 000 $ / 100.000 = 1.4) DSCR'ye sahip olacaktır. Oran, borç verene, mülkün ürettiği nakit akışına dayanarak maksimum kredi büyüklüğünü belirlemesine yardımcı olur.

1'den düşük bir DSCR, negatif bir nakit akışına işaret eder. Örneğin, bir DSCR. 92, yıllık borç servisinin% 92'sini karşılayacak kadar yeterli NOI'dır. Genel olarak, ticari borç verenler yeterli nakit akışını sağlamak için en azından 1.25 DSCR'leri ararlar. Düşük amortisman süreleri ve / veya istikrarlı nakit akımlarına sahip olan krediler için daha düşük bir DSCR kabul edilebilir. Değişken nakit akışı olan mülkler için daha yüksek oranlar gerekebilir - örneğin uzun vadeli (ve dolayısıyla daha öngörülebilir olmayan) kiralık kira ödemelerinin diğer ticari gayrimenkul türlerine göre yaygın olmadığı oteller.

Faiz Oranları ve Ücretler

Ticari kredilerdeki faiz oranları genellikle konut kredilerinden daha yüksektir. Ayrıca, ticari gayrimenkul kredileri, genel olarak, değerleme, yasal, kredi başvurusu, borç yaratma ve / veya anket ücretleri dahil olmak üzere kredinin genel maliyetini artıran ücretleri içerir. Kredi onaylanmadan (veya reddedilmeden önce) bazı masraflar ödenmelidir, diğerleri yıllık olarak geçerlidir. Örneğin, bir kredinin, kapanış anında bir defaya mahsus olmak üzere,% 1'lik bir kredi başlangıç ​​ücreti ve kredinin tamamı ödenene kadar bir yüzde birinin yıllık bir ücreti (% 0,25) olabilir. Örneğin 1 milyon dolarlık bir kredi, ön ödemeli olmak üzere% 10'luk bir kredinin başlangıç ​​ücretini, faiz ödemesine ek olarak yıllık% 2, 500'lük bir ücretle (% 100) ödeyebilir.

Peşin Ödeme

Ticari bir gayrimenkul kredisi, kredinin beklenen getirisini korumak için ön ödemede kısıtlamalara neden olabilir. Yatırımcılar, kredinin vade tarihinden önce bir borç ayarlarlarsa muhtemelen ön ödeme cezaları ödemeleri gerekecektir. Bir krediyi erken ödemekle ilgili dört temel "çıkış" cezası vardır:

• Peşin Ödeme Cezası . Bu, ödenmemiş bakiye ile belirtilen ön ödeme cezası çarpılarak hesaplanan en temel ön ödeme cezasıdır.

• Faiz Garantisi . Borç ödemesi erken ödendiği halde, borç veren belli miktarda faiz hakkına sahiptir. Örneğin, bir kredinin% 10 faiz oranı 60 ay garanti edilebilir, bundan sonra% 5 çıkış ücreti alınır.

• Kilitleme . Borçlu, krediyi 5 yıllık bir kilitleme gibi belirli bir süre önce ödeyemez.

• fesih . Teminat ikamesi. Borç veren, nakit ödemek yerine, orijinal borç teminatı için yeni teminat (genellikle Hazine menkul kıymetleri) alışverişinde bulunur.Bir krediyi ödemek için bu cezaya yüksek cezalar uygulanabilir.

Ön ödeme koşulları kredi belgelerinde tanımlanır ve ticari gayrimenkul kredilerinde diğer kredi koşullarıyla birlikte müzakereye açılabilir. Seçenekler önceden anlaşılmalı ve erken bir kredi ödemesi yapılmadan önce değerlendirilmelidir.

Bottom Line

Ticari gayrimenkul ile genellikle mülk satın alan, alan kiralayan ve mülkte faaliyet gösteren işletmelerden kira toplayan bir yatırımcı (genellikle bir ticari varlıktır): Yatırım, gelir üreten bir mal olmak.

Ticari gayrimenkul kredilerini değerlendirirken, borç verenler kredinin teminatını göz önünde bulundurur; üç yıldan beş yıla kadar olan mali tablolar ve gelir vergisi beyannameleri de dahil olmak üzere varlığın (veya müdürlerin / sahiplerin) kredibilitesi; ve borç-değer oranı ve borç-hizmet kapsama oranı gibi finansal oranlar. Daha fazla bilgi için, Ticari Ticari Gayri Menkul Taahhüdünde ve Ticari Gayrimenkulte Bulunan Fortune'ı Bulunan 9 Adım 999 başlıklı makaleyi okuyun.