Ev sahibi olma maliyetinin etkisini değerlendirmenin birçok yolu var olsa da, en sezgisel yaklaşımlardan biri ev sahibinin mola oranını belirlemektir. Bu maddenin amaçları için, faiz oranı, yeni bir evin satın alma fiyatının, ev sahibi olma maliyetlerini karşılamak için yıllık olarak takdir edilmesinin gerekeceğini temsil edecektir. Bu makalede, ev sahibi olma maliyetinizin etkisini değerlendirmek için pratik bir metodolojiyi nasıl kullanacağınızı göstereceğiz.

Varsayımlar
Bu metodolojiyi açıklamak için aşağıdaki ev sahibi varsayımları yapılır:

• Ev sahibi tek kişidir.
• Ev sahibi% 28 federal gelir vergisi dilinde.
• Ev sahibi 225.000 $ için yeni bir ev satın alır.
• Ev sahibi% 5 peşinat ödemekte ve% 6,25 oranında sabit oranlı bir kredi almaktadır.
• Ev sahibi evde yedi yıl yaşayacak.

Resimde kullanılan ev sahibi varsayımları değerleme sürecinde kritik bir rol oynamaktadır. Dolayısıyla, bir ev sahibi bu metodolojiyi kullanmayı seçerse, bu varsayımları kendi benzersiz koşullarını ve harcamalarını yansıtacak şekilde ayarlamalıdır. Her halükarda, eğer bu metodoloji takip edilirse ve uygun düzenlemeler yapılırsa, ev sahipleri, evlerinin sahibi olma masraflarını karşılamak için evlerinin her yıl takdir edilmesinin gerekeceğini belirleyebilmelidir.

Ev Sahibi Olma Maliyeti
Bu sürece başlamak için bir evin değerini etkileyen birincil harcamalara dikkat etmek önemlidir. Tipik bir ev sahibi için bu maliyetler şunları içerir:

1. Ev bakımı
2. Doğal afet sigortası
3. Özel ipotek sigortası
4. Aracılık ücretleri
5. Kapanış maliyetleri
6. Gayrimenkul vergileri
7. İpotek faiz.

Bu masrafların bir ev değerini nasıl etkilediğini belirlemek için, her masrafı evin satın alma fiyatının bir yüzdesi olarak ifade etmemiz gerekmektedir. Harcamaları bu şekilde değerlendirerek, evin bu harcamaları dengelemek için her yıl takdir etmesi gereken miktarı belirleyebiliriz. (Daha fazla bilgi edinmek için, Evinizi Azaltın, Masrafları Azaltın ve İpotek: Ne Kadar Fayda Sağlıyorsunuz? ) Sonuncusuna bir göz atalım (aşağıdaki Şekil 1'de ) ve her masrafa birer birer yolumuza devam edin.

Kaynak: Troy Adkins

1. Evde Bakım Masrafları

Evde bakım giderleri, cihazın onarımı, haşere kontrolü, ev temizliği, baca temizliği, oluk ve su altı temizleme, peyzaj, çim bakımı ve ev güvenliği gibi hizmetler için nakit harcamalar içerir. (Ev masraflarından tasarruf etmek için
İhtiyacınız Olmayan Onbeş Sigorta Politikası , Genişletilmiş Garantiler: Yemini Almalısınız? ve Beş Paradan Para Kazanma Alışveriş İpucu < İpucu : Her ne kadar bu masraflar yeni bir ev satın alarak minimize edilebilirse de, birçok uzman bu harcamaların masraflarını karşılamak için ev satın alma fiyatının her yıl bütçelendirilmesini% 1 önermektedir. 2. Mülk Sigortası

Yangın, sel, kasırga, deprem ya da kasırgalar gibi bazı doğal felaketlere karşı sigorta primi ev alım fiyatının% 0,55'i kadar olabilir. Dolayısıyla, evin bu harcamayı dengelemek için her yıl bu miktarda değer almalıyız. Şimdi, doğal afet sigortası maliyetleri, evin bulunduğu coğrafi bölgeye göre önemli ölçüde farklılık gösterecektir. Bununla birlikte, yerellik dikkate alınmaksızın, bu kavramın mekaniği, koparma oranını belirlemek için okuyucu tarafından uyarlanabilir. (Bu konuda daha fazla bilgi için Konut Sahipleri için Sigorta İpuçları

.)
3. Özel İpotek Sigortası Özel ipotek sigortası (PMI) ev satın alma fiyatının en az% 20'sini bir kredi için teminat olarak vermeyen ev sahiplerine tahsil edilir. Borç verenleri temerere karşı korumak için ev sahiplerine her yıl bu miktar borçlandırılır. Şekil 1'de, ev sahibinin% 5 peşinat ödeyeceğini ve PMI sigortasının ev alım fiyatının% 0,5'ine mal olacağını varsayıyoruz. Bu nedenle, PMI masrafı, bu miktara göre gerekli yıllık ev takdir oranını doğrudan artıracaktır. (PMI hakkında daha fazla bilgi için, bkz. Özel İpotek Sigortası Kazanmanın Altı Sebebi

.)
4. Aracı Kurum Maliyetleri Aracılık masrafları genellikle, ev satışı ile ilgili yardım almak için ev sahibi tarafından bir emlak şirketine ödenir. Bu analizde, ev sahiplerinin emlakçıya% 6 komisyon ödeyeceğini varsaydık. Bununla birlikte, işlem masrafları bir seferlik bir harcama olduğundan ve evin bu maliyeti karşılamak için her yıl takdir etmesi gereken miktarı belirlemeye çalışırken, aracılık komisyonunu evin tahmini süresi boyunca yaymamız gerekmektedir ait olması bekleniyor. Bu analiz için, sanayide kabul edilen yedi yıllık standart kullanıyoruz. Aracılık maliyetini bu zaman dilimine yayarak, bir evin her yıl bu masrafları karşılamak için% 0.86 oranında değer kazanması gerektiğini tespit ettik. 5. Kapanış Maliyetleri

Kapanış maliyetleri, modelimize dahil edilmesi gereken bir başka harcama. Bununla birlikte, kapanış maliyetleri, ev satın alım fiyatı ile eşitlenmek daha zordur, çünkü bu maliyetler diğer faktörlere daha yakından bağlı olma eğilimindedir. Bu illüstrasyon için, ev satın alındığında ev sahibinin 3.000 USD tutarında bir ücret ödeyeceğini varsaydık. Bu nedenle, evin satın alma fiyatının 225.000 $ olduğunu varsayarsak, kapanış masrafları% 1.3'lük bir harcamaya dönüşecektir.
Kapanış masrafları bir defalık harcamadır, ancak evin bu alıştırma amacıyla sahip olduğu süre boyunca tahsis edilmeleri gerekir. Daha önce açıklandığı gibi bu ayarlamayı yapıyoruz çünkü evin bu bir defalık maliyeti karşılamak için her yıl takdir etmesi gereken miktarı belirlemeye çalışıyoruz. Bu analizde kullanılan yedi yıllık ev sahipliği varsayımının ardından, kapanış maliyetleri, yıllık bozulma oranını 0 arttırır.% 19. Kapanış maliyetlerinin, krediyi sağlayan kuruma bağlı olduğunun farkındayız. Dolayısıyla, bu harcamanın etkisi, kendi koparma oranına olan etkisini doğru bir şekilde belirlemek için ev sahibi tarafından uyarlanmalıdır.

6. Gayrimenkul Vergisi
ABD'de 2007 yılı ortanca emlak vergisi oranı, ev alım fiyatının yaklaşık% 0,93'ü idi. Dolayısıyla, bu harcamayı dengelemek için bir evin% 0,93 değer kazanması gerekir. Bununla birlikte, ABD gelir vergisi kanununda belirtilen mevcut hükümler, emlak vergisi ödemelerinin vergiye tabi kazanç hesaplamasında kullanılmak üzere düşülmesine izin vermektedir. Bu nedenle, ev sahibinin% 28 federal gelir vergisi matrahında olduğunu ve ev satın alma bedelinin 225.000 ABD doları olduğunu varsayarsak, emlak vergisi ödemeleri ile ilgili vergi indirimi yararı, ev takdir oranını% 0,2 oranında düşürecektir. .

Bu emlak vergisi indirim faktörü, emlak vergisi oranını ve ev için ödenen miktarı ev sahibinin federal gelir vergisi oranıyla çarpıp sonucun ev satın alma fiyatına bölünerek saptanır. Yine, bu metodolojiyi uygulamak için mülkiyet vergi faktörünün etkisi, bireysel ev sahibinin federal gelir vergisi oranını yansıtacak şekilde ayarlanmalıdır. (Mülk vergileri hakkında daha fazla bilgi edinmek için,

Gayrimenkul Verginizi Azaltmak İçin Beş Hileyle
konusuna bakın.)

7. Faiz Giderleri İpotekli konut kredisinde sabit bir oran% 6,25 ve evin% 95'i borç sermayesi ile (% 5 peşinat ile) satın alınacağını varsayıyoruz. Sonuç olarak, peşinat ile yapılan özsermaye etkisi, faiz giderini% 6,25'ten% 5,94'e düşürür; 225 bin, 000 evin yalnızca% 95'i% 6,25 faizle tahsil edildi. Emlak vergileri gibi ipotek kredisi faizleri de nitelikli bir vergi indirimi. Ev sahibi, ilk yılda 13 doların 359 dolarını ödemeli ve ev sahibi% 28 gelir vergisi diliminde varsayarsa, faiz vergisi kalkanı 3, 741 dolar olacaktır. Bu miktar, faiz giderinin miktarını çarparak hesaplanmaktadır ev sahibi ilk yılda ev sahibinin gelir vergisi oranını ödeyecektir.

Bununla birlikte, ev sahibi olmayanlar federal gelir vergilerini tamamlarken standart bir indirim yapmaya hakları olduğundan, bir ev sahibi olmanın yararı yalnızca gelir vergisi kalkanının gayri meşru olmayan kişilere verilen uygun federal kesinti miktarlarının üzerinde olan kısmını içermelidir . Bu illüstrasyon için, ev sahibinin bekâr olduğunu ve bu nedenle 5, 150 dolarlık standart vergi indirimini alabileceğini varsaydık. Buna karşılık, ev sahibi evli olsaydı, o 10, 300 dolarlık kesinti hakkına sahip olurdu. Standart kesintiyi denklemimize dahil ederek, faiz vergi gideri 13 $, 359 $ 'dan 8 $, 209 $' a düşürülür. Bu tutar, standart kesinti tutarının, ilk yılında ev sahibi tarafından ödenen faiz giderinin miktarından çıkarılmasıyla basitçe belirlenir . Yine, ev sahibinin% 28 gelir vergisi matrahında olduğunu varsayarsak, faiz vergisi kalkanının mola oranını 1 oranında azaltacağına karar verdik.02% (8209 x% 28 / 225.000 ABD doları).
Ev Sahipliği Maliyetlerinin Toplam Etkisi

Bu makalede özetlenen metodolojiye göre, ev sahibi hakkında yapılan varsayımlar ve bu analizde kullanılan tahmini maliyet giderleri temel alınarak bir evin% 8.69 oranında değer kazanması gerektiğini tespit ettik. ev sahibi olmakla ilişkili maliyetleri dengelemek için satın alınmasından sonraki ilk yıl boyunca.

Artık, bir evin başabaş oranını nasıl değerlendireceğimizi anladığımızda, soru şu olur: "Bir ev, ev sahibi olma maliyetlerini aşacak şekilde yıllık olarak takdir edilecek mi? "

Bu tespiti yapmak için, ev sahibi, kendi coğrafi konumundaki ev takdir oranlarının gücünü belirlemek için Federal Konut İşletme Gözetim web sitesini ziyaret edebilir. Bölgenizdeki ev takdir oranlarına bakarak ve bu makalede özetlenen metodolojiyi izleyerek, karlı bir ev yatırımı yapma ihtimalini belirlemek için daha iyi bir konumda olmanız gerekir.