Gelir getiren gayrimenkullere yatırım yapmak, piyasa verilerine ve bir ölçüde öznelliğe yatırım yapmayı gerektirir. Bir gayrimenkul yatırımcısının mülkleri değerlendırirken yapması gereken en önemli varsayımlardan biri, gayrimenkulün değer kazanımı oranı olan değer kazanımı veya amortismanı neticesinde gereken uygun bir kapitalizasyon oranını seçmektir.

Basitçe ifade etmek gerekirse, bir mülkün bugünkü değerini belirlemek için net işletme gelirine uygulanan oran.

----------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------- önümüzdeki on yıl,% 14'lük bir kapitalizasyon oranı ile iskonto edildiğinde, mülkün piyasa değeri 1, 000, 000 / olarak belirlenecektir. 14 = 7, 142, 857, burada net işletme gelirinin toplam aktifleştirme oranına bölünmesiyle piyasa değeri eşittir.

7, 142, 857 piyasa değeri, mülkün 6 $ 'dan satış yapması halinde iyi bir anlaşma olduğunu gösterir. 5 milyon ve satış fiyatı 8 milyon dolarsa kötü bir anlaşma olacaktır.

Kapitalizasyon oranını belirlemek, gelir getiren bir malı değerlendirebilmek için önemli ölçütlerden biridir. Yatırımcıların uygun bir kapitalizasyon oranı bulmak için kullanabilecekleri birkaç yöntem vardır.

Piyasaya Çıkarma Metodu

Bu metod, karşılaştırılabilir gelir getiren mülkler üzerinde halihazırda mevcut, net işletme geliri ve satış fiyatı bilgileri olduğunu varsaymaktadır. Piyasaya çıkarma yöntemiyle sağlanan avantaj, kapitalizasyon oranının doğrudan gelirin büyük harf kullanımını daha anlamlı hale getirmesidir.

Burada kapitalizasyon oranının belirlenmesi nispeten basittir. Bir yatırımcı, net işletme gelirinde 500.000 $ üretmesi beklenen bir otoparka girmeyi düşünüyor varsayalım. Bölgede, karşılaştırılabilir gelir getiren üç park yeri özelliği var.

1. Park yeri 1'in net işletme geliri 250 bin dolar ve satış fiyatı 3 milyon dolar. Bu durumda, aktifleştirme oranı: $ 250, 000 / $ 3, 000, 000 =% 8.33

2. Park yeri 2, net işletme geliri 400, 000 ve satış fiyatı 3 $ 'dür. 95 milyon. Kapitalizasyon oranı: 400, 000 / $ 3, 950 000 =% 10. 13.

3. Park yeri 3, net işletme geliri 185.000 $ ve satış fiyatı 2 milyon $ 'dır. Kapitalizasyon oranı: 185 $ / 000 $ / $ 2, 000, 000 =% 9. 25.

Bu üç karşılaştırılabilir mülk için hesaplanan oranlara (8.33, 10. 13 ve 9. 25%) dayanarak,% 9.4'lük genel bir kapitalizasyon oranı piyasanın makul bir göstergesi olacaktır. Bu büyük harf kullanım oranını kullanarak bir yatırımcı mülkün piyasa değerini belirleyebilir. Park yeri yatırım fırsatı 500.000 $ 'dan değerlenecekti.094 = 5, 319, 149.

Oluşturma Yöntemi

Oluşturma yöntemi, piyasa çıkarma yönteminden biraz daha karmaşıktır. Aktifleştirme oranı, faiz oranını, likidite dışı oranı (gayrimenkulün niteliğinden dolayı likid olmayan olanı), geri alım primini ve risk oranını birleştirerek elde edilir.

% 4'lük faiz oranı,% 1, 5 lik bir likidite oranı,% 1,5'lik bir geri alım primi ve% 2,5'lik bir risk oranı göz önüne alındığında, bir özkaynakın aktifleştirilmesi oranı toplamı: 6 + 1. 5 + 1. 5 + 2. 5 =% 11.5. Net işletme geliri 200.000 $ ise, mülkün piyasa değeri: 200.000 $ /. 115 = 1, 739, 130.

Açıktır ki, bu hesaplamanın yapılması çok basittir. Karmaşıklık, büyük harf kullanım oranının münferit bileşenleri için doğru tahminlerin değerlendirilmesinde yatmaktadır; bu zorlu olabilir. Biriktirme yönteminin avantajı, bir iskonto oranının tek tek bileşenlerini tanımlamaya ve doğru bir şekilde ölçmeye çalışmasıdır.

Bantlı Yatırım Yöntemi

Bantlar arası yatırım yöntemi, üç yöntemin en gelişmiş hesaplamalarını gerektirir. Aktifleştirme oranı, hem borç hem de öz sermaye finansmanı kullanan mülkler için ayrı ayrı faiz oranlarını kullanarak hesaplanmaktadır. Bant yatırım yönteminin avantajı, finanse edilen gayrimenkul yatırımlarının en uygun kapitalizasyon oranı olmasıdır.

İlk adım, batan bir fon faktörünü hesaplamaktır. Bu, gelecek dönemlerde belirli bir miktarda olması için her periyota bir kenara bırakılması gereken yüzdendir. Net işletme geliri $ 950, 000 olan bir mülkün% 15 oranında finanse edildiğini, 15 yılda itfa edilmesi için% 7 faizle borç kullandığını varsayalım. Gerisi,% 10'luk bir getiri oranı üzerinden öz sermaye ile ödenmektedir. Batan fon faktörü şu şekilde hesaplanır:

Faiz oranı / 12 ay

{[1 + (faiz / 12 ay)]

yıl sayısı x 12 aylık

} - 1

Numaraları taktığımızda:
. 07/12 ^{{[1 + (. 07/12)]} 15x12

} - 1

Bu hesaplar. Ayda 003154. Yılda bir, bu yüzdesi:. 003154 x 12 ay = 0 0378. Bir borç verenin ödenmesi gereken oran, bu batan fon faktörüne faiz oranını eşittir. Bu örnekte, bu oran:. 07 +. 0378 =% 10.78 veya. 1078.
Dolayısıyla, borç için% 50 ağırlık ve ağırlık için% 50 ağırlık kullanarak ağırlıklı ortalama oran veya genel kapitalizasyon oranı şöyledir: (.5 x. 1078) + (.5 x .10) = 10 39%. Sonuç olarak, mülkün piyasa değeri: 950.000 $ / olacaktır. 1039 = 9, 143, 407. ^{Bottom Line} Bu yöntemler, özellikle apartman evleri, ticari ve endüstriyel özellikler gibi gelir üreten özellikler için tasarlanmıştır. Bu yöntemlerin, sahipler tarafından kullanılan mülkler için uygun olmadığını belirtmek gerekir.

Gelir üreten bir malın değerini tahmin etmek yanlış değerlendirmeler ve başarısız yatırımlara neden olabilir. Uygun bir kapitalizasyon oranını seçmek bir değerlendirmenin hassasiyetini ve dolayısıyla iyi gelir getiren mülk yatırımlarını seçme becerisini arttırır.(Daha fazla ilgili okumalar için

Gayrimenkul Yatırım Ortaklıklarını Nasıl Analiz Etmelisiniz

,

Gayrimenkul Yatırımında Basit Yollar

ve Emlak Yatırımında Önemli Sebepler .)