ABD piyasaları yakın gelecekte faiz oranlarında artış beklemektedir. Gayrimenkul yatırım ortaklıkları (GYO) gibi alternatif yatırımlar yatırımcılara iyi seçenekler sunabilir. Bu makale, GYO'ların faiz oranı duyarlılığına yönelik potansiyelini analiz etmekte ve faiz oranlarının yüksek olduğu dönemlerde yatırım aracı olma özelliklerini değerlendirmektedir.

GYO'ya Hızlı Giriş

GYO, emlak veya ipotek yoluyla gayrimenkul yatırımları yapan ve çoğunlukla hisse senedi gibi önemli borsalarda işlem gören, halka açık bir güvenliktir. GYO'lar, gayrimenkul olarak hisse senedi olarak satın alarak hisselerini alan yatırımcılara yüksek düzeyde likidite sağlar. GYO'lar konut daireleri, ticari binalar, depolar ve otel tesislerinde GYO'lar gibi belirli mülk tipleri ile geniş bir yelpazeye sahiptir. GYO'lar, ABD, Avrupa, Çin veya Japonya gibi belirli ülkeler / bölgelerdeki gayrimenkullere odaklananlar gibi bölgesel farklılıklar da mevcuttur. (Daha fazla bilgi için, bkz. 5 GYO Türü ve Bunlara Nasıl Yatırım Yapacaksınız.)

GYO'lar, yeni bir varlık kategorisinde çeşitlilik, az miktarda yatırımla gayrimenkul piyasasında yüksek likidite ve vergi kanunlarına (yerel kanunlara bağlı olarak) sahip olmak gibi birçok fayda sunmaktadır. (Daha fazla bilgi için, GYO'lara Yatırım Yapın.)

GYO, Faiz Oranlarına Karşı Getiriler

GYO'nun yeni bir raporudur. com, GYO'lar ve borsa arasında tarihsel olarak düşük bir korelasyon seviyesi göstermektedir. Korelasyon iki menkul kıymetin birbirine göre nasıl hareket ettiğini gösterir. Aynı raporda, GYO'lar ve tahvil getirileri arasındaki benzer düşük korelasyon seviyeleri gösteriliyor. (Tırtıllı bir tablo, aşağıda GYO-tahvilleri korelasyonunun vurgulanmış halidir.)

Resim nezaket GYO'lar. com.

Popüler bir GYO endeksinden getiriler ile 10 yıllık tahvil faiz oranları arasındaki benzer tarihsel bir karşılaştırma, ters bir ilişkiyi gösterir. Popüler FTSE NAREIT Bütün GYO Endeksinin yıllık getirilerini 10 yıllık Hazine bonolarının faiz oranlarına göre artıyoruz:

GYO, GYO'lardan kaynaklanan GYO endeksi verilerine dayanmaktadır. com (sol eksen) ve stlouffed kaynaklı 10 yıllık Hazine tahvil verileri. org (sağ eksen).

Yukarıdaki grafiğin 45 yılını kapsadığı gibi, artan faiz oranları GYO getirileri için kötü görünüyor veya tersi. 1980-1985 yılları arasındaki yüksek faiz oranı dönemlerinde, GYO'ların getirileri faiz oranlarının rekor düzeye indiği 2008'den sonra düşüş gösterdi.

Bununla birlikte, dikkate alınması gereken diğer faktörler ve diğer ayrıntılı gözlemler, yüksek faiz dönemi döneminde bile GYO yatırımları için pozitif getiri gösterebilir. Faiz oranlarının yüksek olduğu ve ilgi çekici gözlemlerin ortaya çıktığı belirli zaman dilimlerine dikkat çekin:

1979'dan beri faiz oranları düşüş eğilimindeydi.Geçici yıllarda birkaç sporadik artış vardı, ancak genel olarak faiz oranları için tutarlı bir düşüş oldu. Her beş veya 10 yıllık dönem ile birlikte, daha düşük faiz oranları "yüksek" olarak kabul edildi. "

• 1979-1984: Bu dönem faiz oranlarını% 10 -% 14 aralığında gördü. GYO'ların getirisi de% 9 -% 32 arasında değişiyordu.
• 1991-1997: Bu dönem,% 6 -% 8 arasında değişen yüksek bir faiz oranı aralığı gördü. GYO Endeksi'nden getiri, 1994'te% 1 dışında% 12-36 aralığında gerçekleşti.
• 2000-2001: Bir sonraki yüksek faiz aralığı 2000-2001 döneminde oranlar 5 civarında seyrederken % 5. GYO'ların getirileri% 16'dan% 26'ya değişti.

Geçici düşük faizli dönemlerde GYO fiyatları nasıl değerlendirdi?

• 1973-1974: Faiz oranları,% 6,9'dan% 7,4'e (daha sonraki yıllarda% 10 ila% 14 aralığına kıyasla) göreceli olarak daha düşüktü. GYO'lar, yıllık kayıplarla birlikte -42% -27% aralığında kötü performans gösterdi.
• 1998-1999: Faiz oranları% 4 -% 5,5 arasında değişirken, GYO'lardan getiriler% -18 seviyesinden% -6 seviyesine kadar geriledi.
• 2007-2012: Faiz oranlarının kademeli olarak% 4'ten% 2'ye düşürülmesiyle, GYO'lar yıllık kayıplarını% -45 ile% -5 arasında tutarak 2009'da pozitif getiri elde ettiler. > Bu gözlemler GYO'ların faiz oranları senaryolarına gerçekten bağımlı olmayabileceğini göstermektedir. GYO yatırımlarından elde edilen getiriler faiz oranlarının değişiminden uzak kalabilir.

GYO'ların, yüksek ilgi dönemlerinde bile iyi bir yatırım seçeneği haline getirmesinin diğer faydaları vardır:

Gelir Fırsatı

• : GYO'lar verimsiz menkul kıymetler olarak kabul edilir. GYO'larda fiyat artışı kar potansiyeli sunarken, GYO getirilerinin önemli bir kısmı temettülerden kaynaklanmaktadır. GYO'lar tarafından yapılan temettü ödemeleri, yatırımcıların göz ardı ettiği duyulmamış kahramanlardır. GYO Vergilendirmenin Temel Kurallarında belirtildiği gibi, GYO'lar gelirlerinin en az% 90'ını ünite sahiplerine dağıttıkları sürece ABD'de genellikle güven seviyesinde vergilendirmeden muaftır. Bu vergi avantajı sistemi, GYO ortaklarına temettü gelirinin düzenli olarak dağıtılması ile sonuçlanmaktadır. Kâr payı vergisi yokluğunda, etkin faizli net getiriler, yüksek faiz oranları bile tahvillerden (veya hisse senetlerinden) daha yüksektir. Küresel Çeşitlendirme
• : GYO'lar aracılığıyla gerçekleştirilebilecek diğer dolaylı fayda, küresel piyasalara açılma açısından önem taşımaktadır. Faiz oranlarındaki bir değişiklik yerel U … S piyasasındaki GYO getirilerini etkilese de, yatırımcılar global pozlamalı GYO'lara bakabilirler. 1990'lı yıllardan beri, U.K., Singapur, Japonya, Avustralya, Hollanda, Güney Afrika ve diğer pek çok ülke, yatırımcıların yabancı ülkelerin emlak piyasalarında görünmesine izin veren REIT listelerini etkinleştirdiler. Örneğin, daha yüksek faiz oranlarının etkileri nedeniyle ABD tanklarındaki yerel gayrimenkul piyasası Singapur emlak piyasasına maruz kalan bir ABD yatırımcısının, portföyünde Singapur gayrimenkulünde GYO'lar tutması durumunda yararlanabilir. Sektöre Özel Pozlama
• : Borsalarda listelenen halka açık GYO'lar farklı lezzetlerle doludur. Bir konut dairelerine, alışveriş merkezlerine, misafirperverlik sektörüne, ambarlara ve hatta bir devletin veya ülkenin altyapısına maruz kalmış olan GYO'ları bulabilir. Faiz oranlarının yükselmesi durumunda, gayrimenkul içindeki tüm alt sektörler olumsuz bir şekilde darbe alabilir. Örneğin, yüksek faiz oranları konutlara maruz kalma GYO'ların getirilerini etkileyebilir, ancak belli bir GYO'nun asal yerdeki birçok alışveriş merkezine maruz kalma geliri daha yüksek kalmaktadır. Gayrimenkul piyasasının dikkatli bir şekilde incelenmesi, faiz oranlarının belirli bir alt sektör üzerindeki etkileri ve altta yatan mülkiyet haklarına dayanan belirli GYO'lara etkisi, GYO'nun yatırımının faiz oranı ne olursa olsun karlı olmasını sağlayabilir. (Daha fazla bilgi için, bkz. Piyasa ve Konut, Sağlık ve Ofis GYO'larından Daha İyi Olan 3 Otel GYO.)

Bottom Line

Korelasyon modellerine ve tarihsel verilere baktıktan sonra, GYO'lardan getirilerin faiz oranlarının dönemlerinden bağımsız kaldığı anlaşılıyor. Yatırımcıların özenli bir çalışma ve gayrimenkul alt sektörleri ile coğrafi bölgelerin doğru bir şekilde seçilmesinden sonra, GYO'ları, faiz oranlarına karşı oldukça hassas olan geleneksel hisse senedi ve tahvillerine iyi bir alternatif olarak görülebilir.