Bir daire satın planlıyoruz ve bir acemi iseniz, bir kooperatif (co-op) olan bir daire arasındaki farkları ve bir aiz bilmemiz gerekir (kınamak) ve ikisinin ikisi arasında daha nadir olan ve çoğunlukla yanlış anlaşılan konglomera. Condolar ABD genelinde popüler, co-op büyük şehirlerde bulunur ve New York City satış pazarının en büyük kısmını oluştururlar. Kondoplar çok az ve çok azdı ve bir gayrimenkul komisyoncusu, bunları tanımlamaları istendiğinde "Gerçekten emin değilim, yasal mıydı?" Dedi. "Evet, aşağıya bakınız.

Ama önce, tarihin biraz: Aylık denilen İşbirliği Gösteren bir makaleye göre, M.Ö. 2000 yılında geri varolan devremülkler kayıtlar vardır (onlar mağaralarda idi?). Bir yangın 1720.

'de Rennes ciddi bir konut sıkıntısı, Fransa neden sonra konsept için gölet üzerinde yolunda yapılan önceydi Başka 150 yıl sürmüştür görünüşte yaratılan dünyada ilk olan, pratik olarak kooperatifler gelenleri yapacak Manhattan. Tarihçiler ilk Manhattan kooperatif inşa edildi nerede kabul etmiyorsanız - bazı Batı 18th Street 1876 yılında söylemek, diğerleri 152 West 57th Sokak öyleydi hangisi 1881 yılında, o üzerinde yakalanmış bir kavram oldu. Şimdi NYC pazarın% 75 kooperatifleri,% 25 kınamak, ama bu kınamak rakam giderek tırmanan olmuştur: 80'lerde o 90'lı yıllarda,% 20,% 15 idi. Ve tek gerçeklerin koleksiyoncuları için: Geçmiş ABD tarihinin en tanınmış binalarından biri, ortak bir operasyon olan Watergate'di.

Burada, kınamak ve kooperatifler - ki muhtemelen düşündüğünüz iki özellik türü - karşılaştıracağız. İkisinin tek konglomera - kınamak - son gelebilir çünkü çevrede pek çok kişi yoktur.

Kondom ve İşbirlikleri: Tanımlama Farkı

Bir mülk satın aldığınızda, daire ve ortak alanların bir yüzdesi size aittir; gayrimenkul satın aldınız. Bir işbirliği satın aldığınızda, bir bina şirketinde hisse satın almışsınız, o binada bir birimi işgal etmenize izin veren hisse senetleri. Bir kınamak için kapanışta bir ev satın almışsın gibi bir şahsi verilecek; Bir kooperatif kapanışında, tescilli bir kira sözleşmesi alırsınız.

Kabul Ediliyor

Bir kooperatif veya kınamak seçebilirsiniz, ancak bu co-op veya kınının sizi seçeceği anlamına gelmez. Özellikle bir kooperatifte uzun ve bazen zorlu olabilecek bir onay sürecinden geçmeniz gerekecektir. Herhangi bir finansal işlemlerinizi kataloglayan kooperatif panosuna ayrıntılı bilgi paketi göndermeniz gerekecek. Bir kooperatifte yönetim kurulu potansiyel bir sahibi onaylayabilir veya reddedebilir ve tüm sahiplerin çıkarlarını korumak için en iyi adayı seçerek sorumluluğunu son derece ciddiye alır.

New York merkezli bir gayrimenkul web sitesine sahip BrickUnderground'a göre, kooperatif kurulları "neredeyse tamamen - çok yönlüdür". Irk, inanç, renk, ulusal köken, cinsiyet, yaş, sakatlık, cinsel yönelim, medeni hal gibi nedenlerden dolayı reddedilmeyi yasaklayan şehrin İnsan Hakları Yasasını ihlal etmediği sürece sizi hemen her nedense geri çevirebilirler. , vatandaşlık, meslek veya kaç çocuk olduğunuza göre değişir. Başka herhangi bir şey adil bir oyundur - saçlarınızı nasıl parçaladığınızdan, hiç sahip olup olmadığınızdan. Ve şimdilik, yine de, sana neden reddettiklerini söylemekle yükümlü değiller. "

Kabus komplo kurulu gereklilikleri ve mülakatlarla ilgili hikayeler özellikle NYC'de lejandır. Bazı panolar, evcil hayvanınızı bir pano "röportaj" için getirmenizi ister - gerçekten.

Uzun süre bir kooperatif kurulu yerine kınamak kurulunun kabul etmesi daha kolay bir bilgelik kabul edildi. New York'taki tecrübeli bir emlak komisyoncusu Victoria Vinokur buna hemfikir, ancak bir uyarı ile: "Çoğu kişi, bir konut satın aldıkları için herhangi bir konuda herhangi bir kural bulunmadığını düşünüyor ancak durum böyle değil" diyor. Genellikle "bir kınamak kurulunun şartları kooperatif kurulu kadar zor değildir, ancak çoğu kınama panosu mali açıklama ile birlikte başvuru paketleri gerektirir. "Ve kınamak kurulunun onay süreci genellikle bir kooperatifle aynı derecede uzun sürmüyor.

Finansman

Bir kınamak için daire finansmanı, bir yönetim kurulu değil, finansal piyasalar tarafından yönetilir ve bu nedenle bir kooperasyondan daha esnektir. Genellikle bir alıcı bir konutun satış fiyatının% 90'ını finanse edebilir.

Bir kooperatifle peşinat tahtayla belirlenir ve bazı binaların önemli miktarda ödemeleri gerekir. Vinokur, "genel olarak Manhattan'da, muhtemel alıcıların satın alma fiyatının en az% 20 ila% 50'sini indirmeye hazır olmaları gerektiğini söylüyor. "

Aylık Ücretler

Kınamakta aylık fatura" ortak ücret "olarak adlandırılıyor; Kooperatiflerde bu "bakım". "Her iki masraf da binanın bakımını, personelinin ödemesini ve çoğunlukla su, gaz, ısı ve havalandırmayı kapsıyor. Her ay eş emri sahibi bir kontrol yazarken, kınasa sahibi iki yazıyor: bir tanesi binanın bakımı için diğeri birimin emlak vergileri için. İşbirliği bakım masrafları, binanın gayrimenkul vergilerini ve binanın ipotek faizinin bir payını içerir ve genellikle bir kınanın birleştirilmiş genel masrafları ve emlak vergilerinden daha yüksektir.

Hem kınamak hem de kooperatif kurulları, oluşabilecek muhtemel masrafları karşılamak için bakım / ortak masrafları değerlendirmeye izin verilir - kapsamlı bir tamir, daha fazla personel ihtiyacı, vb.

Kurallar

Birçok kişi kınamak için cezbedilen konulardan biri de bir kooperasyondan daha az kural olduğu fikridir. Bu genellikle doğrudur, ancak Vinokur'a göre, "yenileme çalışmaları için lisanslı müteahhitler kullanmaya ve iş için kınasa kurulu onayına ihtiyaç duyulmaktadır.Yine de, yıkayıcı / kurutucuların atanması ve kurulması için kurallar vardır ve evcil hayvan olup olmamasına izin verilmektedir. "

Subletting konusu, genellikle kooperatif kurullarının bulunduğu kırmızı bayrak ve dikkatle düzenleyen bir bayraktır; kınamakta, teslimat düzenlemek kolaydır. Genelde rahatsız edici olmayan kurallara uyarsanız, kınanıza para koyabilirsiniz. Bu nedenle kınamak bir yatırım mülkü olarak en iyi seçimdir. (Yatırım amaçlı gayrimenkuller hakkında daha fazla bilgi için, bkz: Kiralık Emlak Vermek Üzere Avantaj ve Dezavantajları ve İkinci Kira Evini Satın Almak: Dos ve Yapılmayacaklar.)

Vergi İndirimleri

-Op pay sahipleri, binanın gayrimenkul vergilerinden paylarını ve ayrıca binanın ipotek faizinin orantılı payını temsil eden aylık bakım ücreti kısmı için vergi indirimi yapma hakkına sahiptir.

Apartman sahipleri, ipoteği faiziyle ilgili bir kesinti de dahil olmak üzere diğer ev sahipleriyle aynı vergi avantajlarını / kesintilerini elde eder. Ve şimdi, Bu Kondoplar Hakkında Bir kondom, 1980'lerde sahipleri tarafından yaratılmış bir kategoridir (bkz. Condominiu

m,

ve karlarını boğmakla tehdit eden bir IRS kuralı almak isteyen geliştiriciler. Kural, bir kooperatifin gelirinin% 20'sinden fazlasını konut dışı ortaklardan kazanamayacağını belirtti; bu da ticari alanlar anlamına geliyor. Rakam% 20'nin üzerine çıkarsa, hissedarlar ev sahibi vergisi indirimini alamazlar. Bunu düzeltmek için, sahipler ve geliştiriciler binalarını "bölüyor".

Birçok kondopta önemli ve çok karlı ticari alanlar bulunur ancak konut sakinleri ve ticaret alanlarının sahipleri, çekişmeli etkileşimlerden kaçınmak için işbirliği yapabilmelidir. Eğer bir kınamak düşünüyorsanız, iki oyuncu grubunun ne kadar iyi çalıştığını ve bekleyen bir dava olup olmadığını öğrenmek için bazı dedektiflik çalışması yapın.

"Gerçekten bir bina yerine Regosin, Edwards, Stone & Feder'in emlak avukatı Adam Stone" birçok komisyoncu kondom terimini "kondom kurallarına sahip bir kooperatif binasına göndermek için" terimini kullanıyor "diyor. condop. Braverman Greenspun'dan Robert Braverman, "bazı condops'lar cüzdanlar ve alıcılar için liberal politikalar gösterebilirken" kondomun bir parçası olduğu için olmaz "diyor ve Bradley Greenspun," Kondüsyonlarda temsil ettiğim ortak operasyonlar her aşamada bağımsız herhangi bir kooperatif olarak cüzdan ve satışlarda zorluk çekiyor. "

Bottom Line

Bir kınamak veya bir eş seçimi (veya kondom) satın alıp almama kararı, maliyete bağlı; bu finansmanları yoğun bir şekilde incelemekle ne kadar rahat ediyorsunuz; yaşamak istediğiniz bina türü (kooperatif bir topluluk olarak ya da ortak alanı ve masrafları paylaşan gevşek örgütlü bir ev sahibi grubuna benzeyen bir bina); ve nihai olarak, 10:00 sonrasında piyanonuzu kiralayabileceğiniz, kiralayabileceğiniz veya karanlık bir günde botlarınızın kapısının dışına çıkıp çıkamayacağınızı içerebilecek yapım kurallarını izlemek konusunda ne kadar rahat hissediyorsunuz. Her zaman olduğu gibi, bir ev kadar önemli olan herhangi bir satın alım, uzmanların tavsiyesini gerektirir - bilgili gayrimenkul komisyoncuları, avukatlar ve her bir satın alım tipinin artılarını ve eksilerini gözden geçirebilen finansal danışmanlar size her adımda size tavsiyelerde bulunur.

Ev satın alım kararlarıyla ilgili okumak için bkz. İpotekler: Ne Kadar Fayda sağlayabilir? ve 30 Yıllık Karşılaştırma 15 yıllık bir ipotek.