2008-2009 yıllarının mortgage krizinden önce, zorla vazgeçilen bir ev satın almak çok daha zor bir önermeydi. Gayrimenkul pazarlığı avukatları eskiden mahkemelerde açılan müzayedeleri takip etmeli ya da yasal dosyalama reçetelerini elemek zorunda kaldılar. Ancak, subprime erimesiyle getirilen haciz dalgası mevcut mülk sayısını arttırmakla kalmadı, onları bulmayı ve elde etmeyi kolaylaştırdı. Aslında, süreç genellikle başka tür bir ev aramaya benzer. Foreclosed evler ülke çapında hemen hemen her emlak piyasasında mevcuttur, hem ev sahipleri hem de yatırımcılar için fırsatlar sunar.

Foreclosed Homes Nasıl Bulunur?

Birden fazla liste hizmeti (MLS) süreli yayınlarda ve web sitelerinde, online emlak araması, banka ofisleri ve siteler ile yerel gazeteler vasıtasıyla, feragat edilmiş mallar bulunabilir. Artık evleri ve rehin altında olan mülkleri bulmak konusunda uzmanlaşmış birçok web sitesi var, örneğin usaı icat. com ve Fannie Mae'nin HomePath'ı. com. Bank of America gibi bazı finansal kuruluşlar da, foreclosed bir ev aramak için size özel sayfalar sunar. Yerel çoklu listeleme hizmetlerinde, üzerine vazgeçilen özellikler tek başına vurgulanmayabilir; bu sadece mülkiyet tanımında belirtilebilir.

Kredi verenler, elden ele geçirilen varlıklarını emlakçılar aracılığıyla satıyor; bu nedenle fırsatlar için bir emlakçıyı sormakta tereddüt etmeyiniz. Bazı gayrimenkul acenteleri, rehin alanlarında uzmanlaşmıştır.

Daha açık bir ifadeyle, mahrum bırakılmış bir evin bulunması haciz sürecinde tam olarak nerede olduğuna bağlıdır: Mülkler hala orijinal ev sahibi tarafından (erken aşamalarda, haciz öncesi ve kısa satış özellikleri söz konusu olduğunda) veya bir banka veya hükümet gibi bir varlık (daha sonra olanlar). Beş çeşit haciz ve satın alma yaklaşımları.

3'ten büyük ->

1. Pre-Foreclosures
Mortgage kredisi şirketi borçlulara varsayılan olarak, ancak mülkün açık artırmada satışa sunulmadan önce haber verdikten sonra bir emlak rehine öncesi durumdadır. Bir ev sahibi bu süre zarfında mülkünü satabilirse, icrası işlemlerinden ve bunun kredi geçmişi ve gelecekteki umutları üzerindeki olumsuz etkisinden kaçınabilir (bkz. İflas ve İktaradan Sonra İpotek Alınması ). Bu nedenle, bazı ev sahipleri pazarlık yapmak için isteklidirler. Vadeli ipoteğe karşı koruma tipik olarak ilçe ve şehir adliye binalarında listelenir. Buna ek olarak, www de dahil olmak üzere birçok çevrimiçi kaynak. haciz. com, önceden icrası aşamasında olan özellikleri listeleyin.

2. Kısa Satış
Kısa satışlar, borç veren, bir ipotek borcundan daha düşük bir miktarı kabul etmeye istekli olduğunda ortaya çıkar. Borçluların, bir borç verenin ipotek ödemelerinin temerrüde düşmesi, kısa satışı kabul etmesi gerekmez; Bununla birlikte, tipik olarak, varsayılan olarak sonuçlanacak bir iş kaybı gibi bir takım maddi sıkıntıları kanıtlamaları gerekir.Söz konusu konut genellikle su altındadır, yani olağanüstü mortgage dengesinden daha az değerdedir. Kısa bir satış olarak nitelendirilebilmesi için, borç verenin, borcu olanın altında bir miktar kabul ederek "kısa mülk satması" kabul etmesi gerekir ve ev satılık olarak listelenmelidir. Bu özellikler genellikle "banka onay bekliyor" kısa satış olarak ilan edilir.

Kısa satılık mülk satın almak en çok geleneksel bir satın alma işlemiyle aynıdır ancak sözleşmelerdeki dil farklılık gösterebilir ve şartlar bu tarihe tabidir. borç verenin onayı. Bir bankanın kısa bir satış teklifine yanıt vermesi birkaç ay sürebilir, bu nedenle işlem geleneksel bir satın alım işleminden çok daha uzun sürebilir. Bireysel firmalar veya listeleme hizmetleri de dahil olmak üzere bir çok gayrimenkul web sitesi, kısa satış ile arama yapma seçeneği sunar.

3. Şerif Satış Müzayeleri
Şerif satış müzayesi, borç veren kişinin borçluya temerrüde düşmesi ve borçlunun ipotek ödemelerini yakalaması için bir yetkisiz kullanım süresine izin verdikten sonra gerçekleşir. Açık artırma, borç verme sorumlusunun, temerrüde düşen borç için hızlı bir şekilde geri ödeme yapması için tasarlanmıştır. Bu açık artırmalar sıklıkla, yerel kolluk kuvveti tarafından yönetilen bir şehrin adliye adımlarında gerçekleşir. Mülkiyet, kamuya açıklanan bir yerde, tarih ve saatte en yüksek teklif veren tarafa açık artırma yapılır. Bu bildirimler, "şerif satış ihaleleri" için arama yaparak yerel gazetelerde ve birçok çevrimiçi yerde bulunabilir.

4. Banka Amaçlı Gayrimenkuller
Açık artırmada satılmayan mallar bankaya geri döndürülür; yani, Gayrimenkul Sahipliği (REO) mülkleri haline gelirler. Genellikle bir bankanın sahip olduğu mülklerin bir listesini muhafaza eden bir REO departmanı tarafından yönetilir. Www gibi çevrimiçi kaynaklar. RealtyTrac'in. com, şehir, eyalet veya posta koduyla aranabilecek kapsamlı listelere sahiptir.

5. Devlete ait mal varlığı
Bazı evler Federal Konut İdaresi (Federal Housing Administration - Federal Konut İdaresi) veya Veterans Affairs (VA) tarafından teminat altına alınan krediler ile satın alınır. Bu mülkler zorla icra edildiğinde hükümet tarafından elden çıkarılır ve hükümet için çalışan brokerlerce satılır. Devlete ait bir mülk satın almak için devlete kayıtlı bir komisyoncu ile görüşülmelidir. Alıcılar www gibi gayrimenkulleri araştırabilirler. hud. gov ("TOPLAM ALANLAR" ı tıklayın ve "Satılık Evler" i seçin).

Foreclosed Evler daha ucuza neden Mahkumiyet önündeki evlerin en büyük satış noktası, aynı bölgedeki diğer benzer mülklerden (kuşkusuz, karşılaştırılabilir veya komisyon olarak bilinen, broker -Konuş). Çoğu haciz, en azından bazı bölgelerde daha fazla indirim ile piyasa değerinin% 5 altında satılır. Alıcılar ayrıca indirimli ödemeler, faiz oranları düşürme veya değerlendirme ücretlerinin ve belirli kapanış maliyetlerinin ortadan kaldırılması gibi avantajlarla ek tasarruflardan yararlanabilirler.

Onları böyle yapan şey ne? Konutun rehine öncesi veya kısa satış aşamasında olması durumunda, sahipleri mali açıdan bağlanıyor - paraya ihtiyacı var. Ve zaman kendi tarafında değildir: Mülkün boşaltılması ve elinden geldiği kadar sahip olabilmesi için hepsini kaybetmemesi gerekiyor.Kısacası, bu satıcılar tam bir güç konumundan müzakere yapmıyorlar. Başkalarının talihsizliğinden yararlanmak acımasız görünse de, alıcılar yararlanabilir.

Mülkiyet ele geçirildiğinde daha da fazla fayda sağlayabilirler. Şerif ofisi bir eve asmak istemiyor; bankalar ev sahibi işinde olmak istemiyorlar. Finansal kuruluşlar, genellikle, emlak denetiminde bulunulan malları kendiliğinden kurtulmak istiyorlar (makul bir fiyat için elbette - yatırımcılara ve denetçilere, her girişimi mümkün olduğunca orijinal borç tutarını geri almaya yaptıklarına cevap vermek zorundalar). Yine, bu alıcılara fayda sağlar.

Son olarak, foreclosed evler genellikle "olduğu gibi" satılmaktadır - hasar varsa onarımlar denklemin bir parçası değildir - ve kullanılmış araba ve eski mobilya meraklıları meraklıları "olduğu gibi" indirim. Tabii ki, "olduğu gibi", aşağıda tartışacağımız gibi, iki taraflı bir kılıç olabilir.

Foreclosed Evleri Satın Alma Riskleri

Gayrimenkul

Sorunlar Telafi edici bir indirim yaparken "olduğu gibi" durumu oldukça acımasız olabilir. Ev hala sahipler tarafından işgal ediliyor ise, genellikle kötü korunur - insanlar ipotek ödemelerini yapamazlarsa, muhtemelen de büyük onarımlardan söz etmemekle birlikte düzenli olarak bakım masraflarını ödemeyi bırakıyorlar. Buna ek olarak, haczedilen ya da zorla zorla çalıştırılan bazı insanlar hırpalanmış ve banka yeniden tahsisi yapmadan evlerinde sıkıntı çekerler. Bu genellikle cihazların ve demirbaşların çıkarılmasını, bazen de vandalizmin tamamen ortadan kaldırılmasını içerir.

Mülk zaten geri alındı ​​ise, durum daha da kötüleşebilir. Suç, boş evlerle ilgili büyük bir endişedir. Dağınık olmayan çimenler ve harap olan çatılar hırsızlara yere boş olduğunu ilan ederler. Bu oportünistlerin birçoğu bakır boru, bakır kablolama, ev eşyaları ve demirbaşların evini soyacak. Boş ev de uyuşturucu ticareti, fahişelik ve şiddet suçları için mıknatıs olabilir. Zayıf topluluklar, özellikle daha fazla varlıklı bölgenin sakinlerine kıyasla iyileştirme yapmak için daha az kaynak bulundurmaları nedeniyle oldukça zorlanmaktadır. Suç unsuru olmaksızın, aylarca ya da yıllarca ayakta kalmış olan evler muhtemelen elementlere maruz kalmış ve bu nedenle bir tür zarara uğrama riski yüksektir: küf, sıhhi tesisat bozulmuş, ahşap çürüklüğü, termitler - önemli harcamaları gerektiren şeyler düzeltmek, pazarlık fiyat etiketini bir pazarlıktan daha az yapmak. Bazı finansal kuruluşlar REO mülklerinde (örneğin, kışlama gibi) temel bakım yapacaklardır. Buna rağmen, mülkün mevcut durumu hakkında herhangi bir sorumluluk kabul etmezler ve satılmadan önce onarım yapmazlar. Tabii ki evde inceleme raporu birçok potansiyel problemi ortaya çıkarabilir ve genel bir müteahhit tamir tahminleri sağlayabilir. Ne yazık ki, açık artırmadaki alıcılar genellikle satın almadan önce mülklerini inceleme şansına sahip değillerdir; bu, noktalı çizgiyi imzaladıktan sonra evinizde herhangi bir sayıda kötü sürpriz bulabilmenizi sağlar.

Gizli Maliyetler Öngörülemeyen onarım ve yenileme çalışmalarının yanı sıra, geri vergiler ve rehineler (açık arttırma mülkleri sıklıkla ekte bulunan) gibi taarruzlar IRS veya devlet veya diğer alacaklılar tarafından onlara), başka türlü arzu edilen bir eve başka masraflar da katabilir. Borçları ne olursa olsun, satın alma süreci ilerlemeden önce hükümetin önce ödenmesi ve yerine getirilmesi gerekir. Bu esas olarak açık arttırma yapılan mülkler için geçerlidir; bir banka başka bir tarafa yeniden satış yapmadan önce mülkiyete bağlı her türlü borcu ödeyecektir. Açık artırmada istekliler, satın alma sırasında mülklerini nakit olarak ödemelidir: Finansmana izin verilmez. Yani, pazarlık evinizi satın aldığınızda nakit paranın fakir olmasını sağlamayın.

Yavaş Süreç

Yukarıdaki komplikasyonlar çoğu kez çok sayıda evrak işi anlamına gelmektedir. Tipik olarak, hacizlerin kapanışa hazırlanmak için tamamlanması gereken ve bu da zamanında yapılması gereken bir takım ek belgeler olacaktır. Kısa satış durumunda, sahibinin borç verenin anlaşmayı onaylaması gerekir ve daha önce belirtildiği gibi bu biraz zaman alabilir. Evde bulunan ciddi hasar, alıcıların kredi güvenliğini etkileyebilecek daha düşük bir ev değerlendirmesine neden olabilir. Bazı borç verenler, belli bir dolardaki miktarda kredi vermeyecek, çünkü daha az kredi kullananların kar potansiyeli riske değer değil.

Bir bankanın mülk edinmiş bir konutun boşaltılması için istekli olabileceğini düşünürsünüz de, bankayla diğer ilgili taraflar arasındaki yanıt süreleri REO mülkleriyle de zayıf olabilir. Teklifinizle ilgili yanıt almak için gereken süre miktarı değişebilir; Mülkünüzü elinde tutan banka haciz ile tıkılıp dolarsa, bankanın isteğinizi işleme koyması uzun sürebilir. Çokça geriye kalan bankaların bir teklifi yanıtlamaları 90 güne kadar sürebilir. Satın alma işlemini finanse etmeyi planlıyorsanız, bir ipotek için ön onay almak için zaman harcamak akıllıca olacaktır.

Rekabet

Herhangi bir pazarda olduğu gibi, gidiş oranından indirimli bir şey kazanma şansı olduğunda, talep artacaktır. Değerli hacizdeki mülkler ile uğraşırken kaçınılmaz olarak, yalnızca potansiyel işgalcilere değil, yatırımcılardan ve profesyonellerden gelen insanlardan artan ilgi ve rekabet kaçınılmazdır. Çoğu zaman, foreclosed bir ev çekici çevresindeki diğer evlerin altında fiyatlı olabilir, ancak kelime geldiğinde, çok sayıda teklif hızla gelip bir teklif savaşı ortaya çıkmaktadır. Bu nedenle, bir zamanlar büyük bir mahallede düşük fiyatlı bir ev olan şey hızla pahalı bir mal olabilir.

Rekabetçi alıcıların daha yüksek bir teklifle ya da tamamen nakit teklifle bir mülk edinmelerinin mümkün olması nedeniyle, forecluded konutların muhtemel alıcıları aynı anda birkaç mülk üzerinde teklif vermek akıllıca olabilir. Ancak, başkası belirli bir mülkiyet teklifinizi koz alırsa, cesaretini kırmayın; bankanın envanterinde görünüp görünmediğini kontrol etmek için periyodik olarak kontrol edin. Hapis anlaşmaları oldukça sık düşer.

Foreclosed Ev Satın Alma

Eğer bir bankadan alışveriş yaparsanız, pazarlık becerilerinizi keskinleştirmeniz ve sürece, istediğiniz mülkte bir lowball teklifiyle başlamanız gerekir. Büyük haciz stoklarında biriken büyük bankalar olan bankalar fiyat konusunda daha fazla müzakere eğilimi gösterecek; bankanın gayrimenkulünü ne kadar uzun süre elinde tuttuğu, özellikle de daha uzun süreler için yapılan mülkler üzerinde, daha düşük teklifleri ciddiye alacağı ihtimali o kadar yüksektir. Bu nedenle muhtemelen ilk teklifinizi mevcut piyasa fiyatından en az% 20 daha düşük bir fiyata yapmanız ya da üzerinde teklif verdiğiniz özellik yüksek haciz hacmi olan bir bölgede bulunuyorsa belki daha da fazla olacaktır.

Mülk ve gerekli tadilatları nakit olarak ödeyebilirseniz, imrenilecek bir konumdasınız demektir. Bu nedenle bazı alıcılar, evin satış blokuna bir kez daha girdiğinde ön uçta onlara yardımcı olabilecek ve kâr paylarını paylaşabilecekleri dış yatırımcılar ile bir araya gelmeye karar vermelerinin nedeni de budur. Gerçekte, nakit anlaşmalar REO satışlarının önemli bir bölümünü temsil etmektedir.

Foreclosed Homes için Finansman Seçenekleri

Özel kredi sağlayıcılar, rehin anlaşmalarının finansmanı konusunda alay edici olma eğilimi gösterse de, bir REO mülkünü satın almak için bir ipotek kullanabilirsiniz. Bununla birlikte, Federal Konut İdaresi'nden (FHA) 203 (k) kredi ve HomeGuests programı, ipotek geri satın alan devlet destekli işletmelerden biri olan Freddie Mac aracılığıyla hak kazananlar için iki finansman seçeneği mevcuttur.

203 (k) Krediler

FHA 203 (k) ipoteğini yüksek riskli REO'dan çekinen bankaların endişelerini gidermek için tasarladı. alımları. Borçlulara bir ipotek sigortası primi ödeyerek, programa katılan özel borç verenler tarafından verilen kredileri temin edebiliyorlar.

Borçlular için, büyük avantajlardan biri ev satın alımını artı herhangi bir gerekli onarımları tek bir ipotekle finanse edebilmesidir. Daha basit olan versiyon, düzenli bir 203 (k) kredi, mühendislik veya mimari planlar gerektirmeyen sınırlı onarımlar içindir. Bireyler ev alımı fiyatının 35.000 dolara kadarını yeni cihazlar, cephe kaplaması ve pencereler gibi temel ilaçları karşılayacak şekilde ödünç verebilirler.

Yapısal hasar oluşturma veya bakım alma gibi daha kapsamlı düzeltmelerle, geleneksel bir 203 (k) kredi genellikle en iyi seçenektir. Kolaylaştırılmış varyantın aksine, ev sahipleri en az $ 5, 000 almamalıdır; maksimum miktar, her bir il için FHA limitlerine dayanmaktadır. Ek olarak, mülkiyetin incelenmesi ve işin program kurallarına uyduğunu doğrulamak için bağımsız bir danışman için ödeme yapmanız gerekir.

Bu kredilerin ek bir dezavantajı fiyattır. İpoteği sigortasının ödenmesinin yanı sıra, borçlular genellikle klasik kredilere kıyasla yüzde bir puan daha yüksek olan faiz oranlarını ödemektedirler. Ayrıca, her biri ana tutarın% 1'i tutarında peşin ödemeler olan bir veya iki puanın üzerine çatal atmak zorunda kalabilirler.

Şekil 1. Geleneksel geleneksel 203 (k) kredileri ve aerodinamik versiyon arasındaki karşılaştırma.

(Kaynak: Bank of America web sitesi)

HomeSteps

Freddie Mac, ipotek piyasasına bankalardaki kredileri satın alarak, onları bir araya getirerek ve bunları menkul kıymet olarak yatırımcılara satarak likidite sağlar. HomeSteps ile kuruluş, - özel kredi ortakları aracılığıyla - sadece sahip olduğu mülhak olan mülkleri satın almak isteyenlere özel finansman imkanı sunar. HomeSteps şu anda yalnızca şu eyaletlerden temin edilebilir: Alabama, Florida, Georgia, Illinois, Kentucky, Kuzey Carolina, Güney Carolina, Tennessee, Texas ve Virginia. Eğer bu ülkelerden birinde yaşıyorsanız, HomeSteps'in bazı önemli yararı var. Aralarında 203 (k) krediden ayrı olarak ipoteği sigortası yaptırmanız gerekmez. Tek başına bu, ipotek süresince alıcıları yüzlerce, hatta binlerce dolar tasarruf edebilir. Dahası, bir HomeSteps ipotekinde, konvansiyonel bir kredi arayanların büyük bir engel oluşturabileceği bir değerlendirme yapılmasına gerek yoktur.

Alıcılar HomeSteps web sitesinde tek ailelik, kınamak ve çok aileli malların bir listesini bulabilir.

Bottom Line

Yüzeyde, foreclosed evleri müthiş çekici görünebilir. Bununla birlikte, maliyetler aşırı derecede öngörülemez olabilir ve altta yatan hasarlar bir mülkeyi istenmeyen hale getirebilir. Satın alma süreci genellikle yavaşlar ve bu durum, alıcıların zihninde ikinci düşünceleri doğurabilirken, mahrum bırakılan özelliklere cazip gelen talebin artması bazı umut verici alıcıları uzaklaştırabilir.

Bütün bunların söylenmesiyle, haciz edilmiş evler inanılmaz fırsatlar doğurabilir. Alıcılar, normal şartlar altında bulunamayacak olan evler için piyasa değerinin altında bir bedel ödemek için eşsiz bir fırsata sahiptir. Satın alma tarafında tasarruf olması durumunda, alıcının, varlığının değerini anlamasını ve gelecekte satması halinde yatırımında bir kazanç elde etme olasılığını geliştirir.

Sorumlu davranıp tahliye edilmiş bir ev satın almak, bir alıcıya uzun yıllar boyunca çok sayıda fayda sağlayabilir.