İster birincil konut veya yatırım malı olarak kullanılmak üzere bir ev satın almak istiyorsanız, mülkün şu anda kiracılar tarafından işgal edilmesi mümkündür. Durum böyle olduğunda, satın alım işlemine başlamadan önce düşünmeniz gereken birkaç nokta var. Kiracı haklarına, toprak sahiplerinin yükümlülüklerine ve kiracılar bulunan bir ev satın alırken riskleri nasıl sınırlayacağınıza hızlı bir giriş yapmak için okumaya devam edin. (Ayrıca bkz. Kiralık Emlak Vermek Üzeri Avantaj ve Dezavantajları .)

Kiracı Hakları

Yeni başlayanlar için bir emlak satığının kiracı kira şartlarını değiştirmediğini anlamanız önemlidir. Sahiplik değiştirdiğinde bile kiralar eve "bağlanmış" kalırlar; tıpkı "araziyle birlikte çalışan" (ve diğer sözleşmeler gibi) "araziye değil, araziye bağlıdırlar". Paket servisi olanak: Mülkünüzü satın almadan önce yerinde olan kira, kapandıktan sonra bile geçerliliğini korur, bu nedenle yasal olarak kirayı yükseltemezsiniz, şartları veya sözleşmeleri değiştiremezsiniz ya da kiracı bir kiralama döneminin sonundan önce tekmeleyemezsiniz, çünkü sadece sen yeni sahibin.

Kiracıların taşınmasını kesinlikle isterseniz, birkaç seçeneğiniz var. Birincisi, kapattığınızda evde boş olan (yani kiracı olmadığı) koşullu bir teklifi evde sunmaktır. Bu, satıcının kira bedelini kırması veya kiracılar için erken ayrılma teşviği sunması yükünü yüklemektedir. Satıcı, bunu yapamazsa (ya da istemiyorsa), yürüyüp çıkıp başka bir ev aramaya başlayabilirsiniz. Diğer seçenek, malı satın almak ve daha sonra kira sözleşmelerini bozmak, şartları yeniden müzakere etmek veya kiracıyı kendiniz "satın al" etmektir. Fakat bu senaryoda, bir kiracı geçerli bir kira sözleşmesi varsa yeni şartları kabul etme zorunluluğu olmadığını aklınızda bulundurun - kirayı bozarsanız veya zorla kirayı açarsanız kendinizi bir dava açabilirsiniz tahliye.

Ev Sahibi Borçlar

Yeni sahib olarak, ev sahibi yükümlülüklerini devralırsın. Ev sahibi olmanın büyük bir kısmı, kiracılar için güvenli ve yaşanabilir bir mülk bulundurmaktır. Genel olarak, (minimumda):

• Koridorlar ve merdivenler gibi tüm ortak alanları güvenli ve temiz bir yerde saklayın.
• Yapısal unsurların güvenli ve sağlam (zeminler, duvarlar, merdivenler, asansörler, çatılar) olduğundan emin olun.
• Elektrikli, sıhhi tesisat, ısıtma / havalandırma (HVAC), havalandırma ve sıhhi tesisatların mülkiyetinde kalmasını sağlayın.
• Kiracıların akıcı suyu, sıcak suyu ve sıcaklığı makul sürelerde makul sürelerde almalarını sağlayın.
• Çöp kutularını yerleştirin ve çöp kutusunu çıkartın.
• Kurşun boya tozu ve asbest gibi bilinen çevresel toksinleri yönetin.
• Kemirgenleri ve diğer haşarat istila yerlerini yok et.

Yerel yasalar yaşanabilirlikle ilgili ek gereklilikler isteyebilir - bunlara uyduğunuzdan emin olmak için gözden geçirin. Ayrıca, çim biçme veya kamu hizmetleri için ödeme yapma gibi diğer belirli yükümlülükleri bulmak için kirayı okumanız çok önemlidir. Kirayı Değiştirme veya Feshetme Genel olarak, kiracının aydan aya kiralaması varsa, (yeni kiracı olarak) uygun bir bildirimde bulunmanız koşuluyla (genellikle 30 gün, ancak bu durum ve kiracının mülkün bulunduğu ay sayısına göre değişir) yeni bir ayın başlamasından önce kiracılığı sona erdirebilir veya kirayı artırabilir. Bununla birlikte, sabit bir dönem kiralama varsa (örneğin, altı ay veya 12 ay), kiracının ev sahibi olursa olsun, kira aktif olduğu sürece evde kalması için yasal bir hakkı vardır (çoğu durumda) .

Kira erken ertelendiğinde birkaç örnek var. Birincisi, kira sözleşmesinde, mülkün satıcısı veya mülkünü satması durumunda mal sahibinin (satıcı) kira sözleşmesini feshetme hakkına sahip olduğunu belirten bir dil var mıdır; Bu durumda, evi satın aldığınızda kira yasal olarak feshedilebilir. Diğer istisna ise mülkün bir haciz sebebiyle satın alınması halinde, devletin boşaltma ile ilgili kurallarını takip edebilmenizdir. Örneğin, Washington devletinde, tahliye eyleminde bulunabilmeniz için, emlak alanının boşaltılması için kiracılara 60 gün önceden haber vermelisiniz. Bazı durumlarda, kiracılar, yeni sahip, mütevelli veya bankadan "anahtarlı nakit" teklifiyle erken çıkmayı kabul eder.

Son olarak, evi birincil konut olarak (ve bir kiralık mülk olarak değil) kullanmayı planlıyorsanız, bir kiracının taşınması için taşınabilir evden tahliye (OMI) kullanabilirsiniz. Bunun kuralları eyalete göre değişiklik gösterebilir, ancak genel olarak evden çıktıktan sonra 90 gün içinde eve taşınmanız ve birincil konutunuz olarak en az üç yıl yaşamamız gerekir.

Alt satır

Önemli bir ilk adım, kapıyı açmadan önce kira belgelerini gözden geçirip, ne girdiğinizi bildiğinizden emin olmanız ve böylece kiralamanın yerel kira yasalarını takip edecek şekilde iyi yazılmış ve yapılandırılmış olmasını sağlayabilirsiniz. . Bir şey gözüküyorsa, satıcının dili kapanış şartı olarak düzeltmesini isteyin. Peşin ödenen kira ve güvenlik mevduatlarının kayıtlarının yanı sıra paranın da elde edilmesi de önemlidir (kapanış açıklamasında size aktarılması gerekir). Muhtemelen güvenlik mevduatını (devletinize bağlı olarak) bir güven hesabında tutmanız gerekecektir ve kapanış acentesi sizinle satıcı arasındaki mevcut kira ödemesine oran tahakkuk ettirmelidir.

Ayrıca satıcının kiracı taşınmadan önce malın durumu ile ilgili dokümantasyon sağladığından emin olun - hasar varsa, kiracının bir check-in raporu olmadan sorumlu olduğunu kanıtlamakta zorlanır. Mümkünse evin mevcut durumunu doğrulayabilmeniz ve kira koşullarını tartışabilmeniz için kapanmadan önce kiracılarla görüşün.

Sonunda, uygun şekilde sigortalandığınızdan emin olun. Standart bir ev sahibi politikası, genellikle bu işi yapmaz. Kiracınızın sakatlanması, ihmalkarlık ve diğer kayıplarla karşı karşıya kalmanız için evinizi kiraladığınızı sigortacınıza bildirin. (Ayrıca bkz. Öğreticimize:

Ev Sahibi Olma Hakkındaki Komple Rehber

.)