Yeni bir eve teklif vermeye karar verdiniz mi? Veya belki mevcut bir ipotek için yeniden finansman yapmayı planlıyorsunuz ve aylık ipotek ödemenizin ne olmasını istediğinize karar veriyorsunuz. Her ay ne kadar ödeyeceğinizi seçmek, başlamak için iyi bir yerdir. Bir araba satıcısının kendi alanına girerken soracakları ilk sorulardan biridir ve tüm yeni ipotek türleriyle birlikte, şimdi birçok ipotek kredisi veren kuruluş tarafından sorulabilecek bir soru var.

Bazen egzotik ipotek olarak adlandırılan yenilikçi ipotek ürünleri, borç alanların ipotek ömrünün erken dönemlerinde aylık ödemelerini en aza indirgemelerine olanak sağlayan özelliklere sahiptir. Çoğu borçlu, ipoteklerini yeniden finanse edeceklerini ya da yüksek ödemeler yapılmadan önce hareket edeceğini düşünüyor. Ancak, bu ipotek ile ilişkili risklerin yanlış anlaşılması, mali strese hatta felakete neden olabilir. (Bir ev satın almakla ilgili daha fazla bilgi için, bkz. İpotek Ödeme Yapısını Anlama , Bir İpotek için Alışveriş ve Risk Esaslı İpotek Kararını Alın .)

Bu yazıda, düşük ilk ödemeler ile ipoteğin mekaniği ve bu ipotekle ilişkili kullanımlar ve riskler tartışacağız.

Ne Kadar?

Peki, aylık ödemenizin ne olmasını istersiniz?

Sabit faizli faizli krediler, ayarlanabilir faizli krediler, sabit oranlı dereceli ödeme kredileri ve ödeme seçeneği ARM'leri olmak üzere bu dört ortak kategoriye bir göz atalım.

Faizli ipotek borçlunun ipoteğin olağanüstü ana para bakiyesi üzerinden sadece faiz ödemesine izin verir. Bu, faiz oranının 12 (ay) olarak bölünmesi ve bu rakamın ipotek ana para birimi dengesi ile çarpılmasıyla yapılan basit bir hesaplamadır. Faiz ödemeleri yapıldığında, ipotek için amortisman yoktur (kredinin ana para bakiyesi düşmez).

Sadece faizli mortgage kredileri, sabit faizli ve değişken faizli kredilerde (ARM'ler) mevcuttur. 30 yıllık sabit oranlı bir ipotek genellikle 10 yıllık faiz dönemine sahip olacak ve daha sonra aylık ödeme tutarı yeniden hesaplanarak ipotekin kalan ipotek süresince tamamen amortize edilecek.

Aylık ayarlama ve 5-6 ARMs popüler faiz oranı ayarlanabilir ipotek kredileri. Aylık olarak düzenleyen ARM'lerin, sadece 10 yıllık bir faiz periyodu var, ardından aylık ödeme tutarı yeniden hesaplanarak ipotekin kalan vadede tamamen itfa edilecek. 5-6 ARM'lerin, sadece beş yıllık sabit faizli periyod için geçerli olan faiz dönemi vardır. Beş yıllık sabit faizli dönemden sonra, faiz oranı endeks artı bir marj (tamamen endeksli faiz oranı) uyarınca ayarlamaya başlayacak değil, aylık ödeme yeniden hesaplanarak ipotek oranının tamamı üzerinden amortize edilecek kalan süre.5-6 ARM'lara 5-6 çağrılır çünkü faiz oranı her 5 ayda bir ayda bir (yılda bir kez) 5-6 ARM'da 5-1 ARM'da görüldüğü gibi ayarlanır. (ARM'lar hakkında daha fazla bilgi için, bkz. İpotek: Sabit Faiz ile Ayarlanabilir Oran , ARMED AND Dangerous ve American Dream veya Mortgage Kabusu ) > Negatif İtfa Giderleri İpotekleri

Negatif itfa payları, faiz sadece ipotekten bir adım öteye, gerekli aylık ödemenin azaltılmasını sağlar. Negatif amortisman ipotekleri, borçların yalnızca faiz ödemeden daha düşük bir ödeme yapmasına izin verir. Bu ödeme yapıldığında, ertelenmiş faiz yaratılır. Her ay yaratılmış ertelenmiş faiz tutarı ipotek ana para birimine eklenir - dolayısıyla negatif amortisman adı.

Şekil 2, negatif amortisman ipoteğinin nasıl çalıştığını göstermektedir. Birinci ayın haricinde, ana para bakiyesinin ertelenmiş faiz tutarına göre her ay nasıl arttığına dikkat edin.

Telif Hakkı © 2007 Investopedia. com

Şekil 2

Negatif amortisman ipotekleri hem sabit oranlı hem de ayarlanabilir faizli ipotek kredileri altında gelir.

Sabit Faizli veya Vazgeçilmiş Ödeme İpotekleri

Sabit faizli negatif itfa payları genellikle dereceli ödeme ipotekleri olarak adlandırılır. Mezun olan bir ödeme ipoteği için faiz oranı kredinin ömrü boyunca sabitlenir, ancak kredinin yalnızca faiz ödemeden daha düşük bir miktarda başlayan (negatif amortisman oluşturulduğunda) başlangıç ​​ödemeleri çizelgesi vardır ve ödeme, krediyi geri kalan vadesi boyunca tamamen amorti edebilecek kadar büyür. Bakınız aşağıdaki Şekil 3.

Telif Hakkı © 2007 Investopedia. com

Şekil 3

Ayarlanabilir Oran veya Ödeme Seçenekleri İpotek

Ayarlanabilir faizli negatif amortisman ipoteklerine genelde ödeme opsiyonu ARM'leri denir. Bir ödeme seçeneği ARM, popüler ipotek ürünlerinin en kompleksidir. ARM ödeme seçeneği için, başlangıç ​​"minimum ödeme", geçici bir başlangıç ​​faiz oranına dayanarak hesaplanır. Bu geçici başlangıç ​​oranı bir ile üç ay arasında sürer. Bu geçici başlangıç ​​oranı döneminde, borçlu tarafından yapılan aylık ödeme, tamamen amortismana tabi bir ödeme şeklindedir.

Geçici başlangıç ​​oranının sona ermesinden sonra, borç alanın ilk başlangıç ​​faiz oranına (asgari ödeme) göre hesaplanan ödeme tutarına eşit bir ödeme yapma seçeneği vardır ancak ipotek üzerindeki gerçek faiz oranı tamamen endekslenmiş faiz oranı olur. Asgari ödemenin yalnızca faiz ödemeden daha düşük olacağı ihtimali yüksektir. Bu nedenle, ertelenmiş faiz yaratılır ve ipotek ana dengesine eklenir.

Tam endeksli faiz oranının değişme oranı, ertelenmiş faizin ana para bakiyesine eklenme oranını belirleyecektir. (Olumsuz amortismanın oluşma oranı.) Eğer yeterince karmaşık değilse, tipik olarak mortgage sözleşmesinde asgari ödemenin% 7 veya 7 artacağı hükmü vardır.Yılda% 5. Ve, beş yılın sonunda, ipotek "yeniden düzenlenecek".

İpotek yeniden oluştuğunda, ipotekin kalan vadenin sonuna kadar ödenmesi için aylık ödemeleri yeniden hesaplanır. Yeni aylık ödeme, ipotek yeniden hesaplandığında tamamen endekslenmiş faiz oranına dayanmaktadır. Bu ödeme yeni minimum ödeme olur ve döngü tekrar baştan başlar.

Not:

Ödeme seçeneği ARM'lar, ipotekte bulunan anapara bakiyesi ipotekin orijinal anapara bakiyesinin belirli bir yüzdesine (genellikle% 110-125) ulaştığında, "zamanlanmamış" bir itfa limitine sahiptir. recast "tetiklenecektir. Faydalar ve Riskler

Sadece faizli ve negatif itfa paylarının mortgage kredisi veren kuruluşlar ve finansal planlamacılar tarafından tüketicilere tanıtılmasının birçok nedeni vardır; hepsi risk taşır, ancak bu ipotek bazı borçlulara fayda sağlayabilir:

Faydalar

Yüksek maliyetli bölgelerde sadece faiz ve negatif amortisman popülerdir. Bir borçlunun daha hoş bir ev satın alabilmesinin bir yolunu sağlarlar (lisanslama standartlarına tabi).

• Yalnızca faiz ve negatif itfa payı ipotekleri, gelecek yıllarda gelirde artış olacak birisi için bir seçenek olabilir.
• Faiz dışı ve itibarsız amortisman ipotekleri, gelirinin büyük bir yüzdesini oluşturan yıllık bonus gibi düzensiz gelirde olan birine uygun olabilir.
• Bazı mali planlamacılar, borçlulara ipotek ödemelerini hayatın başında en aza indirgemek ve faiz dışı veya itibarsız amortisman ipotek ödemeleri ile tamamen amortismanlı ipotek ödemeleri arasındaki farkı yatırım yapmalarını tavsiye etmektedir.
• Riskler

Yalnızca faiz getiren ve olumsuz amortisman ipotek borçlarının çoğu, konut fiyatının, konut finansmanı ipoteklerinin borcunu ödemesi veya asal bakiyesinin artırılmaması konusunun önemi konusundaki değerlendirmelerine dayanmaktadır. Gelecekteki konut fiyatının değerlenmesi ile ilgili gerçekçi olmayan varsayımların yapılması çok risklidir.

• Ayarlanabilir faizli faizli ve olumsuz amortisman ipotekleri, ödeme şoku riskine maruz kalmaktadır. Başka bir deyişle, aylık ödemeler tasarım gereği artacak ve öngörülmemiş miktarlarla veya beklenmedik sürelerde artabilecektir.
• Yatırım yapmak için aylık ipotek ödemelerinin asgariye indirilmesi risk oluşturuyor. Genel olarak, faiz sadece ve negatif itfa ipotekleri beş yıllık ürün olarak tasarlanmıştır. Borsada istikrarlı bir getiri oranı elde etmek için beş yılın çok kısa bir zamanı var. Başka bir deyişle, ipotekin beş yıl boyunca yeniden finanse edileceği düşünülürken, hisse senedi piyasası ipotek üzerindeki faiz yükünü karşılamak için bu beş yılda yeterli kazanç elde edileceğini söylemek için çok değişken.
• Alt satır

Yalnızca faiz ve negatif amortisman ipoteklerinin ilk aylık ödemesiyle ilgili değil. Tüketiciler, sadece faiz ve negatif amortisman ipotekleri ile ilişkili risklerin mekanizmasını anlamalı ve bunları tanımlamalı ve ölçmelidir.Ancak o zaman bir tüketici bir ipotek seçmek konusunda iyi bilgilendirilmiş, eğitimli bir seçim yapabilir. Bilgili bir seçim yapmak için harika bir yol, mevcut olan oranları belirlemek için aşağıdaki gibi bir ipotek hesaplayıcı kullanmaktır.