Mülkiyet, bir kişinin mülkiyet hakkını, sahip olduğu, kullandığı ve elden çıkaran bir şeyi konusundaki yasal bir kavramdır. Mülkiyet terimi fiziksel bir öğe önermekle kalmaz, aynı zamanda bir kişinin bir şeye yasal bir ilişkisini tanımlar.

Gayrimenkul Gayrimenkul, araziler, konutlar ve kalıtımlardan oluşur. Araziler, zemini, üstündeki havayı, yeryüzü yüzeyinin altındaki alanı ve üzerinde bulunan her şeyi ifade eder. Kiralar, toprakları ve arazilerle ilgili belirli maddi olmayan hakları içerir. Hereditler, devralınabilecek topraklar ve konutlar da dahil olmak üzere, taşınmazdaki her türlü somut veya maddi olmayan ilgiyi benimserler. (Daha fazla bilgi için 5 Hatalar Emlak Yatırımcıları Kaçının .)

TUTORIAL: Gayrimenkul Yatırımlarını Araştırmak

İlgi Bir ilgi, bir kişinin gerçek mülkiyete yönelik her hakkı, iddia veya imtiyaz hakkını tanımlar. Kanun, gerçek mülkiyetteki çeşitli menfaatlerin farkındadır. Topraklara yapılan pazarlığa duyulan ilgi, bir kişinin başka bir kişiye ait olan araziyi kullanması veya kısıtlaması hakkıdır.

Mali yardım gerekmeyen çıkarlar, arazinin kendisinin mülkiyetini oluşturmaz: gerçek mülkiyete olan mülksüz bir menfaat sahiplerinin tapusu yoktur ve arazinin sahibi, herhangi bir taahhütte bulunmaksızın mülkiyet haklarının tamamını kullanmaya devam eder.

Yükümlülük, mülkiyetin kalitesini ve mülkün değerini ve / veya kullanımını etkileyebilecek bir yük, iddia veya mülk üzerindeki yükümdür. Katlanma, gayrimenkul menfaatlerini gerçek mülkiyette temsil edebilir. Yükümlülük örnekleri, rehin, kaçak, irtifak hakkı, kiralama, kısıtlayıcı sözleşme ve koruyucu sözleşmeleri içerir. Bu makale, gayrimenkulün ipotek ve mülksüz çıkarlarına bir giriş sağlayacaktır.

Kamuya Yönelik Olmayan Faizler Kamuoyunun mülksüz bir menfaati, başka bir kişinin arazisini kullanma veya kısıtlama hakkıdır. Bir mülkiyete ait olmayan menfaat sahibi, bir mülkün kullanımı ile ilgili kesin ve net haklara sahip olsa da mülkün unvanını elinde tutmaz.

Mali olmayan menfaatler, ya mülk sahibi ve mülkiyet dışı çıkar elde etmek isteyen kişi olmak üzere iki taraf arasındaki bir anlaşmayla oluşturulabilir; veya mahkeme kararı ile. Örneğin, bir federal vergi borcu, suçlu bir vergi mükellefinin gayrimenkulünün bulunduğu ilçede mahkemeye yapılabilir. Öte yandan bir kiralama, iki taraf arasındaki bir anlaşmayla gönüllü olarak girilebilir.

Anlaşmazlıklar Bir sorumluluk, bir lien veya kısıtlayıcı sözleşme gibi bir mülkün değerini, kullanımını ve keyfini azaltabilen her şeydir. Yükümlülükler toprak değeri veya kullanımı üzerinde olumsuz bir etkisi olabileceğinden, bir gayrimenkul işlemine katılan herkes, taşınan mülk üzerindeki herhangi bir sorumluluğun varlığından haberdar olmalıdır.

Tipik olarak, bir avukat, bir başlık araştırması yapar ve arama sırasında keşfedilen herhangi bir sorumluluğun belirtileceği bir başlık fikri oluşturur. Bir itiraz, gayrimenkul işleminde unvanların geçmesini engellemez; Bunun yerine, unvan herhangi bir zorlamaya tabi tutulacaktır. Başka bir deyişle, mülk üzerinde bir sorumluluk kalır ya da unvan, yeni bir mülke devredildiğinde bile, tatmin oluncaya kadar "toprakla çalışır".
(Daha fazla bilgi edinmek için Dikkat Ev Alıcıları, Neden Bir Avukata İhtiyacınız Var?)

Aşağıdakiler de dahil olmak üzere pek çok zorunluluk vardır:

Yollar
Yolculuk, başkasının tam mülkiyet teşkil etmeyen sınırlı bir yolla toprağa verilir. Sahiplikten yararlanan kişi ya da tüzel kişilik, diğer kişinin arazisinde pozitif olmayan bir menfaate (mülkün mülkiyetini kullanma hakkı, ancak maddi olmayan mülkiyet hakkı) sahiptir; mülk sahibine irtifak hakkı yükümlüdür. Ortak kullanım alanları arasında, ulaşım hakkı, kanalizasyon hendekleri, kamu hizmeti hatları ve kınama yoluyla irtifak hakkı (Eminent Domain) bulunmaktadır.

Eksiklikler
Eksiklik, mülk sahibinin sınır çizgisinin ötesine geçen ve bitişik bir mülkteki "engellenmeleri" aşan bir gelişmedir. Tecavüz örnekleri arasında saçak, müştemilat, çitler, yollar ve yürüyüş yolları inşa etmek veya çıkıntı yapmak yer alır. Çukurluklar, her iki mülkün unvanı da pazarlanamaz hale getirebilir: İçeri giren mülk tüm arazileri kullanmayan oysüz mülk, iyileştirmeler yapıldığı tüm arazilerin unvanına sahip değildir.

Kira
Kira, mülk sahibi (kiraya veren) ile mülkünü (kiracı) kiralamak isteyen kişi veya kuruluş arasındaki sözleşmedir. Kira sözleşmesinde, kiralayan, kiracıya mülkün değerli bir bedel karşılığı (kiralık) işgal ve kullanılabilir olmasını kabul eder.

Kira genellikle, sözleşmenin süresini, sözleşmeyi uzatma koşullarını ve ödenmesi gereken kira miktarını ve sıklığını belirtir. Kiracı mülkiyeti işgal etmesine rağmen, kiralayan sahibi olarak kalır ve mülkün unvanını elinde tutar.

Teminatlar
Teminat, alacaklılara, borçluya ait mülkün satışı ile tatmin olan borçlarını alması için verilen kanunla sağlanan bir haktır. Mülk teminat olarak hareket eder ve mülkün devredilmesi durumunda satıştan elde edilen gelir borç ödemek ve ipotek sağlamak için kullanılabilir. Ortak tüzel kişilikler arasında emlak vergisi ve değerlendirme ipotekleri, mekanik teçhizatları, mahkeme kararı ve federal vergi borcu sayılabilir.

Lis Pendens
Bir lis pendens, ilgilenen tüm tarafları belirli bir malın unvanını etkileyen yasal bir işlem başlatıldığını bildiren bekleyen bir davanın bildirimidir. Bir eyalet veya federal mahkemede açılabilen bir lis pendens, genellikle mülkün unvanını veya mülkün üzerinde beyan edilen bir sahiplik ilgisini içerir.

Gerçek emlak aleyhine bir lis pendens açıldığından, mülkün devredildiği her kişi bekleyen dava sonucuyla bağlı olacaktır.

Koruyucu veya Sınırlayıcı Antlaşmalar
Koruyucu veya sınırlayıcı bir antlaşma, gerçek bir malın kullanılma biçimini sınırlandıran bir işlemde bir madde olarak görülen uygulanabilir bir şarttır. Bu sözleşmeler mülk sahiplerini belirli şekillerde yerine getirmeleri veya yapmamaları yüklenir.

Koruyucu veya kısıtlayıcı antlaşmalara örnek olarak, yeni bir binada asgari kare görüntüler, mimari tasarım, yollar veya bitişik mülklerdeki engel ve yan çizgiler ile dış ev rengi sınırlamaları sayılabilir. (İlgili okumalar için bkz. Gerçek Mülkiyetteki Başlıkların Alınması.)

Bottom Line Gerçek mülkiyete yapılan bir mülksüz ilgi, başka bir kişinin gerçek mülkünün kullanımını veya kısıtlanmasını kullanma hakkını saklı tutar. Bazı durumlarda, bedelsiz menfaat, bir kira sözleşmesinde olduğu gibi, iki taraf arasında yapılan gönüllü bir sözleşmeden kaynaklanmaktadır. Diğer durumlarda, mülkiyete karşı ihtiyati haciz gibi bir mahkeme kararı nedeniyle mülksüz faiz talep edilir.

Emlak alımı düşünülürken, mülkün kullanımını etkileyebilecek herhangi bir başlık kusuru olup olmadığını belirlemek için bir başlık araştırması yapılması önemlidir. Nitelikli bir avukat mülkiyetle ilgili herhangi bir önsezi veya yükümlülüğü ortaya çıkarmak için başlık araştırması yapabilir. Birçok mülkiyet "tüm teminatlar ve yükümlülüklere tabi" olarak satılıyor; bu, mülkün yük altında olabileceği anlamına geliyor ve nihai kararları vermeden önce herhangi bir yükümlülüğü keşfetmek alıcıyı ilgilendirmiyor.

Genel bir garanti işlemi, alıcının en iyi korunmasıdır ve alıcıya, tapuda belirtilmiş olanlardan başka arazide herhangi bir yük bulunmadığını garanti eden "taahhütlere karşı bir taahhüt" garantisi içerir. (Daha fazla bilgi için, Mali Konular Kirala veya Satın Alın.