Faiz oranları, özellikle de bankalar arası değişim ve hazine bonosu oranları, herhangi bir yatırım aracında olduğu gibi gelir üreten gayrimenkulün değeri üzerinde derin bir etki yapmaktadır. Bir kişinin konut mülklerini satın alma kabiliyetine faiz oranlarının etkisi (mortgage sermayesinin maliyetini artırarak veya azaltarak) için çok derin olduğu için birçok kişi gayrimenkul değerlemesinde belirleyici faktörün ipotek oranının yanlış olduğunu varsaymaktadır. Bununla birlikte, ipotek oranları mülk değerlerini etkileyen yalnızca bir faizle ilgili faktördür. Faiz oranları da sermaye akımlarını, sermaye arz ve talebini ve yatırımcıların gereken yatırım getiri oranlarını etkilediğinden, faiz oranları çeşitli şekillerde emlak fiyatlarına yön verecektir.

Değerleme Esasları

Hükümetten etkilenen faiz oranlarının, sermaye akışlarının ve finansman oranlarının mülk değerlerini nasıl etkilediğini anlamak için gayrimenkul değerlerine gelir yaklaşımına ilişkin temel bir anlayışa sahip olmanız gerekir. Her ne kadar emlak değerleri belirli bir yerel ayardaki arz ve talep özelliklerinden ve yeni gayrimenkul geliştirme maliyetinden etkilense de, gelir yaklaşımı yatırımcılar için en yaygın değerleme tekniğidir. Ticari mülk değerleme uzmanlarının ve gayrimenkul destekli yatırımcıların sigortacılar ve yatırımcıları tarafından sağlanan gelir yaklaşımı, hisse senedi ve tahvil yatırımlarında yapılan iskonto edilmiş nakit akım analizine çok benzemektedir.

Basit bir ifadeyle, değerleme, öngörülen kira ödemelerinin biçimini veya otel durumunda beklenen otel doluluk oranını oda başına ortalama maliyet ile çarpılan mülk gelirini tahmin ederek başlar. Ardından, analist, finansman maliyeti de dahil olmak üzere tüm mülkiyet seviyesindeki maliyetleri alarak tüm işletme giderlerinden sonra net işletme gelirine (NOI) veya kalan nakit akışına ulaşır.

NOI'den mülkiyete ve mülkiyete özel olmayan harcamaların bakım veya onarımı için yatırım sermayesinin yanı sıra tüm sermaye maliyetlerinin çıkarılması net nakit akışıdır (NCF). Mülkler genellikle nakit tutmaz veya belirtilen bir temettü politikasına sahip olmadığı için NCF, yatırımcılar için mevcut olan nakit para tutarına eşittir ve hisse senedi veya sabit gelirli yatırımların değerlemesi için kullanılan temettü nakitleri ile aynıdır. Temettüleri sermayelendirerek veya belirli bir yatırım dönemi için nakit akım akışını (kalan değer dahil) iskonto ederek mülk değeri belirlenir.

Sermaye Hareketleri

Faiz oranları, finansman ve ipotek oranlarının maliyetini önemli ölçüde etkileyebilir ve bu da mülkiyet seviyesindeki maliyetleri etkiler ve bu nedenle değerleri etkiler. Bununla birlikte, sermaye ve rekabet eden yatırımlar için arz ve talep, istenen getiri oranlarına (RROR) ve yatırım değerlerine en fazla etkiye sahiptir.Federal Rezerv Kurulu para politikasından ve daha fazla faiz oranlarını ekonomiyi canlandırmak veya enflasyona engel olmak için yönlendirmeye odaklandığından, politikasının tüm yatırımların değeri üzerinde doğrudan bir etkisi olmuştur.

Bankalararası kurlar azaldığında, fonların maliyeti azaltılır ve fonlar sisteme akar; Aksine, oranlar arttıkça, fonların mevcudiyeti azalır. Gayrimenkullere gelince, bankalararası borç verme faiz oranlarındaki değişiklikler, yatırım için mevcut olan sermaye miktarını ekler veya azaltır. Sermaye miktarı ve sermaye maliyeti talebi etkiler, aynı zamanda arz, gayrimenkul satın alımı ve gelişimi için mevcut sermaye etkiler. Örneğin, sermaye kullanılabilirliği sıkı olduğunda, sermaye sağlayıcıları, içsel değerin bir yüzdesi olarak veya daha az "sermaye yığını" kadar ödünç verme eğilimindedir. Bu, kredilerin düşük borçlanma / değer oranlarında yapılması, böylece kaldıraçlı nakit akışlarının ve mülk değerlerinin azaltılması anlamına gelir.

Sermaye akımlarındaki bu değişiklikler, mülk arz ve talep dinamikleri üzerinde doğrudan bir etkisi olabilir. Sermaye ve sermaye kullanılabilirliğinin maliyeti, mülk geliştirme için ek sermaye sağlayarak arzı etkiler ve aynı zamanda, fırsatlar arayan potansiyel alıcıların nüfusunu etkiler. Bu iki faktör mülk değerlerini belirlemek için birlikte çalışır.

İndirim Oranları

Faiz oranlarının gayrimenkul değerlerine en belirgin etkisi, iskonto ya da kapitalizasyon oranlarının türetilmesinde görülebilir. Bir kapitalizasyon oranı bir yatırımcının gerekli temettü oranı olarak görülürken, bir iskonto oranı yatırımcının toplam getiri şartlarına eşittir. K genelde RROR'u, büyük harf yapma oranı (K-g) 'ye eşittir, burada g gelirde beklenen büyüme veya sermaye değerlenmesinde artış demektir.

Bu oranlardan her biri geçerli faiz oranları tarafından etkilenmektedir, çünkü bunlar risksiz fiyat artı bir risk primi 'e eşittir. Çoğu yatırımcı için, risksizlik oranı ABD Hazineleri oranıdır; Bunlar ABD hükümetinin kredisi ile güvence altına alınmıştır, bu nedenle risksiz olarak kabul edilirler çünkü temerrüt olasılığı çok düşüktür. Yüksek riskli yatırımlar, ek bir riski telafi etmek için daha yüksek bir getiri elde etmelidir, çünkü iskonto oranlarını ve aktifleştirme oranlarını belirlerken, yatırımcılar, dikkate alınan her yatırım için gerekli olan riske göre düzeltilmiş getirileri belirlemek için risksiz faiz oranına bir risk primi eklerler .

K (iskonto oranı), risksiz faiz oranına artı bir risk primi değerine eşit olduğu için, aktifleştirme oranı risksizlik artı bir risk primi ile gelirdeki beklenen büyümeden (g) daha düşük olur. Risk primleri pazardaki arz ve talep ve diğer risk faktörlerinin bir sonucu olarak farklılık gösterse de, iskonto oranlarını, faiz oranlarındaki değişikliklere bağlı olarak değiştirecektir. Rakip veya ikame yatırımlarda gerekli getiri arttığında, gayrimenkul değerleri düşer; Bunun tersine, faiz oranları düştüğünde gayrimenkul fiyatları artar.

Bottom Line

İpotek oranlarına odaklanmak önemlidir, çünkü gayrimenkul fiyatlarında doğrudan bir etkisi vardır.Potansiyel bir ev sahibi veya gayrimenkul yatırımcısı iseniz, şu anki faiz oranlarını araştırmanın kolay bir yolu, bir ipotek hesaplayıcı kullanmaktır.

Bununla birlikte, faiz oranlarının değişmesinin gayrimenkulün sayısız yönünü etkilediğini belirtmek önemlidir. Yeni evinizin fiyatının ötesinde, faiz oranları sermayenin mevcudiyetini ve yatırım talebini de etkiliyor. Bu sermaye akımları mülk arzını ve talebini etkiler ve dolayısıyla emlak fiyatlarını etkiler. Ayrıca, faiz oranları da yedek yatırım getirilerini etkiler ve fiyatlar, gayrimenkul yatırımlarındaki doğal riske paralel olarak değişir. Gayrimenkul için gerekli getiri oranlarındaki bu değişiklikler, kredi piyasalarında istikrarsızlaştırma dönemlerinde de değişir. Yatırımcılar gelecekteki oranlardaki değişkenliği veya risk artışını öngördükçe, risk primleri genişledi ve emlak fiyatlarına artan bir baskı uyguladı.