Kredi verenlerinin ipotek temininde kullandıkları risk önlemlerinden biri, ipotekin kredi değerine (LTV) oranıdır. Bir ipotek LTV oranı, kredinin miktarını evin değerine bölmek suretiyle yapılan basit bir hesaplamadır. LTV oranı ne kadar yüksek olursa ipotek risk profili o kadar yüksek olur. LTV oranının% 80'in üzerinde olduğu çoğu ipotek, borçlu tarafından ödenmesi gereken özel mortgage sigortasını (PMI) gerektirir. Ve PMI ucuz değil. Kredi verenler karşılaştırmak ve ipotekinizdeki PMI'yi önleyip önleyemediğinizi öğrenmek için bir ipotek hesaplayıcı gibi bir araç kullanın.

TUTORIAL: İpotek Temelleri

PMI Derinliği

Şimdi bir örneğe bir göz atalım.

Bir evin fiyatı 300.000 $ ve kredi miktarı 270.000 $ (borçlunun 30.000 ABD Doları tutarında bir ödeme yapmış olduğu anlamına geliyor) ve LTV oranı% 90 olduğunu varsayalım. İpotek türüne bağlı olarak, aylık PMI ödemeleri 117-150 $ arasında olacaktır. Ayarlanabilir faizli ipotek (ARM'ler), sabit faizli ipoteklerden daha yüksek PMI ödemeleri gerektirir. (ARM'lar hakkında daha fazla bilgi edinmek için, ARMED VE Dangerous veya İpoteklere bakın: Sabit Fiyat ve Ayarlanabilir Fiyat .

Bununla birlikte, PMI'nın daimi bir gereklilik olmadığı. Borç verenler, mortgage'ların LTV oranı ipotek ve konut fiyatının değerlenmesindeki ana indirimin bir kombinasyonu vasıtasıyla% 78'e ulaştığında PMI'yi bırakmaları gerekmektedir. LTV oranındaki azalmanın bir kısmı ev fiyatlarıyla değerlenerek gerçekleşirse, takdir miktarını doğrulamak için borçlu tarafından ödenen yeni bir değerlendirme gerekli olacaktır.

Kolay Çıkış

PMI ödemesine alternatif, ikinci bir ipotek veya piggyback kredisi kullanmaktır. Bunu yaparken, borç alan, ev fiyatının% 80'ine eşit bir miktarda birinci ipotek alır, böylece PMI'den kaçınılır ve evin satış fiyatına eşit olan ikinci bir ipotek eksi peşinat tutarı çıkarılır ve ilk ipotek tutarını içerir. Yukarıdaki örnekte verilen rakamları kullanarak, borçlu 240.000 $ için bir ilk ipotek alacak, 30.000 $ peşinat ödemek ve 30.000 $ için ikinci bir ipotek elde edecektir. Borçlu, PMI ödemesi ihtiyacını ortadan kaldırdı çünkü LTV oranı İlk ipotek oranının% 80 olduğu, ancak borç alanın şu anda çoğu ipotek oranından daha yüksek bir faiz oranı taşıyacak ikinci bir ipotek bulunmaktadır. Kullanılabilir birçok ikinci ipotek türü var, ancak daha yüksek faiz oranı, seyir için hala eşit. Yine de, birinci ve ikinci ipotek birleşik ödemeleri genellikle ilk ipotek artı PMI ödemelerinden daha düşüktür.

Tali Kapatma

PMI söz konusu olduğunda, bir evin satış fiyatının veya değerinin% 20'sinden daha azına sahip olan bir borçlu iki temel seçeneğe sahiptir:

1. Bir stand kullanın "tek başına" ipotek edin ve ipotek LTV'si% 78'e ulaşıncaya kadar PMI öder, bu noktada PMI ortadan kaldırılabilir.
2. İkinci bir ipotek kullanın. Bu, büyük olasılıkla PMI'yı ödemekten daha düşük başlangıç ​​ipotek giderleri ile sonuçlanır, ancak aynı zamanda, ikinci bir ipotek, ilk ipotek oranından daha yüksek bir faiz oranı taşır ve yalnızca birinci ve ikinci ipotekleri ödeyerek veya yeniden finanse ederek ortadan kaldırılabilir muhtemelen LTV'nin% 80 veya daha altına düştüğü zaman (bu nedenle PMI gerekmeyecektir) yeni bir tek başına ipotek haline getirilir.

Ayrıca, bu karara dahil olabilecek çeşitli değişkenler de bulunmaktadır:

• PMI ödemesiyle ilgili vergi tasarrufları, ikinci bir ipotek faiz ödemeyle ilgili vergi tasarrufları ile bağlantılıdır. Birleşik Devletler'deki vergi kanunları, PMI'nın 100 $ 'dan az 000 kazandıracak aileler gibi belli gelir düzeyleri için kesintiye uğramasına izin verir.
• PMI'yi ortadan kaldırmak için yeni bir değerlendirme masrafı karşı birinci ve ikinci ipotek refinansmanı maliyetleri Tek başına bir ipotek haline getirmek.
• İlk ipotek kararı süresi ile birinci ve ikinci ipoteklerin yeniden finanse edileceği zaman arasında faiz oranlarının artması riski.
• İki seçeneğin farklı oranlarda azaltılması.
• Paranın zaman değeri. (Bu noktayı 999 Paranın Zaman Değeri Anlamak bölümünde daha fazla keşfedebilirsiniz.) Bununla birlikte, kararın en önemli değişkeni şöyledir:

Beklenen ev fiyatının değerlenmesi oranı

• Örneğin, Borçlu tek başına bir ilk ipotek kullanmayı ve PMI'yı ortadan kaldırmak için ikinci bir ipotek kullandırmayı tercih ederse, evin LTV'nin% 78 olduğu noktada ne kadar çabuk değer kazanabileceğini ve PMI'nin ortadan kaldırılmasını ister mi? Bu belirleyici faktördür. Sadeleştirme ve bu tartışmanın amaçları için yukarıda listelenen diğer değişkeni göz ardı edeceğiz, zira fiyat değerleme bunlara hakim durumdadır.

Takdir: Karar Verme Anahtarı

Kararın anahtarı, PMI tek başına birinci ipotekten alındığında, aylık ödeme, birinci ve ikinci ipotek üzerindeki birleştirilmiş ödemelerden daha az olacaktır. Soruları biz soruyoruz: "PMI öncesi ne kadar sürecek?" ve "Her bir seçenekle ilişkili tasarruflar nelerdir?"

Aşağıda, konut fiyatının değerlenmesinin farklı tahminlerine dayanan iki örnek verilmiştir.

Örnek 1: Yavaş Bir Ev Fiyat Algılaması Oranı

Aşağıdaki tablolarda, bağımsız bir 30 yıllık sabit oranlı ipotek ile PMI arasındaki 30 yıllık sabit oranlı ilk ipotek kombine edilmiş aylık ödemeleri karşılaştırılmıştır 15 yıllık ikinci bir ipotek ile 30 yıllık / yıl ile.

İpoteklerin özellikleri:

Copyright © 2017 Investopedia. com

Şekil 1

Şekil 2'de, yıllık konut fiyatlarının değerlenmesi tahmin edilmektedir.

Telif Hakkı © 2017 Investopedia. com

Şekil 2

$ 120 PMI ödemesinin, LTV'nin ana indirimin kombinasyonu yoluyla% 78'e ulaştığı zaman, Şekil 3'de gösterildiği gibi, aylık 60'da bağımsız ilk ipotekin aylık ödemesinden düşüldüğüne dikkat edin. ve konut fiyatının değer kazanması.

Telif Hakkı © 2017 Investopedia. com

Şekil 3

Şekil 4'deki tablo birinci ve ikinci ipoteklerin birleştirilmiş aylık ödemelerini göstermektedir. Aylık ödemenin sabit olduğunu unutmayın. Faiz oranı ağırlıklı bir ortalamadır. LTV sadece ilk ipotek kredisi.

Telif Hakkı © 2017 Investopedia. com

Şekil 4

İlk ve ikinci ipotek kullanıldığında, ilk 60 ay için aylık 85 dolar tasarruf edilebilir. Bu, toplam 5, 100 dolarlık bir tasarruf anlamına geliyor. Ayın 61'inde başlayarak, tek başına birinci ipotek, ipoteklerin kalan koşulları için ayda 35 dolarlık bir avantaj elde eder. Başka bir deyişle, 61. aydan itibaren yavaş ev fiyatlarının değerlenmesinin bu senaryosunda, PMI'siz bağımsız ilk ipotekin ödeme avantajından önce 145 ay daha sürecektir. birleşmiş birinci ve ikinci ipoteklerin ilk avantajını geri kazanabilir. (Para zamanı değeri dikkate alındığında bu süre uzar.)

Örnek 2: Hızlı Konut Fiyat Alınması Oranı

Aşağıdaki örnek yukarıda gösterildiği gibi aynı ipoteklere dayanmaktadır. Bununla birlikte, aşağıdaki konut fiyatının değer biçilmesi tahminleri kullanılmıştır.

Telif Hakkı © 2017 Investopedia. com

Şekil 5

Bu örnekte, sadece iki seçenek için aylık ödemeler için tek bir tablo gösteriyoruz (Şekil 6'ya bakınız). Bu durumda, 13 Temmuz'da PMI'nin düştüğünü ve LTV'yi hızlı bir şekilde% 78'e düşüren hızlı ev fiyatının düşürülmesinden dolayı düştüğünü görüyoruz.

Şekil 6

Hızlı ev fiyatının değerlenmesi ile PMI nispeten çabucak yok edilebilir. Birleşmiş ipoteklerin sadece 12 ay için 85 USD ödeme avantajı var. Bu, 1 $, 020 toplam tasarruf değerine eşittir. Ayın 13'ünden başlayarak, tek başına ipotek 35 $ ödeme avantajına sahiptir. $ 1, 020'yi 35'e bölersek, birleşik birinci ve ikinci ipoteklerin ilk tasarruflarının yapılmasının 29 ay süreceğini belirleyebiliriz. Başka bir deyişle, 41. ayın başından itibaren borçlu, PMI ile bağımsız ilk ipotek seçerek finansal açıdan daha iyi durumda olacaktır. (Bu süre, paranın zaman değeri dikkate alındığında uzar).

Bottom Line

Bir peşinatın% 20'sinden daha az olan borçlular için, ilk "bağımsız" "İpotek ve PMI veya birinci ve ikinci ipotek kombinasyonlarını kullanmak, büyük oranda ev fiyatlarının ne kadar hızlı artmasını beklediğinin bir fonksiyonudur. PMI'ya ödeme yapmayı seçerse, LTV% 78'e ulaştığında bir değerlendirme yoluyla yok edilebilir. Birinci ve ikinci ipotek kombinasyonlarını kullanmayı seçtikleri takdirde ilk ödeme tasarruflarına sahip olacaklardır, ancak muhtemelen ilk ipotekten daha yüksek bir faiz oranı taşıyan ikinci ipotek oranını ortadan kaldırmanın tek yolu, parayı ödeyerek ya da hem birinci hem de ikinci bir yeni tek başına ipotek refinancing. Seçeneklerinizi zaman ufkunuzu temel alarak analiz etmek için düşünceli bir analiz yapılmalıdır.