Başarılı gayrimenkul yatırımcıları sadece ev sahiplerinden daha fazla, onlar bilgili işletme yöneticileridir.

Müşterilere değer yaratırken kârları en üst düzeye çıkarmaya odaklanan portföy yöneticileri ve işletme yöneticileri gibi çok çalışırlar. Bu yazıda uygun fiyatlı konut yatırımları bir işletme ve yatırım stratejisi olarak ele alınmaktadır. Ekonomik konut tanımıyla başlıyoruz ve en iyi hedef pazarı temsil eden üç gruba bakıyoruz. Ardından, hedef pazarın belirleyici özelliği olan uygun fiyatlılığı tartışıyoruz. Ardından, kârlılık ve pazarlanabilirlik, iyi bir yatırım yapan konulara yöneliyoruz. Sonunda, finansmana, eylem adımlarına ve uygun fiyatlı konut yatırımının daha geniş ticari ve sosyal etkilerine bakıyoruz.

Yatırım Seçenekleri

Yaşlılar ve Engelli Kişiler

65 yaş ve üstü engelliler, ABD nüfusunun önemli bir yüzdesidir. Araştırmalar bu sayıların önümüzdeki 20-30 yıl içinde artan ve tahmin edilen rekor düzeylerini gösterdiğini gösteriyor. Bu gruplardaki insanlar, toplu konutlara yakın olan ve günlük yaşama yardımcı olmak için değiştirilmiş konutlara ihtiyaç duyuyorlar. Değişiklikler arasında merdiven yerine rampalar, tekerlekli sandalye ile erişilebilen banyolar, korkuluklar ve değiştirilmiş dolaplar ve dolaplar sayılabilir.

Öğrenci Yurtiçi Yerleşim Yeri
Yetişkinler ve geleneksel olmayan üniversite öğrencileri giderek artan sayıda kampus dışındaki konut ihtiyacını artırdı. Ailelerle birlikte yaşayan yetişkin öğrencilerin kampus yakınlarında özel konutlara ihtiyacı var. Uluslararası öğrencilerin tatil ve yaz tatillerinde uluslararası seyahatlerden daha ucuz ve daha uygun olması nedeniyle yıl boyunca konuta ihtiyaçları var. (Kampüste yaşamak birçok fayda sağlayabilir, ancak çoğu zaman bir fiyattan gelirler. Daha fazla bilgi için, Üniversite Yurtları: İyi Fiyat Veya Yırtılma )

Askeri Baz Üzerindeki Konut
Askerlik üyelerinin konut seçeneklerini açık veya kapalı tutun. Üzerinde oturulan konut ek yer yardımı, özel inşaat ve satın alma finansmanı gerektirirken, temel konut inşaat, mülk yönetimi ve zemin bakımı gerektirir. Taban dışı muhafazanın tabanına yakın olması ve içeriye girip çıkması kolaydır. Askeri konut yatırımcıları, federal sözleşmeyi ve her hizmet şubesi için özel talimatları bilmesi gerekir.

Rehabilitasyon ve Yeniden Giriş Programları
Evsizler ve aileler için geçici konut, bağımlıların iyileştirilmesi için yarım evler ve cezaevinden yeni çıkanlar ve devlet koruyucu hizmet ve zihinsel sağlık sistemlerinde çocuklar ve yetişkinler için grup evleri, tabanlı konut. Apartmanlar ve pansiyonlar, konut sakinleri için yeterli olanaklar ve mahremiyet sağlamak için yeterince büyük olmalı, ancak her bir grup için gerekli güvenlik ve erişilebilirlik seviyelerini de kolaylaştırmalıdır.

Ekonomikliği Nasıl Belirlenir

Ekonomiklik, yatırımcılar için önemlidir; çünkü iki önemli şey belirler: karlılık ve pazarlanabilirlik. Bölüm 8 gibi destekli konut programları, düşük gelirli ailelerin, kiralık birimler için piyasa fiyatının bir bölümünü ödeyerek kira elde etmelerine yardımcı olur. Bölgenizdeki medyan geliri belirleyin. Medyan geliri belirlemek için çeşitli bilgi kaynakları vardır. ABD Sayım Bürosu, eyaletler, iller ve şehirler için ortalama geliri dağıtıyor. Emlak web siteleri, belirli bölgede ev satın almak isteyen kişiler için bu bilgileri de sağlar. Bilgi, eyalet ve yerel yönetimler, ekonomik kalkınma ajansları ve konut yetkilileri aracılığıyla da edinilebilir.

1. Uygun fiyatlı kira için, orta gelirin% 30'unu hesaplayın. Bu, uygun fiyatlı kiralama ünitesi başına beklenen brüt gelirinizdir.
2. Ekonomik ev sahibi olması için ilke, faiz, emlak vergisi, ev sahibi sigortası ve dernek aidatı için medyan gelirin% 35'ini hesaplayın. Ardından, bölgenin gidiş oranları temel alınarak vergi, sigorta ve harç miktarını düşerek beklenen satış fiyatını hesaplayın. Bölgenizdeki faiz oranlarına göre satın alma fiyatını belirlemek için fark, ilke ve faiz kullanın. Bir bankacılık veya ipotek uzmanı, bu tutarı hızla belirlemenize yardımcı olabilir.

Karlılık Nasıl Belirlenir?

Başlangıç, işletme masraflarınızı belirleyerek. Kira birimleri için vergi ve sigorta ile başlamak, sahibi olarak ödersiniz. Yardımcılara ödüyorsunuz, öyleyse hangilerini? Birden çok birim binalar için bina ve zemin bakım maliyetini hesaplayın. İlçenizin veya belediyenizin ihtiyaç duyduğu muayene, doluluk belgesi, kayıt ve diğer ücretler gibi transfer masraflarını unutmayın.

Satış birimleri için finansman maliyetlerinizi, satın alım ve satım aşamasındaki masrafları kapatın, inşaat / rehabilitasyon ve transfer masrafları için malzeme ve işçilik masrafları belirleyin. Her ikisi için pazarlama ve reklamcılık maliyetlerinizi belirleyin. Kiracıları veya alıcıları zamanında çekemiyorsanız, en büyük proje çökecektir. Basit, etkili bir reklam stratejisi bile hem paraya hem de zamana mal olacak. Alt satırınızı etkileyen bu iş yapma maliyetlerini göz önünde bulundurun.

Sonra gelirinizi belirleyin. Kira birimleri için uygun birim başına beklenen brüt gelir miktarını kullanın. Satış birimleri için yukarıda belirlenen satın alma fiyatını kullanın. Standart formülü kullanın: Gelir - Giderler = Brüt Kâr.

Nakit akışınızı düşünün. Yardımcılara ödeme yaparsanız, bazı programlar, kiracı kuruluşların bir bölümünü karşılamak için sübvansiyon veren makam tarafından ek miktarlar ödemesine izin verir. Son olarak, gelir vergisi durumunuza bakın. Amortisman, vergi yükümlülüğünüzü etkiler ve gerçek nakit akışına veya gerçek kâr oranına değişik etkilerde bulunur.

Pazarlanabilirlik Nasıl Sağlanır

Yerel konut yetkilileri aracılığıyla temin edilebilir kira sübvansiyonlarına ilişkin yönergeleri sağlayan birimleri bulmak ve değiştirmek üzerine odaklanın. Satıcılar için pazarda satılacak birimlerdeki inşaat ve rehabilitasyon maliyetlerini en aza indirgemek.(Ayrıca bak: Ticari Gayrimenkulde Fortune Bul .)

1. Basit bir mantıkla başlayın. Karlı değilse, pazarlanabilir değildir. Bunun tersi de doğrudur.
2. Mahrum edilmiş evlerden yararlanın. Birçok tek ve 2 ila 4 aile evleri vardır ve bu haciz nedeniyle terk edilmiştir.
3. Bu birimlerin piyasa maliyetinin altına giren ve rehabilitasyonu ve satılması için yerel geliştiricilere satmak veya sözleşme yapmak için yerel ekonomik kalkınma ajanslarıyla iletişime geçin. Ayrıca bölgenizdeki Sherriff satışlarının içeriğini ve çıkışlarını öğrenin. Aynı bölge veya eyalette iller arasında farklılık gösterebileceğinden hedeflenecek her ilçenin kurallarını kontrol edin. Bu birimler çoğunlukla görünmeyen bir şekilde satın alınır ve önemli rehabilitasyon maliyetlerini ve satılacak geri dönüş süresini temsil edebilir.
4. Bir emlakçı ile çalışın ve sahibi tarafından satılık yerel ürün (FSBO) pazarıyla ilgili bilgi edinin. Burada, satıcının veya satış acentesinin, hızlı satış için düşük bir fiyatı kolaylaştırmak için daha düşük bir ipotek ödemesi için düzenlemeler yapan kısa satış fırsatlarını bulacaksınız. Bu birimlerin düzeltilmesi ve yeniden satılması en pahalı olabilir.

Başarılı yatırımcılar, pazarda ne zaman ve nasıl ilerleyeceklerini bilir. Kira birimlerinde devam etmekte olan alım satım tutma analizini gerçekleştirmeyi unutmayınız. Emek, malzeme ve finansman maliyeti yüksekse şimdi daha fazla mülk satın almanın zamanı olmayabilir. Piyasada daha fazla kiracı varsa, faiz oranları düşük olsa dahi, satılık birimleri pazarlamak için artık karlı bir zaman olmayabilir. Bölgenizdeki pazar kira ve medyan geliri yüksekse, üretebileceği aylık kira geliri için mülkiyetin korunması için en karlı zaman olabilir. Gayrimenkul portföyünüzü emeklilik portföyünüzde olduğu gibi biraz daha fazla boya ve demirbaş ile kullanın. (Özenli gayrimenkul yatırımcıları için, daha düşük fiyatlarla yatırım fırsatları ortaya çıkar. (Bkz. Bir Sıcak Ticari Gayrimenkul İşlemi için 7 Adım .)

Finansman

Mevcut çeşitli finansman alternatiflerini araştırın Fannie Mae, Freddie Mac ve HUD Multifamily Financing için web sitelerini okuyun Yerel bir bankacı ve borçlu programları belirlemek ve özel yatırımcı bulmak için bir ticari ipotek komisyoncusu veya danışmanıyla birlikte çalışın Yerel ev yapımcısı, yeniden modelleme ve gayrimenkul yatırımcıları birliklerine katılın. ticaret odasının bir üyesi ve ekonomik kalkınma ajansları üyesi olan bu ilişkileri kullanın Kamu ve özel finansman ve işletme ortaklıklarını tanımlamak için bu ilişkileri kullanın.

Eylem Planı

1. Bilgili olun Ülke ve bölgedeki uygun fiyatlı konut hakkında bilgi edinin.
2. Yer almak, uygun fiyatlı bir konut piyasası yapmak, bölgenizdeki bir nişi tanımak ve doldurmak, en çok tercih edilen yatırımcılar ve finans kaynakları ile ortaklıklar kurmak.
3. Karlı bir yatırım yapın veya. Portföy yöneticisi ve işletme yöneticisi olarak işlev görür. Geleneksel yatırım bilgeliği ve iş stratejisi tavsiyelerini uygulayın.

Beyond Landlording

Ev sahipleri olma. Ev sahibi, yatırımcı ve işletme yöneticisi olun. Ev sahibi olarak insan unsurunu birleştirin.Unutmayın, ailelere ve topluluğa yardımcı olarak bir pazar oluşturabilirsiniz. Bir yatırımcı olarak, gayrimenkulün yemyeşil bir portföyünü oluşturun. En çok artıları en iyi fiyatlarla en çok arzulanan alanlarda en iyi özelliklere sahip olun.

Bir iş idarecisi olarak, marka yaratın, iyi niyet üretin ve markanızın sadece bireysel birimler üzerinde değil de piyasa değerini en üst düzeye çıkarın. Etkinliklerinizin inşaat işçileri ve emlak acenteleri için iş ve istihdam olanakları yarattığını unutmayın. Pazarlama ve mülk yönetim faaliyetleriniz, birliklerin bulunduğu alanlarda işçileri işgücü piyasasına çekmeye yardımcı olur. Sadece kişisel kazançlar yaratmakla kalmaz aynı zamanda uygun fiyatlı konut yatırımıyla insanlara ve topluluklara ekonomik fırsatlar da yaratabilirsiniz. (Bkz. Ayrıca: Gayrimenkul Yatırımında Basit Yollar .