Maliyet Yaklaşımı
Gayrimenkulü, "mevcut formundaki binanın yerine konacak arazinin değeri ile ne almaya mal olur?" Maliyet yaklaşımı, değeri belirlemek için basit ve hesaplanması kolay bir yöntem gibi görünüyor; ancak uygulamak zordur. Bazı pazarlarda varolan yapının maliyeti için önceden belirlenmiş bir değer elde etmek zor olabilir. Dahası, mevcut refahın piyasa değeri inşaat maliyetinden çok farklı olabilir.
Satış Karşılaştırma Yaklaşımı
Bu yaklaşım, benzeri özelliklere (konum, boyut, yaş vb.) Sahip diğer gayrimenkullerin yakın zamanda satıldığı veya değerlendiği fiyata bakmaktadır. Çoğu konut gayrimenkulü bu yöntem kullanılarak değerlendirilir veya değerlenir. Bu, bazen uygulanması zor bir yöntem olabilir: karşılaştırılabilir bir mülkün belirlenmesi zor olabilir (özellikle söz konusu mülkün benzersiz özellikleri varsa) veya yakın geçmişte benzer nitelikte bir mülk satışı olmayabilir.
Gelir Yaklaşımı Bu yaklaşım, süreklilik iskonto modelini kullanmaktadır. Mülkten elde edilen net kazanç, piyasa gerekli bir getiri oranı üzerinden iskonto edilir. Değerleme değeri = net işletme geliri (NOI) / piyasa kapanış oranı. Pazar cap oranı, benchmark NOI / benchmark işlem fiyatı tarafından bulunmuştur. Bu yaklaşımdaki problem, uzun vadeli kiracıların yatırımın değerini düşürerek mevcut piyasa faiz oranlarını ödeyemeyebilmesidir. Enflasyonist bir ortam, mülkün değerinden bir miktar etkilenebilir.
İskonto Edilmiş Vergi Sonrası Nakit Akışı Yaklaşımı Bir gayrimenkul yatırımından indirgenmiş nakit akışlarının değerinin hesaplanması, diğer değerleme yöntemleri üzerinde doğrulama veya kontrol görevi görebilir. Bu yaklaşım, yatırımcının bireysel vergi matrahı, amortisman ve faiz ödemelerini dikkate alır. Aşağıdaki örneğe bakın.
Bir Gayrimenkul Yatırımından Net Faaliyet Gelirinin Hesaplanması
CFA Düzey 1 sınavı, bir mülk için bir gelir tablosunun nasıl oluşturulacağını bilmenizi ister.
Potansiyel Brüt Gelir | |
| Planlı Kira | 100 000 000 |
| Artış Kazancı | 10 000 |
| Yüzde Kira | 10 000 000 |
| Asal Kira < 10.000 | Market Kira |
| 10 000 000 | Diğer gelirler |
| 10, 000 | Toplam potansiyel brüt gelir |
| 150, 000 | Boşluk ve tahsilat kayıpları (% 10) ) |
| ($ 15, 000) | Etkili Brüt Gelir |
| $ 135, 000 | Giderler |
| Sabit | |
| 5.000 | Değişken |
| 5.000 | Amortisman < 5,000 $ |
| Toplam Giderler | 15,000 $ |
| Net Gelir | 120, 000 |
|
| Karşılaştırılabilir Mülkiyet: 750 000 |
135,000 - 5,000,000 - 5,000,000 - 125,000 000 ABD Doları karşılığı satılan karşılaştırılabilir mülkiyet: NOI 135,000 000 NOI / (İşlem Fiyatı):
135,000 $ / 750,000 = 0.18 NOI / Kapasite Oranı =
125, 000/0. 18 = $ 694, 000 = Bu mülkün değer verildiği miktar hangisidir.
Dikkat! NOI hesaplanırken finansman maliyeti veya amortisman eklemeyin.
Sınav İpucu Sınamanın zaman kısıtlamaları nedeniyle her türlü kira ve geliri hesaplamak zorunda kalırsanız çok şaşırtıcı olur. Bununla birlikte, adaylardan, NOI üzerindeki etkisini değerlendirmek için belirli bir süre içindeki fiyat artışlarını hesaplamaları istenebilir. |
Benzer özelliklerin özelliklerine ve değer biçimlerine bakar: |
Karakteristik
Değer
Birim
| Oda sayısı | Sayı | 25, 000 |
| Banyo sayısı | Sayı | $ 10, 000 |
| Şehre uzaklık | Miller | ($ 2, 000) |
| Değer vermek istediğiniz mülk sekiz odası, üç banyosu ve şehre 10 km uzaklıktadır. | Değer benzer (8 * 25, 000) + (3 * 10, 000) + (10 * - 2, 000) = 200, 000 + 30, 000 - 20, 000 = 210 000 000 mülk türleri. | Gelir Yaklaşımı: |
Bu yaklaşımda, yatırımcı mülkten geri dönüş oranına dayalı olarak toplam gayrimenkul değerini tahmin eder. Bu nedenle, bir kiracı tarafından mülkün kullanımı için beklenen olası tüm kira benzer mülkiyet türleri ile karşılaştırılacaktır.
Vergi Sonrası Nakit Akımlarının Hesaplanması
Bazı temel bilgilere başlayalım:
NOI = 125, 000
Amortisman = 5 000 000
İpotekli ödeme = 60 000 000
Satınalma fiyatı = $ 725, 000
% 8 faiz oranıyla% 75 finansman
NOI büyüme oranı =% 4
Marjinal Vergi Oranı =% 31.
Vergi sonrası nakit akışı = Alınan tutarlar ($ 725, 000 * .75) = $ 543, 750.
Birinci yıl faizi = ($ 543, 750 * 08) = $ 43, 500.
Vergi sonrası vergi sonrası gelirden sonra vergi sonrası nakit akışına ulaşmak için, amortisman eklenmeli ve anapara geri ödemeleri eklenmelidir. (1 - 31) = $ 52, 785
İpotek ödemesinin% 50'si çıkartılmalıdır.
Ticaret dengesi GSYİH hesaplamaları üzerinde ne gibi bir etkiye sahiptir?
, Bir ülkenin gayri safi yurtiçi hasılasına ilişkin ticaret dengesinin etkisini ve bu rakamların her biri neden yanıltıcı olabildiğini okurlar.
Yatırım getirisi (ROI) hesaplamaları nasıl manipüle edilebilir?
, Benzer yatırımlar için yatırım getirisinin (ROI) değerin nasıl hesaplandığına bağlı olarak büyük ölçüde değişiklik gösterebileceğine dair bir örnek inceleyin.
WACC hesaplamaları yaparken neden beta unrever ettirmem gerekiyor?
, Ağırlıklı ortalama sermaye maliyeti hesaplamalarına girerek, neden borç ve öz sermaye finansman maliyetlerini karşılaştırmak için firmaların hem beta işlemeyi kaldırıp hem de yeniden başlattığını görüyor.