1929'daki Büyük Bunalım'tan sonra, birkaç aile ev satın alabildi ve daha önce ev sahibi olan pek çok kişi zorla satış ve rehin için onları kaybetti. İpotek şartlarının karşılanması zordu ve krediler mülkün piyasa değerinin% 50'siyle sınırlıydı. Üç ila beş yıl arasındaki faiz ödemeleri sonucunda, temel olarak kredinin tümünün borcunu ödemeyen nihai balon ödemesi ertelendi.

1934'te Federal Konut İdaresi, halkı Depresyon'dan çekmeye ve ipoteği daha fazla insana sunarak ev sahiplerini artırmaya yardım etmek için kuruldu. FHA programı ödeme gereksinimlerini düşürdü; Bir kredi ödeyebilme gücüne dayalı (nitelikli borçlu olanlar) (bildiklerini değil); her iki anapara ve faiz ödemelerinin yapıldığı kredi amortisman programını kurdu; ve daha uzun kredi koşulları getirdi.

Bugün FHA, FHA onaylı kredi verenler tarafından ABD ve bölgeleri tarafından yapılan tek ailelik ve çok aileli ev kredileri için ipotek sigortası sunmaktadır. FHA'nın mortgage kredisi değil, bir ipotek sigortacısı olduğuna dikkat etmek önemlidir: FHA kredileri teminat altına alır, böylece borç verenler daha iyi fırsatlar sunabilir. Birçok ilk ve tekrar eden ev satın alıcısı, daha düşük peşinat, makul kredi beklentileri ve daha esnek gelir gereksinimleri olan FHA kredileri için hak kazanabilir. Burada, FHA kredisinin sizin için doğru olmasının en önemli nedenlerine bir göz atalım.

Alt Ödemeler

Bir peşinat için fazla paranız yoksa, bir FHA kredisi iyi bir seçim olabilir. Bir FHA kredisindeki peşin ödeme, ev satın alma fiyatının% 3'ü kadar düşük olabilir. Örneğin, satın alma bedeli 200.000 dolardan biriyse, 7,000 USD kadar bir ipotek elde edebilirsiniz (200 000 X3% 5 = 7000 $). Pek çok konvansiyonel ipotek üzerinde% 20 (aynı 200.000 $ ev için 40.000 $) ödeyeceksiniz. Bazı insanlar için bir FHA ipotekliği, bir ev sahibi olma ile kiraya devam etme arasındaki fark olabilir.

Düşük ödemeler maliyetlidir. Geleneksel veya FHA krediniz olsun, konvansiyonel krediler için özel ipotek sigortası (PMI) veya konut kredisi için bir ipotek sigortası primi (MIP) şeklinde% 20'den daha az bir oranda indirim yaparsanız ipotek sigortası ödemeniz gerekecek FHA kredileri. (FHA kredileri, kredi verildiğinde bir defaya mahsus olmak üzere ön ödemeyi de gerektirir.) Ödediğiniz oran, kredinin uzunluğuna, krediye kıymet oranına (LTV) ve kredinin boyutuna bağlıdır.

Son değişiklikler, borç alanların MİP'leri FHA kredileri için ne kadar süre ödemeleri gerektiğini etkiliyor. FHA krediniz 3 Haziran 2013 tarihinden önce gelmiş olsaydı FHA, kredi döneminiz 15 yıldan fazla ise ve kredi bakiyesinin% 78'e ulaşması durumunda MIP'yi beş yıl önce ödemenizi ister. evin orijinal fiyatı (ipotek belgelerinizde belirtilen satın alma fiyatı).

3 Haziran 2013'te veya sonrasında başlayan krediler için yeni kurallar geçerli olur: Orijinal LTV'niz% 90 veya daha düşükse, MIP'yi 11 yıl boyunca borç bitimine kadar borçlandırmanız gerekir, hangisi önce gerçekleşirse ; Bununla birlikte, LTV'nizin% 90'dan fazla olması durumunda, MIP'yi tüm kredi dönemi için veya 30 yıl boyunca ödeyeceksiniz. Evinizdeki eşitliğiniz yaklaşık% 20'ye ulaştığında genellikle iptal edilebilen konvansiyonel bir kredi için PMI'den daha pahalı. Ayrıntılar için Özel İpotek Sigortası Nasıl Kazanılır konusuna bakın.

Yüksek Borç / Gelir Oranı

Bir borç / gelir oranı (DTI), toplam gelirinize göre sahip olduğunuz borcun miktarını ölçer. İpotejör borç verenler de dahil olmak üzere, borç verenler, DTI'yi her ay yaptığınız ödemeleri yönetme ve ödünç para ödemeniz için değerlendirmenin bir yolu olarak kullanmaktadırlar.

DTI'nizi hesaplamak için, tekrarlayan aylık toplam borç miktarınızı (ipotek, öğrenci kredileri, otomobil kredileri, çocuk nafakası ve kredi kartı ödemeleri dahil olmak üzere) ekleyin ve brüt aylık gelirinize (vergi ve diğer kesintilerden önce her ay kazandığınız miktar) çıkarılır). Toplam tekrarlanan aylık borcunuz 2,000 TL ve brüt aylık geliriniz 6,000 TL ise, DTI'niz% 33 olur (2,000 TL = 6,990 TL =% 33 veya% 33).

Düşük bir DTI, borç ve gelir arasında iyi bir dengeyi gösterir. Kredi veren kuruluşlar, düşük bir borç-gelir oranı olan borçluların aylık borç ödemelerini yönetme olasılıklarının daha yüksek olması nedeniyle düşük sayıdadır. Öte yandan, yüksek bir DTI, geliriniz için çok fazla borcunuz olduğunu gösterir.

Genel olarak,% 43'ünüz, sahip olabileceğiniz en yüksek DTI'dir ve yine de konvansiyonel bir ipotek elde edin. FHA, ancak, bazı esneklik var ve belirli borçluların DTI'leri% 56 veya% 57 gibi yüksek bir orana sahip olmasına izin veriyor - örneğin, büyük bir peşin ödeme yapabilecek olanlar veya önemli tasarruf sahipleri ve sağlam kredi geçmişleri olanlar. Önceki örneğe göre 6, 000 dolarla aynı brüt aylık geliriniz varsa, toplam tekrarlanan borçunuz, bir konvansiyonel kredi için 2 TL, 580 TL karşılığında bir FHA kredisine hak kazanmak için 3 TL, 420 TL kadar yüksek olabiliyor olabilir.

Düşük Kredi Skorları

Kredi puanı, borç verenin kredi raporunuzu değerlendirmesine ve krediyi genişletme ya da size borç vermenin ne kadar riskli olduğunu tahmin etmesine yardımcı olan bir sayıdır. Kredi verenler, Equifax, Experian ve TransUnion adlı üç büyük kredi raporlama ajansından kredi notunuzu alıyor. En çok kullanılan kredi notu beş faktöre dayanan FICO puanıdır:

1. % 35: ödeme geçmişi
2. % 30: borçlu miktar
3. % 15: kredi geçmişi süresi
4. % 10: yeni kredi ve son açılan hesaplar
5. % 10: kullanılan kredi türleri

Genel olarak, FHA kredileri için gereken kredi koşulları konvansiyonel kredilere göre daha rahattır. Diğer faktörler dikkate alınsa da, azami finansman almak için en az 580 kredi puanı gereklidir. Kredi skorunuz 500 ile 579 arasında ise, muhtemelen hala onaylanacaktır (diğer faktörlere bağlı olarak), ancak daha büyük bir peşinat (% 10 gibi) yapmak zorunda kalacaksınız.

Geleneksel olmayan bir kredi geçmişi veya krediniz yetersiz ise, belirli koşulları yerine getirirseniz yine de bir FHA kredisi almaya hak kazanabilirsiniz; Aslında, borç alanınız, bir kredi notunuz olsa bile bir FHA kredisini onaylayabilir.Bu durumlar vaka bazında değerlendirilir (durumunuza ilişkin ayrıntılar için borç vereninize danışın).

Bottom Line

FHA, Guam, Porto Riko ve ABD Virgin Adaları da dahil olmak üzere ABD ve bütün bölgelerinde ev kredileri temin etmektedir. Bir FHA kredisine hak kazanabilmek için mülk, birincil konutunuz olmalı ve mülk sahibi tarafından işgal edilmelidir (yani, burada yaşamak zorundasınız). İlk kez tekrarlanan ve tekrarlayan birçok alıcı, düşük kredi puanı ve / veya geleneksel bir ipotek için ihtiyaç duyduğunuzdan daha yüksek borç-gelir oranıyla bile, FHA kredilerine hak kazanabilir.

Birçok FHA kredisi türü vardır ve oranlar ve kesin gereklilikler borç verene göre değişebilir. İpotek, uzun vadeli bir finansal zorunluluktur ve herhangi bir karar vermeden önce farklı kredi ürünleriyle ve sizin seçeneklerinizi anlamaya özen gösterilmelidir. Oku Bir FHA İpotek Hala Bir Pazarlık mı? birine bağlı kalmadan önce.