Küresel ekonomik durgunluğun ardından lüks evler için büyük bir talep sürücüsü, düşük faiz oranlı bir çevrede üstün getiriler elde etmek için güvenli bir yer arayan zengin uluslararası yatırımcıların bir derecesidir. Petrol fiyatlarının düşmesi ve Çin'de ekonomik büyümenin yavaşlaması gibi uluslararası olayların yanı sıra bazı bölgelerdeki vergi ve faiz artışlarının da etkisiyle gerilediği üzere, bazı önemli şehirlerde fiyatlar düştü. Diğer önemli şehirlerin hala 2016'da önemli bir büyüme beklediği düşünülüyor - sadece durgunluk sonrası kazançları kadar heyecanlı seviyelerde değil.

Burada, yedi ana şehre ve lüks konut gayrimenkul piyasalarında olup bitenlere bakıyorsunuz. Azalan bir pazara yatırım yapmanın ne kadar akıllı olduğuna dair bazı uzman önerileri de paylaşacağız.

1. Şanghay

Şangay'ın lüks konut arzı, küresel konut ve ticari mülk danışmanlık hizmetleri sunan Knight Frank'ın araştırmasına göre, geçen yıl bambu gibi büyüdü ve 2014 envanterinde% 440 artış sağladı. Kent aynı zamanda ortalama satış fiyatını aynı dönemde% 14 oranında artırdı. Downtown lüks daireler dördüncü çeyrekte ortalamanın üzerinde büyümüş ve Pudong ve Huanpu kentteki en yüksek fiyatlardan bazılarına sahip.

Daha düşük mortgage oranları ve başka bir şehirde bir mülk için ipotek almanın daha kolay ve daha pahalı olmasını sağlayan yeni kurallar patlamaya katkıda bulundu. Knight Frank, 2016 yılı için Şanghay'daki ortalama lüks ev fiyatlarında% 5'lik bir artış planlıyor.

2. Londra

Bir buçuk yıl önce, Londra'nın lüks emlak piyasası sıcaktı. Ancak, 2015 yılında soğumaya başladı ve Ocak ayının sonlarından itibaren satışlar önemli ölçüde yavaşlamıştı. Evlerin satışı daha uzun sürüyor ve girişler birden fazla fiyat indirimi yaşıyor. 2015 yılına yönelik fiyat düşüşleri, Knightsbridge (% -6.1) gibi lüks mahallerde en fazla ve Hyde Park'ta (-1.8%) daha az önemliydi; Fiyatlar aslında Islington'da (% 6,4) arttı.

Genel yavaşlamanın olası nedenleri arasında konut balonunun önlenmesi için tasarlanan sıkı kredi standartları, emlak vergilerinin artması ve siyasi ve ekonomik belirsizlikler bulunmaktadır. Genel olarak, merkez şehirdeki asal gayrimenkullerin değerleri (evlerin en prestijli% 5'i) geçen sene sadece% 1 arttı.

İngiltere'nin merkez bankası, kötü haber gibi görünüyor olsa da, Fed'in aksine, hedef faiz oranını henüz yükseltmedi. Bu, ipotek oranlarının düşük kaldığı anlamına geliyor ve bu, Knight Frank'ın 2016 yılı için Londra'nın başlıca merkezi gayrimenkul fiyatlarında% 2'lik bir artış beklediğinin bir sebebi. (İlgili okumaya bakın, Londra'da bir Ev Satın Alma Hakkı mı? ) ' 3. New York City

Başbakan konut gayrimenkul fiyatları geçen yıl% 5 oranında büyüdü ve Knight Frank'ın raporuna göre, bu yıl asla uyuyamayan şehirde yapması bekleniyor.Knight Frank, yüksek fiyatların borç verenlere ve dolar güçlenince mali pozisyonu zayıflayan yabancı yatırımcılara daha az maliyete neden olacağı için Fed fon oranının beklenenden daha yüksek bir risk oluşturduğunu söylüyor. New York pazarıyla ilgili diğer endişeler arasında, dünya genelindeki yavaş ekonomik büyüme ve yavaş ücret artışları yer alıyor. Ayrıca, New York'ta yeni lüks evlerin arzı artıyor; Eğer arz çok büyük olursa, fiyatlar düşebilir.

"Manhattan'da çok güçlü bir piyasa görüyoruz" diyor Daniel Blatman, lüks gayrimenkul komisyoncusu: "Daha geniş konut piyasası hakkında bilgi edinmek için, New York Emlak: Güvenli Bir Cennet New York'taki Douglas Elliman Emlak ile. "Çok iyi olan ürünler hâlâ hareket ediyor, oysa lüks üst mallar biraz yavaşlayabilir. Blatman'a göre, "İnsanın ihtiyaçlarını karşılayan ve iyi fiyatlandırılmış lüks evler en aktifler. "İçeriği yüklemek için yerleşik bir espresso makinesi içermeyi başaran ürün, biraz daha uzun süre oturma eğilimindedir" diyor. (

Manhattan Luxury Condos As Investment). 4. Singapur

Asya'daki ikinci en pahalı lüks konut piyasası olan Singapur'da (yalnızca Hong Kong daha pahalıdır), fiyat ve satış hacmi, 2008-2013 yılları arasında yaklaşık% 80'lik bir fiyat artışı sonrası 2014 ve 2015 yıllarında hafif bir düşüş gösterdi. Hükümet, Çin, Malezya ve Endonezyalı yatırımcılar aşırı ısınan bir pazara katkıda bulundukları için mülkleri satın alan yabancılar üzerine yoğunlaştı ve artış bu yatırımcıların diğer büyük global şehirleri düşünmesine neden oldu. Singapur'da birçok yeni ev bugün boş duruyor.

Bazı yatırımcılar ve analistler, ülkenin ultra-zenginlere genel çekiciliğinden dolayı Singapur'un lüks konut piyasasıyla ilgili olumlu duygular yaşıyor; faiz oranlarının yükselmesi ve yatırımcılar piyasayı ve daha geniş ekonomiyi endişelendirdiği için diğerleri daha fazla düşüş potansiyelini görüyor. Knight Frank, fiyatların bu yıl% 3. 3 oranında düşmesini bekliyor. Fiyatlar dibe vurabilir.

5. Sydney

Avustralya'nın en büyük şehri, Knight Frank'ın 2016 lüks konut pazarı öngörüleri içindeki en parlak noktadır ve öngörülen fiyat artışları% 10'dur. Bu, fiyatlar yaklaşık% 15 arttığında muhteşem bir 2015 izleyicidir. Sydney, yurtdışındaki yatırımlarda istikrar isteyen Çinlilerden ve yerel yatırımcılardan büyük talep görüyor.

Suyun lüks konut piyasasındaki en büyük tehditler, emtia talebinin düşmesi ve arzının yükselmesi ve petrol ve emtia fiyatlarını da etkileyen ve nihayetinde Çin'in ekonomik büyümesinde beklenenden daha büyük bir yavaşlamanın ardından zayıf petrol fiyatlarıdır. Raporda, ihracat için talep olduğunu belirtti. Ayrıca, bir borç verenin halka açık olarak Sydney'in üst düzey konut piyasasını "aşırı derecede aşırı değerli" olarak nitelendirdi. "(İlgili okumalar için bkz.

Yabancı Finans Nasıl Gayrimenkul .) 6. Hong Kong

Hong Kong konut piyasası, U. beklenenden daha hızlı bir artış da dahil olmak üzere, orta derecede ciddi risklerle karşı karşıyadır.Knight Frank'a göre, faiz oranları (Hong Kong'un para birimi ABD doları karşısında toplanmıştı.), Ticareti bozan küresel siyasi krizler ve konut piyasasındaki hükümet düzenlemelerini artırdı.

Hong Kong'u listede en zayıf şehir haline getiren firma, 2015 yılında% 1.5'lik bir artışın ardından 2016'da asal konut fiyatlarında% 5'lik bir düşüş olacağını öngörüyor. Soruna katkıda bulunmak kentin konut arzında bir artış. Hong Kong'un muhtemelen endişe etmemesi gereken bir şey, düşük ücretli büyümenin, satın alınabilirlik sorunları ve sıkıcı talebi yaratmasıdır. (

Lüks Gayrimenkul Satın Alma İpuçları ve Hong Kong'da Yaşayan En Büyük 6 Milyar leri . 7). Los Angeles

Los Angeles, Knight Frank'ın raporunda bulunmamakla birlikte lüks emlak için önemli bir şehir olmayı sürdürüyor. Jay Belson Beverly Hills'de Jay Belson Luxury Development'ın başkanı ve CEO'su Jay Belson, global yatırımcıların sağlam bir performansa ve şaşırtıcı büyüme potansiyeline sahip olduklarını söylüyor. Fakat diğer kilit şehirlere kıyasla, fiyatlar pazarlık gibi görünüyor çünkü L.A bu şehirlerin yapmadığı bir şeyi var: arazi.

"Dünyadaki en pahalı şehirlere baktığınızda Londra'daki metrekare başına ortalama fiyatı 5 $, 300, Tokyo 7, 600 ve Hong Kong 11, 000 dolardan satılacak Beverly Hills müthiş bir fiyattır. Belson, yarım dönüm arazi ile 3000 $ 'lık pazarlık yapacağını söyledi. Kent, L. A. evlerini yılda sadece birkaç kez ziyaret eden uluslararası alıcıları cezbetirken, mevcut L.A. sakinlerinden gelen tutarlı talebi de görüyor. (İlgili okumalar için bkz.

Ultra Zengin için Emlakçılar Olun.) Yine de, Malibu Plajı gibi lüks alanlarda çok fazla stok var ve evler liste fiyatının altında satış yapıyor. Sotheby's International Realty, 2015 yılının dördüncü çeyreği için Los Angeles pazarında güncelleme yapıyor. LA'nın en güçlü alt pazarlarından biri, envanterin az olduğu ve evlerin neredeyse listede satıldığı Pacific Palisades'tir. 2015 yılında posh Bel Air'de satılan 29 evin ortalama fiyatı, 2014 yılının aynı döneminde satılan 39 evinkinden neredeyse% 19 daha yüksekti.

Daha yavaş bir lüks konut piyasasına yatırım yapmak

Eğer yatırım yaparsanız mevcut piyasa koşulları verilen lüks konut gayrimenkul? Üç lüks emlakçının bize ne söylediğini düşünün.

Calif, Beverly Hills'teki TBG Homes Worldwide'ın kurucularından ve CEO'su Danny Batsalkin, "Alıcının ev için motivasyonuna ve planlarına bağlı" dedi. "Eğer bu ana ikametgahsa ve alıcı yaşamak planlıyorsa ev, o zaman, evet, her zaman lüks gayrimenkul yatırım mantıklı. Niyeti hızlı bir şekilde satın alıp satmak isterseniz, aşağı pazarda çok mantıklı olmayabilir çünkü proje üzerinde para kaybetme riski vardır. "Bununla birlikte, şimdi satın almayı ve yolda beş ila 10 yıl satmayı düşünüyorsanız, Batsalkin boğa gevşemiyor:" Her zaman gayrimenkulün daha yüksek olacağından eminsin. 2007'de başlayan son indirime bakarsanız, pazar 2010 - 2012 yılları arasında 'aşağı' olurken satın alanlar büyük bir fayda sağladı - bazı durumlarda bu evler o zamandan beri kat kat arttı!"

Delaware Centerville'de bulunan Brandywine Fine Properties Sotheby'nin Uluslararası Gayrimenkul'li bir emlakçısı Michael Kelczewski" birkaç büyük metropol alanının ve dinlence yerinin dışında lüks pazar zorlu olabilir "diyor. "Zorlu bir varlık sınıfına yatırım yaparken, böyle metriklere odaklanmak önemlidir:

Bu pazar içinde kaç tane lüks mal satıldı?

Piyasadaki ortalama süre neydi?

• Liste fiyatı ile satış fiyatı arasındaki fark ne kadardır?
• Kelczewski, bir yatırım olarak satın alıyor iseniz, değer ve beğeninize bakmak istiyor der. Dahası, herhangi bir pazarda, hatta aşırı ısınmış bir piyasada başarılı bir yatırım stratejisi geliştirebilir ve kar dönüştürebilirsiniz.
• The Keyes Co. / Luxury Portfolio International ile emlakçı olan Julio Ybanez, Fort Lauderdale ve Boca Raton arasında lüks ve ultra lüks gayrimenkul konusunda uzmanlaşmıştır. Lüks bir pazarda bile, lüks bir ev satın almak için birkaç yol var:

Satın alımın kişisel veya iş yaşamınızı ne kadar artıracağını değerlendirin.

Saygın, yerel, üst düzey gayrimenkul komisyoncularından tavsiyeler isteyin.

• Çeşitli pazar koşullarında fiyatların geniş bir görünümünü elde etmek için son üç ila beş yılda benzer satışlarla ilgili tam geçmişini edinin, böylece doğru teklifi yapabilirsiniz (bkz.
• Bir Evde Uygun Fiyat Alma İpuçları
• ). Ybanez, lüks mülkler için genellikle metrekare başına en yüksek fiyatı seçen şehirler, alıcıların bu evleri birincil konut olarak kullandıkları Londra, New York, Hong Kong, Singapur ve Zürih gibi "mega ekonomik merkezler" diyor. Yetkili, aşırı yüksek net değerli bireylerin çoğunlukla Fransız Rivierası ve Kayman Adaları gibi yerlerde ikinci ve üçüncü evlerinde daha fazla harcama yapıyor olmasına rağmen bu doğru. Hong Kong ya da Singapur gibi şehirler, birinci mülkler üzerindeki yüksek vergiler, yeni ikamet edenlerin onaylanmasının zorlukları veya Çin ekonomisinde yavaşlama nedeniyle aşağı pazarlar yaşayabilir, ancak temel bilgiler oradadır ve bu iki şehir Asya merkezidir burada kalmaya geldim.

Satış konusunda endişeleriniz varsa, 10 + milyon dolarlık bir ev pazarlamasının daha uzun sürdüğünü ve fiyatın arttıkça, bunun ne kadar uzun sürdüğünün farkında olarak Yvanez diyor. Mülkün devreden çıkartılmasını istemiyorsanız, bu muhtemelen sorun değildir ve satışa hazır olduğunuzda pazar koşullarının üç ila yedi yıl veya daha fazla görünebileceğini söylemek zor. Yavanezler bazen ultra lüks evlerin satışı yıllar alır, diyor Yvanez.

Bottom Line

Analistler 2016'yı büyük küresel şehirlerdeki lüks evler için emlak yatırımcılarına muhteşem bir getiri önermek istemezken, Sydney ortalama getiriyi% 10 ve demet Hong Kong'un en kötü yansımasını görebiliyordu Kong, sadece panik yapmak için bir neden olan% 5'lik bir düşüş çağrısı yapıyor. Beverly Hills, California ve Aspen, Colo gibi Luxe enklavları da trende ters düşüyor (bkz.

Konut Fiyatları, Yeni Zirvelere Gideriyor)

. Her zaman olduğu gibi faiz oranlarını, mülk vergileri, ekonomik büyüme, siyaset ve emtia fiyatlarında bazı kilit faktörlerin belirtilmesi fiyatlar üzerinde etkili olacaktır. Sadece mevcut satış hacmine ve fiyatlara değil, aynı zamanda ultra-net değerli diğer bireylerin yaptıkları ve uzun vadeli değer göstergelerine de bakınız - örneğin Londra ve New York'un önemli finans merkezleri olarak önemi - Belirli bir şehrin lüks gayrimenkullerde sağlam getiriler için iyi bir bahis olabileceğini düşünerek. (Eylemde bulunmak ister misiniz? Lüks Gayrimenkul Yatırımları

okuyun.)