Gayrimenkul yatırımları servet inşa etmenin ve vergileri kesmenin en iyi yollarından biri olmaya devam ediyor. Yararları, amortisman yoluyla gelir üreten malların maliyetini geri kazanma, gayrimenkul yatırımlarından karlar ertelemek için 1031 borsa kullanabilme ve ek yatırımlar yapmak için veya başka amaçlar için gayrimenkul özkaynağına karşı borçlanma becerisini içerir. Buna ek olarak, ev sahipleri kişisel konut muafiyetinden yararlanabilir; bu, kişisel konutların sermaye kazancı vergilerinden satılmasına yönelik kârların yanı sıra ipotek faizinin indirimini de kapsar. Bu stratejilerin birinin veya bir kombinasyonunun sizin için doğru olup olmadığını öğrenmek için okumaya devam edin. (Arka plan bilgisi için, Gayrimenkul Yatırımları okuyun.)

TUTORIAL: Emlak Yatırımlarını Keşfetme

Amortisman
Amortisman olarak adlandırılan yıllık vergi kesintileri yoluyla gelir üreten kira mülkünün maliyetini geri alabilirsiniz. Dahili Gelir Yasası, amortisman indirimini, tükenme veya yıpranma için makul bir ödenek olarak ve eskime için makul bir ödenek de dahil olmak üzere tanımlar.

Gayrimenkul yatırımcıları genelde konut kira bedeli ve yapısal iyileştirmelerin 27.5 yılda amortismana tabi tutulduğu Modifiye Hızlandırılmış Maliyet Kazandırma Sistemi (MACRS) isimli bir amortisman metodu kullanırlarken, cihazlar ve diğer demirbaşlar 15 yılda amortismana tabi tutulur. Amortisman gideri, mülkiyet aslında olumlu bir nakit akışı üretse bile, genellikle yatırım amaçlı gayrimenkullerde net bir kayıp oluşturmaktadır. Bu kayıp, aynı zamanda, kamu hizmetleri ve sigorta gibi giderler, E Planı'nda, federal gelir vergisi formu 1040'da ve normal gelirden düşülür.

1031 Borsalar
İç Hukuk Kanununun 1031 Bölümü ile adı geçen 1031 borsası, yatırımcıların bir yatırım mülkü satarak vergiyi ertelemesine ve eşyayı başka bir mülk veya eşit veya daha fazla değer. Bu değişim belirli bir süre içerisinde gerçekleşmelidir. Her 1031 borsa genel olarak çeşitli mülkleri içerebilirken, işlemlerin büyük çoğunluğu gayrimenkul ile ilgilidir. (Bu tür bir takas hakkında daha fazla bilgi için, Akıllı Gayrimenkul İşlemleri 'ı okuyun.

Gayrimenkul Kuralları
1031 değişimini başarılı bir şekilde tamamlamak için mülklerin aşağıdaki kriterleri karşılaması gerekir:

• Değiştirme mülklerinin toplam değeri, bırakılan özellikler.
• İşlemde yer alan özellikler aynı türde olmalı, yani bir gayrimenkul yatırım ortaklığı (GYO) gibi bir başka varlık türü için gayrimenkulün değiştirilmesi mümkün değildir. (GYO'lar hakkında daha fazla bilgi için, GYO Vergilendirmesinin Temelleri okuyun)
• Değiştirilen mülkler "iş dünyasında veya ticarette üretken amaçlarla" (bir yatırım) için tutulmalıdır.

Eşdeğer mülk olarak kabul edilmeyen işlem yoluyla alınan nakit veya mülk, önyükleme olarak kabul edilir ve vergiye tabidir. Nakit çizme yalnızca nakit değil aynı zamanda demirbaşlar gibi fiziksel mülkleri de kapsar. İpotek önyüklemesi , işlem yoluyla sağlanan herhangi bir borç indirimi anlamına gelir. Böylece, değiştirme mülküyle üstlenilen borç miktarı, mülk satıldığında iptal edilen borca ​​kıyasla eşit veya daha büyük olmalıdır. (Ayni türde değişimler hakkında daha fazla bilgi için Taxman'ı Körfezde tutmak için Ticaret Özellikleri okuyun.)

Yatırımcı Düzenlemeleri
Yatırımcı nitelikli bir aracı kullanmalıdır. Nitelikli bir aracı, 1031 değişim sürecini kolaylaştıran, çoğunlukla devreden mülkten yeniden elde edilen net meblağları ikamet eden mülke yeniden yatırım yapılmadan tutan bir aracıdır. Değişim sırasında bu fonları sadece nitelikli bir aracı kullanabilir. Exchange Accommodators Federasyonu, nitelikli aracın 1031 değişim sürecinde oynadığı rolü detaylar.

Yatırımcıya iki süre verilir:

• Elden çıkarılan mülkün satışından kırk beş gün sonra, nitelikli bir yedek mülkün bir listesini, döviz alım satımına yetkili bir tarafa, genellikle aracıya teslim etmesi gerekir. Tanımlanabilir özelliklerin sayısını sınırlayan birkaç kural da vardır.
• Ayrıca, elverişli varlığın satışından sonraki 180 gün içinde veya o yıla ilişkin vergi iade tarihinin bitiminden 180 gün sonra, hangisi önce gerçekleşirse, niteleyen yedek varlıkların toplam değerini satın almalıdır.

1031 Exchange, Adım Adım
Bir yatırımcı, tipik bir işlemde, bir yatırım mülkünü satmaya ve elde edilen kazançları başka bir mülke kazandırmaya karar verir.

1. Bunu vergi verimliliği açısından başarmak için, yatırımcı, nitelikli bir aracı ile 1031 vadeli bir exchange anlaşmasına girer ve orijinal mülkünü satışa çıkarır. Aynı zamanda, yatırımcı yenileme özelliklerini aramaya başlar.
2. Yatırımcının orijinal mülkünü (satılan mülk) sattığı günde, tüm harcamaları ödemeden net gelirler nitelikli aracı tarafından kurulan özel bir hesaba gönderilir.
3. Yatırımcı daha sonra tanımlama süresine girer ve nitelikli yedek mülklerin bir listesini üretmek için tam 45 gün ve değişim döneminde değiştirme mülkünü kapatmak için 180 gün geçirir.
4. Yatırımcı, satılan mülkün satışından elde edilen tüm gelirleri kullanarak yeni yatırım mülklerini veya mülklerini kapatır.
5. Nitelikli aracı, bu fonları tapu şirketine bağlar, özel hesap kapanır ve işlem tamamlanır.

Konut Eşitliği Üzerine Borçlanma
Kişisel ev ya da yatırım amaçlı gayrimenkullerinde oldukça büyük bir özkaynak inşa eden yatırımcılar, ek yatırımlar yapmak, evde iyileştirmek ya da başka amaçlar için sadece mülklerini yeniden finanse etmeyi ve öz kaynaktan çekmeyi seçebilirler.Düzenlemeler eyaletten eyalete değişir.

Tipik bir senaryoda, bir borç veren kombine kredinin% 80'ini mülkün rayiç değerinin% 50'sine veya bunlardan daha düşük olanına kadar ödünç alacaktır. Örneğin, $ 100, 000 kredi ile 240.000 $ 'lık bir mülkte, borç alanın en fazla alabileceği kredi miktarı 92.000 $ (240.000 x 80% - 100.000 $) olacak.

Ödünç alma olanağı, borç alanın kredi notuna, mevcut borç / öz sermaye oranına ve borç / gelir oranına bağlı olacaktır. Bu strateji biraz daha riskli olmakla birlikte, ilave borcu idare edebilenler için, 1031 vadeli bir mübadeleye girmek veya bir mülk satmak zorunda kalmadan zenginlik kazanmaya yardımcı olabilir. (Ev kredisine ilişkin daha fazla bilgi edinmek için Ev Sermaye Kredisi: Nedir ve Nasıl Çalışır konusunu okuyun.

Bir Ev Satılık Vergileri Erteleme
Satış Kazançları bir vergi mükellefinin birincil kişisel ikametgahının vergilendirilmesinden evli çiftler için 500 dolar, vergi mükellefleri ise son beş yılın ikisinde ikamet ettiyse tek kişiler için 250 bin dolara kadar vergilerden muaf tutulmuştur. Buna ek olarak, mükellefin birincil konut satışından elde edilen kazançlar, bu istisnalardan daha fazla olması durumunda, vergi mükellefi 1031 döviz aracılığıyla bu bölümü yatırım yapabilir.

Ev değerlerinin takdir edileceği alanlarda yaşayan yatırımcılar, hem kişisel varlıklarını arttırmak hem de vergileri aynı anda azaltmak için bir ticaret stratejisi kullanabilirler. (Evinizi satma ile ilgili vergi etkileri hakkında daha fazla bilgi edinmek için

İpotek Faizi Kesintisi
okuyun. Ev sahipleri, ipotek oranlarının vergi beyannamelerinde faiz ödemeleri. Bu ödemeler, ipotekin ilk yıllarında daha yüksektir ve ipotek ödenince azalır.

.
Sonuç

• Emlak Vergisi Sahibinin vergilendirme sorumluluğunu en aza indirirken satmak isteyen birçok seçeneği vardır.
• 1031 borsası, bir satıştan elde edilen getirilerin benzer nitelikteki mülke yeniden yatırılmasını sağlar.
• Bir ev-özsermaye kredisi, mülkün değerine doğrudan geçer ve çeşitli amaçlar için kullanılabilir.
• Bir asal konut satışı özel vergi muamelesi için uygundur.

İpotek faizi, vergi zamanında düşülebilir.

Kişisel durumunuz bu seçeneklerden hangisinin sizin için doğru olduğunu belirleyecek, ancak bunlardan herhangi biri gayrimenkul yatırımınızdan en iyi şekilde faydalanmanıza yardımcı olacaktır. İlgili okumalar için Konut Sahiplerine Vergi Primer

konusuna bakın.