Altın ve gayrimenkul gibi varlıklar temel yatırımlardır ve bir ev satın almak yaygın olarak güvenli ve kârlı bir yatırım olarak kabul edildiğinden, dünya üzerindeki bireyler için ortak bir yatırımdır. Bununla birlikte, gayrimenkul yatırımında uzun vadede taahhüt ve yüksek peşin ödeme yapılması gerekmekte ve uzun vadede bile risklidir. (Daha fazla bilgi için, Gayrimenkul Yatırımlarını Keşfetme: Giriş.)

Gayrimenkul yatırımında uzun vadeli bir taahhüt ve yüksek peşin ödeme gerekmektedir. Ayrıca, çoğu yatırımcı genellikle maliyetleri görmezden gelir.

Aşağıda gizli maliyetler ve gayrimenkul yatırımlarına riskli, masraflı ve karlı olmayan bir girişim yapan faktörler ile ilgili bazı önemli hususlar verilmiştir. Yatırımcılar, zor kazandıkları paraları ödemeden önce bunları akılda tutmalıdırlar.

Ortak Bir Algı

Ortalama bir yatırımcı, banliyölerdeki iki odalı bir mülkiyete 300 $, 000 beş yıl önce ulaşılabilir olduğunu ve şu anda 450 $ 000 dolara satıldığını gözlemleyebilir. Bu, beşte% 50 oranında serin bir geri dönüş yıl, hisse senedi, tahvil ya da altının getirisinden çok daha iyi. Mutlak kâr değeri de 150.000 $ 'da yüksek gibi görünüyor ve finansmanın bulunup bulunmadığı, kâr elde etmek için kaldıraçlı para kullanma illüzyonunu vermektedir.

Bu belirgin faydaların hepsiyle birlikte, gayrimenkul yatırımlarının zorlukları ve gizli maliyetleri nelerdir?

Mülk Kredilerinin Maliyet Anatomisi

Yeni bir şehire yeni bir iş için yeni bir şehre yönelen bir davayı düşünün. Yaklaşık beş yıl kalmasını beklemekle birlikte, mevcut işvereniyle veya aynı şehirde bulunan diğer işverenlerle kariyer büyümesine dayalı olarak bu süre uzatılabilir. İyi getiri varsayımı altında, bir ev kiralamak yerine bir ev ya da mülk satın almayı düşünüyor. (Daha fazla bilgi için Kira Sebepleri Satın Alma İle Başarılı Olun.)

Bir kişinin 5 dolardan kısa bir süre için bir borsa yatırım fonu birimi veya birimi satın alabileceğini unutmayın, ancak gayrimenkul yatırımına binlerce dolar gereklidir. Gayrımenkul yatırımlarının çoğunluğu kredilerle finanse ediliyor olmasına rağmen, 300 doların üzerinde bir ev veya konut satın almak hala% 20 (60,000 $) peşinat ödemeyi gerektiriyor.

Yüzde 20'den az katkıda bulunan kişiler kredi alabilir, ancak daha yüksek faiz oranları ödemeyi bırakacak ve maliyeti artıran özel ipotek sigortası yaptırmak zorunda kalacaklardır. Daha yüksek faiz oranları, daha yüksek geri ödeme miktarlarına yol açar ve ipotek sigortası, genellikle, kredinin% 0,15'inden% 2,5'ine kadar maliyeti oluşturur.

20 yıl vadeli ipotek için 20 yüzde peşinat ödemesi yaparak ve kalan 240.000 TL'yi 3.875 faiz oranı ile 20 yıl vadeli ipotek ödeyerek yukarıda bahsedilen mülkünüz 300.000 ABD doları tutarında bir satın alma işleminin gerçekleştiğini varsayarsanız, Aylık ödemeler yaklaşık 1, 440 dolardan gelir.

Kredi işlemesinin yaklaşık bir kez ek maliyeti vardır (9 $, 600 $). Mülk devri vergileri veya kayıt masrafları eyaletten eyalete değişir ve ortalama 2'yi alır.Mülk değerinin% 5'i masrafa 6, 000 dolar ekliyor.

Mülkün değerinin beş yılda 1,5 kat artarak 450 bin dolara çıktığını varsayarsanız, fiyat bileşik bileşimde yaklaşık% 9 oranında artacaktır. Geçerli mülk değerinin% 1.5'lik bir yıllık emlak vergisi ekleyerek, beş yılda ödenen toplam vergi yaklaşık 30.000 dolara gelir.

Yatırımcımız bir kınamak satın aldıysa, mülkiyet birliği, beş yılda toplam 12.000 $ alacaktı. O zaman onarım, mobilya ve bakım masrafları eklemelisiniz. Yılda 1 $ 'lık bir muhafazakâr tahmin, beş yıl içinde toplam 5.000 $' a ulaşmamızı sağlar.

Sonra, sahibinin beş yıldan sonra kotasını 450 bin dolara satın almak isteyen bir alıcı bulduğunu varsayalım.

O zamana kadar, yatırımcı bankayı kredi 86, 400 ödemişti. 60.000 ABD Doları peşinat, kredi işleme masrafları (9 $, 600 $), gayrimenkul transfer vergisi ($ 6,000), emlak vergisi (30 $ 000), kınamak dernek masrafları ($ 12, 000) ve genel bakım $ 5, 000), toplam 209.000 $ gelir.

Net Geri Dönüş Nedir?

Yatırımcı, 1, 440 aylık ödemeler yapmaya devam ettiği için orijinal 20 yıllık kredi ilkesi tutarı 240 bin dolar, beş yıl içinde 180 bin dolara inecek. Yatırımcı yeni alıcının aldığı $ 450, 000 satış fiyatından bu muhteşem 180 bin TL'yi geri ödeyecek. Yatırımcı, bu mülk için 209.000 USD, geri kalan ödenmemiş ödenek için 180.000 USD daha banka ödüyor ve bu yüzden aldığı net 61.000 $ 'dır.

Aslında, yatırımcı beşe 209,000 dolar harcadı. yıl ve 29.% 2 geri dönüş için 61.000 $ net kar elde etti. Satış fiyatı yüksek gibi görünse de, gizli masraflar kazancın çoğunu alıyor.

Haydi uzun sürebiliriz. Yatırımcı şehirde kalmaya devam ettiğini ve kredinin tam 20 yıllık döneminde mülkiyetini elinde bulundurduğunu varsayalım. Her beş yılda bir, konutun değeri 1,5 kat artar. 20 yılda değer 1 dolara ulaşacak. 52 milyon, beş kattan fazla bir beğeni.

Yatırımcı, 345 dolar, 600 dolar ödeyecek. 60 bin dolar, toplam maliyet 405 dolar, 600 dolara gidiyor.

Benzer hesaplamaları yukarıdaki gibi kullanarak, 251.000 ABD Doları tutarında bir toplam emlak vergisi alıyor; , Genel tamir ve bakım ($ 20,000), kredi işleme masrafları ($ 9, 600) ve mülkiyet devri vergisi ($ 6, 000). Toplam 739 $, 600 ve böylece 20 yılda net kâr 780 $,% 106 geri dönüş için 400, aslında 20 yılda para katlandı.

Uzun vadede etkin getiriler o kadar da iyi değil. Fiyat beş kat artsa da, faiz ödemeleri, vergiler ve diğer giderlerin maliyeti kârı azaltıyor.

Yatırımcılar, paranın gerçek değerinin zamanla azaldığını da belirtmelidir. Enflasyon nedeniyle bakım ve düzenli tamir masrafları artar. Enflasyon da göz önüne alındığında, net getiri daha da düşecektir. Yatırımcılar, satış anında sigorta, komisyoncu ücretleri ve mülk devir vergilerini de dikkate almalıdır.Bunların da dahil edilmesi net getiriyi daha da düşürecektir.

Gayrimenkul yatırımlarında başka riskler de var. Yatırım dönemindeki gelişmeler, mülkün daha sonra satılmasında zorluk çekebilir. Örneğin, gürültülü yeni bir otoyol veya suçta bir artış, mülkün değerini düşürebilir. Bir kasırga veya deprem gibi herhangi bir doğaüstü felaket mülkiyet tamamen bozabilir, ancak sigorta taleplerinden yalnızca kısmi bir miktar geri alınabilir. Sigorta parasını kullanarak bir yeniden inşa sonrasında bile, bu tür olayların meydana gelmesinden sonra bölgede daha yüksek bir fiyat almak zorlaşıyor.

Gayrimenkul Yatırımlarına Alternatifler

Gerçek gayrimenkul satın almak yerine, yatırımcılar, gayrimenkul yatırım ortaklıklarını, gayrimenkul opsiyonlarını, emlak merkezli ETF'leri, yatırım fonları ve hisse senetleri düşük maliyetli alternatiflerdir. (Daha fazla bilgi için, Gayrimenkul Yatırım Yapmak İçin Basit Yollar konusuna bakın)

Hisse senetlerine hisse senedi riskleri gelirken, fonlar, ETF'ler ve GYO'lar çeşitlendirmeyi sağlar. Düzenlenmeyen bir pazarda karşı taraf riskini almak isteyen cesur yürekler için, gayrimenkul seçenekleri maliyetler veya vergiler olmadan daha yüksek getiri sunabilir. (Daha fazla bilgi için, bkz. Emlak Seçenekleriyle Para Kazanın)

Bottom Line

Gayrimenkul yatırımları, uzun süreler boyunca geniş finansal taahhütler gerektirir. Uzun süreler boyunca yayılmış bu tür yatırımların değerini değerlendirmek karmaşık bir görevdir. Bazı yatırımcılar, nominal fiyat artışlarına bakarak çekinirken, tüm masrafları dikkate almak gerekir