Gayrimenkul yatırım ortaklıkları (GYO'lar), herhangi bir özkaynak veya sabit getirili portföy oluştururken kilit öneme sahiptir. Bunlar daha fazla çeşitlendirme, potansiyel olarak daha yüksek toplam getiri ve / veya daha düşük toplam risk sunar. Kısacası, sermaye kazandırmanın yanı sıra kâr payı geliri üretebilme yetenekleri onları hisse senedi, tahvil ve nakit karşısında mükemmel bir denge unsuru haline getirir. GYO'lar kendileri veya bu mülkler üzerindeki ipotek olsun, genellikle gelir elde eden ticari gayrimenkulleri sahibi ve / veya yönetmektedir. Şirketlere bireysel olarak veya borsa payı fon veya yatırım fonu yoluyla yatırım yapabilirsiniz. Mevcut birçok GYO türü bulunmaktadır. Burada başlıca birkaçı ve tarihsel dönüşleri üzerinde duruyoruz. Bu yazının sonunda, ne zaman ve ne alacağınızdan daha iyi bir fikriniz olsun.

GYO'ların Geçmişe Dönük Getirileri

Gayrimenkul yatırım ortaklıkları, tarihsel olarak mevcut en iyi performans gösteren varlık sınıflarından biridir. FTSE NAREIT Hisse Senedi Endeksi, ABD emlak piyasasının performansını ölçmek için çoğu yatırımcının kullandığı konudur. 1990 ve 2010 yılları arasındaki endeksteki yıllık ortalama getiri% 9,9, ikincisi, aynı dönemde, sadece% 10,3 olan ortalama orta büyüklükteki hisse senetlerine ikinciydi. Buna karşılık, sabit getirili aktifler yılda% 4. 5 yıllık gelir ve malları% 7 yönetti. Emlak, sadece iki yıl içinde sekiz varlık sınıfının en kötü performansını veriyordu. Sabit kazanç, aynı 20 yıllık dönemde en kötü performans gösteren altı kez oldu.

Daha yakın bir tarihte, Mart 2013 ile Mart 2016 arasındaki üç yıllık GYO ortalamaları, 20 yıllık dönemdeki ortalamalara paraleldı ve bu süre boyunca% 9,85 oranında hızlanmaya başladı. Tarihsel olarak, getiri arayan yatırımcılar gayrimenkul yatırımlarını sabit gelirden, bu amaçla geleneksel varlık sınıfından daha iyi yapmışlardır. Dikkatle yapılandırılmış bir portföy her ikisini de göz önüne almalı (Bir Gayrimenkul Yatırım Ortaklığını Nasıl Değerlendirirsiniz konusunda daha fazla bilgi edinin.)

Bireysel GYO'lar

GYO yatırımlarının yaklaşık% 24'ü alışveriş merkezlerinde ve bağımsız perakende ticarette. Bu, Amerika'daki tarihe göre tek büyük yatırım anlamına geliyor. Ne sıklıkta alışveriş merkeziniz olursa olsun, muhtemelen bir GYO'ya aittir. Perakende emlak yatırımını düşünürken, öncelikle perakende sektörünün kendisi incelenmelidir. Şu anda mali açıdan sağlıklı mıdır ve geleceğin görünümü nedir?

Perakende GYO'ların kiracıları kiraladıkları kira bedelinden para kazandığını hatırlamak önemlidir. Perakendeciler kötü satışlardan dolayı nakit akışı problemleri yaşıyorsa, bu aylık ödemeleri erteleyebilir veya hatta varsayılan olarak iflasa zorlamak mümkündür. Bu noktada, asla yeni bir kiracının bulunması gerekiyor.Bu nedenle, mümkün olan en güçlü çıpa kiracılarıyla GYO'lara yatırım yapmanız çok önemlidir. Bunlara bakkaliye ve ev geliştirme mağazaları dahildir.

Endüstri değerlendirmenizi yaptıktan sonra, odağınız GYO'lara dönmelidir. Herhangi bir yatırım gibi, iyi karları, güçlü bilançoları ve olabildiğince az borç, özellikle de kısa vadeli türe sahip olmaları önemlidir. Kötü bir ekonomide, önemli nakit pozisyonlarına sahip perakende GYO'lara, sıkıntılı fiyatlarla iyi gayrimenkul satın alma fırsatları sunulacaktır. En iyi yönetilen şirketler bunu kullanacaktır.

Bu, mağazanın GYO alanı için alışveriş modeli yerine çevrimiçi olarak gittikçe artan oranda kayda değer kaygıları olduğunu belirtti. Uzay sahipleri alanlarını ofisler ve diğer perakende satış odaklı olmayan kiracılarla doldurmak için yenilik yapmaya devam ettiler, ancak alt sektör baskı altında. (Ticari gayrimenkul hakkında daha fazla bilgi için, Sıcak Ticari Emlak Anlaşması için 7 Adımdan çıkın.)

Konut GYO'ları

Bunlar, çok aileli kiralık apartmanların yanı sıra üretilen konutlara sahip olan ve işleten GYO'lardır. Bu türdeki GYO'ya yatırım yapmaya bakarken, atlamadan önce birkaç faktörü göz önüne almalıyız. Örneğin, en iyi daire piyasaları, evin karşılanabilirliğinin ülkenin diğer bölgelerine göre daha düşük olduğu eğilimindedir. New York ve Los Angeles gibi yerlerde, tek kişilik evlerin yüksek maliyeti, ev sahiplerinin her ay şarj edebilecekleri fiyatın artmasına neden olan daha fazla insanı kiraya zorlar. Sonuç olarak, en büyük konut GYO'ları büyük kent merkezlerine odaklanma eğilimindedir.

Yatırımcılar, belirli pazarların her birinde nüfus ve iş büyümesi için bakmalıdırlar. Genel olarak, bir şehre net bir nüfus akışı geldiğinde, işler kolaylıkla sağlanabilir ve ekonomi büyür. Düşen boşluk oranı yükselen kira ile birleşince, talebin artıyor olduğunun bir göstergesi. Belli bir pazardaki daire arzı düşük kaldıkça ve talep artmaya devam ettiği sürece, konut GYO'ları iyi yapmalıdır. Tüm şirketlerde olduğu gibi, en güçlü bilançolar ve en fazla sermayen olanlar normalde en iyisini yapar.

Sağlık GYO'ları

Sağlık GYO'ları, Amerikalılar yaşlandıkça izlenecek ilginç bir alt sektör olacaktır ve sağlık masrafları tırmanmaya devam etmektedir. Sağlık GYO'ları hastaneler, tıp merkezleri, hemşirelik tesisleri ve emeklilik evlerinin gayrimenkulüne yatırım yapmaktadır. Bu gayrimenkulün başarısı doğrudan sağlık sistemi ile bağlantılıdır. Bu tesislerin operatörlerinin çoğunluğu doluluk ücretlerine, Medicare ve Medicaid ödemelerine ve ayrıca özel ödemelere dayanmaktadır. Sağlık hizmetlerinin finansmanı bir soru işareti olduğu sürece sağlık hizmetleri GYO'larıdır.

Bir sağlık sigortasında görünmesi gereken şeyler REIT, çeşitli müşterilere ve çeşitli mülk tiplerine yapılan yatırımları içerir. Odaklanma bir dereceye kadar iyi, ancak riskiniz de yayılıyor. Genel olarak, sağlık hizmetleri talebindeki artış (yaşlanan bir nüfusa rağmen olması gerekir) sağlık alanındaki gayrimenkuller için iyidir.Bu nedenle, müşteri ve mülkiyet çeşitliliğine ek olarak, sağlık bakım tecrübesinin önemli olduğu, bilançolarının güçlü olduğu ve düşük maliyetli sermayeye erişimi yüksek olan şirketleri arayın.

Ofis GYO'ları

Ofis GYO'ları ofis binalarına yatırım yapmaktadır. Genellikle uzun vadeli kiralamaları imzalayan kiracılardan kira geliri elde edilir. Bir ofiste yatırım yapmak isteyen herkes için dört soru akla geliyor GYO

1. Ekonominin durumu nedir ve işsizlik oranı ne kadardır?
2. Boş oran nedir?
3. GYO'nun ekonomik olarak yatırım yaptığı alanlar nelerdir?
4. Satın almalar için ne kadar sermaye var?

Ekonomik kalelere yatırım yapan GYO'ları bulmaya çalışın. Örneğin, Detroit'teki asal ofis alanına kıyasla, Washington, D.C'de bir grup ortalama binaya sahip olmak daha iyidir. İpotek GYO'ları GYO yatırımlarının yaklaşık% 10'u gayrimenkulün aksine ipotek kredileri altındadır. (Ticari gayrimenkul hakkında daha fazla bilgi için, bkz. Ticari Gayrimenkulde

.

). En iyi bilinen fakat en fazla yatırım olanağı, ikincil piyasada ipotek alan devlet destekli şirketler olan Fannie Mae ve Freddie Mac'dir.

Fakat bu türden bir GYO, gayrimenkulün ipotek yerine ipotek yatırımında bulunduğu için bunun riski olmadan olduğu anlamına gelmiyor. Faiz oranlarındaki bir artış, ipotek GYO defter değerlerinde düşüşe neden olurken, hisse senedi fiyatlarında da düşüş meydana geldi. Buna ek olarak, ipotek GYO'ları, teminatlı ve teminatsız borç teklifleri yoluyla sermayelerinin önemli bir bölümünü elde etmektedir. Faiz oranları yükselirse, gelecekteki finansman daha pahalı olacak ve bir portföy değerini düşürecektir. Artan oranlar ihtimali olan düşük faizli bir ortamda, çoğu ipotek GYO'sı, hisse başına net varlık değerinden indirgemeye tabi tutulur. Hüner doğru olanı bulmaktır. (Faiz Oranlarının Faiz Oranlarının Gayrimenkul Yatırım Ortaklıklarına Etkisinde faiz oranlarının etkileri hakkında daha fazla bilgi edinin . Herhangi GYO'yu Değerlendirme Keyleri

onlara yatırım yaparken nelere dikkat etmeliyiz. Bununla birlikte, herhangi bir GYO'nu değerlendirirken göz önünde bulundurulması gereken birkaç nokta var. Aşağıdakileri içerir:

GYO'lar gerçek toplam-getiri yatırımlarıdır. Orta vadeli uzun vadeli sermaye takdiriyle birlikte yüksek temettü getirisi sağlarlar. Tarihsel olarak her ikisini de sağlamada iyi bir iş çıkardığı şirketleri arayın.

1. Geleneksel gayrimenkullerin aksine, birçok GYO borsada işlem görüyor. Gayrimenkulün uzun vadede kilitli kalmadan sağladığı çeşitlendirmeyi elde edersiniz. Likidite önemlidir.
2. Amortisman, bir yatırımın mülk değerindeki düşüşü abartma eğilimi gösterir. Dolayısıyla, bir GYO'nı değerlendirmek için ödeme oranını (temettü yatırımcılarının ne kullandıkları) kullanmak yerine, onun fonlarından operasyonlara (FFO) bakın. Bu, belirli bir yıldaki herhangi bir mülk satışından daha az olan net kazanç ve amortisman olarak tanımlanır. Sadece hisse başına temettü almak ve hisse başına FFO bölmek.Verim ne kadar yüksek olursa o kadar iyi olur.
3. Güçlü yönetim fark yaratıyor. Bir süredir dolaşmış veya en azından deneyim dolu bir yönetim ekibine sahip şirketleri arayın.
4. Kalite sayımı. Sadece büyük mülk ve kiracılarla GYO'lara yatırım yapın.
5. GYO'lara yatırım yapan bir yatırım fonu veya ETF satın almayı ve araştırma ve satın almayı uzmanlara bırakmayı düşünün.
6. Alt satır

Federal hükümet, yatırımcıların 1960'a kadar geniş ölçekli ticari gayrimenkul projelerine girmelerini mümkün kıldı. Ancak son on yılda bireysel yatırımcılar GYO'yu benimsemişler. Bunun nedenleri arasında, yatırımcıları gelir üreten yatırımlar için tahvillerin ötesine geçmeye zorlayan düşük faiz oranları, gayrimenkul üzerine odaklanan borsa yatırım fonlarının ve yatırım fonlarının ortaya çıkması ve 2007-08 gayrimenkul erimesine kadar, tükenmez bir iştah yatıyordu. Amerikalıların bir kısmını gayrimenkul ve diğer maddi varlıklara sahip olmak. 2008'deki diğer yatırımlar gibi GYO'lar büyük zarar gördü. Fakat buna rağmen, çeşitlendirilmiş portföylere mükemmel bir katkı olmaya devam ediyorlar.

İlgili okumalar için, GYO Vergilendirmenin Temel Kıyaslamalarına göz atın ve Uluslararası GYO'lar ile Yuvarlak Yolculuk Yatırımı Olun.