Ayarlanabilir faizli ipotekler (ARM), belirli bir kıyaslama kriterine göre ödenen bakiye faiz oranının değiştiği ipotek türüdür. Bireysel borç verenler tarafından belirlenen bazı tescilli kıyaslamalar da dahil olmak üzere ARMS için faiz oranlarını belirlemek için birçok kıyaslama endeksi kullanılmıştır. Daha popüler bazı kriterlerin sadece birkaçını ve ödemeleri nasıl etkilediklerini anlamak, karşılaştırma ölçütlerinin nasıl çalıştığı ve ipotek ödemeleri üzerindeki etkileri hakkında fikir verir. (Daha fazla bilgi için bkz. Bir Deney Portföyünün En İyi Tanımı … )

Kıyaslamalarla Tanışın
Üç ortak ARM ölçüt endeksleri, 11. Bölge Maliyet Maliyeti Endeksi (COFI), Bir Yıllık Sabit Olgunluk Hazinesi (CMT) ve Londra Bankalararası Karşılaşma Oranı'nı (LIBOR ).

• COFI, San Francisco Federal Konut Kredisi Bankası'nın (11 ^inci ilçesi) faiz oranlarının ağırlıklı ortalamasına dayanan bir kıyaslama olup tasarruf ve çek hesaplarında para bulunan müşterilere ödeme yapmaktadır . Oran aylık olarak ayarlanır. COFI ile bağlantılı ipotek kredileri yılda bir kez değişir. Oranlar her ay bir yıl yükselebilir, ancak COFI yalnızca bir kez ayarlar; COFI ile bağlantılı krediler negatif amortismana tabi olabilir; bu aylık ödemeler, kredinin faizini karşılamak için yeterli değildir.
  

• CMT, en son açık artırmada bulunan dört Hazine bonusunun ortalama bir yıllık getirisini temel alan bir kriterdir. Oran 12 aylık bir sürenin ortalamasına dayandığından, belirli bir aydaki bir yıllık Hazine tasarı oranındaki hızlı artış, yalnızca borçlunun ipotek oranına 1/12 bazında çarpıtılacaktır; diğer 11 faiz oranını ayarlamak için kullanılan hesaplamanın bir parçası olacaktır.
  
• LIBOR, Londra'daki faizli bankaların birbirlerine borç verdikleri zamana dayalı bir karşılaştırma ölçütüdür. Kısa vadeli faiz oranları için dünyanın en yaygın kullanılan kıyas noktasıdır. LIBOR tabanlı ipotek yaygın bir aylık LIBOR oranına dayanır. (Daha fazla bilgi için, LIBOR 'a bakın.)

İpotek oranlarını belirlemek için kullanılan bir düzineden fazla ölçüt var. Çeşitli ölçütlerin ayrıntıları ve isimleri özellikle önemli değildir, ancak bu ölçütlerin temel mekanizmayı anlamak kritik öneme sahiptir.

Mekanik: Testlerin İncelenmesi
COFI ve CMT'nin her ikisi de ortalamalara dayanmaktadır. Bu oranlar, yavaş yavaş eğilim gösterir; bu da, borçlular için oranlar yükselirken, oranlar düştükçe daha az avantajlıdır. LIBOR ortalamalara dayanmaz; borçluların aylık ipotek ödemelerinde eşit derecede hızlı bir artışa neden olarak hızla yükselebilir.

Borç verenlerin oranı temel gösterge ile bağlantılı iken, benchmark ile uyuşmuyor. Kredi verenler, marj olarak bilinen bir miktarı eklerler. Faiz oranı, ayarlanabilir faizli ipotek üzerinde borç veren tarafından kar olarak muhafaza edilen kısmıdır.

Neden Benchmarks Matter
Borçlular, bir ipotek başvurusunda bulundukları zaman hangi kurumdan kredi isteyeceklerini seçerler. ARM'ler için alışveriş yaparken, borçlulara kıvançla kriter endeksine dayalı bir krediyi seçme veya kaçınma olanağı tanıyor.

Bu düşünceyle, aradığınız kredinin ayrıntılarını bilmek önemlidir. Sorulması gereken soruların bir kısmı şunları içeriyor: Ölçüt, ortalamalara dayanıyor mu? Ne sıklıkla ayarlanır? Ne kadar ayarlayabilir? Negatif amortisman mümkün müdür? Ödemem ne kadar değişebilir? Ne sıklıkta değişebilir?

2000'lerin sonlarında patlayan konut balonunun ardından gördüğümüz üzere, bu soruları sormakta başarısız olmak önemli sorunlara neden olabilir. Ipotek Bankacılar Birliği'ne göre, kabarcık patlamasından önce, ARM'ler ipotek piyasasının% 20'sini oluşturuyordu. Kabarcık patlamasından sonra kredi varsayılanları çift haneli rakamlara ulaştı. ARM'ler üzerindeki düzenlemeler bu varsayılanların önemli bir bölümünü oluşturuyor ve ARM'lerle ilgilenen borç alanlarının sayısı önemli ölçüde azaldı. Rekor seviyesinden, ARM'ler pazar payının% 75'ini kaybetti ve ipotek piyasasının yaklaşık% 5'ine düştü. (Daha fazla bilgi için bkz. Konut Piyasası Kabarcıkları Pop .)

Konut piyasasındaki balonun ardından borç verenler çok daha muhafazakar hale geldi ve tescilli ARM ölçütlerinin birçoğu daha geniş ölçütlerin lehine kayboldu CMT ve LIBOR gibi. Bu değişikliklerle bile borçluların seçiminde hala çeşitli ARM'lar var.

Senin için bir ARM uygun mu?
Ayarlanabilir faizli ipotekler, faiz oranlarının düşmesi beklenen ekonomik ortam olması durumunda, borç alanların tasarruf etmesine yardımcı olabilir. ARM'lar, kredilerini hızla ödemek isteyen borçlular için de yararlı bir araçtır. ARMED AND Dangerous .

ARM, ipotek ödemelerini karşılamak için düşük faiz oranına güvenen borçlular tarafından kullanılmamalıdır. Artan faiz oranları borçluyu varsayılana zorlayabileceği için bu felaket için bir reçetedir. Şüpheniz olduğunda, borçlular sabit oranlı ipotek kullanmalıdırlar. ( İpotek: Sabit Fiyat-Ayarlanabilir-Oran , her iki tip ipoteğin avantaj ve dezavantajlarını göz önüne sermektedir.)