İpotek faiz vergisi indirimi, en az sevilen Amerikan vergi indirimlerinden biridir. Emlakçılar, ev sahipleri, ev sahibi olur ve hatta vergi muhasebecileri değerini tout. Aslında, efsane, gerçeklikten daha iyidir.

TUTORIAL: Kişisel Gelir Vergisi Rehberi

Birçok Ev Sahibi, Hiçbir Şey Elde Etmez

2005 yılı başkanının federal vergi reformu üzerine danışma kurulu tarafından derlenen verilere göre, ipotek üzerinde faiz ödemeyen mükelleflerin yalnızca% 54'ü vergi mükellefi. Bu, konut sahiplerinin faiz ödemeyi gerektiren ağır bir kısmını bırakıyor, ancak hiçbir fayda sağlamıyor. Bir fayda sağlayanlar bile beklediklerinden çok daha az alacaklar.

İpotek faiz vergisi indirimi ev sahibi olmanın belki de en yanlış anlaşılma yönüdür. Hak sahibi olma durumunu belirlemek için altta yatan matematiği incelemeden önce pek çok mülk sahibinin yararlanacağı noktaya kadar yakın mitolojik durumu benimsemiştir. Mitin altında iki temel yanlış kavrayış bulunmaktadır. Birincisi, her ev sahibinin vergi mükellefi olduğu konusunda yanlış fikir. İkincisi, ipotek faiziyle ödenen her doların, gelir vergisi yükümlülüğünde dolar karşılığı bir azalmaya neden olmasıdır. (Ev sahibiyseniz, bu, anlamanız ve iade ettiğinizde kullanmak istediğiniz bir üründür. İpotek Faiziyle Vergi İndirimleri'ne bakın.

Yanılgı 1

Satış öncesi yutturmacaya rağmen, ipotek faiz vergisi indiriminden vergi kaçırmamak için önemli miktarda ev sahibi var. Hatırlatma yapmaya hak kazanabilmek için, ev sahiplerinin gelir vergisi yükümlülüğünü belirlerken kesintilerini sınıflandırması gerektiğini unutmayın. Madde ayıklanması, ipotek faizleri, emlak vergileri ve tıbbi giderler de dahil olmak üzere belirli masrafları hesaplama fırsatı sağlar. Mortgage faizinin genellikle bir mükellefin yüz yüze olduğu en büyük masraf olduğu düşünüldüğünde, genellikle bir ev satın almak için maddi bir teşvik olarak algılanır.

Teoride çekici bir fikir olsa da, gerçeklik, maddeleştirme kesintilerinin herkes için anlamsız olmasıdır. Birincisi, standart kesinti tutarı vergi dosyalama durumunuza dayanır. Bir örnek olarak 2011 verileri kullanarak, tek başına veya evli olan ancak ayrı dosyalama yapan vergi mükellefleri, standart kesinti 5, 800 dür. Hane reisleri için 8, 500 dolar ve ortak iadeler kaydedilen evli çiftler için standart kesinti 11 dolar , 600.

Standart kesinti tutarından fazlasını ekleyen kesintileri olmayan mükellefler, kesintilerini ayrıntılara dökmek zorunda değildirler. Maddi kalifikasyona hak kazanmak için yeterli kesinti yapmayan mükellefler ipotek faiz ödemesinden hiçbir fayda elde edemezler. Unutma - ipotekli tüm ev sahiplerinin neredeyse yarısı bu kategoriye girer.

Yanılgı 2

Vergileri düzenleyen ve ipotek faiz vergisi indirimi için hak sahibi olan ev sahipleri için bile, kesinti tutarı ipotek üzerinde ödenen faiz tutarının sadece bir kısmıdır. Bir kez daha durumun tam olarak anlaşılması için küçük bir sayı gerekir; çünkü vergi kesintisi bir vergi kredisi değildir - harcanan her dolar için 1 dolarlık bir vergi indirimi almazsınız; dolar parayı alırsın. Gerçek vergi miktarları üzerinde dolarlık bir dolar indirimi sağlayan bir kredinin aksine, ipotek faiz indirimi, mükellefin vergi matrahına bağlı olarak borçlu vergi miktarına indirgenir. (Topluluk temelli hizmetlerden özgür yazılımlara kadar, vergilerinize yardımcı olacak pek çok ücretsiz kaynak vardır, 6 Serbest Vergi Yardım Kaynakları başlıklı konuyu okuyun.)

Örneğin, ipotek için 12.000 $ harcayan bir vergi mükellefi faiz ve ödenen vergilerin% 35'lik bir kişisel gelir vergisi oranına, 12,000 ABD Doları'nı gelir vergisi yükümlülüğünden hariç tutmasına izin verilecek ve bu sayede 4, 200 ABD doları tasarruf sağlanacaktır. Dolayısıyla, ev sahibi, emriyle bankaya 12,000 ABD Doları ödedikten sonra bu tutarın üçte birini vergilendirmeden hariç tutun.

Matematiksel olarak, vergilerini 4 200 $ ödeyerek ödeyeceğiniz paranın miktarını azaltmak için 12.000 ABD doları harcamak mantıklı değil. Daha da kötüsü, fiili alt satırda tasarrufların dürüst bir şekilde değerlendirilmesi, standart kesintinin değerini çarpıtmalıdır. Aşağıdaki tablo bir karşılaştırma sunmaktadır.

Vergi Ödeme Durumu	Standart İndirim	Standart Vazgeçme Oranının% 35 Vergiyle	Değeri 12,000 ABD Doları, Faiz	Alt Sınır Farkı Arasında Standart
Tekli	5 $, 800	2 $, 030	4 $, 200	2 $, 170
Hanehalkı Başkanı	8, 500	2, 975	$ 4, 200	$ 1, 225
Evli	11 $, 600	4 $, 060	4 $, 200	140 $

12.000 $ ipotek ilgi örneğimizi kullanarak, % 35 vergi matrahındaki evli bir çift, indirimli vergi ödemelerinde 4, 060 dolarlık bir 11,600 dolarlık standart kesintiyi elde edecektir. Çift, Takvim A'daki kesintilerini ayrıntısına yazarsa, ipotek kesintisi 4, 200 $ 'a gelecektir. Bir ipotek faiz indirimi olmaksızın bile, mükellef, standart kesinti tutarını alacaktır. İkisi arasındaki fark - ipotek faizinde bankaya 12.000 dolarlık gerçek dolar ödeyerek katma değer - 140 dolardır. (Bu yıl standart kesinti yapmamak yüzlerce dolar kazandırabilir Daha fazla bilgi için Öğe Ayrılmış Kesintilere Genel Bir Bakış.) Düşük vergi dilimindeki vergi mükellefleri daha küçük bir fayda sağlıyorlar. İpotek faiziyle ilgili 12 bin dolar harcayan ve mükellef bir gelir vergisi oranı üzerinden vergileri ödeyen bir mükellef, yalnızca 3 bin dolar vergi indirimini alacaktır. İpotek faizinin indirilmesinin "fayda" aşağıdaki tabloda gösterilmektedir.

Vergi Matrah Durumu

Standart İndirim	% 25 Vergi Diliminde Standart Kesinti Değeri	Değeri> 12.000 ABD Doları İdeal Gayrimenkul	Alt Çizgisi Farkı Arası İpotek İndirimi	Tek 5 $, 800
1 $, 450	3,000	1 $, 550	Hanehalkı Başkanı	8, 500
2,125	$ 3, 000	875	Evli	11 $, 600
2 $, 900	3,000	100 $	Daha geniş bağlamda Vergi Politikası Merkezi "Orta gelirin (ipotek faiz indirimi) ortalama değeri, yıllık kazançları $ 40,000'ın altında olanların 91 $ 'dan, 250 $' dan fazla para kazanılanlar için ise $ 5, 459 geliriyle istikrarlı bir şekilde yükseliyor."Veriler, ev satın alımlarını teşvik etmek için tartışmalı bir şekilde uygulanan bir vergi indirimi, kiralama ve evlilik arasındaki marjı bireyleri teşvik etmiyor; bunun yerine en çok vergi mükellefleri tarafından kullanılan ve daha yüksek gelirli hane halkı olma eğiliminde olan madde numaralandırması gösteriliyor. Siyasi partilerin vergi ideolojisindeki farklılıklar ve maaş kontrolünüzü nasıl etkileyebileceği hakkında bilgi edinin. Bkz.	Vergiler Tarafları: Cumhuriyetçiler ve Demokratlar

. Daha İyi Bir Yol Büyük miktarda harcama yerine karşılığında para karşılığında çok az para kazanırsanız, yeni eviniz için nakit ödemekten daha iyi bir kazanç elde edebilirsiniz. Nakit satın alımınız on binlerce dolar kazandıracaktır çünkü faiz ödemeyeceksiniz (Bu,

İpoteğinizin Ödenmesi

'da, daha geç olmamak üzere daha önce neden emekli edeceğinizi öğrenin.) Elbette, her zaman faiz ödeyerek ve yatırım yaparak daha fazla para kazanabileceğiniz iddiası vardır paranızın geri kalan kısmı borsada. Büyük gibi görünüyor strateji piyasası yükseldiğinde ancak bu öneriyi veren prognostikatörler, borsa% 40 düştüğünde, ev fiyatları% 40 düştüğünde ve yatırım tavsiyeleri, evin ipoteklerine oranla ev sahiplerinin daha değerli olması nedeniyle yeryüzüne çıktığı zaman görülmeyecek. Faiz ödemelerini tamamen önlemek suretiyle kaydettiğiniz miktardan daha iyi getiri temin edecek bir yatırım olmadığı için muhafazakar seçim açıktır. Mümkünse faiz ödemeden kaçının. Yapamazsan evi çabuk ödeyelim.