LTV, borçlanma karşılığında temin edilen mevcut veya zımni özkaynak miktarına göre belirlenir. Ev satınalmaları için LTV, ödünç alınan tutarı ev satın alma fiyatına bölmek suretiyle belirlenir. YPK ne kadar yüksekse, borç verenin varsayılan riski daha yüksek olduğuna inandığı için kredi de o kadar pahalı olur. Buradaki düşünce, borçlunun riske ne kadar koyarsa (peşinat şeklinde), krediyi temerrüde düşürme ihtimalinin o kadar az olmasıdır.

LTV ayrıca bir borçlunun özel ipotek sigortası (PMI) satın alması gerekip gerekmediğini belirleyerek kredi maliyetlerine katkıda bulunabilir. PMI kredi riskinin bir bölümünü bir ipotek sigortacısına aktararak borç vermeyi temerrüden alıyor. Çoğu borç veren, LTV'nin% 80'den fazla olduğu herhangi bir borç için PMI'ya ihtiyaç duyar; bu borçlunun evde% 20'den az hisseye sahip olacağı anlamına gelir. İpotek sigortasının maliyeti ve tahsilatı genellikle sigortalanan miktar ile ipotek programının krediyi elde etmek için kullanıldığı şekilde belirlenir. (PMI hakkında daha fazla bilgi için, Özel İpotek Sigortası ve Üstün Öngörülen Özel İpotek Sigortası 'ı Önlemek için Altı Nedenleri okuyun.)

İpotek sigortası primleri, çoğunlukla, vergi ve emlak sigortası emanetleri ile aylık olarak toplanır ve kredinin, LTV'nin eşit olduğu bir noktaya kadar ödenmesi sonrasında otomatik olarak ortadan kaldırılması gerekir. % 78'den az. Ev, sahibine% 20 eşitlik kazandırmak için değerli bir değer verdikten sonra PMI'yi iptal etmek de mümkündür ve iki yıl gibi bir süre geçti. FHA gibi bazı borç verenler, ipotek sigortasını bir toplu olarak değerlendirip kredi tutarına sermayelendirir.

PMI ödememek için bazı yollar vardır. Biri, bir ev satın alırken mülk değerinin% 80'den fazlasını ödünç vermek değildir; % 80 LTV'nin üzerinde ihtiyaç duyulan fonları elde etmek için evde hisseye dayalı finansman veya ikinci bir ipotek kullanmaktır.Buna izin veren pek çok program vardır, ancak en yaygın olanı 80-10-10 ipotek denir. 80 ipotek ilk ipotek için LTV, ilk ipotek LTV ikinci ipotek durur ve üçüncü 10 borçlu evde sahip olduğu özünü temsil eder. İkincil konut kredisi oranı, birincil faiz oranından daha yüksek olacak, ancak harcanabilir bazda% 90 LTV kredisinden çok daha yüksek olmamalı ve çoğu kişi için PMI ödemesinden daha ucuza mal olmalı.

Bu, ikinci ipotek ödemesini hızlandırabilir ve borcun bu kısmını hızla ortadan kaldırabilir, çünkü evlerini erken ödemek isteyen borçlular için olağanüstü bir alternatiftir. Kural olarak, mümkünse borçluya fayda sağlamayan bir maliyet olduğu için PMI'den kaçınılmalıdır.

Borç servisinin kapsama oranı (DSCR), bir borçlunun ipotek maliyetini ödeyebilme becerisini belirler. Borçlunun, ipotek maliyetlerini ipotek maliyetleri ile ödemek için mevcut bir aylık net gelirini ipotek maliyetlerine bölünmesiyle, borç alanın ipotek bonusunda temerrüt olasılığını değerlendirebilir. Çoğu borç veren, birden fazla DSCR'yi isteyecektir. Oran ne kadar büyük olursa, bir borçlunun borçlanma maliyetlerini karşılama olasılığı o kadar yüksek olur ve borç verenin aldığı risk o kadar az olur. DSCR ne kadar büyük olursa, bir borç verenin kredi faizini müzakere etme ihtimali de o kadar yüksek olur çünkü daha düşük bir oranda da borç verenin daha iyi bir risk ayarlamalı getiri elde ettiği söylenebilir. Bu nedenle, borç alanlar bir mortgage kredisi ile görüşmeler yaparken elverişli herhangi bir gelir elde etmeye çalışmalıdırlar. Bazen ekstra yarı zamanlı bir iş veya diğer gelir üreten işletmeler, bir kredi için eleme veya kalifiye olma veya mümkün olan en iyi ücreti alma arasındaki farkı sağlayabilir.

Sabit ve değişken faizli ipotek
Bir ipotek almak için göz önüne alınması gereken bir diğer husus, sabit oranlı veya değişken oranlı ipotek olup olmadığıdır. Sabit faizli ipotek, kredinin tüm döneminde fiyatın değişmediği konut kredisidir. Sabit faizli bir kredi almanın belirgin yararı, borç alanın, tüm kredi dönemi için aylık kredi maliyetlerinin ne olacağını bildiğidir. Bununla birlikte, faizli ipotek veya ayarlanabilir faizli ipotek (ARM) gibi değişken faizli bir ipotek, ilk kez konut alıcılarına veya gelirlerini kredi dönemi boyunca önemli oranda artmasını bekleyen kişilere yardımcı olmak için tasarlanmıştır. (Daha fazla bilgi için bkz. İpotek: Sabit Fiyatla Ayarlanabilir-Oran .) Hangi ipotekle çalışacağını araştırırken faiz oranlarını karşılaştırmak değerlidir. Oranları karşılaştırmak için mükemmel bir kaynak, bir ipotek hesap makinesidir.

Değişken faizli krediler, borç alanların genellikle kredinin ilk birkaç yılında daha düşük tanıtım oranları elde etmelerine izin vererek, daha pahalı bir sabit faizli kredi almayı denemiş olsalardı daha büyük bir krediye hak kazanmalarına izin verir. Fayda büyük olmasına rağmen, bu krediler, faiz oranındaki değişimle birlikte gelirleri artmayan borçlular için önemli bir risk oluşturmaktadır.Diğer dezavantaj ise, çoğu durumda, oran değişikliği, kredinin başında bilinmiyor çünkü genellikle gelecekte belirlenecek bazı piyasa oranına ayarlanıyor.

En yaygın ARM türleri bir, beş veya yedi yıllık ARM'dir. İlk faiz oranı, normalde periyodik olarak, genellikle her ay sıfırlanacak bir süre için sabitlenir. Bir ARM yeniden başlatıldığında, genelde hakim Hazine oranına belirli önceden belirlenmiş bir dağılım (yüzde) ekleyerek piyasa faiz oranını ayarlar. Sözleşmeye göre olan çoğu ARM yalnızca bu kadar artabilmesine rağmen, bir ARM ayarlarken giriş döneminde daha düşük bir oranda teklifte bulunması nedeniyle borç verenin telafi edilmesi için mevcut sabit oranlı ipotek kredisine göre daha pahalı olabiliyor. (Ayarlanabilir faizli ipotekle ilgili riskler hakkında daha fazla bilgi edinmek için ARMED AND Dangerous yazısını okuyun.)

Faizli krediler, borç alanın ipotek faizini ödemekle yükümlü olduğu bir ARM türüdür ve anapara ödemeyen sabit bir krediye dönünceye kadar giriş süresi boyunca anapara olmayacaktır. Bu tür krediler, ilk kez borç alanlar için çok avantajlı olabilir, çünkü sadece ödeme faizleri, borçlanmanın aylık maliyetini önemli ölçüde düşürür ve birinin daha büyük bir krediye hak kazanmasına izin verir. Bununla birlikte, borç alanın başlangıç ​​döneminde herhangi bir müracaat etmediği için borçlu, müvekkilin borcunu ödeyene kadar değişmez.

Borçlular, riski içeren daha büyük bir kredi elde etme avantajını değerlendirmelidir. Faiz oranları, sadece faiz dönemi boyunca kayar ve genellikle piyasa faiz oranlarındaki değişimlere tepki olarak ayarlayacaktır. Borçlular, harcanabilir gelirlerinin borçlanma maliyetlerinde olası artışla birlikte artmayacağı riskiyle de uğraşmak zorundadırlar. (Faiz oranı olan krediler faydalı olabilir, ancak pek çok borçlu için bir tuzak temsil ederler. Oku Faiz Üzerine İpotek: Evde Serbest veya Evsiz )

Alt Satır
Eğer arıyorsanız İlk kez bir konut ipoteği bulmak için, tüm finansman seçenekleriyle sıralama zorluğunu azaltmak için yapılabilecek birkaç şey var. En iyi yaklaşım, ne kadar eve gücünüz yettiğini belirlemek ve buna göre finanse etmek için biraz zaman ayırmaktır. Kapsamlı bir tutar koymaya gücü yeten veya yüksek bir kapsama alanı yaratacak kadar gelir sahibi olan ev sahipleri, borç verenler ve en finansman seçenekleriyle en fazla müzakere gücüne sahip olacaklardır. En büyük krediyi çekenler şüphesiz daha yüksek bir risk düzeltilmiş faiz alacak ve sonra ayarlanabilir ipotek ve özel ipotek sigortası ile uğraşmak zorunda kalacaklar. İyi bir ipotek brokeri veya ipotek bankacısı sizi tüm farklı program ve seçeneklerle yönlendirmeye yardımcı olabilir, ancak hiçbir şey, neyi istediğini ve neyle yaşayabileceğinizi bilmeden daha iyi hizmet edecektir.