İlk kez bir ev satın almanın zorluğu, fiyat aralığındaki ilk sırayı almaya ya da kiraya devam etmeye cazip gelmesi için göz korkutucu görünebilir. İşlemi gözden uzak tutmanıza ve satın alımdan en iyi şekilde faydalanmanıza yardımcı olmak için satın almadan önce neyi göz önüne almanız gerektiğini, satın alma işleminin kendisinden neler bekleyebileceğinizi ve peşinizi takiben hayatınızı kolaylaştıracak bazı kullanışlı ipuçlarını inceleyeceğiz. İlk evini al.

Kimler İlk Sahiplik Yapmaktadır?

u. S. Konut ve Kentsel Gelişim Departmanı (HUD), ilk kez ev satın alıcısı aşağıdaki koşullardan herhangi birini karşılayan bir kişidir:

• Üç yıllık bir asal konutu olmayan bir kişi. Bir eş, yukarıdaki kriterleri karşılıyorsa, ilk kez bir ev satın alıcısı sayılır. Bir ev sahibi olduysanız ancak eşiniz evlendirilmemişse, ilk kez ev satın alanlar olarak birlikte bir yer satın alabilirsiniz.
• Evli iken yalnızca eski eşi olan bir ev sahibi olan tek bir ebeveyn.
• Yalnızca bir eşe sahip olan yerinden olmuş bir ev kadını.
• Uygulanabilir yönetmeliklere uygun olarak kalıcı bir kuruluşa kalıcı olarak bağlı olmayan asli ikametgahına sahip olan bir kişi.
• Sadece eyalet, yerel veya model bina kodlarına uymayan ve kalıcı bir yapı inşa etmenin maliyetinden daha düşük bir orana uymayan bir mülke sahip olan bir kişi.

Satın Almadan Önce Dikkat Edilecek Hususlar

İlk önce belirlemeniz gereken şey, uzun vadeli hedefleriniz ve ev sahipliğinin bu planlarla nasıl uyuştuğudır. Bazı insanlar sadece bu "israf" kira ödemelerini gerçekte elle tutulur bir şeyler veren ipotek ödemelerine dönüştürmek istiyorlar. Diğerleri ev sahipliğini bağımsızlıklarının bir işareti olarak görür ve kendi ev sahipleri olma fikrinden faydalanırlar. Büyük resim ev sahibi olma hedeflerinizi daraltmak sizi doğru yönde gösterecektir. Kendinize sormanız gereken beş soru:

1. İhtiyacınıza en uygun ev tipi hangisi?

Bir konut satın alırken, geleneksel bir tekli ev, bir dubleks, bir konut, bir kınamak, bir kooperatif (konut kooperatifi) ya da iki ila dört üniteli çok aileli bir bina satın alırken birkaç seçeneğiniz vardır. Ev sahibi olma hedeflerinize bağlı olarak, her seçeneğin avantaj ve dezavantajları vardır, bu nedenle hangi hedef gruba ulaşmanıza yardımcı olacağına karar vermeniz gerekir. Aynı zamanda bir sabitleyici-üst seçerek herhangi bir kategorideki satın alma fiyatından da tasarruf edebilirsiniz, ancak bir sabitleyici-üstü hayalinizdeki evine çevirmek için kat edilen zaman, ter eşitliği ve para miktarı, pazarlık yapmaktan çok daha fazla olabilir.

1. İdeal eviniz hangi özelliklere sahip olacak?

Bu listede bir miktar esneklik sağlamak iyi olsa da, belki de hayatınızın en büyük satın alımını yapıyorsunuzdur ve bu satın alımınızı hem ihtiyaçlarınıza hem de mümkün olduğunca yakın bir şekilde istemektedir.Listeniz, mahalle ve büyüklük gibi temel arzuları, banyo düzeni ve güvenilir aletlerle birlikte gelen bir mutfak gibi daha küçük ayrıntılara kadar içermelidir.

1. Ne kadar ipotek hak ediyorsunuz?

Alışverişe başlamadan önce, bir borç verenin gerçekte ilk evinizi satın almaya ne kadar istekli olacağına dair bir fikir edinmek önemlidir. 300.000 $ tutarında bir ev bulabileceğini düşünebilir, ancak borç verenler, diğer borcunuzun miktarı, aylık geliriniz ve şimdiki işinize ne kadar zamandır oldunuz gibi faktörlere bağlı olarak, 200.000 $ 'lık bir para ödediğinizi düşünebilirler. . Buna ek olarak, birçok emlakçı harcama yapabilecekleri kadarını açıklığa kavuşturmayan müşterilerle vakit harcamayacaktır.

Seni kişisel maliyelerin düzende olduğundan emin olursun. Genellikle, bir konut kredisine hak kazanabilmek için, iyi krediniz, faturalarınızı zamanında ödeyeceğiniz bir geçmişe ve maksimum borç-gelir oranı% 43'e sahip olmanız gerekir. Kredi verenler bu günlerde, konut giderlerini (faiz, vergi ve konut sigortası) genellikle borç alanların aylık brüt gelirinin% 30'u kadar sınırlamayı tercih ederler; ancak bu rakam, yerel emlak piyasasına bağlı olarak geniş çapta değişebilir.

Bir eve teklif vermeden önce bir kredi için önceden onay aldığınızdan emin olun: Birçok durumda, satıcılar bir ipotek ön onayına eşlik etmeyen bir teklifi eğlendirmez bile. Bunu temelde bir ipotek için başvurarak ve gerekli evrakları tamamlayarak yaparsınız. Bir borç verene alışveriş yapmak ve bir ipotek hesap makinesi veya Google gibi bir araç kullanarak faiz oranları ve ücretleri karşılaştırmak faydalı oluyor.

Bir borç verene yerleşip başvurduktan sonra, borç veren sağlanan tüm finansal bilgileri doğrulayacaktır (kredi puanlarını kontrol etme, istihdam bilgilerini doğrulama, borç-gelir oranı hesaplama vb.). Borç veren, borcu belirli bir miktarda önceden onaylayabilir. Bir ipotek için ön onay almış olsanız bile, kredi puanı değiştirmek için bir araba satın alımı finansmanı gibi bir şey yaparsanız, krediniz son dakikada düşebilir.

4. Ne kadar ev ödeyebilirsiniz?

Öte yandan, bazen bir banka size gerçekten ödemeyi düşündüğünüzden daha fazla ev kredisi verecektir. Bir banka size $ 300, 000 ödünç verdiğini söylediği için aslında bu kadarını ödünç almanız gerektiği anlamına gelmez. Birçok ilk kez ev satın alanlar bu hatayı yapıyor ve "ev yoksul" hale geliyor - yani, aylık ipotek ödemelerini yaptıktan sonra giyim, kamu hizmetleri, tatiller, eğlence ya da yiyecek gibi diğer masraflar için ayrılmış fonları kalmadığı anlamına geliyor.

Tıpkı yeni bir araba satın alırken olduğu gibi, aylık ipotek ödemeleri değil, evin toplam maliyetine bakmak isteyeceksiniz. Elbette, aylık ödemenin yanı sıra ne kadar peşinat ödeyebileceğiniz, mülk vergilerinin seçilen bölgede ne kadar yüksek olduğunu, ne kadar ev sahibi sigortasının maliyeti olacak, evinizin bakımını yapmak veya iyileştirmek için harcamanın ne kadar olacağını tahmin ederseniz de önemlidir ve kapanış masraflarınız ne kadardır.Bir kınamak satın almak istiyorsanız, aylık bakım masrafları ödemeniz gerekeceğini unutmayın çünkü bina içindeki her birimin sahiplerinden ayda bir kaç yüz dolar toplayan bir ev sahibi kuruluşunun bir parçası olursunuz. Kat mülkiyeti ücretleri şeklinde. İşbirliği sahipleri ayrıca aylık bakım ücreti ödemekle birlikte bunlar kısmen vergiden düşülebilir.

5. Ciddi tasarruflarınız var mı?

Büyük bir ipotek hakkına sahip olsanız bile, önemli ön ödemeler (evdeki peşinat, genel olarak toplam satın alma fiyatının% 20'si gibi) ve kapanış masrafları da olacaktır. Yani para bırakmanız gerekiyor. Bir ev satın almaya yönelik bir gözle yatırım yapmak söz konusu olduğunda - en kısa sürede bir hedef - en büyük zorluklardan biri, tasarrufları erişilebilir, göreceli olarak güvenli bir araçta tutmaya devam etmektir. Hedefinizi gerçekleştirmek için bir yıldan üç yıla varırsanız, mevduat sertifikasından daha uygun bir seçenek olabilir. Seni zengin yapacak değil, ama para kaybetmeyeceksin. Aynı fikir, biraz büyümenizi sağlayacak bir kısa vadeli tahvil veya sabit gelir portföyü satın almak için de uygulanabilir; aynı zamanda sizi borsaların fırtınalı doğasından korumanız da mümkündür.

Ev satın alımınız altı ay ila bir yılda gerçekleşirse, parayı saklamaya devam etmek isteyeceksiniz. Yüksek getirili tasarruf hesabı en iyi seçenek olabilir. FDIC'in sigortalı olduğundan emin olmak önemlidir, böylece banka altına girerse 250 bin dolara kadar paranıza hala erişebilirsiniz.

6. Bir ev bulmanıza ve satın alımınız boyunca size rehberlik etmesine kim yardım edecek?

Bir emlakçı, ihtiyaçlarınızı karşılayan ve fiyat aralığındaki evleri bulmanıza yardımcı olur, o zaman bu evleri görüntülemek için sizinle görüşürüz. Satın alacak bir ev seçtikten sonra, bu profesyoneller size bir teklifte bulunma, kredi alma ve evrak tamamlama da dahil olmak üzere tüm satın alma sürecinde müzakerelerde size yardımcı olabilir. İyi bir emlak acentesinin uzmanlığı, işlem sırasında karşılaşabileceğiniz her tuzağa düşmandan sizi koruyabilir. Çoğu ajanın satıcının gelirlerinden ödenen bir komisyon gelir.

Satın Alma Süreci

Şimdi dalmaya karar verdiniz, ev satın alma sürecinin kendisinden neler bekleyebileceğinizi keşfedelim. Bu teklifler ve karşı teklifler öfkeyle uçan kaotik bir zamandır, ancak güçlükle (ve evrak işi) hazırlanırsanız, sağduyunuzla az çok dokunulmadan süreçten geçebilirsiniz. Bekleyeceğiniz temel ilerleme şöyle:

1. Bir ev bul.

Gayrimenkul arayan aracınızı kullanarak, çevrimiçi listelerde arama yaparak ve satılık işaretler arayan sizi ilgilendiren mahallelerde dolaşmak da dahil olmak üzere, piyasada ev bulma konusunda mevcut tüm seçeneklerden yararlanmaya dikkat edin. Ayrıca arkadaşlarınızla, ailenizle ve iş kişilerinizle bazı duygularını da orada bırakın. Evdeki iyi bir referansın veya liderin nereden geleceğini asla bilemezsiniz.

Ciddi bir ev satın almaya başladıktan sonra, bir acentesi olmadan açık bir eve girmeyin (ya da en azından birlikte çalıştığınız birinin adını atmaya hazırlanıyor).Kendi biriyle temasa geçmeden önce bir satıcının acentesiyle uğraşmaya başlamak en iyi şekilde nasıl bir şey yapmayacağını görebilirsiniz.

Eğer bir bütçeniz varsa, tam potansiyelinin henüz gerçekleşmemiş olan evleri arayın. Banyodaki şu anki tüyler ürpertici duvar kağıdını değiştirmenin göze alamasanız bile, göze alabileceğiniz bir eve girmek karşılığında çirkinlikle bir süre yaşaman buna değer olabilir. Ev, aksi takdirde yeri ve boyutu gibi değişmesi zor olan büyük şeyler açısından ihtiyaçlarınızı karşılarsa, fiziksel kusurların sizi evden uzaklaştırmasına izin vermeyin. İlk kez ev satın alanlar, katma değer sağlayabilecekleri bir ev ararlar, çünkü ev merdivenlerinde onlara yardım etmek için eşitlik sağlar.

2. Finansman seçeneklerinizi ve güvenli finansmanınızı düşünün.

İlk kez konut satın alan kişilerin, bir eve girmelerine yardımcı olmak için geniş bir yelpazede seçenekler var - her ikisi de Federal Konut Otoritesi (FHA) tarafından desteklenen ipotek ve özellikle yeni doğanlara yönelik olanlar için mevcut olanları. Birçok ilk kez ev alıcı programı, minimum% 3 ila% 5 (standart% 20'ye kadar) peşinat ödemeleri sunmaktadır ve bir kaçı peşin ödemeye gerek duymamaktadır.

İlk sayaçlar özellikle şunları yapmalıdır:

HUD kaynak listesini kullanın. FHA ve onun kredi programı HUD'ın bir parçasıdır.

IRA'ya bakın. IRA dağıtımlarının amaçları doğrultusunda, ilk kez ev alıcısı, birincil ikamet yerinde taşınmaz evleri ve ev römorkları, ev tekneleri ve kooperatif konutunda bir kiracı-hisse sahibi tarafından tutulan hisse hakkında mevcut bir menfaate sahip olmayan herkesdir Şirket). Her birinin, kendi IRA'sından ceza puanı almadan çekilebilecek 10 000 ABD doları tutarı olduğu için, bir çift ilk evlerini ödemeleri için toplamda 20.000 TL'den (her bir hesaptan 10.000 TL) çekebilir. Sadece parayı 120 gün içinde kullandığınızdan veya% 10 cezaya maruz kalacağından emin olun.

Illinois, Ohio ve Washington, ilk kez ev satın alanlara nitelikli olmak üzere peşinat desteği sağlar. Tipik olarak, bu programlardaki uygunluk gelir temelindedir ve bir malın ne kadar pahalıya satılacağı konusunda sınırlamalara da sahip olabilir. Nitelik edenler, peşinat ödemeleri ve kapanış masrafları ile bir mülkün rehabilitasyonu veya iyileştirilmesi için yapılan masraflar ile maddi yardımda bulunabilir.

Yerli Amerikan seçeneklerini öğrenin. Yerli Amerikalıların ilk kez evden para kazananlar Bölüm 184 kredisi için başvuruda bulunabilirler. Bu kredi, 1.% 5 kredi ön-garanti ücreti ve kredilerde sadece% 2.25 peşinat tutarı 50.000 dolardan fazla (bu tutarın altında krediler için% 1.24) gerektirir. Geleneksel bir kredinin faiz oranının borçlunun kredi puanına dayandırılmasından farklı olarak, bu kredi oranı geçerli piyasa faiz oranına dayanmaktadır. Bölüm 184 kredileri yalnızca tekli evlerde (1-4 ünite) ve birincil konutta kullanılabilir.

Önceden onay almak veya ipotek ararken mevcut finansal kurumunuza sadık kalmayın: Yalnızca bir tür kredi için hak kazanmış olsanız bile, alışveriş yapın. Tabii ki eviniz için ödediğiniz toplam fiyat üzerinde ipotek faiz oranları gibi ücretler şaşırtıcı derecede çeşitlilik gösterebilir.

Bazı yetkililer ayrıca, bir yedek borç veren kuruluşunuz olmasını önerir. Bir krediye hak kazanmak, kredinizin sonunda finanse edileceğini garanti etmez: Underwriting guidelines kayması, borç verenin risk analizi değişiklikleri ve yatırımcı pazarları değişebilir. Kredi ve emanet belgelerini imzalayan ve kapanıştan 24-48 saat önce müşterilerin vakaları olabilir, borç verenin kredilendirme programında finansman donmuş olduğunu bildirir. Halihazırda bir ipotek için nitelikli olan ikinci bir borç veren olmak, süreci devam ettirmenin veya zamanlamaya yakın olmanın alternatif bir yolunu sunar.

3. Bir teklif yapmak.

Emlak acenteniz, ev için ne kadar para teklif etmek istediğinize karar vermenize yardımcı olur. İstediğiniz koşullarla birlikte. Acenteniz daha sonra teklifi satıcının acentesine sunacaktır; satıcı teklifinizi kabul eder veya karşı teklif verir. Ardından, bir anlaşma sağlayıncaya veya bunları sonlandırmaya karar verene kadar ileri geri veya devam etmeyi kabul edebilirsiniz.

Teklifinizi göndermeden önce, bütçenize bir göz atın. Tahmini kapanış maliyetlerinde (satın alma fiyatının% 2'si ile% 5'i arasında toplamı olan) bu süre faktörü, gidiş maliyetleri ve acil onarımlar ile zorunlu cihazlar arasında hareket etmeden önce ihtiyacınız olabilir. Ve bunu düşünmek çok kolay: yeni büyük evinizdeki yüksek veya beklenmedik kamu hizmetleri maliyetleri nedeniyle pusuya düşülmelidir. Ortalama aylık maliyet hakkında fikir edinmek için son 12 aydaki enerji faturalarını isteyebilirsiniz.

Eğer bir anlaşma yaparsanız, iyi niyetli bir depozito yatırırsınız ve işlem daha sonra emanete geçer. Escrow, satıcının ev satın alacağına dair sözleşme beklentisi ile satıcının evden çıktığı kısa bir süre (genellikle yaklaşık 30 gün) - incelediğinizde ciddi bir problem bulamamanız şartıyla.

4. Ev muayenesi yapın.

Satın almayı planladığınız evin kusursuz görünmesine rağmen, potansiyel yeni evinizin kalitesi, güvenliği ve genel durumu için mülkünüzü teftiş eden bir eğitimli profesyonelin yerine geçmenin hiçbir alternatifi yoktur. Bir para çukuru ya da beklenmedik onarımları gerçekleştirmenin baş ağrısıyla sıkışmak istemezsiniz. Evde inceleme, satıcının açıklamadığı ciddi kusurları ortaya koyarsa genellikle teklifinizi iptal edebilir ve depozitonuzu geri alabilirsin. Satıcıya onarım yapması veya satış fiyatını düşürmesi için müzakereler başka seçeneklerdir.

5. Kapatın veya devam edin.

Eğer satıcıyla bir anlaşma yapabilirseniz veya daha da iyisi, muayene herhangi bir önemli sorun ortaya çıkarmadıysa, kapanmaya hazır olmanız gerekir. Temelde kapatmak, çok kısa sürede bir ton evrak imzalamayı gerektirirken, son dakikada bir şeyin atılmamasını diler.

Satın alma işleminizin son aşamasında işlem yapacağınız ve ödeyeceğiniz şeyler arasında evin değerlendirilmesi (ipotek şirketleri evdeki ilgilerini korumak için bunu gerektirir), kimsenin peşinatınız% 20'nin altındaysa, satıcıdan başka özel ipotek sigortası veya piggyback kredisi almak ve ipotek evrak tamamlamak suretiyle mülke bir iddiada bulunur.Diğer kapanış masrafları, kredi kaynaklı ücretler, tapu sigortası, anketler, vergiler ve kredi-rapor masraflarını içerebilir.

Tebrikler Yeni Konut Sahibi … Şimdi ne?

Gazeteleri imzaladınız, nakliyecilere para kazandınız ve yeni yer ev gibi hissetmeye başlıyor. Oyun bitti, değil mi? Oldukça değil. Ev sahibi olma maliyetleri, peşinat ödemelerinin ve aylık ipotek ödemelerinin ötesine geçer. Şimdi yeni bir ev sahibi olarak daha eğlenceli ve güvenli bir hayat kurmak için bazı nihai ipuçlarını inceleyelim.

1. Tasarruf edin.

Ev sahipleri, çatı değiştirme veya yeni bir su ısıtıcı alma gibi büyük beklenmeyen giderler doğuruyor. Eviniz için bir acil durum fonu hazırlayın, böylece bu masraflar kaçınılmaz olarak ortaya çıktığında sizi bekletmezsiniz.

1. Düzenli bakım yapın.

Evinize koyduğunuz çok miktardaki parayla, ona iyi baktığınızdan emin olmak isteyeceksiniz. Düzenli bakım, problemlerin küçük ve yönetilebilir olduğunda düzeltilmesine izin vererek onarım masraflarınızı azaltabilir.

1. Konut piyasasını gözardı edin.

Evinizi sattığınız andan itibaren herhangi bir anda değer verdiği önemli değil. Evinizi ne zaman sattığınız seçmek, yerine yerleşim veya mali sıkıntı yüzünden satmak zorunda kalmamak, yatırımınızdan sağlam bir kâr olup olmayacağının en büyük belirleyicisi olacaktır.

1. Emekliliğinize para yatırmak için evinizde bir cinayet işlemiş olmanıza güvenmeyin.

Bir eve sahip olsanız bile, her yıl her yıl emeklilik tasarruf hesaplarında azami tasarruf etmeye devam etmelisiniz. Konut balonunda bazı insanları yapan servetleri gözlemleyen herkesin inanması zor görünse de, evinizi sattığınızda mutlaka bir cinayet işlemeyeceksiniz. Evinize emeklilik serveti kaynağı olarak bakmak isterseniz, ipoteğinizi ödediğinizde, aylık ödemelerde harcadığınız paranın bir kısmını emeklilikteki yaşama ve sağlık masraflarınızın bir kısmına yatırmak için kullanabilirsiniz. .

3'ten büyük ->