Alış ya da satış ya da satın alma ve satın alma en iyi gayrimenkul yatırım stratejisi olup olmadığı sorusu doğru değil. Bunun yerine, bir yöntem üzerinde başka bir yöntem seçme kararı, yatırımcının genel yatırım hedeflerini ve mevcut piyasa tarafından sunulan fırsatları hesaba katan açık bir stratejinin parçası olmalıdır. Bu yazı, her bir yatırım stratejisinin avantaj ve dezavantajlarını tartışacaktır. Hangi stratejinin, yatırım yaptığınız pazarda diğerlerini öne çıkaracağını bulmak için okumaya devam edin.

Neden Gayrimenkul Yatırım?

Konut emlak sahipliği aşağıdaki nedenlerden dolayı perakende yatırımcılardan giderek artan bir ilgi görüyor:

• Gayrimenkul, hisse senedi ve tahvillerden daha öngörülebilir getiri sağlıyor.
• Gayrimenkul, enflasyona karşı korunma sağlar; çünkü kira oranları ve yatırım nakit akışı genellikle en az enflasyon oranında yükselir.
• Emlak, yatırımcıların hisse senedi ve tahvil piyasalarındaki olasılıklardan emin olmadığı veya yatırımcıların hisse senedi ve tahvillerde uzun vadeli getirilerin yetersiz kalmasını beklediği zamanlarda sermaye için mükemmel bir yer oluşturmaktadır.
• Bir gayrimenkul yatırımında yaratılan özsermaye diğer yatırım fırsatlarını finanse etmek için mükemmel bir temel oluşturur. Yatırımcı, başkanın diğer araçlara girmesini sağlamak için borç almak yerine (diğer bir deyişle, marjda hisse senedi satın alırken) borçlarını ödeyerek diğer projeleri finanse edebilir. Bir emlak yatırımıyla borçlanmanın göreceli kolaylığı, ipotek faizinin indirilebilmesi ile birlikte, bu opsiyonu, ek finansal riski üstlenmeyi rahatça düşünen yatırımcılar için diğer fırsatları finanse etmek için bu yöntemi daha ucuz bir yöntem haline getirir.
• Konut emlaklarının kiralanma dönemlerinde sahiplerine nakit akışı sağlamanın yanı sıra, nakit akışları üretmediği dönemlerde konut olarak veya başka bir amaçla kullanılabilir. (Daha fazla bilgi mi istiyorsunuz? Okuyun: Gayrimenkul Yatırımları .)

Piyasa Faktörlerinin Etkisi

Döndürme veya bekletme kararının etkilerini özetlemek için, işlem stratejilerinin her birinin içerdiği sorunları anlamak gerekir. Hisse senetleri ve tahviller ile karşılaştırıldığında, gayrimenkul nispeten verimsiz bir pazardır ve düşük işlem hacmi ve çok şeffaf olmayan pazar verileri ile karakterizedir. Tutarsız mülkiyet ve piyasa verileriyle birlikte gayrimenkul imkânları bulmanın zorluğu, emlak işlemlerini hisse senedi ve tahvil ticaretlerinden daha zor ve maliyetli yapar. (Daha fazla okumak için, bkz. Her Emlak Yatırımcının Bilmeniz Gereken Beş Şey .)

Yatırımcıları bir taktik seçmek için yatırımcıları yönlendiren diğer iki konu, değerleme yöntemleri ve bu varlık sınıfına yatırım yapmak için gerekli sermaye etrafında dönüyor.Konut gayrimenkulleri, hisse senedi ve tahvil getirilerinden daha öngörülebilir ve daha az değişken olan yatırım getirileri ile sonuçlanan, sürekli alım satım değil, değerleme yöntemiyle değerlenir. Gayrimüslim talep, nüfus, iş ve genel ekonomi gibi uzun vadeli ekonomik eğilimlerden etkilenebildiğinden, gayrimenkul yüksek ve alçak değerler ve işlem hacimleri dönemlerini uzatmıştır. Uzun zamandır devam eden emlak piyasaları, yatırımcıların "güneş parlasın saman yapıyor" talepleri ve dönemleri ile karakterize; emlak piyasaları sınırlı ticaret yapmak eğilimi gösterirken, yatırımcılar piyasa canlanıncaya kadar kağıt kayıpları yaşıyor ve bir kez daha kazançlar.

Gayrimenkul yatırımlarının genel yatırım stratejileri üzerindeki nispeten yüksek maliyetini göstermek için, hisse senetlerine 200.000 $ yatırım ve mülkte eşit bir yatırım arasındaki farkı karşılaştırın. Büyük bir öz sermaye maruziyeti yaparken, yatırımcı, yatırımın bir kısmını derhal bir kazanç için satabilir ve bakiyeyi dolar maliyet ortalamasına sabitleyebilir, gelecekteki potansiyel kazançları bekleyebilir veya o endüstri veya şirkette uzun vadeli bir pozisyon alabilir. Mülkiyetteki 200, 000 dolarlık bir pozisyon, bir tekli evden birkaç küçük özelliğe kadar her şey olabilir. Gayrimenkul yatırım ortaklıkları (GYO) gibi menkul kıymetleştirilmiş gayrimenkul yatırımları haricinde konut mülkiyetinin tek mülkiyetle ilgili bir sorunu, kolayca alt bölümlere ayrılmamasıdır. Hisse senetleri gibi diğer yatırım türleri ile bir yatırımcı belirli bir maruz kalmadan rahatsız oluyorsa, maruziyeti türevlerle veya yatırımın bir bölümünü satarak "bırakabilir". Gayrimenkul ile, maruz kalmayı azaltmanın gerçek yolu, mülkte ortaklık çıkarlarını satmak; bu da kontrol, yasal ve yönetim konularına yol açabilir.

Parmakların Artıları ve Eksileri

Mülkiyet yatırımlarını değiştirmek için en belirgin avantaj, kazançları anında fark edebilmek ve mümkün olan en az zaman bağlayan sermayeye sahip olmaktır. Ayrıca, bir günün ortasında dönebilen borsanın aksine, emlak piyasalarının daha kolay bir şekilde tahmin edilebileceği ve yatırımcıları mülkleri geçersiz kılmak için telafi etmek üzere uzun zaman dönemleri üretebileceği belirtildi. Bu anlamda, özellikleri sallamak daha az riskli bir yatırım stratejisi olarak düşünülebilir, çünkü sermayeyi en azından risk altına sokmaya yöneliktir ve gayrimenkul tutmanın doğasında olan yönetim ve finansal kiralama riskleri bulunmamaktadır.

Çoğu yatırımcı için özelliklerin ters çevrilmesi, uzun vadeli bir yatırım stratejisinden çok taktiksel bir strateji olarak düşünülmelidir. İşlem maliyetleri hem alım hem de satım tarafında çok yüksek olduğu için, kârları önemli ölçüde etkileyebilir. Gayrimenkul yatırımına bir alış / satış yaklaşımında kullanılabilecek iki önemli özellik türü vardır. Birincisi, mali sıkıntı içinde oldukları için mevcut piyasa değerinin altında satın alınabilecek evler veya dairelerdir. İkincisi, değer yaratmak için üstesinden gelinebilecek yapısal veya tasarım sorunu olan bir özellik olan "düzeltici" dir.

Sıkıntılı mülklere odaklanan yatırımcılar, mülklerini artık yönetemeyecek veya devam ettiremeyecek ev sahiplerini tespit ederek ya da aşırıya çekilmiş ve temerrüde düşme riski altında olan mülkleri bularak bunu yapar. Düzeltmeyi tercih edenler, diğer yandan ev sahipleri için daha iyi sonuç verecek veya bir apartmanda kiracılar için daha verimli olacak şekilde bir malı yeniden düzenleyecek veya geliştirecekler. Bu taktiği kullanan bir alıcı, yüksek yatırım getirileri yaratmak için yalnızca düşük bir mülk satın almayı değil, değerleri artırmak için sermaye yatırımına güveniyor. Elbette, bu iki stratejiyi özellikleri ters çevirirken birleştirmek de mümkündür ve birçok yatırımcı bunu yapmaktadır.

Ancak, özelliklerin ters çevrilmesi, uzun vadeli yatırımlarla yüz yüze kalmamakta olan vergi ve maliyet konularını yaratabilir. Döndürme genellikle nakit akışı ve vergi idaresi sorunları yaratan dalgalanmalara neden olur. Ayrıca, bu fırsatları bulmak uzun vadede zor olabilir, bu strateji gayrimenkul piyasasındaki kısa vadeli fırsatlardan yararlanmak isteyenler için daha uygundur. (Flipping hakkında daha fazla bilgi edinmek için, House'un Flop'u Flipping Etmesine Yol Açan Beş Hata) başlıklı konuyu okuyun.

Holding'in Avantaj ve Dezavantajları

Gayri menkilerin satın alınması ve tutulmasının, zenginliği zenginleştirmek için bir reçete olduğu iyi bilinen bir gerçektir. ABD ve yurtdışındaki çoğu "eski para" toprak mülkiyeti yoluyla biriktirildi. Arazi fiyatlarının düşürülmesi dönemlerinden sonra bile, arazi kullanımı sınırlı bir arz nedeniyle uzun vadede neredeyse her zaman geri döndü.

Bununla birlikte, uzun vadeli emlak sahipliği, yatırımcıların hisse senedi ve tahvillerle uğraşmak zorunda kalmadığı sayısız yönetim ve yasal konuları taşır. Gayrimenkul sahipliği, bir çok yatırımcının beceri setinin dışında kalan, yönetim yoğun bir gayrettir.

Hisse yatırımcıları belirli bir pazarı, belirli bir şirkete ve yönetimin iş stratejilerini yürütebilme becerilerini analiz etme becerisine sahip olmalıdır. Uzun vadeli emlak yatırımcısının aynı becerilere ihtiyacı vardır, ancak gayrimenkulleri için bu iş stratejilerini yaratma ve yürütme sorumluluğunu da üstlenmiştir. Birçok yatırımcı, özellikle ilk kira mülk sahipleri, kiralık mülkleri yönetmekle birlikte gelen sorumluluklarla başa çıkmak için kötü hazırlanmış veya donanımsızdır. Kaliteli kiracılar bulma ve ihtiyaçlarını karşılama süreci, mülkün bakımını ve bakımını sağlamakla birlikte, stresli ve zaman alıcı bir iş olabilir, ancak başarılı bir mülk idaresi bir yatırımın devam eden nakit akışlarını sağlamak için gereklidir. Kârlı Kiralama Mülkiyetinin ve İleride Ev Sahibi Olmak İçin İpuçları 'e bakınız.)

Uzun vadeli emlak sahipliğine özgü riskler şunlardır: Büyük, ancak azaltılırsa, yatırımcı onlardan ödenecek şekilde telafi edilir. Mülk alım satımının işlemsel riskleri, mülkün refahı ve kiracıların bulunması ve korunması riskleri de dahil olmak üzere bu risklerin çoğu sistematik olmayan riskler veya uygun bir sayı 50'si, iyi hazırlanmış bir portföy içerisinde satın alınmaktadır.Çoğu yatırımcı için sorun, gayrimenkulün sermaye açısından çok yoğun olması, bu riskleri çeşitlendirmek için yeterli mülk satın almak için gereken tutarın yeteneği dışında olmasıdır. (Kişisel risk seviyenizi nasıl değerlendireceğinizi öğrenmek için bkz: Risk ve Riskin Piramitini Belirleme Bir Strateji Seçme

Özelliklerin ters çevrilmesi veya uzun vadede tutulması konusunda karar vermek için en uygun strateji, birinin birkaç kritik soruyu cevaplaması gerekiyor. Bir yatırımcı, sermaye tahsisinin kalıcı mı yoksa geçicidir mı olduğuna ve genel bir yatırım stratejisinin temel bir parçası mı yoksa getiri artırma aracı mı olduğuna karar vermelidir. Ayrıca, yatırım portföylerinin bu kısmı için hangi risk ve getirinin uygun olduğunu ve yatırımcının, her iki yatırım türünü de içeren yönetim sorumluluklarını üstlenmek için uygun tolerans ve beceriye sahip olup olmadığını belirlemesine ihtiyaç vardır. Sermaye, çeşitlendirilmiş bir portföy satın almaya elverişli değilse, potansiyel bir yatırımcı, mülkiyet riski ve mülkiyet için potansiyel bir eksikliği içeren sistematik olmayan bir riski almak için ev sahibi ya da kiracı tarafından olsun, hazırlıklı olmalıdır. Alıcı-satım stratejisine girmeye karar verirken, yatırımcı ayrıca, sıkıntıya uğrayan satış mülklerini veya mağdurları ortaya çıkarma becerisine sahip olup olmadığını tespit etmelidir. Bu işlem stratejisinde, aracılık, finansman ve kapanış ücretleri de dahil olmak üzere, satın alma ve satma tarafındaki işlem maliyetlerinin üstesinden gelmek için belirli bir yatırım döneminde sermayenin yeterince döndürülebileceğini belirlemek önemlidir.

Sonuç

Söz konusu iki strateji arasındaki seçim, kişinin maddi durumuna ve yatırım hedeflerine bağlı olsa da, uzun vadeli holding stratejisi gayrimenkulün genel bir parçası olarak kullananlar için daha uygundur yatırım portföyleri; özellik değiştirme, gayrimenkul ek olarak veya geri dönüş taktikleri olarak kullanıldığında daha uygundur. Zenginlikleri artırmak ve gayrimenkul yatırımlarından gelir elde etmek isteyen yatırımcılar, diğer yatırım fırsatlarını finanse etmek için portföyde yerleşik öz sermayeyi kullanarak, uzun vadede gayrimenkulünü elinde bulundurmayı, sonunda mülkleri bir yukarı piyasada satma potansiyeli ile düşünmelidir. Özelliklerin ters çevrilmesi, hisse senedi ve tahvil piyasasındaki umutların düşük olduğu dönemler için veya mevcut piyasanın sağlayacağı sürece kısa vadeli sermaye kazanımlarını gerçekleştirmek isteyen yatırımcılar için en uygun taktiktir.