Bir kişinin yeniden finanse etmek veya ev satın almak isteyen başlıca hususlardan biri konut piyasasındaki geçerli ipotek oranına sahip olmasıdır; bu oran borçlunun harcanabilir geliri ve borcu üzerinde doğrudan bir ekonomik etkiye sahiptir.

Fakat ipotek oranlarını ne etkiliyor? Ekonomi, faiz oranları ve ipotek oranları ABD Federal Rezervi'nin (Fed) bunların her biri üzerinde doğrudan (ve türevli) bir etkiye sahip olmasıyla birlikte dokunmaktadır.

Ekonomi ve Faiz Oranları

Fed'in politikaları ABD'deki ekonomik duruma dayanmaktadır. Fed'in karar alma kolu olarak adlandırılabilecek olan Federal Açık Pazar Komitesi (FOMC), çeşitli kurumlar tarafından verilen kaliteli verilere dayanan ABD'nin ekonomik sağlık durumunu değerlendiriyor. FOMC'nin ekonomik durum (büyüme, enflasyon, istihdam) hakkında inandığına göre, Fed oranları belirler. Federal fonlar oranı temel politika faiz oranlarından biridir ve iskonto oranı ve asal faiz oranı gibi diğer önemli para faiz oranları Federal Reserve tarafından belirlenen federal fon oranından etkilenmektedir.

Federal Reserve, federal fon oranını düşük seviyelerde tuttuğunda, diğer ekonomi faiz oranlarını kullanarak insanlara ve işletmelere borç vermeyi kolaylaştırır. İnsanları harcamak için tüketici kredileri almaya teşvik eder ve işletmelerin genişleme ve diğer amaçlar için ödünç alması sağlanır; hepsi ekonomik büyümeyi teşvik etmeye ve istihdamı artırmaya yardımcı olur.

Merkez bankası ekonomideki para arzını kontrol etmek için faiz oranlarını arttırdığında çok yüksek enflasyon gibi durumlar vardır. 1980'lerin başında federal fonların hedefi enflasyonist dönemdeki% 20'ye kadar çıktı; oran son zamanlara kadar istikrarlı bir şekilde azalmıştır. FOMC, federal fon oranı hedef aralığını Aralık 2015'ten itibaren 0,25% - 0,5% artırdı. (İlgili okumaya bakınız: Fed'in Ekonomiyi İşlemek İçin Kullandığı Yeni Araçlar.)

Federal fon oranındaki değişim, açık piyasa işlemleri (OMO) yoluyla iletilir (yani, ABD Hazine bonolarının alım satımı). Fed, ekonomideki para arzını artırmayı amaçlıyorsa, tahvil satın alır ve karşılığında nakit verir. Fed tahvil almaya başladığında, tahvil fiyatları yükselir ve para arzındaki artış borçlanmayı ucuza dönüştürerek faiz oranlarını düşürür.

Tersine, eğer Fed aşırı para arzını sıkıştırmayı hedefliyorsa, tahvil satıyor ve nakit alıyor. Tahvil satmak, tahvil fiyatlarını düşürürken, para arzını da azaltır; bu da ekonomide dolaşan daha az para demektir. Bu, borçlanmayı daha pahalı yapar ve faiz oranlarını yukarı iter. Kural olarak, tahvil fiyatları ve faiz oranları ters yönde hareket etmektedir.(Daha fazla bilgi için, bkz. Faiz Oranları Neden Teminat Fiyatlarıyla Tersi İlişki Açmaya Çalışıyor?)

İpotek Ücretlerine İlişkin Bağlantılar

İpotek oranları, ekonomik durumdaki veya faiz oranlarındaki değişimden hemen etkilenmez, ancak yavaş yavaş nüfuzlarını ileten birçok bağlantı var. Peki, mortgage oranları neye bağlı?

Uzun vadeli Hazine getirileri, sabit ipotek oranlarını doğrudan etkilemektedir (uzun vadeli getiri, 10 yıl ve 30 yıl demektir). İpotekli menkul kıymetler (MBS) olarak bilinen 10 yıllık veya 30 yıllık Hazineden yatırım yapan aynı yatırımcılar için rekabet eden başka bir ürün var. Dolayısıyla, verimlilik arttıkça, bu ürünlerin yatırımcıları çekmek için daha yüksek getiri sağlamaları gerekiyor, ancak krediler daha yüksek bir oranda verildiğinde mümkündür. Böylece, yüksek getiri ipotek oranlarının artmasına neden olur. (İlgili okuma, bkz. MBS İle İpotek Borcundan Kar)

Şimdi hazineler üzerindeki getirileri ekonomiyle ilişkilendirelim. Ekonomik görüşün kasvetli olduğunu söyleyin; insanlar, en güvenilir olarak düşünüldüğü için, hisse senetlerinden devlet bonolarına ve menkul kıymetlere doğru taşınmak ister. Bu, bu araçlara olan talebi artırarak tahvil fiyatlarını yukarı itiyor. Tahvil fiyatları yükseldiğinde, getiri (ya da getiri) düşer. Verim düştükçe mortgage faizleri de düşmeye başlıyor. Böylece, genel olarak, durgun bir ekonomik senaryoda, merkez bankası ekonomiyi canlandırmaya çalıştıkça düşük mortgage oranları (tahvil piyasası yoluyla) ve daha düşük politika faizleri eşlik edecektir. Ekonomik durum ve görünüm iyi olduğunda tam tersi doğrudur.

Federal fon oranı (ve diğer faiz oranları), uzun vadeli sabit ipotek oranlarına doğrudan etkisi bulunmamakla birlikte, ayarlanabilir ipotek (ARM) üzerinde doğrudan bir etkisi vardır. Bunun nedeni, ayarlanabilir faizli kredilerin mülkiyete bağlı olarak aylık, altı aylık veya yıllık olarak gözden geçirilmesi ve revize edilmesi ve bir yıl vadeli Hazine getirileriyle bağlantılı olmasıdır.

Verim eğrisi, kısa vadeli ve uzun vadeli Hazine verimlerini gösteren eğrisidir. Aşağıdaki tabloda, 2007-2015 yılları (ilk gün) arasındaki farklı süreler için Hazine verim eğrisi değerleri ve bu tarihlerdeki ipotek oranı gösterilmektedir. Normal bir ekonomik senaryoda, uzun vadeli getiriler kısa vadeli getirilerden yüksek olmalıdır. Bir ipotek ile ilgili riskleri hesaba katmak için, uzun vadeli oranlar ve ipotek oranları arasında her zaman bir dağılım olduğunu unutmayın.

Tarih	3 Ay	1 Yıl	10 Yıl	30 Yıl	İpotek Oranları
01/02/2007	5. 07	5. 00	4. 68	4. 79	6. 22
01.02.2008	3. 26	3. 17	3. 91	4. 35	5. 76
01/02/2009	0. 08	0. 04	2. 46	2. 83	5. 05
01/04/2010	0. 08	0. 45	3. 85	4. 65	5. 03
01/03/2011	0. 15	0. 29	3. 36	4. 39	4. 76
01/03/2012	0. 02	0. 12	1. 97	2. 98	3. 92
2013/01/02	0. 08	0. 15	1. 86	3. 04	3. 41
2014/01/02	0. 07	0. 13	3. 00	3.92	4. 43
2015/01/02	0. 02	0. 25	2. 12	2. 69	3. 63 *

Kaynak: ABD Hazine Bölümü, Freddie Mac (ipotek oranı, belirli bir tarihe değil aya ayıdır) * (22 Ocak 2015 tarihinde olduğu gibi) birincil ipotek piyasası araştırmasına dayanmaktadır. Rakamlar yüzde cinsindendir.

Alt satır

Bir konut kredisi almaya karar verirken, sabit ipotek oranlarının hangi yönde ilerlediğini kontrol etmeniz ve ABD Merkez Bankası'nın ekonomik durum ile ilgili açıklamalarına ve verim eğrisinin modeline dikkat etmeniz gerekir. Bu kaynaklar, ekonomik durum ve ipotek oranlarına ilişkin değerli bilgiler verebilir. (Daha fazla bilgi için bkz. Faiz Oranları, Konut Piyasasına Nasıl Katkıda Bulunur.)