Tersi ipotek, karmaşık, biraz tartışmalı, finansman aracıdır. Belki de bu yüzden, en popüler çeşit olan Ev Sermayesi Dönüşüm İpotekleri (HECMs), amaçları "herkes için güçlü, sürdürülebilir, kapsayıcı topluluklar ve kaliteli ekonomik evler yaratmak" olan federal Konut ve Kentsel Gelişim Departmanı (HUD) tarafından düzenlenmektedir. , "Ve Tüketici Finansal Koruma Bürosu (CFPB). Tüketici finans ürünlerinin ve hizmetlerinin düzenleyicisi olan CFPB, ters ipotek konusundaki tüketici şikayetlerini kabul eder ve araştırır ve ters ipotekli tüketicilere ne kadar iyi hizmet verildiğiyle ilgili çalışmalar yapar. HECM'leri sigortalayan Federal Konut İdaresi (Federal Housing Administration - FHA), HUD'ın bir parçasıdır. Eyalet hükümetleri ters ipotek borç veren ve borçlularına da düzenlemeler getirir.

Eğer bir HECM almak istiyorsanız sizi etkileyecek olan önemli düzenlemelere göz atalım. Kredi Miktarı Federal yasalar, ev sahiplerinin bir HECM aracılığıyla 625 dolara ödeyebileceği miktarı sınırlarlar. (Birincil olarak,

Bir Ters İpotek Nasıl Çalışır?

500 veya evin takdir edilen değeri, hangisi daha az ise. Kredinin boyutu aynı zamanda, borç alanın (ların) ya da "uygun olmayan borçlu" eşin, hangisinin daha genç olmasının ve kredinin faiz oranına bağlıdır. Kapanıştan hemen sonra ödünç alabileceğiniz toplam tutara asıl limit denir. Ana limit, ipotek faiz oranı ve aylık ipotek sigortası primi faktoringinden sonra her ay artar.

Belli bir sınırınızı aşarak ödünç veremezsiniz, ancak ters yönde ipotek tahakkuk eden ve ödenecek olaylardan biri meydana gelene kadar evde kalabilirsiniz. (Yerel ipotek limiti 151 $, 725 olsa da), beklenen faiz oranı% 7.75 ve evinde 165.000 $ değerinde bir konut sahibi olan 75 yaşındaki bir ev sahibi, 151 $ 'dan 725 hisseden etkilenebilir ve HUD'ye göre başlangıçtaki ana limiti 84 ABD doları, 055. 65'tir. Faiz oranı, "ters ipoteklerin çoğunun ayarlanabilir faiz oranlarına sahip olması nedeniyle," gerçek faizin zaman içinde ne kadar olacağının önceden önceden bilinmesini zorlaştırdığı için "beklenmektedir".

Sonra, borç veren, başlangıç ​​anapara tutarını borçlu tarafından ters ipotek gelirleri ile ödeyen herhangi bir kredi ücreti, örneğin başlangıç ​​ücreti ve ön ipotek sigortası primi ile azaltıyor. Kredi evde yapılan hemen onarımlarda kullanılıyorsa veya ömrünüzü bir kenara bırakmayı gerektiriyorsa (yani, varlıklarınız yetersizse, mülk vergilerini ve ev sahipleri sigortanızı ödemek üzere ayrılmış fonlar) ilk asıl sınır şu şekildedir: Bu miktarlar tarafından da azaltılmıştır. Ev sahibi, kredinin ilk yılında limitin% 60'ından fazlasını ödünç veremez.

Ödeme Planları

Borçlular, ilk ana para limitinden nasıl kredi ödemeleri alacağını seçebilirler.Sabit bir faiz oranına sahip tek seçenek, tek bir ödeme masraf toplaması, bir defaya mahsus büyük bir ödeme. Borçlu para idare etmede iyi değilse, özellikle de onu aldatmacalar için hedef kılacağı için bu ders riskli olabilir (bkz. Bu Ters İpotek Dolandırıcılıklarının Sakıncası bölümüne bakın).

Ayarlanabilir faiz oranı olan beş ödeme planı vardır:

• Ödeme planları , mülkte birincil konut olarak en az bir borçlu yaşıyorsa, aylık ödemeleri eşit tutar. Aylık ödeme hesaplamasında, borçlunun 100 yaşayacağı varsayılacaktır, ancak borçlu daha uzun yaşarsa, aynı aylık ödemeleri almaya devam edecektir.
• Vade ödeme planları aynı aylık ödemeleri de sağlar, ancak önceden belirlenmiş bir durdurma tarihi vardır. Kredinin gerçek faiz oranı kapanışta hesaplanan beklenen faiz oranından yüksek çıkarsa, borçlular birincil limiti bir vadeli plan ile aşabilir.
• kredi hattı zamanla büyür ve ev sahiplerine gerektiğinde ters ipotek fonlarına erişmelerine izin verir; bu da ayrıca, yalnızca borçlanmaya başladıkları tutarda faiz ödemek anlamına gelir.
• Değiştirilmiş görev süresi yaşam için daha küçük sabit aylık ödemeleri daha küçük bir kredi hattı ile birleştirir.
• Değiştirilen terim , küçük aylık ödemelerle daha küçük bir kredi limiti (daha kısa vadeli bir ödeme veya bir kredi limiti elde etmek için daha küçük) birleştirir.

Kredi limitinde, ana limitin üzerinde kaldığınız sürece ödeme planınızı değiştirebilirsiniz. Bir çiftin yalnızca bir üyesinin borçlu olması durumunda kalan bir eş, borç alanın ölümünden sonra herhangi bir ödeme alamaz. Bu, götürü ödeme seçeneğini seçmek için bir neden olabilir (bkz. İpotek Tersine Geri Verme: Dul Cezanız Evden Çıkar mı? ).

Kredi Ücretleri

HECM ipotek teklif etmek isteyen tüm borç verenlerin, FHA onayı almaları gerekir - ve kredi ücretleriyle ilgili federal düzenlemelere uymak zorundadır.

Borç verenlerinin ipoteklerden para kazanma yöntemi olan azami başlangıç ​​ücreti, evler için 400.000 $ 'a kadar yükselen kayan bir ölçeğe dayanmaktadır. Ücret, ilk 200.000 $' dan 2, 500 veya% 2 olabilir. (hangisi daha büyükse) ve sonraki 200, 000 $ 'lık bir değerin% 1'idir. Ücret, 400 $' dan fazla olan evler için bile $ 6,000 'yi geçemez. Evinizin değer biçtiği değer 300.000 $ ise, ödemeniz gerekir başlangıç ​​ücretlerinde 5,000 dolardan fazla olamaz. Evinizin değer biçilmiş değeri 100 dolar ise, 2 bin 500 dolardan fazla ödemeniz gerekmemektedir.

Hükümet, borç verenlere uzlaştırma maliyetlerinde ne ücret alacağını sınırlamaz, ayrıca kapanış masrafları da denir; buna değerleme, tapu sigortası ödemeleri dahildir ve ev muayenesi. Bazı borç verenler sizin için bu masrafları ödemeyi teklif edecek, ancak daha sonra size daha yüksek bir faiz oranı uyguluyorlar. Bu durumda, borç verenden iki fiyat teklif etmesini isteyin; biri size kapanış ücreti ödeyerek ve bir tanesi de ödeyen borç veren kişiye dayalı olarak.

Hükümet ayrıca kayıt ücretleri ve ipotek vergileri gibi üçüncü parti ücretlerini sınırlamaz, ancak borç verenin masraflarının doğru olduğundan emin olmak için yerel emlak vergisi değerlendiricisine başvurabilirsiniz.

Hükümet, aylık servis ücretini ödünç verenin kredi türünüze bağlı olarak, ayda 30 $ veya 35 $ tutabileceklerini sınırlar. Bu ücretin, borç senedi hesap dökümleri ve kredi gelirleri gönderme masraflarını karşılaması ve ev sahiplerinize sigorta ve emlak vergilerini gerektiği şekilde ödediğinizden emin olmaları gerekir. Borç veren, bu aylık ücreti her ay kredi bakiyenize ekler; ne kadar ödünç alabileceğinizin (asıl limit) de hesaba katılır. Bir borç veren bir servis ücreti talep etmezse, hizmet masraflarını karşılamak için daha yüksek faiz uygulayabilir.

Borç verici alışveriş yaparken, FHA onaylı firmaları bulmak için hükümetin arama aracını kullanabilirsiniz (ve En Fazla İpotek İpotek Şirketlerini Bul 'da bulabilirsiniz).

Soğuk Ayaklar

Tersine çevrilen ipoteklerin ev sahiplerinin cezalandırma olmadan işlemi iptal edebileceği üç iş günü soğutma süresi vardır. Bu hakka ayrıca "iptal etme" veya "iptal etme hakkı" da denir. "Eğer bu hakkı kullanırsanız, borç verenin krediyi finanse etmek için harcamış olduğunuz herhangi bir tutarı geri ödemesi gerekiyor. Yazılı olarak iptal ettiğinizden ve bildiriminizi ne zaman gönderdiğinizi kanıtlamanıza izin veren bir yöntemle ve borç verene ne zaman gönderdiğinizden emin olun.

Bottom Line

Tersine çevrilen ipotekler karmaşık bir üründür ve onları yöneten kurallar da karmaşıktır. (Daha fazla ayrıntı için bkz. FHA Tersine İpotek İle İlgili Kılavuz İlkeler.) Burada tartışılan daha yaygın HECM ipotek yerine mülkiyet veya tek amaçlı ters ipotek alırsanız düzenlemeler biraz farklıdır farklı; olanlarla ilgili okumaya devam edin. Farklı ters ipotek türleri nelerdir?