Eğer bir ev satın almayı düşünüyorsanız, ideal olarak% 20 peşinat için yeterli paradan tasarruf etmelisiniz. Yapamıyorsanız, borç vereninizden, krediyi imzalamadan önce size özel ipotek sigortası (PMI) sağlamanız için emniyetli bir bahis. Sigortanın amacı, ipotek firmasını korumaktır, aksi takdirde nota yazarsınız.

Ayrıca bkz: İpotek Ödeme Yapısını Anlama

Özel ipotek sigortası, bir peşinat karşılığı nakit kaydettirmek zorunda kalmadan, bir ev satın almak için harika bir yoldur. Bazen, yeni ev alıcılar için tek veya en iyi seçenektir. Bununla birlikte, ev sahiplerinin bu sigortadan kaçınmaları için çeşitli nedenleri vardır. Bu makalede, PMI ile ilgili altı ortak sorunu inceleyeceğiz ve alıcıların hepsinden kaçınılmasına olanak tanıyan olası bir çözümü keşfedeceğiz.

PMI'den Kaçınılması Gereken Altı Nedenler

1. Maliyet - Özel ipotek sigortası, yıllık bazda, tüm kredi tutarının% 0,5 ila% 1'i arasında ücret almaktadır. 100.000 dolarlık bir krediyle, ev sahibi bir yılda 1 dolar, yani 83 dolar ödeyebilir demektir. Ayda 33 -% 1 PMI ücreti varsayarsak. (Hesaplanan: $ 100, 000 x% 1 = 1, 000/12 = 83. 33) Tek başına bu oldukça iri bir toplam. Ancak, Emlakçılar Ulusal Birliği göre ortalama ev fiyat, aileler sigorta konusunda yaklaşık 200 $ bir ay harcama olabilir demektir yaklaşık 230, 000, 000. Bir araba ödemesi kadar!
2. Ödün verilemez - Özel ipotek sigortası sözleşmeleri vergiden düşülebilir - ancak evli vergi mükellefleri yılda 110.000 ABD doları (aylık brüt gelirde) kazanırlarsa. Evli çiftler ayrı ayrı dosyalama yapmak için bu eşik değeri 55.000 dolardır. Bu, eşik değerinin biraz üzerinde birleşik bir gelir sağlayan birçok çift gelirli ailelerin soğukta bırakılacağı anlamına gelir. Gelecekte bu "gelir sınırı" çıkarılacağı söylentileri olsa da, gerçekleşeceğine dair bir garanti verilmez. Birçok ev sahibi (özellikle eşiğin biraz üstünde olanlar), kredi talebinin düşülebileceği huzur içinde en azından daha büyük bir peşinat ödemeyi tercih edebilir. Bu önemli kesintiyle ilgili daha fazla bilgi için Özel İpotek Sigortası Nasıl Kazanınır .
3. Mirasçılarınız Hiçbir Şey Sağlamıyor - Pek çok ev sahibi "sigorta" kelimesini duyuyor ve eşlerinin ya da çocuklarının ölmesi durumunda çocuklarının bir tür maddi tazminat alacağını varsayıyor. Bu sadece doğru değil. Ödünç alınan kurum, bu tür bir politikanın tek yararlanıcısıdır ve kazançlar doğrudan borç verene ödenir (dolaylı olarak önce mirasçılara değil). Eğer ölümünüzde mirasçılarınızı korumak ve onlara hayat masrafları için para sağlamak istiyorsanız, ayrı bir sigorta poliçesi edinmeniz gerekecektir. PMI'nin ipotek borcu yapan başka birisine yardımcı olacağını düşünmekle aldanmayın.
4. Para Artırma - Ev fiyatının% 20'sinden daha azını alan konut alıcıları, evin toplam özkaynağı% 20'ye ulaşıncaya kadar ipotek sigortası ödemek zorunda kalacaklardır. Bu yıllar alabilir ve ev sahibi gerçek anlamda uzaklaşıyor çok para tutar. Maliyeti daha iyi bir perspektif haline getirmek için, 250 bin dolarlık bir ev sahibi bir çiftin, PMI üzerinde harcadıkları ayda 208 $ ödemeli ve onu yıllık% 10'luk bir bileşik getiri oranı elde eden yatırım fonu yatırımında bulunması durumunda 10 yıl içerisinde para 37,770 dolara (vergilerin alınmadığı varsayılarak) artıyordu.
5. İptal Zor - Yukarıda belirtildiği gibi, genellikle bir ev sahibinin öz kaynakları% 20'nin üstünde olduğunda, PMI ödememektedir. Bununla birlikte, aylık yükü ortadan kaldırmak, ödemeyi göndermek kadar kolay değildir. Birçok borç verenin ev sahibinden PMI'nin iptal edilmesini isteyen bir mektup hazırlamasını ve evden çıkarmadan önce resmi bir değerlendirme yapmasını istemektedir. Genel olarak bakıldığında, borç alanına bağlı olarak birkaç ay sürebilir.
6. Ödeme Yürür ve On - Bahsetmeyi hak eden bir nihai konu, bazı borç verenler ev sahibine belirli bir süre için bir PMI sözleşmesi yaptırmalarını şart koşuyor. Bu nedenle, ev sahibi% 20 eşiğini karşıladıysa bile, ipotek sigortası için ödeme yapmaya mecbur kalabilir. Borç vereninize danışın ve daha ayrıntılı bilgi için bir PMI sözleşmesinin ince baskısını okuyun.

Kötü Değildir

Pek çok Amerikalı için PMI kesintiye uğramaz. Kesintilerini sınıflandıran ve yıllık 110.000 ABD Doları'nın altında kazanan aileler, PMI'sının indirilemediğini bulacaklardır. $ 250, 000 kredi ve $ 2, 500 yıllık PMI ödemesi (bekleyen kredinin% 1'i) olan bir çift için, bu indirim 300 ila 400 dolar veya daha fazla tasarruf anlamına gelebilir (çiftin vergi matrahına bağlı olarak).

Ayrıca özel ipotek sigortası ön ödeme yapılabilir. PMI maliyetini kendi aylık bütçelerine dahil etmek istemeyen insanlar için, bazı borç verenler, ipotek kurma anında ödeme ön, nakit olarak yapılmasını sağlayacaktır. Bazı durumlarda, borç veren ev sahibine ön ödeme için indirim sağlayacaktır. Birçok borç verenin sunduğu bir başka seçenek, bir defaya mahsus ödemeyi ödenmemiş kredi bakiyesine eklemektir. Bunun avantajı, 25 ya da 30 yıllık bir süre zarfında amorti edildiğinde, aylık maliyetin oldukça düşük olmasıdır.

PMI'nin nihai bir "fayda", sigorta poliçenizi ödemeyi bitirdikten sonra, ipotekin kendisinin ödemesi daha kolay görünebilir. Tabii ki, bu mali bir psikolojik yarardan çok daha psikolojik bir avantaj ancak aniden her ay birkaç yüz ekstra dolar gelmesi güzel bir his olabilir. Övgüye değer ev sahipleri, PMI için bütçelemeye alışık oldukları parayı yeniden yatırım yapmak veya kredileri, borçtaki ana dengeye doğru uygulamak akıllıca olacaktır. Daha önce yapılan bileşik yatırım fonu örneklerini hatırlayın.

Nasıl PMI kaçınmak

Bazı durumlarda PMI piggy-back ipotek denilen bir şey kullanarak önlenebilir.Bu işe yarar: Potansiyel bir ev sahibi, 200,000 $ 'lık bir ev satın almak istediğini varsayarsa, ancak% 10 peşinat (PMI' yi önlemek için yeterli değil) için yeterli para var demektir. "80/10/10" sözleşmesine girerek, birey, mülkün toplam değerinin% 80'ini veya 160.000 ABD Doları tutarında bir kredi alacak. Geri ödeme olarak adlandırılan ikinci bir kredi, toplam 20 bin dolar (veya değerin% 10'u) alınacaktır. Son olarak, işlemin bir parçası olarak alıcı, nihai% 10'u veya 20.000 USD'yi hesaplar.

Kredileri bölerek, ev sahibi her iki krediden de faiz düşebilir ve PMI'dan tamamen kaçınabilir. Tabii ki, yakalamak var. Çok sıklıkla piggyback kredisinin şartları risklidir. Birçoğu, düzeltilebilir oranlı kredilerdir, balon hükümleri içerebilirler ve 15 yıl veya 20 yılda (30 yıldan daha uzun süren konvansiyonel kredilerin aksine) borçlanacaklardır.

Bu arada, pek çok kredi şirketi aynı piyasa ödemelerine yönelik olarak sadece% 5 oranında bir tasarruf sağlayabilen benzer bir kredi düzenlemesi öneriyor. Buna "80/15/5" düzenlemesi denir. Tam olarak aynı şekilde çalışıyor.

Bottom Line

Özel ipotek sigortası pahalıdır. Birkaç yıl içinde evde% 20 eşitlik elde edebileceğini düşünmüyorsanız, muhtemelen daha büyük bir peşinat yatırmanız veya bir piggyback kredisi düşünmeniz mantıklı olacaktır. Geleneksel bir ipotekten daha riskli olmakla birlikte, piggyback kredileri düşülebilir değildir ve daha büyük bir peşinat ödemeyi düşünemeyenler için kullanışlı bir alternatiftir.

Daha fazla para kazanma ipucu için bkz. İhtiyacın Olan On Beş Sigorta Politikası .