Özel İpotek Sigortası (PMI), bir borçlu varsayılanı yaparsa bir borç verenin kaybına karşı korunması için özel sigortacılar tarafından sağlanan özel bir sigorta poliçesidir. Bir borç veren, ev satın alma fiyatının% 20'sinden az bir peşinat ödemesi yaparsa, ya da ipotek söz konusuysa ipotek borcunun TL'den TL'ye oranının% 80'i aşması durumunda çoğu borç vereni PMI'ye ihtiyaç duyar (LTV oranı daha yüksektir , ipotek risk profili ne kadar yüksek olursa). PMI, borç verenin yalnızca% 5 ila% 19.99 arasında bir ücret ödemeyi (veya tercih ediyorsa) finansman sağlamasına izin verir, ancak konut maliyetinin% 99'unu ek aylık maliyetlerle birlikte gelir. Borçlular, borç verenlerin artık yüksek risk almadığını yeterince ehliyete sahip oldukları zamana kadar PMI'larını aylık olarak ödemektedir.

PMI maliyetleri, peşinat ve ipotek büyüklüğüne bağlı olarak yıllık borç bakiyenizin% 0,25 ila% 2'sini aralığında değişebilir (ancak genellikle% 0,5 ila% 1 civarında çalışır) kredi süresi ve kredi puanı. Risk faktörleriniz ne kadar yüksekse, o kadar yüksek ücret ödersiniz. Ayrıca, PMI kredi tutarının bir yüzdesi olduğundan, ödünç o kadar çok PMI ödersiniz. Birleşik Devletlerde altı büyük PMI şirketi var. Yıllık olarak ayarlanan benzer oranlarda ücret alırlar.

PMI Ne Kadar Sürece Taşıyorsunuz?

İpotek LTV'si% 78'e düştüğünde - peşinatınızın yanı sıra ödediğiniz kredi müdürü evinizin satın alma fiyatının% 22'sine eşittir - borç veren, federal Ev Sahibi Koruma Yasası'nın gerektirdiği şekilde PMI'yi otomatik olarak iptal etmelidir , evinizin piyasa değeri düştüğü halde (ipotekinizde olduğu sürece).

Aksi takdirde, PMI'yi taşımak zorunda olduğunuz süre, seçtiğiniz PMI türüne bağlıdır.

PMI Türleri

Üç özel ipotek sigortası türü vardır:

• Borçlu-Ödenen PMI (BPMI): PMI'nız başlayana dek her ay prim ödersiniz (LTV bakiyeniz evinizin orijinal değerinin% 78'ine ulaşmayı planladığında) veya isteğiniz üzerine iptal edildiğinde. Bir borçlu evde% 20 oranında bir sermaye elde ettiğinde, borç veren kişiye PMI primlerini durdurma zamanının geldiğini yazılı olarak bildirebilir. Kredi verenlere, ipotek anaparasının% 20'sini ödemek için kaç yıl ve aylarca süreceğini bildiren kapanışta alıcıya evden kıymet takdiri (bir değerlendirme tarafından doğrulanmış) nedeniyle bir yazılı açıklama yapılması gerekiyor veya çünkü ek ana ödemeler yaptınız. Borç verenin, evinizin değeri düşmediği sürece uymanız gerekir; zamanında ödenen öyküleriniz vardır ve mülkünüz üzerinde ikinci bir ipotek veya borcunuzun olmadığını beyan edin.İptal etme isteğinde bulunabilir veya amortisman süresinin orta noktasına ulaştığınızda (örneğin, 30 yıllık bir kredi, 15 yıl sonra orta noktaya ulaşacaktır).
• Tekli Prim PMI : İpotek sigortası primini aylık PMI ödemesine gerek duymadan aylık tek bir tutarla önceden ödeme yaparsınız. Tek prim ipotek kapanışında veya finanse edilerek tam olarak ödenebilir. Daha fazla ön ödemeyi gerektirirken, bu seçenek uzun vadeli ev sahiplerine para kazandırabilir.
• Kredi Veren ÖİB PMI (LPMI) : Borç veren, borçlu adına özel ipotek sigortası borcu verir. Bu, daha düşük bir aylık ipotek ödemesine neden olabilir, ancak özellikle bu tür PMI için oranlar daha yüksek olduğu için, kredinin ömrü boyunca daha fazla faiz ödemeye son verebilirsiniz (maliyeti için ipotek faiz oranına dahil edilmiştir kredinin ömrü). BPMI'nin tersine, LPMI'yi iptal edemezsiniz, çünkü bu borç kalıcı bir parçasıdır.

PMI iptal etme

BPMI ile, ipotek ödemelerinizi ve öz sermaye birikiminizi takip etmek önemlidir. Otomatik sonlandırma için bu% 78 eşik değeri, gerçek ödemeleriniz değil, itfa tablosunuza göre LTV'nin olan tarihine dayanılarak% 78'e ulaşır. Bu, fazladan ödeme yaptıysanız ve zamanlamanın yüzde 78'lik eşiğine ulaştıysanız, borç vereniniz PMI'yı başlangıçta planlanan tarihe kadar feshetmek zorunda kalmaz ve bu da PMI ödemelerinin aylarca veya hatta yıllarca süreceğini bırakabilir. (Kanunen borç verenler, PMI iptal etme genel hakkınızı size bildirmekle yükümlüdürler, ancak özellikle yapmadığınız durumlarda size bilgi vermelidirler.)

Ayrıca mülkiyetteki hakkınızın% 20'sine ulaştığının farkında olmak için borç verenlere güvenmemelisiniz. orijinal satın alma fiyatının veya cari değer biçilen değerin. Varsa, iptal talebinde bulunmak sizin üzerinizdedir. İptal talebinde bulunmak için, ipotek ödemelerinizde güncel olmalısınız ve iyi bir ödeme kaydınız olmalıdır; özellikle şunları sahipsiniz:

• iptal tarihinden önceki son iki yılın ilk 12 ayında (veya iptale neden olan tarihten hangisi daha sonra ise) 60 gün veya daha fazla süre geçmiş olan bir ödeme yapmadıysanız, ; veya
• , iptal tarihinden önceki 12 ay içinde (veya iptali talep ettiğiniz tarihten hangisi daha sonra olduğu) 30 gün veya daha fazla gecikmiş bir ödeme yapmadıysanız.

İpotek ödemeniz, bir iptal talebinde bulunmanıza izin veren eşitlik oluşturmanın tek yolu değildir. Evinize yeterince değer katan iyileştirmeler yapmak sizi minimum seviyeye getirebilir. Büyük bir yenileme yapıyorsanız - örneğin önemli bir mutfağı yeniden şekillendiriyorsanız - şimdi, yazılı bir PMI iptal talebi için nitelikli olup olmadığınızı görmek için sayıları inceleyin.

PMI iptal edildiğinde, borç veren, yazılı isteğinizin alındığı tarihten ya da kanıtı ve belgelendirme koşullarını yerine getirdiğiniz tarihten sonra, hangisi daha sonra olursa, daha fazla PMI ödemesine gerek duyamaz.

PMI-MIP: Özel İpotek Sigortası ve İpotek Sigorta Primi arasındaki fark

Teknik olarak, PMI sadece konvansiyonel krediler için geçerlidir.Federal Konut İdaresi kredilerinin farklı ihtiyaçlarla kendi ipotek sigortası vardır.

FHA kredileri, düzenli ipotek ödemelerinin üstünde borçlu tarafından ipotek sigortasının ödenmesini gerektirdiği için PMI kredilerine benzemektedir. Ancak, ipotek sigortası primi (MIP) olarak bilinen bu sigorta, belirli bir yıl için bir kapanış ücretini ve bir aylık prim ödemeyi gerektirir; Doğrudan ABD Konut ve Kentsel Gelişim Departmanı'na (HUD) ödenmektedir. FHA kredileri, kusursuz kredisiz borçluların kullanımına açık olduğundan, bir ev satın alma fiyatının% 3'ü kadar düşük ödemelere izin verdikleri ve yatırım veya ikincil konutlar için kullanılamamasından farklılık göstermektedir.

MIP'ler genellikle PMI'lerle aynı koşullar altında durdurulur. Bununla birlikte, borç veren kuruluşunuz yasal olarak birkaç koşulda FHA kredisinde bunu talep etmeye devam etme hakkına sahip olabilir:

• Son bir yıl içinde 30 günden fazla ve son iki yıl içinde 60 günden fazla bir sürede ödeme yaptığınızda, borç verene devam edebilirsiniz Sizi yüksek riskli borçlu olarak değerlendirmek. Mevcut kredi skorunuz çok düşük olduğunda borç vereniniz aynı sonuca gelebilir.
• Mülkünüzde ev kredisi gibi ikinci bir ipotek varsa. Düşünceler, daha yüksek bir borç-borç oranına sahipseniz yükümlülüklerinizi yerine getirme olasılığınız yüksektir.
• Evinizin değeri, FHA kredisi ilk yayınlandığında dramatik bir şekilde düştü ve böylece, LTV'niz mevcut piyasa değerini kullanarak% 80 veya daha fazla kaldı.

PMI Oranına Etkilenen Nedir?

Oranınız aşağıdakileri içeren çeşitli faktörlere bağlı olacaktır:

• Peşinatınızın boyutu. PMI, daha büyük bir peşin ödemeniz varsa daha az mal olacak (ve tam tersi).
• Kredi puanı. Kredi skorunuz ne kadar yüksek olursa, PMI priminiz düşer.
• Mülk takdir potansiyeli. Azalan gayrimenkul değerlerine sahip bir piyasada yaşıyorsanız, PMI priminiz daha yüksek olabilir.
• Kredi türü. Ayarlanabilir faizli ipotek (ARM'ler), sabit faizli ipoteklerden daha yüksek PMI ödemeleri gerektirir.
• Borçlu doluluk. Finanse edilen mülk sahibi tarafından işgal edilecekse (orada yaşayacaksınız), PMI priminiz kira veya yatırım mülkü olduğundan daha düşük olacaktır.

$ 200, 000 için 30 yıllık bir 4.% 5 sabit oran ipotekiniz olduğunu varsayın. Aylık ipotek ödemeniz (anapara artı faiz) 1, 013 dolar olacaktır. PMI% 0,5'e mal olursa, yılda ek olarak $ 1, veya $ 83. Her ay 33'ü ayl> k konut ödemenizi $ 1, 096'ya kadar getiriyor. 70.

Pek çok durumda, evde en az üç yil kalmayı planladikça, tek prim PMI daha uygun fiyatta seçenektir. Aynı 200.000 TL'lik kredi için aylık PMI ödemeleri ile üç yıl sonra yaklaşık 1.000% veya 2.000 $ (800.000 $ civarında) ödeme yapabilirsiniz.

Özel İpotek Sigortası Nasıl Kazanılır

Seçtiğiniz tıp çeşidine göre, PMI ucuz değildir. (Ve devre dışı kalırsanız veya ölecekseniz ipoteğinizi ödemek için sana veya mirasçınıza giderek sağlayan ipotek hayat sigortası ile karıştırmayın.Borç veren PMI'nın tek yararlanıcısıdır.) Ancak önlemek için yollar var.

PMI ödemesine alternatif, ikinci bir ipotek veya piggyback kredisi kullanmaktır. Bunu yaparken, borç alan, ev fiyatının% 80'ine eşit bir miktarda birinci ipotek alır, böylece PMI'den kaçınılır ve evin satış fiyatına eşit olan ikinci bir ipotek eksi peşinat tutarı çıkarılır ve ilk ipotek tutarını içerir. Örneğin, "80-10-10" piggyback ipotek ile, satın alınan fiyatın% 80'i ilk ipotek tarafından karşılanır,% 10 ikinci kredi tarafından karşılanır ve nihai% 10, peşinatınız tarafından karşılanır. Bu, ilk konut kredisinin değerini (LTV)% 80'in altına düşürerek PMI ihtiyacını ortadan kaldırır. Örneğin, yeni evinizin maliyeti 180 bin dolardıysa, ilk ipotekiniz 144, 000 $, ikinci ipotek 18000 $ olurdu ve peşinatınız 18.000 $ olurdu.

Elbette bir dezavantaj var Çoğu durumda ikinci bir ipotek, ilk ipotek oranından daha yüksek bir faiz oranı getirir.

PMI Stratejileri

Bu iki temel seçenek arasında "bağımsız" ilk ipotek kullanmak ve PMI ödemek veya ikinci bir ipotek kullanmak için nasıl karar vereceğim? Bu karara dahil olabilecek çeşitli değişkenler vardır:

• Aylık numaralar: Birinci ve ikinci ipotek birleşik ödemeleri, ilk ipotek artı PMI ödemelerinden daha düşük mü?
• PMI ödemeyle ilgili vergi tasarrufları, ikinci bir ipotek üzerindeki faiz ödemeyle ilgili vergi tasarrufları haricinde. Birleşik Devletler'deki vergi kanunları, sadece 100 $ 'dan az kazanılan aileler gibi PMI'nin belirli gelir düzeyleri için kesilmesini sağlar. Aksine, genellikle düzenli ipotek faizinin düşülmesine ilişkin herhangi bir kısıtlama yoktur.
• İki seçeneğin farklı oranlarda azaltılması.
• Paranın zaman değeri.

Bununla birlikte, kararın en önemli değişkeni şöyledir:

• Beklenen ev fiyatının değerlenmesi oranı

Örneğin, borçlu tek başına bir ilk ipotek kullanmayı ve ikinci bir ipotek kullanmaya kıyasla PMI ödemeyi seçerse PMI'yı ortadan kaldırmak için, evin LTV'nin% 78 olduğu ve PMI'nin ortadan kaldırılabileceği noktaya ne kadar çabuk değer verebileceğini? Bu belirleyici faktördür.

Takdir: Karar Verme Anahtarı

Kararın anahtarı, PMI tek başına birinci ipotekten alındığında, aylık ödeme, birinci ve ikinci ipotek üzerindeki birleştirilmiş ödemelerden daha az olacaktır. Soruları biz soruyoruz: "PMI öncesi ne kadar sürecek?" ve "Her bir seçenekle ilişkili tasarruflar nelerdir?"

Aşağıda, konut fiyatının değerlenmesinin farklı tahminlerine dayanan iki örnek verilmiştir.

Örnek 1: Yavaş Bir Ev Fiyat Algılaması Oranı
Aşağıdaki tablolarda, bağımsız bir 30 yıllık sabit oranlı ipotek ile PMI arasındaki 30 yıllık sabit oranlı ilk ipotek kombine edilmiş aylık ödemeleri karşılaştırılmıştır 15 yıllık ikinci bir ipotek ile 30 yıllık / yıl ile.

İpoteklerin özellikleri:

Copyright © 2007 Investopedia.com

Şekil 1

Şekil 2'de, yıllık konut fiyatlarının değerlenmesi tahmin edilmektedir.

Telif Hakkı © 2007 Investopedia. com

Şekil 2

120 dolarlık PMI ödemesinin, LTV'nin anapara kombinasyonu yoluyla% 78'e ulaştığı zaman, Şekil 3'te gösterildiği gibi, aylık 60'da tek başına birinci ipotekin toplam aylık ödemesinden düşüldüğüne dikkat edin. azaltma ve ev fiyatını değerleme.

Telif Hakkı © 2007 Investopedia. com

Şekil 3

Şekil 4'deki tablo birinci ve ikinci ipoteklerin birleştirilmiş aylık ödemelerini göstermektedir. Aylık ödemenin sabit olduğunu unutmayın. Faiz oranı ağırlıklı bir ortalamadır. LTV sadece ilk ipotek kredisi.

Telif Hakkı © 2007 Investopedia. com

Şekil 4

İlk ve ikinci ipotek kullanıldığında, ilk 60 ay için aylık 85 dolar tasarruf edilebilir. Bu, toplam 5, 100 dolarlık bir tasarruf anlamına geliyor. Ayın 61'inde başlayarak, tek başına birinci ipotek, ipoteklerin kalan koşulları için ayda 35 dolarlık bir avantaj elde eder. Başka bir deyişle, 61. aydan itibaren yavaş ev fiyatlarının değerlenmesinin bu senaryosunda, PMI'siz bağımsız ilk ipotekin ödeme avantajından önce 145 ay daha sürecektir. birleşmiş birinci ve ikinci ipoteklerin ilk avantajını geri kazanabilir. (Para zamanı değeri dikkate alındığında bu süre uzar.)

Örnek 2: Hızlı Konut Fiyat Alınması Oranı
Aşağıdaki örnek yukarıda gösterildiği gibi aynı ipoteklere dayanmaktadır. Bununla birlikte, aşağıdaki konut fiyatının değer biçilmesi tahminleri kullanılmıştır.

Telif Hakkı © 2007 Investopedia. com

Şekil 5

Bu örnekte, sadece iki seçenek için aylık ödemeler için tek bir tablo gösteriyoruz (Şekil 6'ya bakınız). Bu durumda, 13 Temmuz'da PMI'nin düştüğünü ve LTV'yi hızlı bir şekilde% 78'e düşüren hızlı ev fiyatının düşürülmesinden dolayı düştüğünü görüyoruz.

Şekil 6

Hızlı ev fiyatının değerlenmesi ile PMI nispeten çabucak yok edilebilir. Birleşmiş ipoteklerin sadece 12 ay için 85 USD ödeme avantajı var. Bu, 1 $, 020 toplam tasarruf değerine eşittir. Ayın 13'ünden başlayarak, tek başına ipotek 35 $ ödeme avantajına sahiptir. $ 1, 020'yi 35'e bölersek, birleşik birinci ve ikinci ipoteklerin ilk tasarruflarının yapılmasının 29 ay süreceğini belirleyebiliriz. Başka bir deyişle, 41. ayın başından itibaren borçlu, PMI ile bağımsız ilk ipotek seçerek finansal açıdan daha iyi durumda olacaktır. (Para zamanı değeri dikkate alındığında bu süre uzar.)

Bir Daha Seçeneği: Refinansmanı

Birkaç yıl sonra, ev sahiplerinin PMI'dan kurtulmak için başka bir seçeneği olabilir: yeniden finanse etme. Evinizin değerinin takdir edildiğini düşünüyorsanız, yeni bir kredi evin değerinin% 80'inden fazlasını oluşturabilir, yani PMI ödemeniz gerekmez. Bu ev sahiplerine yardımcı olsa da, refinancing'in maddi anlamda olmasını sağlamak için önceden önceden belirlenmiş bir numara yapmak önemlidir. Örneğin, satın alma işleminizden bu yana faiz oranları önemli ölçüde artmış olabilir.Genel olarak, olumlu, düşük faiz oranlı bir şekilde yeniden finanse edebiliyor ve PMI'dan kurtulabiliyorsanız, bu iyi bir hamle olabilir.