Araştırma Üç Aylık, Mayıs 2006 sayısında Tahvil Piyasası Birliği ipotek borcunun 6 $ olduğunu tahmin etti. 1 trilyon dolara 25 dolar. 9 trilyon bono piyasası. Daha fazla kişi ilk evlerini satın alırken, daha büyük alanlara taşınırken veya tatil evleri satın aldığında, bu borçlanma genişlemeye mecburdur. Bu durum, bu borcun bir parçasını kendi lehine ipotekli menkul kıymetler (MBS) kullanabilen zeki yatırımcılar için bir fırsat yaratıyor. Bu makalede, diğer sabit gelirli varlıklarınızı tamamlamak için MBS'yi nasıl kullanabileceğinizi göstereceğiz.

Nasıl Oluşurlar?
MBS, bankalardan, ipotek şirketlerinden, kredi birlikleri ve diğer finansal kuruluşlardan satın alınan borçlardan oluşur ve daha sonra bir devlet, yarı kamu veya özel kuruluş tarafından havuzlara toplanır. Bu kuruluşlar daha sonra menkul kıymetleri yatırımcılara satmaktadır. Bu süreç aşağıda gösterilmektedir:

Emlak alıcıları finansal kuruluşlardan borçlanmaktadır. ß ß ß ß Finansal kurumlar, MBS kuruluşlarına ipotek satmaktadır. ß ß ß ß MBS varlıkları ipotek havuzları oluşturur. ß ß ß ß Bireyler ipotek havuzlarına yatırım yapıyor.

MBS Türleri
Geçiş
Geçiş veya katılım sertifikası, ipotek havuzunda doğrudan sahipliği temsil eder. Borçlulardan aylık ödemeler aldığı için, havuza yapılan tüm ana para ve faiz ödemelerinin oranının oranını alırsınız.

İpotek havuzu genellikle beş ila 30 yıl vadeli olacaktır. Bununla birlikte, nakit akışı, kaç ipotekin erken ödendiğine bağlı olarak aydan aya değişebilir - bu, ön ödeme riskinin bulunduğu noktadır.

Cari faiz oranları gerilediğinde, borç alanlar kredilerini yeniden finanse edebilir ve ön ödeme yapabilir. Yatırımcılar daha sonra, daha düşük, cari faiz oranlı bir çevredeki orijinal yatırımlarına benzer getirileri bulmaya çalışmalıdır.

Diğer taraftan, cari faiz oranları yükseldiğinde yatırımcılar faiz riski ile karşı karşıya kalabilirler. Borçlular kredileri ile kalacaklar ve yükselen cari faiz oranlarında yatırımcıları düşük faizlerle sıkıştıracaklar.

Teminatlı İpotek Yükümlülükleri (CMO)
Teminatlı ipotek yükümlülükleri (CMO), geçişli ipotek havuzlarıdır. CMO'nun oluşumu aşağıda gösterilmiştir:

Geçiş Menkul Değerleri ß ß ß ß CMO İhraçcısının ß ß ß ß Bireysel Yatırımcıları

Var , yatırımcıların ön ödeme riskini azaltmak için tasarlanmış çeşitli CMO türleri olmakla birlikte, en yaygın olan üç unsur şu şekildedir:

1. Sıralı Ücretli CMO'lar
Ardışık bir ödeme CMO'sunda, CMO ihraççileri, dilimler adı verilen bir dizi sınıfın borçlanma senetlerine nakit akışı dağıtacaktır. Her dil, benzer vade ve nakit akış modelleri ile ipotek destekli menkul kıymetler tutar. Her dil CMO içindeki diğerlerinden farklıdır.Örneğin, bir CMO, her biri ortalama iki, beş, yedi ve 20 yıllık ipotekli dört dilime sahip olabilir.

İpotek ödemeleri geldiğinde, CMO ihracı ilk önce belirtilen kupon faiz oranını her dilimdeki bondholders'a ödeyecektir. Zamanlanmış ve planlanmamış ana para ödemeleri, ilk olarak, ilk dilimdeki yatırımcılara gidecek. Bir kere ödendiğinde, daha sonraki dilimlerdeki yatırımcılar ana ödemeleri alacaklar.

Konsept, peşin ödeme riskini bir dilimden diğerine aktarmaktır. Bazı CMO'larda 50 veya daha fazla bağımlı dilim olabilir. Bu nedenle, yatırım yapmadan önce CMO'daki diğer dilimlerin özelliklerini anlamalısınız. İki tür vardır: Planlı Amortisman Sınıfı (PAC) Dilimi
PAC dilimleri, yatırımcıların peşin ödeme riskini azaltmalarına ve daha kararlı bir nakit akışı elde etmelerine yardımcı olmak için batan fon kavramını kullanmaktadır. Erken ipotek ödenmesi nedeniyle fazla asılları emmek için bir arkadaş tahvil oluşturulur. Sonra, iki kaynaktan elde edilen gelir (PAC ve beraberlik tahvilleri) yatırımcıların, orijinal vade çizelgesinde ödemeleri daha iyi alma şansına sahip olurlar.

Z-Tranche
Z-fişleri tahakkuk bonosu veya tahakkuk bonosu dilimleri olarak da bilinir. Tahakkuk süresi boyunca, yatırımcılar için faiz ödenmez. Bunun yerine mürettebat bileşik bir oranda artar. Bu, yatırımcıların, mevcut piyasa faizleri düştükçe daha düşük getiri elde etme riskini ortadan kaldırır.

Önceki dilimler ödenince, Z-dilim sahipleri tahvilin yüksek anapara bakiyesine dayanan kupon ödemelerini alacaklardır. Artı, altta yatan ipoteklerden başlıca ön ödemeler alacaklar.

Tahakkuk dönemi boyunca aktarılan faiz vergilendirilebildiğinden - yatırımcılar gerçekten almazsa da- Z-fişleri vergi ertelenmiş hesaplar için daha uygun olabilir.

2. Şeritli İpotek Menkul Kıymetler
Şeritler, sadece yatırımcı ilkelerine (PO) veya yalnızca ilgi şirketine (IO) ödeme yapan MBS'dir. Şeritler MBS'den oluşturulur veya şeritler CMO'da olabilirler.

Sadece Müdür (PO)
Yatırımcılar PO için derin indirimli bir fiyat ödeyerek altta yatan ipoteklerden anapara ödemeleri alıyor.

Bir PO'nun piyasa değeri, cari faiz oranlarına bağlı olarak geniş dalgalanabilir. Faiz oranları düştükçe, ön ödemeler artabilir ve PO'nun değeri artabilir. Öte yandan, cari faizler yükseldiğinde ve ön ödemelerin düşmesi durumunda, PO değeri düşebilir.

Sadece İlgi Alanı (IO)
Bir IO, olağanüstü sayıdaki anapara tutarına dayalı faiz ödemeyi kesinlikle taahhüt eder. İpotek amortismanında ve ön ödemelerin asıl bakiyeyi azaltmasıyla, GÇ'nin nakit akışı azalmaktadır.

Gİ'nin değeri, bir cari faiz oranının düşmesi ve ön ödemelerin artmasıyla gelirin düşebileceği bir PO'nun karşısında dalgalanıyor. Ve cari faiz oranları yükseldiğinde, yatırımcıların faiz ödemelerini daha uzun süre alması daha muhtemel ve böylece GÇ'nin piyasa değeri artar.

Güvenlik Derecelendirmeleri
Fitch Ratings, MBS için kredi notlarını, kupon oranları ve vade tarihlerini sağlar.

MBS İhraççıları
MBS'yi çeşitli ihraççılardan satın alabilirsiniz:

Bağımsız Firmalar
Yatırım bankaları, finansal kurumlar ve ev inşaat şirketleri, özel etiket, ipotek destekli menkul kıymet ihraç eder. Onların kredi itibarı ve güven derecesi, devlet kurumlarının ve devlet destekli işletmelerinkinden çok daha düşük olabilir.

Federal Konut Kredisi İpotek Şirketi (Freddie Mac)
Freddie Mac, federal olarak düzenlenmiş, devlet tarafından desteklenen ve ülke genelindeki borç verenlerden ipotek satın alan kuruluştur. Daha sonra bunları, yatırımcılara çok çeşitli şekillerde satılabilecek kıymetler halinde yeniden paketler.

Freddie Macs, Birleşik Devletler hükümetinin desteğini almaz; ancak şirketin Hazine'den borç almak için özel bir yetkisi vardır.

Federal Ulusal İpoteç Kuruluşu (Fannie Mae)
Fannie Mae, New York Borsası'nda faal olarak işlem gören (FNM sembolü) ve S & P 500 Endeksinin bir parçası olan hissedarların sahip olduğu bir şirkettir. Hiçbir hükümet fonları ya da destek yok.

Güvenlik açısından bakıldığında, Fannie Maes, ABD hükümeti tarafından değil, şirketin mali sağlığına destek veriyor.

Devlet Ulusal İpotek Kurumu (Ginnie Mae)
Ginnie Maes, ABD hükümetinin tam imanı ve kredisi ile desteklenen tek MBS'dir. Bunlar çoğunlukla Federal Konut İdaresi tarafından sigortalanmış ya da Gaziler İdaresi tarafından garanti edilen kredilerden oluşmaktadır.

Yatırım Fonu
İpotekli kredilerin büyümesinden kazanç kazanmak fikrinden hoşlanıyorsanız ancak tüm farklı MBS türlerini araştırmaya yetmiyorsanız ipotek yatırım fonlarıyla daha rahat olabilirsiniz. Ginnie Maes gibi sadece bir tür MBS'ye yatırım yapan fonlar var ise de, diğer devlet tahvilleri holdinglerinde MBS'nin çeşitli türlerini içeren diğerleri var.

Kredilerin çeşitlendirilmesinin yanı sıra yatırım fonları, diğer tüm MBS'lerde ana getiriyi yeniden yatırım yapabilir. Bu, yatırımcıların cari oranlarla değişen getirileri almalarını ve ön ödeme ve faiz oranı risklerini azaltmasını sağlar.

Bütçe Hattı
MBS federal hükümet desteği, aylık gelir ve sabit bir faiz oranı sunabilir. Bununla birlikte, olumsuzluk, terimin belirsiz olabilmesi ve cari faiz oranları düştüğü zaman diğer bonolar gibi değer kazanamayabilmesidir. Ayrıca her bir aylık ödemeyle birlikte müdürlüğünüzün bir parçasını alabileceğinizi de unutmayın. Sonuç olarak, vadede, yeniden yatırım yapmanız için kalan herhangi bir anapara olmayabilir.