Birçok ev sahibi, emeklilik döneminde tatil, kira geliri, yatırım amaçlı veya birincil konut olarak kullanılabilecek ikinci bir ev satın almak için sabırsızlanıyor. Geçerli vergi kanunları, ikinci el konut sahipliğini daha uygun fiyatlı hale getirecek çeşitli vergi indirimleri sunmaktadır. Zaten kendi paranız varsa veya ikinci bir ev satın almayı düşünüyorsanız, vergi indirimlerinizi ve bunların nasıl çalıştıklarını anlamak sizin yararınadır. Mülkünüzü nasıl kullandığınıza, kişisel veya kiralık kullanım için mi yoksa ikisinin bir kombinasyonuna bağlı olarak farklı vergi kuralları uygulanır.

Kişisel Kullanım

Mülkünüzü ikinci bir ev olarak kullandığınız sürece - ve bir kiralık olarak değil - birincil evinizde olduğu gibi mortgage faizini düşebilirsiniz. Ödediğiniz faizin% 100'üne kadar 1 TL'ye kadar düşebilirsiniz. Birinci ve ikinci evleriniz tarafından güvence altına alınan 1 milyon borç (toplam tutar - her bir ev için 1.000.000 $ değildir). İkinci mülkünüz için alışveriş yaparken, büyük alışverişinizi yapmadan önce faiz oranlarını araştırmak için ipotek hesaplayıcı gibi bir araç kullanın.

Not: İkinci evinizde ve bu nedenle sahip olduğunuz kadar çok mülk vergisi düşebilirsiniz. Bununla birlikte, birincil konut gibi, genel olarak kamu hizmetleri, bakım veya sigorta ile ilgili masraflardan herhangi birisini yazamazsınız (bunun için istisnalar vardır; örneğin, evinizin bir parçasıysa bir ev ofisi indirimi isteyebilirsiniz iş amaçlı kullanılır).

Kiralık Kullanımı - 14 Günlük veya% 10 Kural

Mülkünüzü kiralarsanız, vergi kuralları oldukça karmaşıktır. Evde kişisel kullanımdan kiralık kullanım için kaç gün kullanıldığına bağlı olarak, farklı kurallar geçerlidir. Düşebileceğiniz üç kategori var:

1. 14 Gün veya Daha Az İçin Mülkünüzü Kiralayın.

İkinci eviniz, her yıl en çok iki hafta (14 gece) kadar başka bir partiye kiralanabilir; bu gelir, IRS'e bildirilmeden gerçekleşir. Evinizi 14 günden fazla kiralanmadığı sürece bir gece 10 dolarla kiralansanız bile kira gelirini bildirmeniz gerekmez. Ev hala kişisel bir konut olarak kabul edilir, böylece ipotek faizini ve emlak vergilerini standart ikinci ev kuralları uyarınca düşebilirsiniz.

2. 15 Gün ya da daha fazla malı kiralarsınız ve onu Evin Kiraya Alınmış Olduğu Günlerin% 10'undan Az 14 Gün İçin Kullanırsınız.

Bu mülk bir kiralık mülk olarak değerlendirilir ve kiralama faaliyetleri bir işletme olarak görülür. İkinci eviniz 14 günden fazla kiralanmışsa, tüm kira geliri IRS'ye bildirilmelidir. Kira giderlerini (ipotek faizleri, emlak vergileri, sigorta primleri, mülk yöneticilerine, kamu hizmetlerine ve ödenen amortismanın% 50'sine ödenen harçlar dahil) kesebilirsiniz, ancak mülkün kişisel kullanım için kiralama için kullanılan süreyi faktörlendirmeniz gerekmektedir kullanın.Ve, bir kiralık mülk olarak, 25.000 $ 'a kadar kayıp her yıl düşülebilir. Tespit edilen günler kişisel kullanım olarak sayılmaz, bu nedenle bakım amacıyla olduğu sürece mülkte 14 günden fazla vakit harcayabilirsiniz. Bununla birlikte, o günlerde tatil amaçlı gayrimenkulü kullanmadığınızı ispatlamak için makbuzlarla bakım faaliyetlerini belgelemelisiniz.

3. Mülkünüz Fazla 14 Gün veya Evin Kiralanan Toplam Günlerin% 10'u için kullanın.

Mülkünüzü 14 günden daha uzun süre veya kiralanan gün sayısının% 10'undan fazlasını (hangisi daha büyükse) kullanırsanız, mülk kişisel bir konut olarak kabul edilir ve kiralık kayıp düşülmez. Ailenizin bir mülkünü (eşiniz, kardeşleriniz, ebeveynleriniz, dedeleriniz, çocuklarınız ve torunlarınız da dahil olmak üzere) kullanıyorsa, adil bir kira bedeli tahsil etmediğiniz sürece o günler kişisel gün sayılır.

İkinci Evinizi Satış

Vergi yasaları, birincil konut satışı sırasında vergiden muaf bir şekilde 500 $ 000 kâr (henüz evli değilseniz 250.000 $) almanıza izin verir. İkinci ev satarsanız, bu birincil ev satışı hariç tutma geçerli değildir: Birincil ikametgahınız olmayan bir evi satarsanız, olağan sermaye kazançları vergisini ödemek zorunda kalabilirsiniz. Bununla birlikte, ikinci evinizi satmadan önce en az iki yıllığına birincil konut yaparsanız, bazı vergi avantajlarından yararlanabilirsiniz, ancak eskisi kadar kolay değildir.

1 Ocak 2009'dan önce, ikinci evinize taşınabilir, iki ana konut olarak birincil konut yapabilir, satabilir ve birincil ev satışı hariç tutma avantajından yararlanabilirsiniz. Şimdi, 2008 Konut ve Ekonomik İyileşme Yasası ile ilişkili yeni kanunların bir sonucu olarak, ikinci evinizi satmadan önce birincil bir ev yapabilir, ancak mülkün sahip olduğu süre boyunca vergi ödemeniz gerekecek. 1 Ocak 2009'dan sonra ikinci ev. IRS, evinizi birincil ikametgah olarak evde oturduğunuz yıllara oranla evin kiralık olarak kullanıldığı (veya birincil ikametgahın ötesinde) sermaye kazancı miktarını hesaplamak için kullanıyor bu satıştan çıkarılacak.

Örneğin, Smiths 2004 yılında ikinci bir ev satın aldı. 2009 ve 2010 yıllarında evini kiralık ev olarak kullanmaya devam etmiş ve sonra evini 2011 ve 2012 yıllarında birincil konut olarak kullanmıştır. Başkent kazançlarının yalnızca% 50'si ev 1 Ocak 2009 tarihinden sonra sadece% 50'lik birincil konut olduğundan ev satışından vergiden muaftır (500.000 $ 'a kadar).

1031 Borsalar

A 1031 aynı tür değişim veya vergi ertelenmiş döviz olarak da bilinen döviz, bir satıcının bir kira veya yatırım mülkünü eşit veya daha fazla değere sahip başka bir kira veya yatırım mülkü için vergi ertelemeli olarak takas ettiği bir işlemdir. Avantaj, satıcının döviz üzerinde sermaye kazançları vergisinden kaçınabilmesidir. Bir mülkün 1031 değişim karşılığında kalabilmesi için bir kiralık mülk olarak (ve bir kişisel konut olarak değil) düşünülmesi gerekir. Bu, mülkün 15 gün veya daha fazla kiralanması gerektiği anlamına gelir ve evin kiralandığı günlerin 14 günden az veya% 10'u boyunca kullanmanız gerektiği anlamına gelir.

Bottom Line

Mali olarak mümkünse, ikinci bir eve sahip olmak tatil veya kiralık amaçlarla ya da emeklilik süresince birincil bir ev olarak kullanmak için mükemmel bir yatırım olabilir. Herhangi bir eve sahip olmak, ipotek ve vergilerden bakım ve onarımlara kadar önemli miktarda mali yük taşıdığından, ikinci el mülkiyetin vergiden kaynaklanan etkilerini anlamanız sizin çıkarınıza olacaktır. Vergi yasaları karmaşık ve değiştiğinden, sahipler ve potansiyel alıcılar, vergi uygulamalarını ve yasalarını tam olarak anlamak ve en uygun sahiplik stratejisini belirlemek için nitelikli bir emlak vergisi uzmanıyla görüşmelidir.