Yatırımcılar, Federal Reserve'in düşük faiz politikaları karşısında gelir çözümleri için sıkıntı yaşarken, birçokları gayrimenkul yatırım ortaklıklarında (GYO'larda) temettü imkânlarını artırdı. Vergi yapısına hak kazanabilmek için, GYO'ların gelirlerinin en az% 75'ini kira ve diğer doğrudan gayrimenkul faaliyetlerinden alması ve temettü şeklinde vergiye tabi kazançlarının en az% 90'ını dağıtması gerekir. Bu nedenle, sektörün geleneksel kurumsal kuzenlerinden çok daha yüksek ortalama getiri - şu an yaklaşık% 4 - var.
Gelir için umutsuz olan yatırımcılar, yeterince yüksek getirili GYO'lar bulamıyor ve Wall Street bunları sağlamak için acele ediyor. Bununla birlikte, bu arz artışı geleneksel apartman veya ofis parkı sahiplerinden gelmiyor. Reklam panolarının, cep telefonu kulelerinin ve veri merkezlerinin sahipliği gibi işletmelerdeki firmalardan geliyor; IRS özel mektubu kararlarıyla GYO statüsüne geçiliyor.
Yatırımcılara yönelik olarak, yeni GYO aktivitesindeki artış, oldukça ilginç bir temettü imkânı sunmaktır.
Sıçrama Yapmak
Yatırım bankası Barclays şu anda en az 15 şirket, önümüzdeki birkaç yıl içinde kısmen veya tamamen gayrimenkul yatırım ortaklığına dönüştürmeyi düşünüyor. Dönüşümlerin arkasındaki temel itici güç basit: yatırımcıların güvenilir gelir elde etmesi ve şirketlerin artan vergilerden para kazanmaları gerekir. Sonuç olarak, piyasa, güvenilir gelir akışlarından dolayı, GYO'lara önemli ölçüde tercihli muamele gösterdi. Şirketler vergi tasarruf potansiyelini, artan temettü oranlarını ve yüksek stok değerlemelerini gösteriyor. Yatırımcı ve kurumsal seviyelerde bu ikililik birçok şirkete "gayrimenkul" tanımını genişletmeye ve bir GYO'yu dönüştürmeye itti; Ancak oraya gitmek o kadar basit değildir.
İlk test, işletmenin kira geliri oluşturabilecek nitelikte bir mülk sahibi olup olmadığını belirlemektir. GYO'nun gelirinin% 75'inin kira veya faizden gelmesi gerektiğini unutmayın. Alışveriş merkezlerine sahip olmayı planlayan bir şirket için bu kolay olsa da, örneğin, belge saklama için tuz mağaralarına sahip olan bir firmanın "gerçek mülk" tanımı konusundaki IRS'in belirsiz kuralları altında zorlaşıyor.
Bu, Özellikle REIT dönüşümünün örneklerinin bulunmadığı veya az olduğu sektörlerde, Amca Sam'in özel mektup kararı gerektiriyor. IRS'den gelen OK'i takiben, farklı vergi raporlama standartlarının karmaşık bir işlemi gelir; bu da, bölünme potansiyeline sahip olabilir ve bir şirketin nakit tahsisini tasfiye eder.
Ancak, başarılı bir şekilde dönüşüm gerçekleştiren firmalar ve hissedarlar ödüle layık görülebilir. American Tower (NYSE: AMT), 2011 yılında, IRS, hücre kulelerini gerçek özellik olarak sınıflandırmayı kabul ettikten sonra bir GYO'ya dönüştü. Payların yaklaşık 45 $ 'ı olabilir.Bugün, AMT'in payının 77 doları olabilir. Aynı şekilde, kereste firması Weyerhaeuser (NYSE: WY WYWeyerhaeuser Co35 .66-0.% 14 Highstock 4. 2 6 ile oluşturuldu) dönüşümü üzerine 5 dolar ödemiştir. 6 milyar özel temettü elde etmiştir.
Dönüşümler her zaman doğru değildir. GYO'lar ilk kez 1990'lı yıllarda kurulduğunda hapishaneler, hücre kuleleri ve golf sahaları gibi geleneksel olmayan gayrimenkul türleri GYO'ya çevrildi; Bununla birlikte, bu firmaların bazıları korkunç sonuçlar üretirken bazıları% 90 veya daha fazla kayıp üretmektedir. Örneğin, hapishane sahibi ve mevcut GYO dönüşüm Corrections Corp (NYSE: CXW CXWCorrections Corporation of America Inc. 86 + 1.35% Created with Highstock 4. 2. 6 ), GYO dönüşümünü denedi önceden birkez. 2000 yılına gelindiğinde hisse senedi 1 Dolar'ın altındaydı ve dönüşüm tersine döndü. Benzer şekilde, borç dereceleri genellikle bir GYO dönüşümünden sonra zarar görür.
Portföyünüzün Zamanına Hâlâ Değer Veriyor
Risklere rağmen, düzenli perakende yatırımcılar için GYO dönüşümündeki artıştan hâlâ hoşlanacak çok şey var. GYO'lar, geleneksel hisse senedi / tahvil portföyünün risklerini azaltabilir ve değerlerindeki senkronize hareket etmeyen gerçek varlıklara sahip olduklarından, enflasyonun yıkılmalarına karşı korunabilir. Sonra dikkate alınması gereken sulu temettüler var. Genel olarak bakıldığında, geçiş yapan firmalara bahis oynamak uzun vadede buna değebilir. Bunlar Cincinnati Bell'in (NYSE: CBB CBBCincinnati Bell Inc .; 40 +% 0,26 Highstock 4. 2 6 ile oluşturuldu) tarih merkezi yan kuruluşu CyrusOne, cep telefonu kulesi operatörleri Crown Castle International (NYSE : CCI CCICrown Castle International Corp. 111. 81 + 4. 98% Highstock 4. 2 6 ile oluşturulmuştur) ve SBA Communications (Nasdaq: SBAC SBACSBA İletişim Şirketi164.42 + 6.40 Iron Mountain (NYSE: IRM IRMIron Mountain Inc40.64 + 1.30% Highstock 4. 2 6 ile birlikte oluşturulan% Highstock 4. 2 6 ) ve reklam panosu sahibi Lamar Advertising (Nasdaq: LAMR LAMRLamar Reklamcılık Topluluğu 74. 91 + 7.06% Highstock 4. 2 6 ile oluşturuldu). Devam Eden Bir Dalgalanma
GYO vergi durumu kazanma sıçraması birkaç yıldır devam ederken, geçen bir yılda gerçekten hızlandı. Yatırımcılar, daha yüksek gelir ve daha düşük kurumlar vergisi avını hala sürdükleri için, önümüzdeki yıllarda eğilimin devam etmesini sağlayabilirler. Genel olarak, bu onları gülümsetmeli ve onlara çok sayıda yeni temettü seçimi sağlamalıdır.