Warren Buffett, 2011 yılında dünyanın bir numaralı altın kaynağına yatırım yapmanın vaatlerini tartıştı (resim a ve b). tüm Amerikan arazilerine artı 16 Exxon Mobils'e (XOM XOMExxon Mobil Corp 83. 56-0) yatırım yapmanın aksine, 68 metre uzunluğunda, yaklaşık 170, ağırlığa sahip altın küpü 68 metre uzunluğunda yanlarla sınırlı bir şekilde ligde oturuyordu. 23% Highstock ile oluşturulmuştur 4. 2. 6 ). Zaman geçtikçe Buffett, ekin arazisi ve Exxon Mobils, mısır, buğday, pamuk ve trilyon dolar temettü şeklinde çarpıcı miktarda çıktı üretmeye devam ederken, altının küpü değişmeden kalacağını, yine de beyzbol sopası, hala bir şey üretemiyor. Berkshire Hathaway (BRK.B) hissedarlarına gönderdiği 2011 mektubunda "Küveti sevebiliyorsunuz, ancak cevap vermiyor" diye yazdı.

Böylece, Buffett, ekili alan ve Exxon Mobils'in altın küpünün üstünde üretken varlıkları olduğunu belirtti.Onun söylediği üretken varlıkların, hisse senedi alımı veya tamamen sahiplik, çiftlikler ve gayrimenkul aracılığıyla bir iş şeklinde olabileceğini söyledi. "İdeal olarak, bunlar Coca-Cola (KO KOCoca-Cola Co45) gibi işletmeler, en azından yeni sermaye yatırımları yaparak satın alma gücü değerini koruyacak üretimin enflasyon dönemlerinde yeteneğine sahip olması gerekir. 45-0.% 04 Highstock 4. 2 6 ile oluşturuldu), IBM (IBM) ve kendi See's Candy bu çift kutulu testi karşılıyor "diye yazmıştı.

Bu varlıklar doğru değerleme teknikleri kullanılarak ekonomik eşdeğerlere dönüştürülebilir. Bir fiyat etiketi oluşturulabilir ve bir getiri oranı belirlenebilir. Sonuçta, doğru ormanda olmak (üretken varlıkları) ve bu varlıkları doğru bir şekilde değerlendirerek yatırımcılar daha yüksek getiri elde edebilirler.

Geleneksel Değerleme Yöntemleri Kullanılarak Üretkenliğin Ölçümü

Hisse Senetleri

Berkshire ve Buffett işi tamamen satın almayı tercih ediyor ancak bunu yapamayacakları zaman, IBM, American Express gibi şirketlerin hisse senedi alımlarıyla büyük ölçekli işletmeler satın alacaklar (AXP AXPAmerican Express Co96,% 20-0,% 09 Highstock 4. 2 6 ile oluşturulmuştur) ve Coca-Cola. Değer yatırımının babası Buffett ve Benjamin Graham'ın dünyasında, hisse senedi yatırımları, en çok işletme benzeri olduğunda en akıllıdır ve yatırımcı, bir hisse senedi alımını tüm işletmeyi temsil edenmiş gibi değerlendirmelidir.

Geleneksel, üst seviye değerleme stok metrikleri, fiyat-kazanç ve fiyattan-kitap-fiyat oranlarını içerir. Diğer her şey eşitse, P / E değeri 10 olan bir hisse senedi, P / E 20 olan bir hisse senedinden daha fazla değer sunar.

İşletmeler

Bir işletmenin satın alınması için tipik değerleme göstergeleri, defter değeri karşılaştırılabilir piyasa değeri (konut gayrimenkulleri için yapılan karşılaştırılabilir piyasa analizine benzer bir fiyat oluşturmak için eşdeğer işletmelerin son satış verileri kullanılarak) ve işin kazançlarını alan bir kap-oran değerlemesi en son yılda veya belirli bir önceki yılın ortalaması ortalaması alır ve bunları bir kapitalizasyon oranı ile bölüşür.Aktifleştirme oranı, riske ve beklenen getiriye dayanmaktadır. Örneğin, bir berber dükkânının son beş yıl içinde ortalama kazançları 20.000 ABD doları ve kazanç oranının% 20 olması gerektiği tespit edilirse, işletme değeri 20.000 ABD Doları / 0 olacaktır. 20 veya 100.000 $.

Kira Mülkünden Nakit Akışı

Kira mülkünde, tipik değerleme metrikleri karşılaştırılabilir bir piyasa analizi içerir (konut mülkiyeti normal olarak bu yöntem kullanılarak değerlidir ve kiralık mülk için oldukça kullanışsız olduğu kanıtlanmıştır, çünkü, kazançları hesaba katmaz); üreme değeri veya bina değiştirme masrafı; bir kazanç sermayeleştirme yaklaşımı (bir işletme için kapa oranı hesaplamasıyla aynıdır); brüt kira çarpanı hesaplaması ve aylık nakit akım tablosu analizi.

Brüt kira çarpanı, sadece bir gayrimenkulün brüt yıllık kira oranının "nakit akışı" potansiyelini temsil eden bir faktörle çarpımıdır. "Temel kural, bir mülkün yedi kat fazla nakit akışı üretmesi. Brüt yıllık kira 20.000 ABD Doları olan bir mülk büyük olasılıkla 140.000 $ (20.000 x7 $) fiyatla nakit akışı sağlayacaktır. Bu hesaplama, daha ileri analiz için özellikleri süzmek için yararlıdır, ancak bütünsel olarak çok künt ve daha ayrıntılı bir öngörülen gelir tablosu genelde geliştirilmiştir. Bu ayrıntılı gelir tablosu, kira gelirleri, boşluk oranları, emlak yönetim ücretleri, onarım ve bakım, bahçe işleri, çeşitli, yedekler, borç ödeme, sigorta ve emlak vergileri için hesaplar. Elde edilen kazançlar veya "nakit akışı", daha sonra nakit olarak nakit dönüş karşılığı nakit belirlemek için peşinat ile bölünür.

Mülk yatırımının iki önemli avantajı, kaldıraç ile artan getirilerin kullanılması ve amortismanın nakit dışı kalemi şeklinde "fantom" nakit akışı ekleme özelliğidir. Yatırım yapılan sermayenin getirisi, kira mülkünü hisse senedi yatırımlarıyla karşılaştırırken daha yararlı bir metriktir.

Verimli Tarım Arazisi

Tarım arazisi tipik olarak kroplife'ye göre kiralama harcırahı hesaplamasıyla değerlenir. com, "Midwest bölgesindeki tarım arazilerinin% 50'den fazlası şu anda kiralanıyor. "Dolayısıyla, bir dönümlük araziye 500 dolarlık bir alan kiralayan bir parsel, kapitalizasyon oranı% 4 ise, 12 dönümlük, bir dönüm arazide değerlenecektir. (500 $ / 0 04). Bu kapitalizasyon oranı, uzun vadeli faiz oranlarına dayanmaktadır.

İndirimli Nakit Akışı Modelini Kullanarak Ekonomik Eşdeğerlik Yaratmak

Buffett'ın Berkshire Hathaway hissedarlarına 1992 yılında gönderdiği mektubunda ayrıntılı olarak anlatılan üretken bir varlığın asıl özünde yerleşik değeri, John Burr Williams tarafından 50 yıl önce Yatırım Değeri Teorisi. "Bugünkü hisse senedi, tahvil veya işin değeri, varlığın ömrü boyunca ortaya çıkması beklenen nakit girişleri ve çıkışları (uygun bir faiz oranı üzerinden iskonto edilmiş) ile belirlenir" diye yazdı Williams. Bu içsel değer, iskonto edilmiş nakit akışı modelini kullanarak hesaplanabilir; bu, bir getiri oranına ulaşmak için sırayla varlığın mevcut fiyatı ile karşılaştırılabilen tek bir dolar değerine neden olacaktır.Bu getiri oranı tüm varlık sınıflarımızı ekonomik eşdeğerlere dönüştürür.

Sahibi Kazanç ve Büyüme Oranları

Peki, varlığın kalan ömrü boyunca oluşması beklenen tüm giriş ve çıkışları nasıl belirleyebilir? Basit: Önce kazanç taban değerini (Buffett dünyasında, ki bu net kazancın artı amortisman ve amortisman hariç olmak üzere sermaye harcamaları olan işletme kazancı) belirler ve daha sonra makul bir büyüme hızıyla bu değeri yükseltirsiniz. Büyüme oranı, ilk aşamada ve önümüzdeki beş ila 10 yıl içinde devam etmesi beklenen büyüme oranının olduğu birinci aşamaya bölünür ve ikinci aşama, büyüme sonrasında gerçekleşmesi beklenen kalıcı bir orandır ılımlı bir seviyeye indirgiyor.

İlk aşamada, kullanılan büyüme oranı, söz konusu varlığın tarihi 10 yıllık kazanç büyüme oranı olabilir. Herhangi bir varlığın tarihi kazanç artış oranını belirlemek için, 10 yıl öncesindeki kazançları şimdiki değeri, gelecek yılın kazanımı için en son yılın kazanışını ve 10'uncu aydan önceki kazançlarını kullanarak, oran veya G / Ç için para hesaplamasının zaman değerini kullanmanız yeterlidir. yıl sayısı için. Kazançların önümüzdeki beş ila 10 yıl boyunca bu yörüngede devam edeceğinden eminsen, bu oranı birinci aşamadaki büyüme oranı için kullanın.

yazar Robert Hagstrom'a göre, ikinci aşamadaki oran için kalan oran, ortak bir yaklaşım "şirketin bulunduğu ülkenin genel ekonomisindeki uzun vadeli nominal büyüme oranını" kullanmaktır. Warren Buffett Way

Örneğin, Amerika Birleşik Devletleri'nin uzun vadeli ekonomik büyüme oranı% 5'dir.

Tahmin edilebilirlik iskonto edilmiş nakit akış modelini kullanmada kilit önemdedir Söz konusu varlığın tutarlı bir kaydının olması gerekir Gelecekteki kazançlarını herhangi bir derecede güvenle projelendirmek için kazancın% 10'unu sağlıyor.Ayrıca modeldeki değişkenler Hubble uzay teleskopundaki düğmelere benzer: onları biraz ayarlayın ve tamamen farklı bir evrene bakıyorsunuz.

İndirim Oran

İskonto oranı, gelecekteki tüm kazançları bugünkü bir değere geri getirmek için kullanılan orandır.Bunu eldeki varlığa yatırım yapmak için fırsat maliyeti olarak düşünün; tarım arazileri satın almak yerine bir Hazine bonosu satın alabilirsiniz. Buffett'in kullandığı değer, risksiz fiyattır. şimdi% 3'lük 30 yıllık T-fatura oranındadır. Diğerleri, bu orana, riski açıklayan bir hisse senedi risk primi ekler. Bu değer, New York Üniversitesinde finans profesörü olan Aswath Damodaran'ın web sitesinde bulunabilir. Oran şimdi% 6,12 seviyesinde. Böylece, toplam iskonto oranı% 9. 12 olacaktır.

İçsel Değeri Hesapla

Önceki girdilerin hepsi indirgenmiş nakit akış modeline girilir ve gelecekteki nakit akışlarının net bugünkü değeri hesaplanır. Bu net bugünkü değer, varlığın içsel değeridir ve hisse fiyatı, binanın üzerindeki fiyat etiketi veya dönüm başına fiyat gibi olsun, satış fiyatıyla karşılaştırılabilir; bir güvenlik payı.

Emniyet Marjı

Buffett'in danışmanı Benjamin Graham tarafından tanımlandığı üzere, emniyet marjı, varlığın mevcut fiyatı ile varlığın hesaplanan öz değer arasındaki farktır. Emniyet marjı şu şekilde düşünülebilir: 50 bin ton ağırlığındaki kamyonlar tarafından kullanılacak bir köprü inşa etmeniz gerekiyorsa, 100 bin ton ağırlığa sahip bir köprü inşa edin. Büyük bir emniyet marjı, dahili değer hesaplamasındaki hatalar ve sapmalar için bir güvenlik ağı sağlar. Buffett'e göre, yatırımda en önemli üç sözcük güvenlik marjı.

Emniyet Marjı, varlığın hesaplanan öz değerini, varlığın fiyatına bölerek çıkarır. 1. Diğer her şey eşit olarak, bir emniyet marjı% 75 olan bir varlık, bir varlıktan daha geniş bir emniyet ağıdır. % 25'lik bir güvenlik marjı.

Ekonomik Eşdeğerliklerin Ülkesi-Dönüş Oranı

Varlığın getiri oranını belirlemek için, hesaplanan öz değerin satış fiyatına eşitlenene kadar iskonto nakit akış modelindeki iskonto oranını değiştirmeniz yeterlidir varlık. Örneğin, American Express'in iç değerinin 172 $ olduğu hesaplanırsa. 08 hisse başına% 9. 12 iskonto oranı ve mevcut fiyatı 71 $ kullanarak. 73, sonra iskonto oranını% 14. 6'ya ayarlamak, özünde 71 $ değerinde sonuçlanacaktır. Bu satış fiyatı ile aynıdır. Bu, inşa edilen modele dayanarak, American Express yatırımcısının yıllık% 14'lük bir getiri bekleyeceği anlamına gelir. Bu getiri oranı varlık sınıfları arasında kolay karşılaştırma yapılmasını sağlar ve sermayenin etkili bir şekilde konuşlandırılmasını kolaylaştırır. Böylece, ister Coca-Cola, ister çikolata, yaşam alanı veya pamuk olsun, indirimli nakit akışı modeli, farklı varlıkları ekonomik eşdeğerlerine indirir.

Eldeki Kuş Buffett'e yaptığı 2000 yıllık yıllık mektubunda, John Burr Williams'ın Yatırım Değer Teorisi

'da düzenlediği tüm varlıkları değerleme formülü doğru şekilde belirlendi. 600 B. C- 'te bulunan bir selef, "eldeki bir kuş çalılıkta iki değer. "Bu aksiyom dört soru ile değiştirilmelidir: kuşlar çalılıkta ne kadar belli oluyorsunuz, ne zaman ortaya çıkacak, kaç tane var olacak ve risksiz faiz oranı ne olacak? (Uzun vadeli ABD T-bonolarındaki getiri.) Bu değişkenlerin tümü, iskonto nakit akım modelinde ele alınmaktadır. "Eğer bu üç soruyu cevaplayabiliyorsanız, çalılık maksimum değeri ve şimdi sahip olduğunuz kuşların maksimum sayısı hakkında bilgi edineceksiniz. Ve tabii ki kelimenin tam anlamıyla kuşları düşünmeyin. Buffett, hissedar mektubunda şunları yazdı:

Buffett'a göre bu kanun değiştirilemez: "çiftlikler, yağ telif hakları, tahviller, hisse senetleri, piyango biletleri ve üretim tesisleri için yapılan harcamalar için geçerlidir. sayıları artırabilir ve evrenin tamamında sermayenin tüm olası kullanımlarının cazibesini derecelendirebilirsiniz "diye yazdı.

Bottom Line

"Şu andan itibaren yüzyıla kıyasla altın, deniz kabukları, köpekbalığı dişleri ya da bir kağıt parçası (bugün olduğu gibi) insanlar isterlerse günlük birkaç dakika değişimi yapmaya istekli olacaklar. bir Coca-Cola ya da bazı Bkz. fıstık kırılgan için emek.Gelecekte ABD nüfusu daha fazla mal taşıyacak, daha fazla yiyecek tüketecek ve şimdi olduğundan daha fazla yaşam alanı talep edecektir. İnsanlar başkalarının ürettikleri şey için sonsuza kadar ürettikleri şeyleri değiştirecekler "diye yazdı Buffett, 2011 hisse mektubunda yazdı. Bireysel yatırımcıya ilişkin olduğu için, bu üretken varlıkları bir altın küp üzerinden tanımlamak ve bunları ekonomik eşdeğerlerine dönüştüren modeli kullanmak hakim bir değere yol açmaktadır. Bu, daha yüksek getiri oranlarına yol açan güvenlik marjına neden olur.