Emlak çoğu insanın servetinin önemli bir bölümünü temsil eder ve bu özellikle Amerika Birleşik Devletleri'ndeki birçok ev sahibi için geçerlidir. Federal Rezerv tarafından en son yapılan Tüketici Finans Anketi'ne göre, Amerikalı ailelerin% 65,2'si kendi birincil konutlarına sahiptir. Gayrimenkul piyasasının boyutu ve ölçeği, bir çok yatırımcı için cazip ve kârlı bir sektör haline getiriyor. Bu yazı emlak piyasasını ve mevcut yatırımların çeşitliliğini etkileyen belli başlı faktörlere bakacaktır.

TUTORIAL: Emlak Yatırımlarını Keşfetme

Gayrimenkule Etki Eden Faktörler

Demografi

Demografi, yaş, ırk gibi bir nüfusun kompozisyonunu tanımlayan verilerdir , cinsiyet, gelir, göç şekilleri ve nüfus artışı. Bu istatistikler, çoğunlukla göz ardı edilmesine rağmen, gayrimenkulün fiyatlandırılmasını ve hangi tür gayrimenkullerin talep edildiğini etkileyen önemli bir faktördür. Bir ulusun demografik özelliklerinde önemli değişiklikler, birkaç on yıl boyunca gayrimenkul eğilimleri üzerinde büyük bir etkiye sahip olabilir.

Örneğin, 1945-1964 yılları arasında doğan bebek boomers, gayrimenkul piyasasını önemli ölçüde etkileme potansiyeline sahip demografik bir eğilime örnektir. Bu bebek boomeralarının emeklilik durumuna geçişi, geçen yüzyıldaki ilginç trendlerden biridir ve 2010 yılında başlayan bu bebek boomers'un emekliliğinin yıllardır piyasada farkına varılması gerekmektedir. (Baby-boomer eğilimi hakkında daha fazla bilgi için bkz. Boomers: Emeklilik Zihniyetini Bükme .

Bu tür demografik değişim, gayrimenkul piyasasını etkileyebilecek çeşitli yollar vardır, ancak bir yatırımcı için, sorulması gereken kilit sorular şunlar olabilir: i) Bu, ikinci evlere olan talebi nasıl etkileyecektir? popüler tatil alanları daha fazla insan emekli olmaya başlarken? Veya ii) Gelirler daha küçük ve çocuklar tümüyle taşınmışsa, bu daha büyük evlere olan talebi nasıl etkiler? Bu ve diğer sorular yatırımcıların eğilim başlamadan çok önce arzulanan gayrimenkul yatırımlarının türünü ve yerini daraltmalarına yardımcı olabilir.

Faiz Oranları

Faiz oranları da gayrimenkul piyasaları üzerinde büyük etkiye sahiptir. Bir ipotekli bir ev satın almayı düşünüyorsanız, bir ipotek hesap makinesini kullanarak faiz oranlarını araştırmak faydalı olacaktır. Faiz oranlarındaki değişiklikler kişinin konut satın alma kabiliyetini büyük ölçüde etkileyebilir. Bunun nedeni, düşük faiz oranlarının gitmesi, bir ev satın almak için bir ipotek elde etme maliyetinin düşük olması, bu da fiyatları tekrar yukarı iten gayrimenkul için daha yüksek bir talep yaratıyor olmasıdır.

Faiz oranlarının yükselmesiyle ipotek elde etme maliyetinin artması, böylece gayrimenkullerin talep ve fiyatlarını düşürdüğünü belirtmek önemlidir.Bununla birlikte, faiz oranlarının konut gayrimenkullerinden ziyade bir gayrimenkul yatırım ortaklığı (GYO) gibi bir öz sermaye yatırımı üzerindeki etkisine bakıldığında, ilişki bir tahvilin faiz oranlarıyla olan ilişkisine benzer şekilde düşünülebilir. Faiz oranları düştüğünde, bir bono değeri artar, çünkü kupon oranı daha istenilir ve faiz oranları arttığında tahvillerin değeri azalır. Benzer şekilde, piyasada faiz oranı düştüğünde, GYO'ların yüksek getirileri daha çekici hale gelir ve değerleri artar. Faiz oranları arttığında, bir GYO'nun getirisi daha az çekici hale gelir ve değerini düşürür. Ekonomi Gayrimenkul değerini etkileyen bir diğer önemli faktör, ekonominin genel sağlığıdır. (Bu etkiler hakkında daha fazla bilgi edinmek için bkz.

Faiz Oranları, Gayrimenkul Değerlerini Nasıl Etkiler

). Bu genel olarak GSYİH, istihdam verileri, imalat faaliyeti, mal fiyatları vb. Gibi ekonomik göstergelerle ölçülür. Genel olarak konuşursak ekonomi durgun olduğunda gayrimenkul de öyle.

Bununla birlikte, ekonominin döngüselliği, farklı gayrimenkul türleri üzerinde değişik etkilere sahip olabilir. Örneğin, bir GYO, otel yatırımlarına daha büyük bir yüzdesine sahipse, genellikle ofis binalarına yatırım yapmış bir GYO'dan daha fazla bir ekonomik krizden etkilenebilirler. Oteller, işin doğasında olan kira yapısının türü nedeniyle ekonomik faaliyete çok duyarlı bir mülk biçimidir. Bir otel odasını kiralamak, ekonominin kötü çalışması durumunda otel müşterileri tarafından kolaylıkla önlenebilir kısa vadeli kiranın bir formu olarak düşünülebilir. Öte yandan, ofis kiracıları genelde ekonomik krizin ortasında değiştirilemeyen uzun vadeli kiralamaya sahipler. Böylece, ekonominin içinde bulunduğu döngü bölümünün farkında olmanız gerekmesine rağmen, emlak alanının ekonomik döngüye duyarlılığının farkında olmalısınız.

Devlet Politikaları / Sübvansiyonlar

Mevzuat, emlak talebi ve fiyatlarında belirgin bir etkisi olabilecek bir diğer faktördür. Vergi kredileri, kesintiler ve sübvansiyonlar, hükümet yerinde oldukları sürece emlak talebini geçici olarak artırabilecek yollardan bazıları. Mevcut hükümet teşviklerinden haberdar olmak, arz ve talep değişikliklerini belirlemenize ve muhtemelen yanlış eğilimleri belirlemenize yardımcı olabilir. Örneğin, ABD hükümeti, ağır bir ekonomide ev satışlarını artırmak için ev sahiplerine ilk kez bir ev satın alıcının vergi kredisini sundu (yalnızca 2008-2010 yılları arasında ev satın alanlar uygun). Ulusal Emlakçılar Birliği (NAR) 'na göre, bu vergi teşviki tek başına 900 bin ev satın alanının ev satın almasına yol açtı. Geçici olmasına rağmen, bu oldukça büyük bir artışdı ve artışı vergi teşvikinin bir sonucu olarak bilmediğinizde konut talebinin diğer faktörlere dayalı olarak arttığına karar vermiş olabilirsiniz.

En İyi Yatırım Nedir?

Gayrimenkul piyasasının büyüklüğü ve ölçeği onu bir çok yatırımcı için çekici ve kâr pazarı yapıyor.Yatırımcılar doğrudan fiziksel gayrimenkul yatırım yapabilir veya yönetilen fonlarla dolaylı yatırım yapmayı seçebilirler. Doğrudan gayrimenkul yatırım yapmak, konut veya ticari mülkün gelir üreten bir mülk olarak kullanılmak ya da gelecekte yeniden satış yapmaktır. Gayri menkul piyasasına yatırım yapmak için dolaylı yollar, gayrimenkul yatırım ortaklıklarına (GYO'lar), gayrimenkul borsasında işlem gören fonlara (ETF'ler), birbirine karışan gayrimenkul fonlarına (CREF'ler) ve altyapı fonlarına yatırım yapmayı içerir. Piyasadaki yüksek likidite, daha düşük işlem maliyetleri ve daha düşük sermaye gereksinimleri nedeniyle, ortalama yatırımcılar dolaylı olarak gayrimenkul yatırımını tercih etmektedir. Gayrimenkul Yatırımında Basit Yollar . başlıklı yazı

başlıklı konuyu okuyun.

Bu makale, konut piyasasından kazanç elde etme yolları hakkında daha fazla bilgi edinmek için, gayrimenkul piyasasının hareket etmesinde önemli bir rol oynayan üst düzey faktörlerdir ancak oynamak için daha karmaşık bölümler de bulunmaktadır. Ve yukarıda bahsedilen faktörlerden bazıları faktör ve pazar arasında net bir ilişki olduğunu gösterse de, uygulamada sonuçlar çok farklı olabilir. Bununla birlikte, gayrimenkul piyasasını yönlendiren temel faktörleri anlamak, potansiyel bir yatırımın kapsamlı bir değerlendirmesini yapmak için gereklidir.

(Bu konuyla ilgili daha fazla bilgi için Konut Emlak'da Para Kazanın ve Ticari Gayrimenkulte Bulunan .