2008'in subprime çöküşünden ve 1987'deki kazadan öğrendiğimiz bir şey varsa, bu, bir ev satın almak ya da yeniden finanse etmek için para borçlarken hepimizin dikkatli olması gerektiğidir. Seçtiğiniz ipotek türü, evinizi tamamen elinde tutan veya bir haczin veya iflasın ortasında kendinizi bulan bir gün arasındaki fark anlamına gelebilir. Bu makalede, insanların en çok karşılaştıkları ipotek türlerini tartışacağız ve yanlış borçlu ile eşleştirildiğinde neden kötü bir fikir olduklarını açıklayacağız.

Eğitim: Gayrimenkul Yatırımları

İpotek Riskli Nedir? Konut krizinden dolayı, çoğumuz bazı ipotek türlerinin doğal olarak riskli olduğuna inanmaya başladık. Bununla birlikte, ipotek uzmanları, riskli bir ipotek gerçekten borçlu geri ödeme yeteneği ile eşleşen bir kredi ürünü olduğunu söyleyecektir. (Bu pazarı patlatıp yanmasına neden olan faktörlere bir göz atın, Subprime Meltdown'u Besleyen Yakıt 'ı kontrol edin.

HSH Associates Başkan Yardımcısı Keith T. Gumbinger, "inan [" inanıp inanmadığını, mevcut ürünler [2009'un civarında] doğru izleyici için özellikle riskli olmadığını "kabul ediyor. Sorun, bazı ipotek türlerinin yanlış borçlularla eşleştirildiğiydi ve borç verenlere borçlulara "sen her zaman para verebilirsin" diye söylüyordun. Ev fiyatları yıllarca yükseldiğinde bu gerçekmiş gibi görünebilir, ancak ev değerleri düştükçe doğru değildir.

2008-2009 krizinden kısa süre sonra konut piyasası istatistikleri bu iddiaları desteklemektedir. İpotek Bankacılar Birliği'nin Ulusal Şiddet Araştırması'na göre, 2010 yılının ikinci çeyreğinde rehin başlama oranının en yüksek olduğu kredilerin türü, rehin başlama oranı% 3.39 olan subprime ayarlanabilir faizli ipotek kredileri (ARM) idi. Değişen faiz oranlarına sahip ARM'ler, ideal finansal durumlardan daha az olan borçlular için özellikle riskli bir mortgage ürünüdür.

Anket, VA kredilerinin rehine başlama oranı% 0.70, birinci sınıf sabit krediler% 0.71, FHA kredileri% 1. 02, birinci sınıf ARM'ler% 1.96 ve subprime sabit kredilere sahip olduğunu bildirdi. % 3. Bu veriler, herhangi bir ipotek türünün bir subprime borçlu için kötü bir fikir olabileceğini ve birincil borçluların, ARM'leri anlamadıkları takdirde belaya girebileceklerini göstermektedir.

Aslında, sabit faizli ipotek bile borçlular için zararlı olabilir. İlk riskli ipotek türünüze bakalım.

1. 40 Yıl Sabit Faizli İpotek

Sabit faizli ipotekli borçlular düşük bir rehin tutumuna sahip olabilirler, ancak bu sabit faizli ipotekların her zaman iyi bir fikir olduğu anlamına gelmiyor. 40 yıllık sabit faizli ipotek bu tür bir üründür, çünkü ödünç o kadar uzun süre öderseniz, o kadar çok faiz ödersiniz. Diyelim ki% 10 peşinat ile 200 000 $ ev satın almak istiyorsunuz. Ödünç almak zorunda olduğunuz tutar 180 bin dolardır (200 bin dolar eksi 20 bin dolar).

Krediyi ömrü boyunca muhafaza ederseniz, aylık ödemeler ve çeşitli şartlar altında ev için ödeyeceğiniz toplam tutar:

Dönem

Faiz Oranı > Aylık Ödeme	Ömür Boyu Maliyet (peşin ödeme dahil)	Anapara (peşinat dahil)	Ödenen Toplam Faiz	15 yıl	5. 0% 999 $ 1, 423. 43
$ 276, 217. 14	200 000,	76, 217. 14	20 yıl	5. 0%	1 $, 187.92
305 $, 100.888	200,000, 000	105, 100.888	30 yıl	5. % 0	$ 966. 28
367 dolar, 860.41	200.000 dolar,	167 dolar, 860.41	40 yıl	5. % 0	$ 867. 95
$ 436, 617.886	$ 200, 000	236, 617. 86	Şekil 1: Bir ipotek üzerinde çeşitli şartlar (yıllar) ile ödenen faiz ve esas.	Yukarıdaki grafik basitleştirilmiş bir karşılaştırmadır. Gerçekte, faiz oranı 15 yıllık kredi için en düşük ve 40 yıllık kredi için en yüksek faiz olacaktır. Daha gerçekçi bir karşılaştırma:	Dönem
Faiz Oranı

Aylık Ödeme

Ömür Boyu Maliyet (peşinat dahil)	Asıl	(peşinat da dahil)	Ödenen Toplam Faiz > 15 yıl	4. 5% 999 $ 1, 376.99 99 999 $ 267, 858.83 200 000,	67 $, 858.83
20 yıl	5. 0%	1 $, 187.92	305 $, 100.888	200,000, 000	105, 100.888
30 yıl	5. % 2	$ 988. 40	375, 823. 85	200, 000	175, 823. 85
40 yıl	5. % 8	$ 965. Şekil 9: Çeşitli şartlar (yıllar) ve faiz oranları üzerinden ipotek üzerinde faiz ve anapara ödemesi.	Yukarıdaki Şekil 2'de görüldüğü gibi, 40 yıllık ipotek faizinizde% 0,6 daha yüksektir ve aylık faturanızı sadece 23 $ altına düşürerek 988 $ 'dan 965 $' a düşürür. Bununla birlikte, kredinin ömrü boyunca ek bir 107 $, 570.80 mal olacak. Çoğu insan bu tür parayı atamayı göze alamaz. 40 yıllık ipotek almak, emeklilik için yeterli değil, çocuklarınızın kolej eğitiminde veya başka herhangi bir dizi senaryo için ödeme yapamamanız riskini artırır. En iyi ihtimalle, tatil, elektronik, güzel yemekler ve diğer eğlenceli harcamalar için harcayabileceğiniz 107 $, 570.80 tutarındasınızdır. Kim yapmak istiyor?	2. Ayarlanabilir Faizli İpotekler	Ayarlanabilir faizli ipotekler (ARM'ler), altı ay ila 10 yıl arasında değişen kısa bir başlangıç ​​dönemi için sabit bir faiz oranına sahiptir. Teaser oranı olarak adlandırılan bu ilk faiz oranı, genellikle 15 ya da 30 yıllık sabit kredilerdeki faiz oranından daha düşük. İlk dönemden sonra oran periyodik olarak ayarlanır - bu, yılda bir kez, altı ayda bir kez veya ayda bir kez olabilir.
"İlk kez Ev Alıcı Ağı'nın Kaliforniya emlak komisyoncusu Greg Cook," Kredi süresinden daha kısa bir süre için sabit bir faiz oranı olan her kredi büyük bir faiz oranı riski taşıyor "diyor.	Faiz oranı riski, faiz oranları artarsa, ARM altındaki aylık ödemelerin daha pahalı hale gelmesi ve bazı durumlarda ev sahibinin karşılayamayacağı bir masraf olması riskidir.	ARM'lerle birlikte gelen öngörülemezlik unsuru, özellikle sabit bir gelirdeyse veya gelirlerinin artmasını beklemiyorsa, birçok insan için bir sorundur.	Jumbo ipotek varsa, ARM'ler daha da riskli hale geliyor, çünkü müdürünüz ne kadar yüksek olursa, faiz oranındaki bir değişiklik aylık ödemenizi de etkileyecektir.	Deneyimli bir ipotek işlemcisi ve sigortacısı ve "Amerika'da Şaşkın" kitabının yazarı Mary Tootikian, "Tarihsel olarak, insanlar beş ila yedi yıldan fazla evlerinde ya da ipoteklerinde kalmıyor" Bu nedenle, daha düşük oranda bir ipotekin yapacağı 30 yıllık sabit bir kredi için neden daha yüksek bir oran öder? "	Ayarlanabilir bir faiz oranının aylık ödemeyi düşürerek aşağı yönlü ayarlayabileceğini de belirtmek önemlidir. Bu, gelecekte faiz oranlarının düşmesini beklediğiniz takdirde, ARM'lerin iyi bir seçim olabileceği anlamına geliyor. Elbette, geleceği tahmin edemezsiniz. (İpotek türlerinin her ikisi de maddi ihtiyaçlarınıza ve umutlarınıza bağlı olarak avantaj ve dezavantajlara sahiptir Daha fazla bilgi için
İpotek: Sabit Faiz ile Ayarlanabilir Faiz

arasında okuyun.)

. Sadece Faiz İpotegileri Borçlu, yalnızca faiz (IO) ipotek ile beş ila on yıl boyunca birincil ipotek faizini öder ve bu süre boyunca daha düşük bir aylık ipotek ödemesine izin verir. Bu faiz sadece ipotekleri kısa süre ev sahibi olacak ve taşınan maliyetlerini azaltmak isteyen bazı gayrimenkul yatırımcılarına cazip geliyor.

IO ipotekleri, düzensiz gelir kazananlara ve gelecekte gelir artışı açısından önemli bir potansiyele sahip olan insanlar için de iyi olabilir, ancak ancak bunu yapabilecek duruma geldiğinde daha yüksek ödemeler yapmak için yeterli disipline ediliyorsa.

Olumsuz yön, bir IO mortgage üzerindeki faiz oranının, konvansiyonel bir sabit faizli ipotek üzerinde ödeyeceğiniz orandan daha yüksek olma eğiliminde olmasıdır, çünkü insanlar yalnızca faizsiz kredileri varsayılan olarak kullanmaktadırlar. (Bu krediler faydalı olabilir, ancak birçok borçlu için finansal bir tuzak kuruyorlar.

Faiz Üzerine Sadece İpotek: Ev Serbest Evsiz?

)

Ayrıca mali olarak sofistike değilseniz Borçlu olan faizli ipotek ödemeleri, aşağıdaki nedenlerden herhangi biri veya birkaçı için aşırı derecede riskli olabilir:

Sadece ilgi süresi sona erdiğinde önemli ölçüde daha yüksek aylık ödemeleri göze alamazsınız. Bu noktada hâlâ faiz ödeyeceksiniz, ancak sabit faizli bir krediyle yapacağınızdan daha kısa sürede müvekkilinize geri ödeme yapacaksınız. Ev parasıyla ilgili çok az veya hiç hakkınız olmadığı için yeniden finanse edemezsiniz. Satış yapamazsınız, çünkü ev eşitliğiniz çok az veya hiç yok, konut fiyatları düşüş göstererek sizi su altına soktu.

Kredi ömrü boyunca sadece faizli krediyi kullanan Borçlular, konvansiyonel bir ipotekle olduğundan daha fazla faiz ödeyeceklerdir. Kredinin nasıl yapılandırıldığına bağlı olarak, kredi döneminin sonunda büyük bir balon ödeme yöntemi ile karşı karşıya kalabilirsiniz.

IO kredisi için iyi bir aday olmayan bir borçlusanız, bu sorunlardan herhangi biri en kötü senaryoda evinizi kaybetmenize neden olabilir. Biraz daha az kötü senaryoda, IO kredisi, yalnızca bir ev sahibi olmak için ödemeniz gereken çok daha fazlasına mal olabilir.

4. Faiz Özellikli ARM'ler Sadece faizsiz ARM'ler olarak adlandırılan bazı faiz kredileri ile faiz oranı sabit değildir, ancak piyasa faiz oranlarına bağlı olarak yükselebilir veya küçülebilir. Esasen, faiz sadece ARM iki potansiyel riskli ipotek türü alır ve bunları tek bir üründe birleştirir. İşte, bu ürünün nasıl çalışabileceğine dair bir örnek. Borçlu, ilk beş yıl boyunca sabit faizle faiz ödüyor. Daha sonra önümüzdeki beş yıl için borçlu sadece faiz ödemeyi sürdürüyor ancak faiz oranı, piyasa faiz oranlarına göre yıllık olarak ayarlanıyor, yani borç alanın faiz oranı yükselebilir veya düşebilir demektir. Sonra, kredi döneminin geri kalanı için, örneğin 20 yıl, borçlu sabit faizli bir anapara tutarını her ay artı yıllık olarak değişen bir faiz oranı ile aylık faiz ödeyecektir.

Pek çok kimse, sadece faizsiz ARM'lerle gelen belirsizliğe dayanacak finansal veya duygusallığa sahip değildir. (Daha fazla bilgi için

• Ödeme Seçeneği ARM'leri: Bir Tıklama Süresince Bomb?
• )
• 5. Düşük Ödeme Kredileri
• Çok para ile ayrılmadığınız için yalnızca% 3'lük bir düşüşle karşı karşıya kalmanız düşük risk gibi görünüyor. Ve aslında, VA kredileri ve Federal Konut İdaresi (FHA) kredileri, sırasıyla% 0 ve% 3, 5 peşinat gereksinimlerini en düşük haciz başlama oranları bazılarına sahiptir. Düşük bir peşinat ödemeyle ilgili sorun, ev fiyatları düştükçe satamayacağınız veya yeniden finanse edemediğiniz bir durumda sıkışabilir.
• Bankada yeterli paranız varsa, kendinizi ipotekinizden satın alabilirsiniz, ancak evlerinde düşük peşinat ödeyen insanların çoğunun önemli miktarda nakit rezervi yoktur.

Bottom Line

Bazı ipotek kredisi verenlerin çoğunun, yalnızca faizli ARM gibi piyasada yüksek riskli olduğunu düşündüğü kredilerin çoğu piyasada değilken, sonuçta hala birçok yol var gerçekte sizin için uygun olmayan bir ürüne kaydolursanız, kötü bir ipotek ile. (Ayrıca bkz. Bağımsız Çalışan? İpotek Alma Adımına 5 Adım