Gayrimenkul yatırım ortaklıkları (GYO'lar), küçük yatırımcıların gayrimenkul varlıklarının yarattığı daha yüksek getirilere doğrudan katılabilmeleri için kendilerini bir araç olarak kurdu. Geçmişte, bu güvenler, oluşturulmuş olan enerji ya da sektörle ilgili diğer tröstler ile aynı kategorideki birim yatırım ortaklıklarının küçük dalları olarak düşünülmüşse de, Global Industry Classification Standard'ın GYO'lara ayrı bir varlık olma statüsü verdiği zaman sınıf kuralları değişti ve popülaritesi arttı.

Bu yazıda, GYO'nun nasıl çalıştığını açıklayacağız ve daha sonra düzenli yatırımcılara sundukları benzersiz vergi etkilerini ve tasarruflarını inceleyeceğiz. (Bu varlıklara genel bir bakışla ve portföyünüz için neler yapabileceklerini görmek için, GYO Yol 'e bakın.)

GYO'nun Temel Özellikleri GYO, birlikte paketlenen gayrimenkuller ve ipotek havuzudur ve birim yatırım ortaklıkları şeklinde bir teminat olarak sunulmuştur. GYO'nun her birimi, temel özelliklerin her birinde sahiplik oranını belirtir. NYSE'deki GYO'lar 423 milyar dolar piyasa değerine sahiptir. 2011 yılında yaklaşık 140 GYO, New York Menkul Kıymetler Borsası'nda ve diğer pazarlarda aktif olarak işlem gördü.

GDA: Gayrimenkul Yatırımlarını Keşfetme

Genellikle, GYO'lar büyüme odaklılığa göre daha fazla değer taşırlar ve çoğunlukla küçük ve orta boy yatırım fonlarından oluşmaktadır.

IRS, gayrimenkul yatırım ortaklarının gelirlerinin en az% 90'ını gayrimenkul sahiplerine (ortakların eşdeğeri) ödemelerini şart koşmaktadır. Bu şirketlerle benzerlik taşıyor ve GYO'lar geleneksel sabit gelir piyasalarında tipik olarak bulunanlardan daha yüksek getiri sağlıyor. Aynı zamanda, gayrimenkul piyasasıyla dalga geçtiği için geleneksel stoklardan daha az değişkenlik eğilimi gösterirler. (GYO değerlemesi hakkında bilgi için bkz. Bir Gayrimenkul Yatırım Ortaklığının Temel Değerlemesi .

Üç Türlü GYO Çeşitleri GYO üç kategoriye ayrılabilir: özkaynak GYO'ları, ipotek GYO'ları ve hibrit GYO'lar.

• Özkaynak GYO'ları - Bu mülkler mülk sahip olmakta ve / veya kiralamakta, kira geliri, temettü ve emlak satışlarından elde edilen sermaye kazançlarını almaktadır. Üçlü gelir kaynağı bu türü çok popüler kılar.
• İpotek GYO'ları - Bu tröstler, faiz oranlarına maruz kaldıkları için daha büyük bir risk taşıyor. Faiz oranları yükselirse, ipotek GYO'nun değeri önemli ölçüde düşebilir. Hibrit GYO'lar - Bu araçlar, ilk iki kategoriyi birleştirir. (Daha fazla bilgi için bkz.
• İpotek Sahnelerinizin Ardından .) Açık veya kapalı uçlu (açık ve kapalı uçlu yatırım fonlarına benzer), sınırsız veya sınırsız ömrüne sahip olabilirler veya tek bir proje grubuna veya birden fazla gruba yatırım yapabilirler.

Güvene Vergilendirme Seviye
GYO'lar diğer bütün birim yatırım ortaklıkları ile aynı kurallara uymak zorundadır.Bu, GYO'ların öncelikle güven düzeyinde, daha sonra lehtarlara vergilendirilmesi gerektiği anlamına gelir. Fakat şirketlerle özdeğerlendirme yöntemini aynı şekilde takip etmeleri gerekir. Dolayısıyla, GYO'lar şirketlerle aynı değerleme ve muhasebe kurallarına sahiptir, ancak karlar geçmek yerine doğrudan nakit akışını sahiplerine aktarmaktadırlar.

GYO'lar için diğer birim yatırım ortaklıkları için geçerli olan kuralların ötesinde birkaç ek kural vardır. Bunlar:

1. Hükümet kirayı GYO'nun işi olarak gördüğü için kira geliri GYO'lar için ticari gelir olarak değerlendirilir. Bu, kira faaliyetleriyle ilgili tüm masrafların, bir şirket tarafından iş masrafları mahsup edilebileceği gibi düşülebileceği anlamına gelir.
2. Ayrıca, sahiplerine dağıtılan cari gelir, GYO'ya vergilendirilmemekle birlikte, gelir yerleşik olmayan bir fayda sağlayıcıya dağıtılırsa o gelir, olağan temettüler için% 30 stopaj vergisi ve 35 Oran, anlaşma gereği daha düşük olmadıkça, sermaye kazancı oranı.

Tüm pratik amaçlar için, GYO'lar, gelirlerinin en az% 90'ını ünite sahiplerine dağıttıkları sürece genellikle güven düzeyinde vergiden muaftır. Bununla birlikte, bu kurala uyan GYO'lar dahi olsa, elde tutulan gelirler üzerinde kurumlar vergisiyle karşı karşıya kalmaktadır.

U 'a ait vergilendirme
GYO tarafından yapılan temettü ödemeleri, sermaye kazancı olarak vergilendirilen "nitelikli temettü" olarak kabul edilmezlerse, gayri safi yurtiçi gelir vergisi olarak verenlere vergilendirilir. Aksi halde, temettü, sahibin üst marjinal vergi oranıyla vergilendirilir.

Ayrıca, temettü dağıtımlarının bir bölümü GYO'larca ödenen temerrüde mahsus olmayan bir kazanç kârını oluşturabilir ve sadece temettü elde edildiği yıldaki birim sahibin vergilendirilebilir kazançlarını düşürmekle kalmaz aynı zamanda sermaye varlığının satıldı. Bu ödemeler ayrıca, sahip olanın maliyet tabanını da düşürür. Kontaksız bölümlere daha sonra uzun veya kısa vadeli sermaye kazançları / kayıpları vergilendirilir.

GYO'lar güven seviyesinde nadiren vergilendirildiğinden, ihraç edenler kâr payı ödemeden önce şirket düzeyinde vergi ödemeleri gereken hisse senetlerine göre daha yüksek getiri sunabilirler.

Örnek - Katma Değer Vergisi Hesaplaması Jennifer şu anda birim başına 20 dolarlık işlem gören bir GYO'ya yatırım yapmaya karar vermiştir. GYO'nun birim başına 2 ABD Doları tutarında fonları vardır ve% 90 veya 1 Dolar'ı dağıtır. 80, bunu da sahiplerine. Ancak, 0 Dolar. Bu temettünün her bir birimi için 60 amortisman ve diğer giderlerden gelir ve sermayenin kontaksız getirisi kabul edilir. Dolayısıyla sadece 1 dolar. Bu temettünün 20'si (1.80 - 0.60) gerçek kazançlardan gelir. Bu miktar, Jennifer'a normal masraf olarak vergiye tabi olacak ve masraf tabanını 0 Dolar düşürdü. 60-19 $. Birim başına 40 Daha önce belirtildiği gibi, bu azalma, birimler satıldığında uzun veya kısa vadeli kazanç / kayıp olarak vergilenecektir.

Bottom Line GYO'lar tarafından sunulan benzersiz vergi avantajları, görece istikrar ile daha yüksek getiri isteyen yatırımcılar için daha iyi getirilere dönüşebilir.Teorik olarak, bir ünitenin yeterince uzun süre tutulması durumunda, bir sahip olanın olumsuz bir maliyet temeline ulaşması mümkündür. Bu pek yaygın olmakla birlikte, bu şekilde muhtemel bir kazanç veya kayıp gerçekleştirme potansiyeli yatırımcılar tarafından açık bir şekilde anlaşılmalıdır.