Bir ev satın almak, hayatınızın en büyük ve en önemli mali kararı olabilir ve muhtemelen satın alma işlemini finanse etmek için bir ipotek ister. Ev satın alma teknolojisi ilerledikçe, en iyi ipotek oranlarını bulma süreci tüm ipotek hesaplama aracı gibi kullanışlı araçlarla çevrimiçi olarak yapılabilir. Bu tür bir hesap makinesi, bölgenizdeki ipotek piyasasıyla - mevcut olan türler, şartlar ve fiyatlar hakkında bilgi sahibi olmanın iyi bir yoludur.

Ah, ancak sayıları bilmek bir Adım Bir Adıştır. Neyin onları etkilediğini ve sizin için iyi bir anlaşma olup olmadığını anlamanız gerekir. Hesapladıktan sonra ipoteklerin farklı kategorilerini ve kaliteli bir krediyi nasıl aşacağınıza dair bazı alışveriş ipuçlarını anlamak için okumaya devam edin.

Hesap Makinemizle En İyi İpotek Bulma

Hesap makinesi, spesifik ihtiyaçlarınıza en uygun seçenekleri daraltmanıza yardımcı olmak için birden fazla faktörden oluşur. Kısa ve uzun vadeli sözleşmeler arasındaki ödemeleri karşılaştırabilir, daha geleneksel sabit faizli bir seçeneğe göre ayarlanabilir oranlı ipotek ("ARM") üzerinde daha düşük bir başlangıç ​​faiz oranını mı yoksa çıkar amaçlı ("IO") bir ipotekle senin için en mantıklı.

Aşağıda ipotek hesap makinesini kullanırken karşılaşmanız muhtemel terimlerin bir listesi verilmiştir:

Kredi Skoru : Kredi puanı, bir kişinin kredibilitesinin sayısal ifadesidir.

Konum : İpoteğin alınacağı ülkeyi seçmeniz ve ardından en yakın şehir veya posta kodu ile konumunu daraltmanız gerekir.

Kredi Miktarı : Bu, evinizin tahmini değerinin veya ikamet eden ipotek üzerindeki geri kalan bakiyenin, yeniden finanse etmek istediğiniz eşdeğeri olacaktır.

İpotek Noktaları : Bir ipotek noktası, toplam ipotek tutarının yüzde birine eşittir. İki tür puan vardır: Bir ipotek üzerinde peşin ödenen faizi temsil eden iskonto puanı; ve başlangıç ​​puanı, bu bir miktar ipotek borç veren bir borçlu talep edebilir.

Aşağı Yüzdelik : Peşinat olarak da bilinir veya bir şey kredi ile satın alındığında yapılan ilk ödeme.

Ürünler : İlgilendiğiniz ipotek türü, örneğin sabit sabit ipotek, ARM veya bir I-O ipotek. ARM opsiyonu, ipotekin sabit bir faiz oranını taşıdığı yıl sayısını temsil eden "7/1" gibi bir orana işaret ediyor .Önceden belirlenmiş yıl sayısından sonra (bu durumda, 7), faiz oranı bir kez ayarlanır kredinin kalan vadesi için üç yıl (1): ipotek oranının LIBOR gibi bağlı olduğu endeksin seviyesi, kredinin başlangıcında kurulan ARM Marjı ve İpoteğe Göre Mortgage Başlığı .

Satın Alma veya Refinance: Satın Alma İpotekleri bir ev satın alımını finanse etmek için kullanılır.Refinanslar, daha eski bir krediyi, bir ücret karşılığında daha iyi şartlar sunan yeni bir krediyle değiştirmek için kullanılır.

İpotek Türleri: En İyi Oranı Alabilir Mi?

Kredi puanı, istihdam geçmişi ve borç-gelir oranı gibi faktörlere bağlı olarak, hesap makinesi ortaya çıkmış olabilir ve bir borç verenin birincil oran ipotek, bir subprime ipotek ya da aralarında bir şey sunabileceği, "Alt-A" ipotek denir. Şimdi, farklı ipotek kategorilerine hızlıca göz atalım ve nelere hak kazandığını neyin etkilediğini görün.

Prime Mortgages

Prime mortgages, Fannie Mae (Federal Ulusal Mortgage Birliği) ve Freddie Mac (Federal Konut Kredisi İpotek Şirketi) tarafından belirlenen kalite standartlarını karşılamaktadır. Bu standartlar, ikincil bir piyasa sağlayan iki devlet tarafından desteklenmektedir. menşei kredi kuruluşlarından kredi satın alarak ev ipoteklerini satın alabilir. Federal Rezerv'e göre, birincil konut mortgage "kredi puanı 740 veya daha yüksek olan, borç oranı gelir oranları ortalamanın altındadır ve mortgage özellikleri standart amortisman programını sabit faiz oranları ile ortak olan borçlu için ipotek" veya ayarlanabilir oranlı bir ipotek. "

Asal ipotek için adaylar ikamet yerinde önemli miktarda bir peşinat ödemek zorundadırlar; bu düşünce oyunda cildiniz varsa temerrüde düşme ihtimalinizin daha düşük olduğunu göstermektedir. Daha iyi kredi puanı ve borç-gelir oranı olan borçlular daha düşük risk eğilimi gösterdikleri için en düşük faiz oranlarını sunuyorlar - şu anda 30 yıllık sabit oranlı ipotek için yaklaşık% 4'tür - bu da on binlerce dolar tasarruf edebiliyor kredi ömrü.

Subprime İpotekleri

Kesin borç verene bağlı olmakla birlikte, daha düşük kredi derecelendirmesi ve FICO kredi puanı 640'ın altındaki borçlulara, subprime ipotek teklif edilmektedir. Borç verenlerin artan riskinden dolayı, bu krediler% 8-10 gibi daha yüksek faiz oranlarına sahiptir.

Çeşitli subprime mortgage yapıları vardır. En yaygın olanı, sabit oranlı bir "teaser oranı" nı ilk fiyatlandıran ve kredinin geri kalan kısmı için değişken faizli artı marja dönüşen ayarlanabilir oranlı ipotek (ARM) 'dir. Bir ARM örneği, düzeltilmeden önce ilk iki yıl sabit bir faiz oranı olan 30 yıllık ipotek olan 2/28 kredidir. Bu krediler genellikle makul bir faiz oranı ile başlarken, yüksek değişken faiz oranına geçildikçe ipotek ödemeleri büyük ölçüde artmaktadır.

Alt-A İpotekleri

Alt-A ipotekleri, ana veya alt haneli kategoriler arasında bir yere düşüyor. Bir Alt-A ipotekinin belirleyici özelliklerinden biri, genelde alçak-doküman ya da doktor olmayan bir kredidir, yani borç alanın, borç alanın gelirini, varlıklarını ya da masraflarını ispatlamak için belgelere ihtiyaç duymadığı anlamına gelir. Bu, haksız ipotek uygulamalarına kapı açar, çünkü hem borç verene hem de borç alana, daha büyük bir ipotek sağlamak için sayıları abartabilir (borç veren için daha fazla para ve borçlu için daha fazla ev sahibi olmalıdır).Aslında, 2007-08 yılları arasındaki subprime mortgage krizinden sonra "borçlu krediler" olarak bilinir hale geldi, çünkü borç alanlar ve borç verenler borçluyu daha büyük bir ipotek için hak kazanmak için gelir ve / veya varlıkları abarttı.

Alt-A borçlularının tipik olarak, subprime kredileri için kesintinin çok üzerinde en az 700 puanlık kredi puanı var ise de, bu krediler nispeten düşük ödemeler, daha yüksek kredi-değer oranları ve daha fazla esneklik sağlamak eğilimindedir. borçlunun borç / gelir oranı. Bu imtiyazlar, bazı borçluların makul olarak ödeyebileceğinden daha fazla ev satın almalarını mümkün kılarak, temerrüt olasılığını artırıyor. Düşük gelirli ve doküman dışı krediler, gerçekten iyi bir geliriniz varsa, ancak sporadik olarak kazandığınız için bunu kanıtlayamıyorsanız yararlı olabilir (örneğin serbest çalışıyorsanız).

Alt-As biraz riskli (asal ve subprime arasında bir yere düşen) görüldüğü için, faiz oranları asal ipotek oranından daha yüksek olmakla birlikte, subprime oranından düşük olma eğilimi gösterir - bu oran% 5 ila% 8 aralığındadır. borç veren ve borç alanın durumu. Bkz. Alt-A İpotekler: Nasıl Çalışırlar .

En iyi Mortgage Fırsatı Alma

Açıkçası, faiz oranı ne kadar yüksek olursa, her ay daha fazla ödeme yaparsınız ve nihayetinde eviniz için ne kadar fazla ödeme yaparsınız. Karşılaştırmak için, 30 yıllık sabit faizli ipotek 200.000 $ için bakalım.

- Bu örnekte% 4 - birincil oranı - aylık ödemeniz 955 $ olacaktır. Kredinin ömrü boyunca, $ 143, 739 faiz ödeyeceksiniz - bu yüzden toplam 343 $, 739 $ ödeyeceksiniz.

Şimdi, 200, 000 $ için aynı 30 yıllık sabit oran ipotek edinmeyi varsayalım, ancak bu sefer% 6'lık bir subprime oranı önerilir. Aylık ödemeniz 1 TL, 199 TL olur ve toplam 231 TL ödersiniz, 677 TL ödersiniz; toplam tutarı 431 TL'ye, 677 TL geri getirirsiniz. Bu görünüşte ufak bir değişiklikle 87 TL'ye, 938 TL'ye mal olur.

Bunu gerçekleştirmek için önemli olan şudur: Bir borç veren size bir Alt-A ya da subprime oranına sahip bir ipotek sunuyorsa, farklı bir borç verene sahip birincil oranlı ipotek hak etmeyeceğiniz anlamına gelmez. Kredi verenler ve ipotek brokerleri rekabet edebilir olabilir, ancak genelde mevcut en iyi anlaşmayı sunma yükümlülüğü altına girmezler. Etrafında alışveriş yapmak için çabaya değer: Daha iyi bir faiz oranı bulmak için zaman ayırmak, bir kredi boyunca on binlerce dolar kazandırabilir.

En İyi İpotek Oranlarını Bulma İpuçları

Bu, başkasının sizin için alışveriş yapmasına izin vermek için değil. Şimdilik gördüğümüz gibi, aldığınız terimler, aynı miktarda para ödünç vermek için ne ödediğiniz konusunda oldukça büyük bir fark yaratabilir.

İpoteğiniz için gerekenden fazla ödeme yapmayı nasıl önlersin? Elbette, ödemeleriniz ve ilgi alanlarınızın neler olacağını görmek için çevrimiçi ipotek hesap makineniz aracılığıyla bunları yayınlayarak elde ettiğiniz teklifleri karşılaştırın. Ve yaptığınız gibi - hatta sizden önce- aşağıdaki adımları izleyin.

1. Erken Hazırlanmaya Başlayın

Şu anda bir ev arıyorsanız, mali durumunuzu harika bir şekilde elde etmek zor olabilir.Önden düşünmeye çalışın; Belki de evini temizleyene kadar ev avını erteleyebilirsin.

Genel olarak olağanüstü krediye ihtiyacınız var. (Bakınız İyi Bir Kredi Puanı Nedir? ) Bir ipotek bile kabul edilmeden önce, geleneksel borç verenler, en az 700 kredi puanı arar ve yukarıda belirttiğimiz gibi, birinci sınıf ipotek. FHA kredileri daha rahat standartlara sahiptir ancak daha katı koşullardır. Bu kredi kartı bakiyelerini ve diğer kişisel borçları ödeyerek elinizden geldiğince elinizden gelen puanı yükseltin.

Puanınız bile 20 sayılık farkla% 0 25'ten daha fazla veya daha düşük oranda hareket ettirebilir. 250 bin dolarlık bir evde, bir noktanın dörtte biri kredinin ömrü boyunca ekstra 12 bin dolar veya daha fazla faiz ödenmesi anlamına gelebilir.

İkincisi, tasarruf edin! Ne kadar çok koyarsanız, ipotek ödemenizi ve ne kadar az zaman harcarsanız o kadar az faiz ödersiniz. Daha yüksek bir peşin ödeme, daha düşük bir faiz oranı anlamına da gelebilir. Örneğin,% 30'luk peşinatla (geleneksel% 20'ye kıyasla) ödeme oranınızı% 0,5'ten daha fazla düşürebilir.

2. Yalnız Faiz Oranına Bakmayın

Faiz oranı önemlidir, ancak karşılaştırmak için daha fazlası var. Bir noktada yeniden finansman yapmaya karar verirseniz, bir ön ödeme cezası var mı? Toplam kapanış masrafları nedir? Kapanış masrafları genellikle ev fiyatının% 2 ila% 5'ini oluşturur. Evinizin maliyeti 150 bin dolaysa maliyeti 3, 000 ila 7, 500 ödemeyi düşünün. Bu büyük bir aralık, bu nedenle bir borç verenin tipik olarak ne talep ettiğini görmenize gerek var.

3. Anlayın PMI

İpotekinizin toplam maliyetine dahil olsalar dahi, kapanış masrafları bir defaya mahsus olur. Ama ısırmaya devam eden başka bir ısırık var. Peşinatınız% 20'nin altındaysa, yüksek riskli sayılırsınız ve PMI veya özel ipotek sigortası yaptırmanız gerekir. Bu sizi borç veren için daha güvenli bir bahis yapar; sorun, sen ödeyeceğiniz kişi, her sene% 0,5 ila% 1 oranında. Bu, krediyi taşımanın maliyeti olan şeylere binlerce dolar katabilir. PMI için ödeme yapmak zorunda kalmazsanız, ipotek ödemeleriyle evinizde yeterli sermaye elde ettikten sonra, uygun olması için durduğundan emin olun (bkz. Özel İpotek Sigortası Nasıl Kazanılır ).

4. Kilit ve Yük

En şaşırtıcı ipotek anlaşması yaptığınızı varsayalım. Tebrikler, ama hızlı hareket et. Faiz oranı - ve muhtemelen diğer koşullar - belirli bir süre doldu. Kilit döneminde kapanmanız veya anlaşmayı kaybetmeniz riski vardır. Ertelemeyin.

Alt satır

En düşük ipotek oranını elde etme konusundaki çalışmaların çoğu, başvuru yapmaya başlamadan çok önce gerçekleşir. Oranınızı düşürmenin en iyi yollarından bir yıldız kredisi puanı ve önemli bir peşinat ödemenizdir.

Fakat körü körüne bankanıza, emlakçınıza veya ipotek aracınıza güvenmeyin, size en iyi şartları elde edin. Belirli bir yönde sizi yönlendirmek için maddi bir teşvik olabilirler. Kendi alışverişinizi yapın, ipotek hesaplayın ve karşılaştırın. Aynı zamanda, X'in ipotek tutarına hak kazandığınız için, 'un bu kadarını ödünç alacağınıza dair hiçbir şey olmadığını unutmayın.