İpotekli bir ev satın almak muhtemelen en büyük finansal işlemdir. Tipik olarak, bir banka veya mortgage kredisi şirketi ev fiyatının% 80'ini finanse eder ve belirli bir süre boyunca faiz ile geri ödeme yapmayı kabul edersiniz. Ödünç verenler, oranlar ve seçenekleri karşılaştırırken, faizin her ay tahakkuk ettiklerini ve ödemelerinin nasıl yapıldığını anlamak yararlı olur.

Aylık İpotek Ödeme Nasıl Hesaplanır

Basitçe, her ay anaparanın bir kısmını (ödünç aldığınız tutar) artı ay için tahakkuk eden faiz geri ödersiniz. Borç vereniniz, her bir ödemeyi faiz ödemeyi ve faiz ödemeyi bozan bir ödeme takvimi oluşturmak için amortisman formülünü kullanacaktır. Kredinizin uzunluğu veya ömrü, her ay ne kadar ödeyeceğinizi de belirler.

Daha uzun yıllar (30 aya kadar) ödemeleri uzatmak genellikle daha düşük aylık ödemelerle sonuçlanacaktır. İpotek ödemek için ne kadar uzun süre kaldığınızda, eviniz için genel satın alma maliyeti o kadar yüksek olur çünkü daha uzun bir süre faiz ödeyeceksiniz. İpotek şartlarınızı değiştirmenin, Investopedia'nın ipotek hesaplayıcısını kullanarak evinizin masraflarını nasıl değiştirebileceğini kendiniz görün.

Kredinin başında, ödemenin çoğu faiz ödemeye uygulandığından, müdürün yavaş yavaş ödemesi yapılır. Borcunuzun sonuna doğru, ödemenin çok az bir kısmı faiz yönünde uygulanacak ve birçoğu asıl indirime gidiyor olacak. Online, faizin borç başında daha pahalı olmasının bir anlaması için bir amortisman hesaplayıcısı kullanabilirsiniz.

Koşulları Öğrenme: Sabit Faiz ile Ayarlanabilir Faiz

Bankalar ve kredi verenler öncelikli olarak iki tür kredi sunmaktadır:

Sabit Faiz: Faiz oranı değişmez.

Ayarlanabilir Hız: faiz oranı tanımlanan koşullar altında değişecektir. Bazen değişken oranlı veya hibrit bir kredi olarak anılır.

İşte ev ipotek işi:

Sabit faizli ipotek: Bu kredinin ömrü boyunca aylık ödeme aynı kalır. Faiz oranı kilitlidir ve değişmez. Kredilerin geri ödeme ömrü 30 yıldır; 10, 15, 20 yılların kısa boyları da yaygın olarak bulunur. Daha kısa krediler, daha düşük faiz oranları ve daha düşük genel maliyet ile dengelenen daha büyük aylık ödemelere sahip olacak.

Örnek: Yıllık% 4 faiz oranıyla 30 yıl boyunca 200, 000 sabit faizli ipotek (aylık 360 ödemeler) aylık yaklaşık 1 $, 013 ödeme yapacaktır. (Vergiler, sigorta , emanet ektir ve bu şekle dahil değildir.) Yıllık faiz oranı aşağıdaki gibi aylık bir faize bölünmüştür: Yıllık oran, örneğin% 4. 5, 12 bölü, aylık faiz oranı 0'dır.375%. Her ay, evinizde gerçekten borçlu olduğunuz tutardan% 0,375 faiz ödeyeceksiniz.

İlk ödemeniz 1 ABD doları, 013 ABD doları (1 360 ABD doları), faiz yönünde 750 ABD doları, müvekkilinize ise 263 ABD dolarıdır. İkinci aylık ödeme, ana para birimi biraz daha küçük olduğundan biraz daha az faiz tahakkuk edecek ve bir miktar para cezası ödenecektir. Ödeme 359 olarak, aylık ödemelerin çoğu anapara için uygulanacaktır.

Ayarlanabilir faizli ipotek (ARM): Faiz oranı kilitlenmediği için, bu tür bir kredinin aylık ödemeleri kredinin ömrü boyunca değişecektir. Çoğu ARM'in, faiz oranının ne kadar dalgalanabileceği ve faiz oranının ne sıklıkta değiştirilebileceği konusunda bir sınırı vardır. Oran yukarı veya aşağı gittiğinde, borç veren, bir sonraki oran ayarlaması gerçekleşene kadar eşit ödemeyi yapacağınız aylık ödemenizi yeniden hesaplar. Faiz oranları yükseldiğinde, aylık ödemeniz de öyle; her ödeme faiz ve anapara için sabit faizli ipotek gibi belirli bir yıl için geçerlidir. Kredi verenler genellikle bir ARM'in ilk birkaç yılında faiz oranlarını düşürürken, oranlar genellikle yılda bir kez olmak üzere sık sık değişiyor.

Bir ARM'deki ilk faiz oranı, sabit faizli bir ipotek oranından önemli ölçüde düşüktür.

* Evinizde sadece birkaç yıl kalmayı planlıyorsanız, ARM'lar cazip olabilir.

* Faiz oranının ne sıklıkta ayarlanacağını düşünün. Örnek: 5/1 yıl ARM'in beş yıllık sabit bir oranı var, o zaman her yıl faiz oranı borcun geri kalan kısmı için ayarlanacaktır.

* ARM, faiz oranlarının nasıl belirlendiğini belirtir - bir yıllık ABD Hazinesi faturaları gibi farklı finansal endekslerle bağlantılı olabilirler. Mali planlamacınızdan, en istikrarlı faiz oranına sahip bir ARM seçerken tavsiyeler isteyin.

Örnek: 30 yıllık (360 aylık ödemeler için) 200.000 5/1 ayarlanabilir ipotek beş yıllık bir yıllık faiz oranıyla başlar ve daha sonra bu oran tarafından değişmesine izin verilir. Her yıl% 25. Bu ARM'nin faiz oranı% 12'dir. 1 ila 60 aylar arasındaki ödeme tutarı her biri 955 $ 'dır. 61 ile 72 arasındaki ödemeler 980 dolar. 73 ile 84 arasında ödeme, 1 dolar, 005'dir. (Vergiler, sigorta, emanet ektir ve bu rakamlara dahil değildir.) Maliyetlerinizi bir ARM için çevrimiçi olarak hesaplayabilirsiniz.

Sadece Faizli Krediler, Düzenli ve Jumbo

Üçüncü seçenek - genellikle varlıklı alıcılar veya düzensiz gelir sahibi olanlar için - sadece faiz amaçlı bir ipotektir. Adından da anlaşılacağı gibi, bu tür kredi size ilk birkaç yılda yalnızca faiz ödeyebilme olanağı verir ve düşük kazanç yıllarındaki düşük ödemeler nedeniyle ilk kez ev sahiplerine cazip gelir. Eğer eve nispeten kısa bir süre sahip olmasını beklerseniz ve daha büyük kazanç başlamadan önce satmak niyetinde olabilir de doğru seçim olabilir.

Jumbo ipotek genellikle Hawaii ve Alaska hariç daha yüksek olan tüm ülkeler için uygun kredi limiti üzerinden olan 424, 100 $ tutarındadır.Buna ek olarak, New York City, Los Angeles ve tüm San Jose-San Francisco-Oakland bölgesi gibi belli federal olarak belirlenmiş yüksek fiyatlı konut piyasalarında, uygun kredi limiti 636, 150 $ 'dır.

Faizsiz jumbo kredileri de mevcut olsa da, çoğunlukla süper zenginler için. Bir ARM'e benzer şekilde yapılandırılmış olan faiz sadece dönem on yıl sürer. Bundan sonra, oran her yıl ayarlanır ve ödemeler anapara ödemesine yönelir. Bu noktada ödemeler önemli ölçüde artabilir. 5 Riskli İpotek Türlerinden Kaçınılması gerekebilir.

Diğer Şeyler

* Emanet ve diğer masraflar. Vergiler, sigorta ve emanet masrafları gibi aylık ipotek ödemenizin tutarını önemli ölçüde artıracak diğer öğeler için bütçeniz olmalıdır. Bu masraflar sabit değildir ve dalgalanabilir. Kredi vereniniz, ipotek sözleşmenizin bir parçası olarak ek masrafları sınıflandıracaktır.

* Her ay ekstra bir miktar ödersiniz mi? Teorik olarak, her ay anaparanın düşürülmesine yönelik biraz ekstra ödeme yapılması, evinizin daha hızlı olmasının bir yoludur. Finansal uzmanlar, kredi kartlarından veya öğrenci kredilerinden ödenmemiş borcun önce ödenmesini, tasarruf hesaplarının iyi finanse edilmesini ve daha sonra her ay fazladan ödeme yapmayı düşünmesini önerir.

* Faiz vergi indirimi. Yıllık vergi beyannamenizi kesintilerinize eklerseniz, IRS ev ipotek faiz ödemelerini düşmenizi sağlar; devlet iadesi için, kesinti değişir. Eleme kuralları ile ilgili özel tavsiyeler için bir vergi uzmanıyla görüşün. Birçok ev sahibi için, bu ipotek faiz indirimi şimdiye kadar yararlanabilecekleri en büyük mahsuplardan biridir.

Bottom Line

Ulusal politika, vergi yasası yoluyla ev alıcıları destekliyor ve birçok aile için doğru ev satınalımı, emeklilik yuvası yumurtası olarak bir varlık inşa etmenin en iyi yoludur. Ayrıca, nakit çıkışlı yeniden finansman işleminden kaçınabiliyorsanız, 30 yaşındaki sabit oranlı ipotek ile 30 yaşındayken satın aldığınız ev, normal emeklilik yaşına geldiğiniz zamana kadar tamamıyla ödenerek size düşük maliyetli bir yaşam alanı sunar Kazançlarınız azaldığında. 2008 mali krizini takiben yaşanan kargaşaya ve ardından konut balonunun çökmesine rağmen, ev sahipliği, uzun vadeli finansal planlamanızda düşünmeniz gereken bir şey.

Bu konuyu, 5 İpotek Hakkındaki ve Bilinmeyen Sırlarınız İle İpoteğinizin Ödenmesini Sağlama Faydaları ile keşfedin.