Kira konutuna yatırım yapmak akıllıca bir finansal hareket olduğunu ispatlayabilir. Yeni başlayanlar için, bir kiralık mülk, eşitlik oluştururken sabit bir gelir kaynağı sağlayabilir ve mülk (ideal olarak) takdir eder. Vergi avantajları da vardır: Kira giderlerinizi kazandığınız kira gelirlerinden düşürebilirsiniz; böylece vergi yükümlülüğünüz azalır. İpotek sigortası, emlak vergisi, bakım ve onarım giderleri, ev ofis masrafları, sigorta, profesyonel hizmetler ve yönetimle ilgili seyahat masrafları dahil olmak üzere, çoğu kira emlak masrafları, harcadığınız yılda kesilir. Daha fazla bilgi için bkz. Kira Mülk Sahiplerine Vergi İndirimi.

Ancak, başka bir kilit vergi indirimi - amortisman için - farklı çalışır. Amortisman, bir kiralık mülkün satın alınması ve iyileştirilmesi maliyetlerini düşürmek için kullanılan prosese (hızlı bir astar için An Introduction to Amreciation 'a bakın). Maddi değeri satın aldığınız (veya iyileştirdiğiniz) yılda büyük bir indirime girmek yerine amortisman mülkün faydalı ömrü boyunca kesintiyi dağıtır. IRS, amortisman ile ilgili çok özel kurallara sahiptir ve eğer mülkiyetiniz varsa, işlemin nasıl yürüdüğünü anlamak önemlidir.

Hangi Malı Altıyor?

IRS'e göre, bu şartların hepsi 'ı karşılıyorsa, bir kiralık mülkü amortismana tabi tutabilirsiniz:

• Mülkünüz siz sizsiniz (mülkün bir borcu olsa bile mal sahibiymişsiniz demektir. ).
• Mülkünüzü işinizde veya gelir üreten faaliyet olarak kullanıyorsunuz.
• Mülkün belirlenebilir bir faydalı ömrü vardır (yani yıpranan, çürümeye, yıpranmaya, yıpranmaya uğradığı, değersizleştiği veya değerini doğal nedenlerden kaybettiğinde) anlamına gelir.
• Bu mülkün bir yıldan fazla sürmesi bekleniyor.

Mülk yukarıda belirtilen tüm gereklilikleri yerine getirse dahi, hizmetin verilmesi ve atılması (veya artık ticari amaçla kullanılmazsa) aynı yılda amortismana tabi tutulamaz. Toprak yıpranmaz, bozulur veya tükenir, bu amortismana tabi değildir. Genel olarak temizleme, dikim ve peyzaj maliyetlerini değerlendiremezsiniz, çünkü bu faaliyetler arazinin maliyetinin parçası olarak değerlendirilir.

Amortisman Ne Zaman Başlıyor ve Bitiyor?

Mülkiyet "hizmete alınmıştır" ya da kiralık olarak hazır ve kullanılabilir durumda olan amortisman indirimlerine başlayabilirsiniz. İşte bir örnek: 15 Mayıs'ta bir kiralık mülk satın alıyorsunuz. Birkaç ay evde çalıştıktan sonra, 15 Temmuz'da kiralamak için hazır durumdasınız, böylece çevrimiçi ve yerel gazetelerde reklam yayınlamaya başlıyorsunuz. Bir kiracı bulursunuz ve kirası 1 Eylül'de başlar. Evin 15 Temmuz'da hizmete girmesi (kiralanmaya hazır ve işgal edilmeye hazır olduğu için), Temmuz ayında evi değer kaybetmeye başlarsınız (Eylül ayında değil, kira toplamaya başlayın).

Malı tamamen amorti etmemiş olsanız dahi,

• mülkte, veya
• mülkte hizmetin tamamını emekliye ayırdığınıza kadar veya tüm diğer masraflarını düşürene kadar amortismana devam edin veya diğer temel. Bir mülk artık gelir üreten bir mülk olarak kullanılmadığında hizmetten çıkarılır ya da mülkünüzü satarsanız veya değiştirirseniz, kişisel kullanıma dönüştürürseniz, bırakırsanız ya da yok edilirse.

Geçici olarak "boşta" olan ya da kullanılmayan mülklerin amortismanı için bir indirim talepte bulunmaya devam edebilirsiniz. Örneğin, bir kiracının taşınmasının ardından onarım yaparsanız, sonraki mülkünüzü hazırlarken malın değerini düşürebilirsiniz.

Amortisman Yöntemi

Her yıl düşülebileceğiniz amortisman tutarını üç faktör belirler: kullanılan mülk, kurtarma periyodu ve kullanılan amortisman yöntemi. 1986 yılından sonra hizmete giren herhangi bir konut kiralama mülkiyeti, maliyetleri (ve amortisman kesintilerini) yayılan bir muhasebe tekniği olan Modified Accelerated Cost Recovery System (MACRS) kullanılarak amortismana tabi tutulur; IRS " yararlı ömrü "olarak değerlendirilir.

Amortisman hesaplanırken her zaman nitelikli bir vergi muhasebecisi ile çalışmanız önerilir, ancak temel adımlar aşağıdaki gibidir:

1. Mülkiyetin temelini belirleyin . Mülkün temeli maliyeti: mülkün satın alınması için ödediğiniz miktarı (nakit olarak, ipotekle veya başka bir şekilde) ödediğiniz tutardır. Avukatlık ücretleri, kayıt ücretleri, anketler, transfer vergileri, tapu sigortası ve satıcının ödemekle yükümlü olduğu (geri vergiler gibi) herhangi bir miktarı da içeren bazı uzlaşma ücretleri ve kapanış maliyetleri esas alınır. Yangın sigortası primleri, kapanış mülkiyetinin dolaşımı ile ilgili kira ve bir kredinin alınması (veya yeniden finanse edilmesi) ile ilgili masraflar da dahil olmak üzere, bazı uzlaşma ücretleri ve kapanış masrafları esas alınamaz: puan, ipotek sigorta primleri, kredi raporu maliyetleri ve değerlendirme ücretleri.
2. Arazi ve binaların maliyetini ayırın. Araziyi değil sadece binanın maliyetini değerlendirebildiğinizden, doğru tutarı aşmamak için her birinin değerini belirlemelisiniz. Değeri belirlemek için, mülkünüzü satın aldığınızda her birinin adil piyasa değerini kullanabilirsiniz veya değerlendirilen emlak vergisi değerlerine dayanabilirsiniz. 110.000 $ için bir ev satın aldığınızı varsayalım. En son emlak vergisi değerlendirmesi binanın değerini 90.000 dolara, hangisinin 81.000 $ 'ı ev için, 9.000 $ ise arazi için değerlendireceğini varsayalım. Bu nedenle, satın alma bedelinin% 90'ını (81.000 $ / 90.000 $) eve,% 10'u (9.000 $ / 90.000 $) araziye satın alabilirsin.
3. evinde temelinizi belirleyin. Artık mülkiyetin (ev artı arazinin) temelini ve evin değerini bildiğinize göre, evdeki temelinizi belirleyebilirsiniz. Yukarıdaki örneği kullandığınızda, evdeki temeliniz - amortismana tabi tutarı - 99.000 dolardı (110.000 $ 'lık% 90).Arazideki temeliniz 11.000 $ (110.000 $ 'ın% 10'u) olurdu.
4. Gerekirse, düzeltilmiş temeli belirle . Mülkünüzü satın aldığınız andır ve kiralamak için hazır olduğunuz zaman arasında meydana gelen bazı olaylar için temelinizi arttırmanız veya azaltmanız gerekebilir. Esas olarak yapılan artışlara örnek olarak, mülkün hizmete başlamasından önce yapılan herhangi bir ekleme veya iyileştirme maliyeti (hasar gören mülkün geri getirilmesi için harcanmış para birimi), kamu hizmetleri için hizmet hizmetleri getirme maliyeti mülkiyet ve bazı yasal ücretler.

Hasar veya hırsızlıktan dolayı aldığınız sigorta ödemelerini, bir kesinti yaptığınız sigortanız kapsamında olmayan kazazede kayıp ve bir irtifak hakkı için aldığınız parayı kapsar.

Hangi Sistemi Kullanacaksınız

Sonraki adımlar, Modifiye Hızlandırılmış Maliyetle İyileştirme Sisteminden (MACRS) hangisinin uygulandığını belirlemektir: Genel Amortisman Sistemi (GDS) veya Alternatif Amortisman Sistemi (ADS). GDS en yaygın olanıdır ve genel olarak, ADS için geri döndürülemez bir seçim yapmadıkça veya yasalar ADS'yi kullanmanızı gerektirmezse kullanmalısınız. ADS, mülkiyetin nitelikli olması durumunda zorunludur:

• zamanından% 50 veya daha az
• vergi muafiyeti kullanır
• vergiden muaf tahvillerle finanse edilir
• öncelikli olarak tarımda kullanılır < Hangi MACRS sisteminin uygulandığını bildikten sonra mülkün kurtarma süresini belirleyebilirsiniz. GDS'yi kullanarak kurtarma süresi, konut kiralama mülkleri için 27.5 yıl; ADS kullanıyorsanız, aynı mülkün kurtarma süresi 40 yıldır.

Şimdi, her yıl amortismana tabi tutarı belirlemelisiniz. Birçok konut kiralama mülkü GDS kullandığından, bu hesaplamaya odaklanacağız.

Bir malın hizmete girdiği her tam yıl için eşit miktarda amortismana tabi tutulursunuz: mülkün değer kaybetmeye devam etmesi durumunda her yıl 3.636%. Mülk bir yıldan az bir süredir hizmet veriyorsa (örneğin, Mayıs ayında bir ev satın aldıysanız ve Temmuz ayında kiraya vermeye başladıysanız), ne zaman hizmete alındığına bağlı olarak o yılda daha düşük bir yüzdelik değer düşürürsünüz. IRS Konut Kiralık Emlak - GDS tablosuna göre:

Ocak

3. 485%	Şubat
3. 182%	Mart
2. 879%	Nisan
2. 576%	Mayıs
2. 273%	Haziran
1. 970%	1
Temmuz. 667%	Ağustos
1. 364%	Eylül
1. 061%	Ekim
0. 758%	Kasım
0. 455%	Aralık
0. 152%	Örneğin, 99.000 $ 'ı temel alan ve 15 Temmuz'da hizmete giren evi al. İlk yıl için% 1.667 veya 1.000 $ (99.000 $) değer kaybediyoruz x 1.667). Bundan sonra her yıl için, kira tüm yıl hizmetindeyken, 3. 636% veya 3 $, 599.64 oranında değer kaybedeceğiz. Bu rakamın, esas alınarak ve bölünmenin 27.5 geri kazanım periyoduna bölünmesi ile eşdeğer olduğunu unutmayın: $ 99, 000 ÷ 27.5 = $ 3, 600. Fark, kısmi hizmetin ilk yılından kaynaklanmaktadır.

Bottom Line

Amortisman, kiralık mülklere yatırım yapmanız durumunda değerli bir araç olabilir çünkü mülkeyi onlarca yıl içinde satın alma maliyetinizi yaymanıza ve böylece her yılın vergi yükümlülüklerini azaltmanıza olanak tanır. Elbette, bir malı değer düşüklüğüne uğratırsanız ve daha sonra değer kaybetmiş değerinden fazla satarsanız, bu kazanç üzerinden Amortisman Yeniden Çekme Vergisi yoluyla vergi borcu vereceksiniz.

Kira emlak vergisi kanunları karmaşıktır ve periyodik olarak değişir, kiralık emlak işinizi kurarken, işletirken ve satarken nitelikli bir vergi muhasebecisiyle çalışmanız önerilir. Bu, en uygun vergi muamelesini almanızı ve ayrıca vergi süresince sürprizlerden kaçınmanıza yardımcı olur.