İki ipotek sahibi olmak düşündüğünüz kadar az rastlanmaz. Evlerinde yeterince sermaye biriktiren insanlar ikinci bir ipotek almaya karar verebilirler. Parayı bir borcunu ödemek, bir çocuğu üniversiteye göndermek, bir işe başlamak için finans kurmak ya da büyük bir satın alma yapmak için kullanabilirler.

Bir örneğe bir göz atalım: On ya da daha yıl önce ve kredi limitinizi "çekebileceğiniz" çekme döneminde - yönetilebilir bir miktar ödüyorsunuz: $ 275 aylık $ 100, 000 kredi hattında.

Bu kredinin koşullarına göre, on yıl sonra çekme süresi geri ödeme süresi oldu - bir ipotek gibi krediyi ödemek zorunda olduğunuz önümüzdeki 15 yıl. Ancak, muhtemelen 275 dolarlık ödemenin, 700'ün üstünde bir ödeme yapmasını beklediniz, bu da ana faiz oranı artarsa ​​daha da yüksek olabilirdi.

İki krediyi birleştirerek potansiyel olarak her ay 100 $ 'dan fazla tasarruf sağlayabilir ve asal büyümek durumunda yükselişe geçmek yerine faiz oranınızı kilitleyebilirsiniz. Öte yandan, belki borçları daha hızlı kapatmak ve bunu yapmanıza yardımcı olacak daha iyi şartlar istemektir. Bu tip konsolidasyon nasıl işliyor ve iyi bir fikir mi?

Neyi Başladığınızı Bilin

Konsolidasyon sırasında ne olduğunu anlamak için sahip olduğunuz krediler hakkında birkaç şey öğrenmek zorundasınız. Kredileri konsolide ettiğinizde, ikinci ipotekinizin bir nedenden dolayı evinizden nakit çekmek için kullanıldığının farkına varırsanız - bu, nakit çıkış kredisi olarak adlandırılır - bu, yeni kredinin maliyetini artırabilir ve sizin için ne kadar para harcadığınızı azaltır nitelemek. Nakit çıkışlı krediler daha yüksek fiyatlandırılır, kredi verenler, eğer borçlu istatistiksel olarak başın dertte olursa, bu krediden daha fazla uzaklaşacağından daha fazla olur.

Sonra oran / dönem yenileme (refi) var. Bu tür bir kredi, basitçe faiz oranındaki ve mevcut kredinizin şartlarına göre ayarlanır. Borç veren, herhangi bir parayı cebe sokmamak veya mülkte sahip oldukları özsermayenin miktarını azaltmadığı için, kredi borç veren tarafından daha güvenli kabul edilir. İpotek oranlarının tarihi en düşük seviyelere düştüğü son zamanlarda yeniden para yatırmış olabilirsiniz.

Bu ayrımlar neden önemlidir? C2 FINANCIAL CORPORATION ile ipotek danışmanı Casey Fleming'e göre ve "Kredi Talimatı: En İyi Olası İpotek Nasıl Elde Edilir" yazarı önemlidir, çünkü yeni ipoteklerde vadesi ve miktarı çok farklı olabilir.

"Diyelim ki siz ve komşunuzun hem 417, 000 $ 'lık uygun kredi limiti kapsamında, hem de% 75 değerinde krediden para kazanma kredisi alıyorsunuz. Sizinkiler nakit çıkıyor, öyle değil. Krediniz komşunuzun Nisan 2015 itibarıyla 0,625 puandan daha pahalı olacaktır. Ve 1 puan kredi tutarının% 1'idir, bu nedenle kredi tutarı 200, 000 dolarsa, her şey eşit olsaydı 1, 250 TL ödeyecektir ( 200, 000 x.00625) komşunuzla aynı faiz oranı için.

Bunu bir şekilde düşünün. Eğer ev satın aldığınızda ilk olarak iki krediyi edindiyseniz, ikinci ipotek ev edinmek için kullanıldığından nakit para değil - nakit çekmeyin. Ancak daha sonra, ikinci bir ipotek almanızın bir sonucu olarak para aldıysanız, bu para bir nakit çıkış kredisiydi ve bu nedenle yeni bir konsolide kredi aynı kabul edilecektir.

Bu ayrımın önemli bir başka nedeni var. Nakit çıkış kredileri borç veren tarafça daha riskli olduğu için, evinizdeki eşitliğin sadece% 75 ila% 80'ini karşılayabilirken, oran / dönem refi'sinde% 90 oranında borç verebilirler. Fleming bunu şöyle düz bir İngilizceye koyar: "Krediniz nakit olarak değerlendirilecek bir krediyse, hak kazanmak için mülkünüzde daha fazla hakka ihtiyacınız olacaktır. "

Nasıl Konsolide edilir

Borç verene, kredileri konsolide etmekle birlikte gelen karmaşık evrak işlerini yapar. İşiniz bilinçli bir tüketici olmaktır. Bir borç verenle konuşmayın - birkaçıyla konuşun.

İki kredinin konsolidasyonu basit bir konut ipoteğinden daha karmaşık olduğu için kişisel olarak üç ya da dört kredi vereninle konuşmak en iyisidir. Bankanızla veya kredi birliğiyle, ipotek komisyoncusu ile konuşabilir veya güvendiğiniz endüstri profesyonellerinden tavsiyeler alabilirdiniz.

Tabii ki, yeni kredinin bir nakit para veya bir faiz / dönem refi olup olmayacağını sorun. Bu sabit veya değişken oranlı bir kredi mi? 15-30 yıl mı? (Bkz. Daha İyisi mi, Sabit Veya Değişken Kredisi mi?)

Belirli bir borç verenden memnun olduğunuzda, süreç boyunca size yardımcı olacaklardır. Önce okumadan hiçbir şeye imza atmayın ve ödeme planını anladığınızdan emin olun.

Krediniz bir nakit çıkış kredisiyse, Casey Fleming bunu bir yıl sonra bir oran / dönem refi'ye dönüştürmenin bir yolunun olabileceğini söylüyor.

"Kredileri para karşılığı olarak birleştirin, ancak işlemle ilişkili tüm masrafları karşılayan bir borç veren kredi elde edin. Bir yıl bekleyip tekrar para kazanma. Bu noktada tek bir krediyi yeniden finanse ettiğiniz için nakit çıkış kredisi değildir. Artık, krediyi daha uzun süre tutacağından beri faiz oranını aşağıya satın almak için puan harcayabilirsiniz. "Fleming, bunu faiz oranlarının istikrarlı ya da düşebileceğine inanıyorsanız bunu yapmaya devam etmesini öneriyor. İpotek Noktaları: Nokta Nedir?

Bottom Line

"Sadece aylık ödemenizin düşürülmesine bağlı olarak kredileri yeniden finanse etme veya konsolide etme kararı almayın. Çoğu durumda, mevcut kredileri ödemekten çok, yeni kredinizde ömür boyu harcayacağınız "diyor Fleming. "Milyonlarca tüketiciler geleceğini ipotek altına almaya devam ediyor ve emeklilikte onlarca hatta yüz binlerce dolarla bitiyor. "Bunun yerine, evde kalacağınızı ne kadar düşlediğinizi belirleyin ve mevcut ipotek (ler) in masrafınızı, yeni ipotek ve yeni kredi ile ilişkili masrafları tutacak süre boyunca karşılaştırın. kredi.Maliyetler daha düşük olursa, konsolidasyon muhtemelen iyi bir fikirdir.