Ev sahibi dernekleri (HOAs) giderek yaygınlaştı. Kamu politikası profesörü Robert H. Nelson'a göre, 1970 sonlarında olduğu gibi, mülk sahipleri, konut sahipleri dernekleri ve kooperatifler "ABD konutlarının sadece% 1'ini oluşturuyordu ancak 2010'da 60 milyondan fazla konut birliği bulunan 300'den fazla topluluk dernekleri vardı Amerikalılar, ABD nüfusunun% 20'si. " "1980 ve 2000 yılları arasında Birleşik Devletler'deki yeni konutların yarısı bir topluluk birliğinin özel yönetimi altında inşa edildi ve örgütlendi." (Ev Sahipleri Birlikleri hakkında daha fazla bilgi için Ev Sahipleri Birlikleri Hakkında Bilmek İstediğiniz 9 Şey 'ı kontrol edin.)
Investopedia Markets: Finansal haberler, tırnak işaretleri ve yorumlar için en iyi tek kaynaktan birini keşfedin.
HOAs, emniyet ve güvenlik, mülk bakımının eksikliği, yerel sıkıntılar veya yerel yönetim tarafından halledilmeyen hizmetlerin sağlanması gibi tüm topluluğu etkileyen sorunları yönetir. HOAslar ayrıca ev sahipleri üzerinde kullandıkları güç yüzünden büyük bir çekişme kaynağı olabilir.
HOAs genellikle yeni bir topluluk oluşturulduğunda geliştiriciler tarafından oluşturulur. Birçok toplulukta mülk edinme şartı olarak, alıcılar HOA'ya katılmak zorundalar. Sonuç olarak, çoğu insan, belirli bir eve aşık oldukları için, HOAs'ı veya çalışma biçimlerini gerçekten anlamaksızın HOAs'a katılmaya başlarlar.
Homebuy alıcılara ve ev sahiplerine HOAs'ın karmaşıklıklarını anlamalarına yardımcı olmak için bu yazı nasıl oluşturulduklarını ve çalıştırılacağını açıklayacaktır.
Oluşum Basamakları
1. HOA oluşumu ile ilgili yerel yasalar ve yönetmelikler hakkında bilgi edinin.
Devlet mülkiyet yasaları, bir ev sahibi birliği kurma konusunda yasal yönergeleri ortaya koymaktadır. Örneğin, Teksas'ta mülkiyet kanunu 204, üç kişilik bir komitenin bir mülk sahipleri birliği (POA) oluşturulması için dilekçe oluşturması gerektiğini söylüyor. Komite, zorunlu üyeliğe sahip bir POA oluşturma niyetinde olduğunu resmi olarak yazılı olarak bildirmelidir. Bir alt bölümdeki tüm kayıt sahiplerine bildirimde bulunulmalı ve mülkün en az% 60'ının sahipleri bir yıl içerisinde dilekçeyi imzalamalı ve onaylamalıdır. POA varlığında, alt bölümün mülkünün en az% 75'inin sahiplerinin onayını gerektiren ayrı bir dilekçe süreci yoluyla kısıtlamalar oluşturabilir.
2. Bir HOA kurmak için yasal prosedürleri izleyin.
Bir HOA kurma süreci HOA'nın bulunduğu yere bağlıdır, ancak aşağıdaki adımlar muhtemelen gerekecektir.
- LLC veya kar amacı gütmeyen bir şirket kurarak bir iş yapısı oluşturma
- HOA'nın nasıl çalıştığını ve ev sahiplerinin kurallara uymaları için neler söylediğini belirten sözleşmeler, koşullar ve kısıtlamalar (CC & R) oluşturma
- Gelecekteki değişiklik için bir prosedür oluşturulması CC & Rs
- CC & R'leri topluluk sakinleri için kolay anlaşılır bir dile getiren kurallar ve düzenlemeler Yazma
- Kuruluş kuralları ve tüzükler gibi (toplantı sıklığını, oylama ilkelerini, HOA seçimini ana hatlarıyla gösteren) yönetilen belgeleri hazırlamak liderler ve diğer çalışma usulleri)
- Nitelikli subay / yönetim kurulu üyelerinin seçilmesi (sayman aslında nasil kitap tutma ve para idare etmeyi anlamasi gerekir)
HOA'yi kuran insanlar gayrimenkul hukuku uzmanlariysa, HOA uzmanlığıyla bir avukat tutmak bu aşamada sağlam bir karar olacaktır.HOA, itiraz edilip yasal olmadıklarında kurallarını uygulayamaz. İyi bir avukat, ayrıca, birlik kurulduktan sonra yasal sorunlardan kaçınmak için HOA liderlerinin dikkat etmesi gereken ana konulara (adil barınma yasaları gibi) dikkat çekebilir. Federal, eyalet ve yerel hükümet düzenlemeleri HOA kuralları üzerinde önceliğe sahiptir. (Bir avukat seçerken yardım için, Doğru Avukat Nasıl Seçilir 'ı okuyun.)
3. HOA'yı koruyun.
HOA'yi yönetmek ve denetlemekle görevli memurlar ve yönetim kurulu yetkilidir. Bu yüksek sorumluluk seviyesinin yanında yüksek düzeyde bir risk gelir. HOA, bir ev sahibi dava açmaya karar verirse kendisini korumanın bir yoluna ihtiyacı vardır.
Neden bir ev sahibi dava açabilir? Kaliforniya Elk Grove'da bir mukim, semt park kurallarına getirilen değişiklikler üzerine HOA'sını dava etti. Houston, Texas'lı bir adam, HOA'sını dava etti çünkü bölgedeki yüksek suç oranına rağmen hırsız kollarını evinden çıkarmasını istedi. Adil bir konut kuruluşu, çocukların binada yaşamasına izin vermediği için Florida'daki bir apartman dernekine dava açtı. Bir yönetim kurulu üyesi, HOA'nın sakinlerine karşı sadakat yükümlülüğünü ihlal ettiği için dava edilebilir ve kişisel olarak sorumlu tutulabilir.
Yöneticiler ve memurlar sigortası, HOA'yı işleten kişilere finansal koruma sağlar. Hem yasal savunma masraflarını hem de zararları kapsar. Bununla birlikte, kasıt dışı suiistimali kapsamaz. Çalışan hırsızlığı sigortası, bir yönetmen, memur veya mülk yöneticisi HOA fonlarını zımbalıyor ise, ilişkiyi koruyabilir.
4. Harçları ve özel değerlendirmeleri toplayın ve yönetin ve sağlam mali kayıt tutun.
Bir HOA'nın çalışması için bir paraya ihtiyacı var ve bu para topluluğun sakinlerinden geliyor. Para fonlarından bazıları HOA yönetimini (örneğin yasal, muhasebe ve yönetim hizmetleri) finanse eder, ancak paranın büyük kısmı ortak alanların bakımına yönelir. Peyzaj hizmetleri, havuz bakımı ve hatta çöp toplama masraflarını karşılayabilir. Paranın bir kısmı her ay harcanmakta ve geri kalan kısım bir yedek fona ayrılmıştır. Bazen, HOA'nın yedek fonundan ödenemeyen büyük bir masraf ortaya çıkacak ve bu durumda HOA sakinlerden özel bir değerlendirme adı verilen ek bir ücret ödemelerini isteyecektir.
Yeni bir HOA, bir finansman analizi yapmalı ve her bir mülkün sahibinden aylık aidatlarda ne kadarının toplanacağını belirlemek için bir bütçe oluşturmalıdır. Analiz hangi masrafların topluluk üyeleri tarafından ödeneceğine, bunların maliyetinin ne kadar olacağına dayanır. ne kadarının rezerv fonuna tahsis edileceği ve mukimlerin her bir mukim tarafından sahip olunan yüzdesine nasıl dağıtılacağı. Ayrıca, yedek fon, HOA'yı mali açıdan sağlam tutmak için yönetilmeli ve yatırıma tabi tutulmalıdır (örneğin, fonun değeri enflasyona karşı korunmalıdır).
5. Ev sahiplerini bilgilendirin.
Topluluğun aidatlarını ödeyen ve HOA'nın kararlarından etkilenen üyeler olarak, sakinlerin HOA'nın faaliyetleri ve topluluğu etkileyen tüm konulardan haberdar edilmesi gerekir.HOAs düzenli toplantılar düzenlemeli ve herkesin katılma fırsatı bulması için sakinleri yeterince önceden haberdar etmelidir. Ayrıca yöneticiler ve memurlar için seçimler yapmalı ve herkesin oy kullanabileceğinden emin olmalıdır. Bir topluluk bülteni, e-postası ve / veya web sitesi de ev sahiplerini döngü içinde tutmanıza yardımcı olabilir.
HOA görevlileri ve yöneticileri, topluluk toplantılarından dakikalar gibi etkinliklerinin detaylı kayıtlarını tutmalıdır. Dernekler, önemli finansal bilgileri düzenli olarak topluluk üyelerine açıklamalıdır. Üyeler, HOA kayıtlarını görme haklarının farkında olmalı ve talep üzerine erişim izni verilmelidir. (HOA veya kınama panolarıyla uğraşmak hakkında daha fazla bilgi için Condo Board ile İşlem Yapma konusunu okuyun.)
6. Kuralları uygulamak ve şikayetleri ele almak.
HOAs kural tabanlı topluluklardır, bu nedenle zaman zaman topluluk üyelerinin kıran kuralları uygulamak zorundalar. Konut Sakinleri, konut sakinlerinin mevcut kurallar konusundaki şikayetlerini ve konut sakinlerinin devam etmekte olan bir sorunu çözmek için eklenmesi gereken kuralları ele almalıdır.
HOAs kuralları hızlı ve tutarlı bir şekilde uygulamak zorundadır. Uyulmayı reddeden ev sahiplerine para cezası verilmelidir. Bir ev sahibi buna uymayı reddederse, HOA'nın hesabı koleksiyonlara göndermesi veya ev sahibine dava etmesi gerekebilir. HOA'lar seçici uygulamalardan kaçınmalıdır - başka bir deyişle, HOA liderleri veya arkadaş oldukları topluluk sakinleriyle sık oynamayın. Eğilimli davranış davaya neden olabilir.
Profesyonel bir yönetim şirketi seçmek, bir HOA'nın görevlileri ve yöneticileri üzerindeki yükü azaltabilir ve HOA liderleri ile toplumun diğer üyeleri arasındaki potansiyel bir çatışma kaynağını ortadan kaldırır. Yönetim şirketi, idari işlerin çoğunu alabilir ve kuralları uygulama ve aidat toplamak gibi hoş olmayan şeyleri ele alabilir. Ayrıca, topluluğun sorunsuz çalışmasını sağlamak ve deneyimsiz memurların ve yöneticilerin yapabileceği hataları önlemek için mülk yönetimindeki uzmanlığını kullanabilir. Bununla birlikte, profesyonel yönetimin maliyeti para, yani ev sahiplerinin aylık HOA ücretleri daha yüksek olacak demektir.
Kural uygulaması için en kötü senaryo, bir ev sahibinin malıdır ve aidatların ödenmemesi veya özel değerlendirmelerin yapılmasıdır. Bu aşırı ölçü, ev sahibi ile HOA arasında çekişmeli bir durum oluşturabilir. Mahkumlar mahalle sakinleri için iyi olmayan mülk değerlerini de düşürür.
7. Topluluk toplantılarına ev sahipliği yapın.
HOAs kesinlikle işle ilgili olabilir, ancak olmak zorunda değildirler. Bazen eğlenceli bir etkinlik, HOA üyelerinin, yalnızca bir HOA toplantısında potansiyel olarak düşmanlık ortamında değil, dostça, sosyal bir temelde birbirlerini tanımalarına olanak tanır. Komşular birbirlerini kişisel olarak tanıyorsa, toplum yaşamak için daha hoş bir yer olabilir ve çatışmaları çözmek daha kolay olabilir.
Bottom Line
Bir ev sahibi birliği kurma ve yönetme, önemli sorumlulukları ve büyük etkileri olan büyük bir görevdir.Bir HOA'da mülk satın almayı düşünüyorsanız, derneğe üye olduğunuzda önemli sorumluluklar ve önemli etkiler de geldiğini biliniz. Satın almadan önce içine girdiğinizi anladığınızdan emin olun. (Daha fazla bilgi için Condo Complications: Sahiplik Sonrası Sorunlar .