Ev fiyatlarındaki artış ve finansman olanaklarının artması sayesinde, evde oynaklık 2007 yılından bu yana en yüksek seviyededir. Dahası, sınırlı bir konut arzı, palavracıların piyasayı sızdırdığı konut krizinden sonra elde ettikleri paradan daha fazla kazanç elde etmesine yardımcı oluyor.

Emlak satın alırken, sabitlemek ve hızlı bir şekilde satmak kârlı olsa da, sadece bir ev satın almaktan çok bir ev çevirmek çok daha fazla para alır. Yalnızca mülkün sahibi olmak için nakit paraya ihtiyacınız yoktur sahibi olduğunuz takdirde, satışın rehabilitasyon çalışmaları ile kapandığı andan sattığı güne kadar mülk vergileri, kamu hizmetleri, sigorta ve kredi faizleri için yenileme fonlarına artı para da gerekir. Kısa vadeli sermaye kazançları, federal gelir vergisi parantezinize bağlı olarak% 10 ila% 39.6 arasında değişen vergi oranları, bir yıl veya daha kısa bir sürede çevirdiğiniz mülklerde kazandığınız kazançlara indirgenir.

Yatırım yapmak için kendi paranız yoksa, ev çevirme işlemine başlamak kolay bir öneri değildir. Bir ayna sisleyecek kimsenin ipotek alabileceği 2005 yılı değil. Bir peşinat ile bile, birincil konut satın almak için ödünç aldığınız zamankinden daha para ödemek için daha fazla ödeme yaparsınız: Kredi verenler daha riskli bir öneri olarak saygısızı görür.

Ayrıca, pek çok borç verenin tecrübesiz av tüttürücüleriyle çalışmaması gerekir. En az bir evin saygısızlığına dair başarılı bir geçmişe sahip olduğunuzu ve istisnaları yapmayacağınızı görmek isteyeceklerdir. Diğerleri tecrübesiz bir feryatçı ile çalışacaklar, ancak o kişi başarılı bir sicil geliştirene kadar daha yüksek ücret talep edecektir. ( Bir Flopu Döndürmeyi Yapan 5 Hatalar .)

Evleri çevirmekle ilgileniyorsanız, ancak hepsi de nakit bir alıcı değilseniz, gayreti finanse etmek için bazı seçenekler aşağıda belirtilmiştir.

1. Sert Para Kredisi Alın

Uzmanlar tam olarak "zor para" nın ne anlama geldiği konusunda anlaşmazlar. Bazıları, geleneksel finansmana göre çok daha pahalı olduğunu ve "daha zor" şartlara sahip olduğunu ifade ediyor. Diğerleri ise, geleneksel kredi verenler için finanse edilmesi "zor" olan evleri finanse ettiği için söylüyor. Yine de bazıları, kredinin krediyi teminat olarak tanımladığını söylüyor: bu durumda gayrimenkul olan sabit bir varlık.

Bu Krediler Nasıl Çalışır

Sert para kredileri genellikle bir yıldan az vadeye ve% 12 ile% 18 aralığında, iki ile beş puan aralığına sahiptir. Bir nokta kredi tutarının% 1'ine eşittir, dolayısıyla 112, 000 dolar ödünç veriyorsanız ve borç verenin iki puanı tahsil ettiyse, 112, 000 ya da 2, 240 doların% 2'sini ödersiniz. Kapanış puanlar yerine konvansiyonel bir mortgage ile, zor para ödeneği ile, ev satana kadar puan ödememek zorunda kalmazsınız; bu da, paranızın herhangi birisini koymadan bir para çevirme finanse etmenize yardımcı olabilir.

Sert para verenler, evin tadilattan sonraki değerine (ARV) ödünç verebileceğiniz miktarı temel alır. Bir evin maliyeti 80 bin dolardır, ancak ARV 160 bin dolardı ve ARV'nın% 70'ini ödünç alabilirseniz, 112 TL'den 98 borçlayabilirsiniz. 80 TL'lik bir satın alma bedelini ödedikten sonra 32 bin TL kaldınız. borçlanma ücretleri, rehabilitasyon, taşıma masrafları ve evreleme, pazarlama ve emlak komisyonları gibi satış giderleri için. Bu bütçeye sadık kalabiliyorsanız, eve geçiş yapmak için cebinizden herhangi bir paraya ihtiyacınız olmaz.

SparkRental'in kurucu ortağı ve 15 gayrimenkulün bulunduğu bir emlak yatırımcısı olan Brian Davis, satıcının kendisine ödeme yapması için pazarlık yaparak kapanış masraflarını ödememekten mümkün olduğunu söylüyor.

Bununla birlikte, 2,240 dolarlık puan, 32 bin dolarlık bütçenin önemli bir kısmını kaplar ve altı ay boyunca% 15 faiz ödüyorsanız, toplam faiz maliyeti 112 bin dolardır, bununla birlikte $ 8, 400 olur Zor para ödünç veren kuruluşlar genellikle, kredi beklemede faiz ödemelerini aylık bazda beklemektedir ancak bazıları faiz tahakkuk etmesine ve kapak tamamlanıncaya kadar ödemenin yapılmasına izin vermeyebilir. Bu iki büyük harcamadan sonra, kapanış masraflarını ödemek zorunda kaldıysanız, her şey için sadece 21 TL, 360 TL ödersiniz. Ancak ev 160.000 $ karşılığında gerçekten satıyorsa, altı aylık çalışmanız için kendi banka hesabınızdan tek bir çek yazmadan 48.000 € 'lık bir kara bakıyorsunuz demektir.

Sert Para Konvansiyonel Kredilere Karşı

Güney Florida'da kötü koşullardaki evleri onaran ve zor para kredileri finanse eden bir grup emlak yatırımcısı House Heroes'un başkanı Lucas Machado, sabit para kredilerinin en çok para olduğunu söylüyor. bürokratik bir kırmızı bant olmadığından, bir kapak için para kazanmanın popüler ve en hızlı yolu.

"Kötü halde olan mülkler, geleneksel ipotek finansmanı için yönergeleri karşılamıyor. Zor para borç verenler, diğer taraftan, bozulmuş evlere borç vermeyi bekliyor "diyor Machado. Bankalar gibi konvansiyonel borç verenlerden farklı olarak, mülkiyet koşullarıyla ilgili yönergelere veya borç-gelir oranı ve kredi puanı gibi borçlunun niteliklerine bağlı değildirler.

"Zor para ödünçleri anlaşmanın gücünü ve ev tırabzanının güvenirliğini değerlendirerek krediyi alıp almamaya karar veriyor" diyor Machado. Satın alma ve onarım maliyetleri ile satış değeri arasındaki fark anlamlıysa ve ev parmak uçucusu güvenilirse, sabit bir para havalesi borcu ödeyecektir. "Flipper varsayılamazsa, sabit para havalesi aracı önleyebilir, evin sahipliğini alabilir ve kendi başına kârlı bir şekilde satabilir. "

Bazı durumlarda, zor para ödünç verenler, vergi beyannameleri, banka hesap dökümü ve kredi raporları gibi belgeleri görmek isteyecek, ancak borç verene kadar. Konvansiyonel borç verenler ile zor para alıcılar arasındaki bir diğer fark, peşin ödeme fonlarının ödünç alınıp alınmamasına bakılmamasından kaynaklanmaktadır.

Bir bankaya benzer bir sert para havalesi borcu ilk krediyi ödeyene kadar evinde çekimser kalacak, ancak borç alanın sahibi olacak ve seneyi tutacak, diye açıklıyor Mat Trenchard, Senna ile satın alma müdürü House Buyers, Houston'ın en büyük ev satın alma şirketlerinden biridir.

Kredi verenin nerede bulunması

Sert para borç veren bir yer bulmak için bir yer çevrimiçi.

Lima Bir Sermaye yeni flipp'ler ile çalışacak ve ARV'ye ödünç verilen kredinin% 90'ına veya kredinin% 70'ine kadar borç verecektir. Ücretler ve faiz oranları, borç alan tarafın çevirme deneyimi ile azalır. Lima Bir devletlerin çoğunda borç verilir; Fiyatlar ve ücretler eyalete göre değişir. Genel olarak, son 24 ayda bir kez kapatıp bitirdiğinizde,% 3'lük bir başlangıç ​​ücreti ve% 12'lik bir faiz oranı ödemenizi bekliyoruz; % 3'lük bir başlangıç ​​ücreti ve% 11'lik bir faiz oranı ile kemerinizin altındaki iki dört vuruş; ve bir kuruş ücreti% 2 ve beş veya daha fazla tamamlanmış atış ile% 9.99 faiz oranı. Kredi puanları 680'in altında olan borçlular biraz daha az borçlanabilirler ve en yüksek maliyeti ödeyeceklerdir; minimum kredi puanı 630'dur. Lima One Capital,% 10 peşinat ödemeyi gerektirir ve 13 aya kadar geri ödeme koşulları sunar.

LendingHome , satın alma fiyatının% 90'ına ve yenileme maliyetlerinin% 100'üne kadar düzeltme ve kapama kredisi sunar. Borçlular peşinat ve kapanış masraflarını karşılayabileceklerini gösteren banka dekontlarını sunmalıdır; bir satın alma sözleşmesi; geçmişteki düzeltme ve çevirme projelerinin bir listesi; mülkiyet belgeleri; ve bir peşinat. Faiz oranları tipik olarak% 9 ila% 12 arasında değişmektedir. Üçüncü taraf kredi alım maliyetlerini karşılamak için başvuru ücreti 199 dolar. LendingHome ayrıca bir başlangıç ​​ücreti, değerlendirme ücreti ve tapu ve emanet ücreti tahsil eder ve yenileme tamamlanıncaya kadar şirket rehabilitasyon fonlarını tutar.

Başka bir seçenek olarak, Machado, yerel emlak yatırım birlikleri, yerel yatırımcılar ve yerel emlakçılar ile sert para kredi sağlayıcıları bulmak için uzlaşma önermektedir. Ancak, özellikle puan ve faiz oranları üzerinde müzakere için fazla yer olmayabilir.

Machado, son üç buçuk yıl içinde, bir anlaşma yapmaya gerek olmadığını para ödünç vermek için çok fırsat bulduklarını belirtiyor. "Bugün muhtemelen yarın başka bir fırsat bulacağınız zaman neden daha düşük bir getiri ile kredi alıyorsunuz? " O sorar.

2. Özel Kredi Verenlerle Görüşme

"Özel bir borç veren, basitçe size borç verebilecek büyük sermayeye sahip bir kişidir" diyor Trenchard. "Kurtardığınız parayı ödünç vermek isteyen kaç tane şahsa şaşırırsınız. Tipik olarak daha iyi oranlar ve şartlar almanız dışında, HML [çok para borç veren] gibi çalışacaklardır. "

Trenchard, özel kredi verenlerinin, zor para ödünç veren kuruluşlardan çok, ödeme koşullarını müzakere etmek için daha açık olabileceğini söylüyor. Anlaşmada bir ortak olarak davranmaya ve borç alanın faizini ödememek karşılığında karın bir kısmını almaya istekli olabilirler.

"Tecrübesiz çakrağın anahtarı müzakerelerde güven vermek" Trenchard'a göre. "Diğer okyanus köprücüleriyle ağ kurmaları ve ödeme yapmaları için ne kadar para harcadıkları konusunda konuşmaları ve gitmeleri gerektiğini bilmeleri gerekiyor. Düşünme, çünkü konuştuğunuz ilk borç vereni ile anlaşma yapamazsınız, parayı bir anlaşma için bulamazsınız. "

Eğer zengin bir amcanız yoksa, yerel gayrimenkul ağı etkinliklerinde özel kredi verenler arayabilirsiniz.Trenchard, bu kişilerin% 8 ila% 12, artı sıfır ila iki puan talep edebilirken, sert para verenlerin% 12 ila% 15 arasında iki ila beş puan harcayabileceğini belirtiyor. Sert para veren bir banka ya da bir banka gibi, evde lien ilk pozisyon alırlar.

Özel Lider Nasıl Veteriner Alabilirsiniz?

Deneyimli profesyonel avukatlar, birlikte çalışmayı düşündüğünüz özel bir borç verenin veteriner alımı için en iyi yolun, diğer emlakçılarla konuşması olduğunu belirtiyor; bu kişiler, ayrıca emlak ağı etkinliklerinde de bulacaksınız - ve bu borç verenler ile deneyim sahibi olup olmadıklarını sorun. Dönüş ne kadar hızlıydı? Ne fiyatlandırma aldınız? Borç verene ne derece tepki verildi? Ayrıca referanslar isteyebilir ve onları arayabilirsiniz.

En kötü senaryo genelde bir anlaşmanın geçerliliğini yitirmesidir, çünkü borç veren vaat edilen fonlamayı sağlamaz ve alıcı ciddi para mevduatını kaybeder. Diğer bir ihtimal, uzlaşma masasında beklenmeyen borç verme ücretleri karşısında şaşırıyor. Ayrıca, sözleşme koşullarında hukuki savaşlar veya mülkün üzerinde öngörülebileceği varsayılan borçlu yakalamaya çalışan bir borç verme olanağı da vardır. Bunların hepsi bir şey imzalamadan önce bir borç vereni kontrol etmek için iyi nedenlerdir.

"Diyelim ki, bu tür bir işlemde, borç verenin, imzalanmış imzalı kağıt - kredi belgelerinin karşılığı olarak bir miktar para ticareti gerçekleştirdiğini unutmayın. Bu borçlu için kötü bir şey değil "dedi Machado.

Çevrimiçi Özel Kiracılar

Sert para verenler gibi internet üzerinde özel kredi kuruluşları da bulabilirsiniz.

Kaliforniya, Irvine merkezli 5 Arch Funding , 18 eyalette deneyimli dalgıçlarla çalışıyor ve daha yakında gelecek. Sabit / takas kredileri için tek haneli faiz oranları sunar.

Çapa Kredileri , ülkenin en büyük tamir-destekli borç vericisi olduğunu iddia ediyor. Calabasas, California merkezli şirket, 20 eyalette rekabetçi faiz oranlarına sahip geniş bir yelpazedeki emlak türlerinde yedi gün içinde fırsatları kapatabilir. Şartlar eyalete göre değişir; örneğin Kaliforniya'da krediler,% 2 ila% 3 arasında başlangıç ​​ücretleri ve ön ödeme yapılmaksızın 6 ila 12 aylık kredi koşullarıyla borçlanma değerine ve borçlu tecrübesine bağlı olarak% 8 ila% 12 faiz oranları ile mevcuttur cezalar. Flippers evin ARV'sinin% 70'ini ödünç alabilir. Borçluların, önceki 18 ayda en az beş atış rekorunu kanıtlamış olması; Çapa Kredileri, nitelikli şirketlere ve çok üyeli LLC'lere beş fişten daha az kredi kullanarak kredi kullanmayı düşünecek.

Trenchard, parasız kredi verenlerine benzer ücret ve faiz oranlarına sahip oldukları için, flippers'a para ödünç veren şirketleri, bu şekilde kendilerine baktığında dahi, özel kredi verenler olarak görmez. Ancak, yukarıdaki iki örnek istisnadır.

Davis, bazı şirketlerin kendilerini özel sermayeli şirketler olarak adlandırabileceklerini söylüyor; çünkü özel sermayeli şirketler, ancak teknik olarak, özel borç verenler, bir arkadaş, aile üyesi ya da para ödünç vermenin dışında bir iş yapmayan, ancak Bir kredi.

3. Crowdfund Your Flip

Crowdfunding, toplu olarak kredileri finanse etmek üzere çeşitli grup ve / veya kurumlara güvenir.Bir yatırımcı olarak anılan her borç veren, borç alanın küçük bir yüzdesini sağlar ve bu parayla faiz kazanır.

Prosper gibi geleneksel crowdfunding siteleri ev satın almak ve çevirmek için uygun değildir; Prosper'ın 35.000 $ 'lık maksimum kredi miktarı ev yenileme, borç konsolidasyonu ve küçük işletme finansmanı gibi projeler için tasarlanmıştır. Burası, konut emlakçıkları için özel crowdfunding siteleri gelir. RealtyShares , Yer Döşeme Finansmanı ve Patch of Land seçenekleridir. Bazıları, borcunuzu "ödenmesini" sağlayacaktır, yani yatırımcıların finansmanını bekleyip şirketinizin borcunu hızla kapatacağı, diğerleri ise yatırımcıların kredisini tamamlayana kadar borcunuzu kapatmayacakları anlamına gelir. Bu, daha yavaş bir kapanış veya kapanma anlamına gelebilir.

"Crowdfunding web siteleri, zor para ödünç veren kuruluşlarla benzer bir niş içeriyor" diyor Davis. "Nispeten pahalılar, ancak ne kadar ipotek bulunduğuna bakılmaksızın emlak yatırımcılarına ödünç verecekler ve anlaşmanın kendisinin ve teminatının ağırlığına odaklanacaklar. "

Dört Crowdfunding Sitesi

RealtyShares ,% 90'a kadar kısa vadeli rehabilitasyon kredisi finansmanı, 10 günde birkaç kapanış süresi, 6 ila 24 ay arasındaki vadeler ve % 9. 100, 000 ila 10 milyon dolarlık krediler mevcuttur. Şirket, deneyimli yatırım şirketleri ile kanıtlanmış bir sicile sahiptir ve sadece fırsatların% 5'ini onaylamaktadır.

Groundfloo r , 25.000'den 2 milyon dolara, kredinin% 90'ına kadar finansman, 7 güne kadar kapanma, kredi döneminde ödeme yapılmaması ve vergi iadesi yapılmamaktadır. yarım milyondan küçük krediler için banka hesap dökümü. Faiz oranları% 6 ila% 26 arasında değişmektedir. Borçlular, krediyi daha erken ödemelerine rağmen en az üç ay faiz ödemelidirler. Tipik kapanış masrafları 500 $ ile $ 1, 500 arasındadır ve Groundfloor, kredi başına 2-4 puan talep etmektedir. Tüm puanlar ve ücretler krediye aktarılabilir. Zemin tabanı tipik olarak tecrübesiz pençelerle çalışmaz.

Patch of Land , krediye değer olarak% 80'e kadar veya yenilenen değerin% 70'ine kadar finansman ile 100, 000-500 milyon dolar arası krediler sunar, ancak 7 günde bir kapanır, ve faiz oranları% 7.99'dan başlıyor. Borçlular, kredileri bir ila 36 ay arasında otomatik aylık faiz ödemeleri yapıyor. Patch of Land yalnızca deneyimli geliştiricilerle çalışır.

California'da bulunan çevrimiçi bir borç verme şirketi olan AssetAvenue , 43 eyalette bulunan yatırım amaçlı gayrimenkuller için 150, 000 ila 2 milyon dolarlık krediyi finanse eder ve 10 gün gibi kısa bir sürede bir rehabilitasyon kredisi alabilir. Bir üçüncü tarafın borçlunun kredi talebinde gereken önlemleri alması için bir başvuru ücreti tahsil eder; ayrıca bir başlangıç ​​ücreti ve diğer standart kapanış ücretlerini de talep eder. Flippers, satın alma fiyatının% 75'ine kadar ve rehabilitasyon bütçesinin% 100'üne kadar borç verebilir. Borçlular belgelerini yükler ve kredi durumlarını online olarak izleyebilirler. Krediler, borç alanın banka hesabından otomatik borç üzerinden ödenir. Olası Dezavantajlar

Trenchard ve Machado, herhangi bir emlak sitesinde crowdfunding kullanmadıklarını söyledi. Ancak her ikisi de, crowdfunders'ın bir anlaşma yapmak ve değerlendirmek için süreci, bir borçlunun katı bir ilişki içinde olduğu özel ya da çok para borç veren bir kuruluşla yaşayacağı şeyden daha yavaş olabileceğinden şüphelenmektedir. Bu borç verenler 24 saat içinde büyük bir fırsat ortaya çıktıklarında ve evrakların hepsi düzgün bir şekilde kapatılabilir.

Özel bir borç verenin aksine, crowdfunding siteleri müzakere fırsatı sunmayabilir. Her anlaşma için parametreler belirleyebilirler, çünkü büyük bir yatırımcı grubundan sorumludurlar.

(

Emlak Dökümü: Yapmanız Gereken Şunları içinde sattığınızda sorumluluklarınız hakkında daha fazla bilgi edinin.) Bottom Line

Para çekebilmek için yeterli paranız yoksa Mali yardım almadan evinize ya da nakit paranız varsa ancak riskinizi sınırlamak istiyorsanız, fonlamanın birkaç yolu vardır. Zor bir para havalesi, özel kredi verme veya emlak sitesinin zenginleştirilmesi sitesi, evinizde rüyalarını görmenizi sağlayabilir.

Bu seçeneklerin tamamı, sahibi tarafından işgal edilen ev için geleneksel ipotek finansmanı ile karşılaştırıldığında pahalıdır, ancak fiyatları, borç verenin üstlendiği yüksek riski ve bir evi çevirmek için düşük faizli bir banka kredisi almanın olasılığını yansıtmaktadır. Ancak, başkalarının parası kullanmak, yalnızca yatırım yapmak için çok az paranız varsa veya hiç para harcadığınızda, saygısız işe başlamanıza izin vermekle kalmaz aynı zamanda birden çok fırsat yapmanız için yeterli deneyimi kazandıktan sonra aynı anda daha fazla özellik döndürme ve genel karınızı artırma şansı verir. .

"Seçenekleri, nerede bulacağını ve nasıl ağ kuracağını biliyorsan, sorun parayı bulmaktan çok fırsat bulmada yatıyor", diyor Trenchard. "Para bulmak çok kolay, ancak büyük fırsatlar bulmak çok zor. "

Feragat: Bu maddede adı geçen ve açıklanan borç verenler bilgilendirme amaçlı sunulmuştur. Ne Investopedia ne de yazar bu şirketlerden hiçbirini onaylamaz. Borçlular, bu borç verenlerden herhangi birinin kendi finansman ihtiyaçları için iyi bir seçim olup olmadığını belirlemeden önce kendi araştırma yapmalıdır.