Birçok Amerikalı için, bir aile evi veya kiralık mülkiyet şeklindeki gayrimenkul, en büyük tek yatırım sınıfıdır. Bu yatırımcılar genellikle gayrimenkulü belli bir süre boyunca en güvenli ve en güvenilir şekilde kârlı yatırımlardan biri olarak algılarlar. Bununla birlikte, gayrimenkul yatırımları yüksek bir giriş maliyeti (genellikle faizli bir kredi tarafından finanse edilir), uzun bir yatırım periyodu ve büyük bir belirsizlik içerir. Gerçek mülk satın almak yerine, yatırımcılar gayrimenkul seçeneklerini, daha düşük maliyetle ve daha az masrafla emlak yatırımında bir yol olarak gömmeyi düşünebilirler.

--------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------- , 000 ve yatırım değeri üç katına sonuçlandırmak. Bununla birlikte, bu basit analiz, emlak alımı, aylık faiz ödemeleri, tescil ve damga vergisi masrafları, emlak vergileri, satın alma veya satış sırasında acentelere verilen komisyonlar, aylık aidat ücretleri, bakım ve onarımlar, sigorta ve uygulanabilir diğer yerel vergiler (örneğin, satılmakta olan sermaye kazançları vergisi veya bir servet vergisine sahip olan malları belirli bir seviyenin üstünde bir mülk değerlemesi).

Tüm bu faktörleri göz önünde bulundurarak, mülkiyet iadelerinin gerçekçi değerlendirilmesi büyük ölüde azaltılır ve ortak yatırımcı tarafından tam olarak anlaşılamayabilir (ilgili: Yatırım Getirileri Nasıl Nasıl Hesaplanır). Yatırım dönemindeki gelişmeler, mülkün daha sonra satılmasında zorluk çekebilir. Örneğin, gürültülü yeni bir otoyol veya suçta bir artış, mülkün değerini düşürebilir. (İlgili: Gayrimenkul Yatırımında En Önemli Faktörler)

Gayrimenkullere yatırım yapmak ve kazanç sağlamak için daha ucuz bir yol, gayrimenkul seçenekleridir.

Gayrimenkul Seçeneği Nedir?

Bir gayrimenkul seçeneği, iki taraf arasında (alıcı ve satıcı) özel olarak tasarlanmış bir sözleşmedir. Satıcı, alıcıya belirli bir süre sabit bir fiyatla bir mülk satın alma seçeneği sunar. Alıcı, belirtilen süre boyunca mülk satın almamak veya satın almama seçeneğini satın alır.

Bu seçenek sağında, alıcı satıcıya bir seçenek primi öder. Alıcı mülkünü satın almaya karar verirse (başka bir deyişle gayrimenkul opsiyonunu kullanırsa), satıcı mülkiyeti mevcut sözleşmenin koşullarına göre alıcıya satmalıdır.

Hisse senedi satın alırken seçenekler konseptiyle karşılaşmış olabilirsiniz. Seçenekler, alıcıya birçok seçenek sunar. Bunlar erkenden uygulanabilir (Amerikan tipi), vade bitimine kadar tutulabilir veya süresi dolmadan ikinci bir alıcıya satılabilir.

Emlak seçenekleri, mülk geliştiricileri ve yatırımcılar tarafından ticari ya da ileri teknoloji konut mülklerinde yaygın olarak kullanılmaktadır.Gayrimenkul seçenekleri, alıcılara daha fazla esneklik ve düşük maliyetli ticaret imkânı sağlıyor ve satıcılara sınırlı avantajlar sağlıyor.

Emlak Seçenekleri Ticareti Örneği

İşte gayrimenkul seçenekleri senaryosunun risk ve ödüllerinin kapsamlı bir analizi. Bir üreticinin 500 bin doları ve satıcının 2 milyon dolar istediği bir arazi satın almak istediğini varsayalım. İnşaatçı birkaç şeyden emin değil:

1) İnşaatçı 1 dolara yükselebilir mi? 5 milyon banka kredisi veya başka kaynaklarla mı?

2) İnşaat sahibi, mülkün konut veya ticari olarak geliştirilmesi veya daha alt bölümlere ayrılması için gerekli izinleri alabilir mi?

3) İnşaatçı, başka bir inşaatçı araziyi satın almadan önce para topluyor ve izinler alıyor olabilir mi?

Bu durumda, bir gayrimenkul seçeneği uygundur. Yapılandırılmış bir geri ödenemez maliyet (gayrimenkul opsiyonu prim veya fiyat denir) 25 $ 000 diyelim ki, inşaatçılar satıcıyla bir emlak opsiyonu sözleşmesi yapabilirler. Gayrimenkul seçeneği, inşaatçının 6 aylık bir süre zarfında gayrimenkul satış fiyatını 2 milyon dolara kilitlemesini sağlıyor. Bu süre zarfında, inşaatçı, para kazanabilir, mülk satın alabilir (mülk satın alabilir (toplam 2 milyon dolar artı 25 bin dolarlık opsiyon primi harcıyor), mülkten uzaklaşabilir (25.000 doları kaybeder) veya satabilir Başka bir alıcıya pazarlık edilebilir bir fiyat seçeneği. Her iki durumda da, satıcı mülkten ek bir 25,000 dolar kazanacaktır.

Gayrimenkul opsiyonu sözleşmesi aşağıdaki koşulları içerecektir:

mülk ayrıntıları (yer, boyut ve diğer özellikler)

sözleşme süresi (ticaret tarihinden itibaren 6 ay)

• opsiyon primi veya bedel miktarı (Ticarette alıcı tarafından satıcıya ödenecek 25.000 ABD doları geri ödemesiz)
• Sözleşmede (2 milyon dolar) opsiyon uygulanırsa kabul edilen satın alma fiyatı
• Sözleşmenin 6 ay süresince, olası dört senaryo.
• Senaryo 1:

Oluşturucu 1 dolar için onaylandı. 5 milyon banka kredisi. Ayrıca, gelişme için gerekli izinleri alabileceğini de doğruladı. Mülkünü 2 milyon dolarlık önceden belirlenmiş fiyata satın almak için emlak opsiyonunu kullanmaktadır. Satıcı, 2 milyon dolarlık artı ek 25.000 $ opsiyon primi tutar.

Senaryo 2: İnşaatcı, 2 ay sonra kalkınma izni alamayacağını keşfeder. Önümüzdeki 4 ay içinde, inşaatçı, mülkünü 2 milyon dolara satın almak isteyen başka bir parti bulmayı başarıyor. İnşaatçı gayrimenkul opsiyonunu yeni bir partiye 30 $ 'lık yeni bir fiyatla satıyor. Yeni parti orijinal opsiyon sözleşmesinde inşaatçının yerini alıyor. Yeni parti bu seçeneği uygular ve 2 milyon dolarlık mülkü satın alır. Satıcı, yeni partiden 2 milyon dolar alıyor ve artı 25 $ 'lık seçenek primini inşaatçısından alıyor. İnşaat şirketi bu seçeneği 30 bin dolar karşılığında sattı ve böylece 5 bin dolar kazanıyor ve kullanamayacağı bir mülke katlanmıyor.

Senaryo 3: İnşaatçı, mülkün fiyat takdirinden faydalanmak isteyen bir alıcıdır.Talep edilen 2 milyon dolarlık fiyat 2 dolara yükselirse. 5 ayda 2 milyon, opsiyon alıcısı mülk satın alma opsiyonunu kullanıp, mülkünü satarak (2 milyon dolar - 2 milyon dolar - 25.000 dolar = 175.000 dolar) fayda sağlayacaktır.

Bununla birlikte, mülk sahipliği ve bununla ilişkili tüm ücretler, vergiler ve 175.000 ABD Doları kârını düşürecek maliyetler girmek yerine, opsiyon alıcısı opsiyonu mülkünü satın almak isteyen yeni bir partiye satabilir. Altta bulunan emlak fiyatı arttıkça, gayrimenkul opsiyon fiyatı da bir delta denildiğinde artacaktır. Alıcı seçeneği, mülkün değerindeki değişimi içeren yeni bir primde satabilir. Orijinal opsiyon alıcısı yeni alıcının 200,000 $ 'lık seçeneği satabiliyor. Yeni alıcı, mülkün toplam alış fiyatı 2 dolar olacak olduğu için 200, 000 dolar ödemeye razı olacak. 2 milyon (orijinal mülk sahibi / opsiyon satıcılarına 2 milyon dolar ödenmiş, mevcut opsiyon sahibine 200.000 dolar ödenmiştir).

İşlemin sonunda, mülk sahibi 2 milyon dolar artı 25 bin dolarlık opsiyon primi, 175 dolarla orijinal opsiyon alıcı kârı ve yeni opsiyon alıcısı istenen mülkü cari piyasa oranlarında satın alıyor.

Senaryo 4

: İnşaatçı bir kredi veya izin teminatı bulamıyor. Ayrıca seçeneği için yeni bir alıcı bulamıyor. Oluşturucu seçeneği sona erdirir ve seçenek primini kaybeder. Bununla birlikte, alıcı 25.000 $ primini (fiili anlaşma değerinin yalnızca yüzde 1.25'i) ödeyerek kötü bir 2 milyon dolarlık yatırımdan kaçınabildi. Satıcı, 6 aylık opsiyon süresi boyunca 25.000 $ kazanç sağlıyor ve bir alıcı aramaya devam ediyor.

Her durumda, satıcı bir emlak sözleşmesi sözleşmesine girdiğinde, satıcı artık mülkün satılacak olup olmadığı konusunda herhangi bir seçeneğe sahip değildir. Satıcı, alıcının opsiyonu kullanma kararını beklemesi gerekir. Bu nedenle, satıcı, opsiyon primini açıkça elde eder ve tutar. Bottom Line

Gayrimenkul seçenekleri, gayrimenkul yatırımlarından ticaret yapmak, yatırım yapmak ve kar sağlamak için daha düşük maliyetli bir yöntem sunar. Bununla birlikte, bunlar, düzenleyici gözetim altında olmayan iki taraf arasındaki OTC sözleşmeleridir. İlgili taraflar, seçenek sözleşmesinin adil olmasını sağlamalıdır. Varsayılan satıcı seçeneği ile gayrimenkul opsiyon sözleşmelerindeki en büyük zorluklardan biridir. Bu gibi durumlarda, alıcının tek başvurusu bir dava. Kamuya açık bilgi eksikliği ve gayrimenkul seçenekleri katılımcıları üzerindeki geçmiş kayıtlar başka bir zorluktur. Gayrimenkul seçenekleri yatırımcıları, sözleşme taslağının hazırlanması ve kayıt edilmesi gibi yasal hizmetler için harçlar gibi ilave masrafları da dikkate almalıdır.