Kantitatif bir perspektiften bakıldığında, gayrimenkul yatırımları biraz hisse senetlerine yatırım yapmak gibidir. Gayrimenkul yatırımlarında kâr sağlamak için yatırımcılar, satın aldıkları mülklerin değerini belirlemeli ve mülk değerlemesi, kira geliri veya her ikisinin birleşimi yoluyla bu yatırımların ne kadar kâr edeceği konusunda tahminler yapmalıdır.

Eşit değerleme, tipik olarak iki temel metodoloji ile gerçekleştirilir: mutlak değer ve göreceli değer. Aynı durum mülkiyet değerlendirmesi için de geçerlidir. Gelecekteki net işletme gelirini (NOI) gayrimenkul için uygun iskonto oranına göre iskonto etmek, stoktaki iskonto edilmiş nakit akım (DCF) değerlemelerine benzer; gayrimenkuldeki brüt gelir çarpanı modelini stoklarla kıyaslanan değer değerlemeleri ile karşılaştırılabilir haldedir. Burada, bu yöntemleri kullanarak bir gayrimenkul değerini nasıl değerlendireceğimizi inceleyeceğiz.

TUTORIAL: İlk Ev Satın Alma

Karşılaştırılabilir Özkaynak Değerlemesi

Mutlak değerleme modelleri, bir payın içsel değerini elde etmek için gelecekteki gelen nakit akışlarının bugünkü değerini belirler; en yaygın yöntem temettü indirimi modelleri ve iskonto edilmiş nakit akışı teknikleridir. Öte yandan, göreli değer yöntemleri, iki kıyaslanabilir menkul kıymetin kazançlarına göre benzer şekilde fiyatlandırılması gerektiğini göstermektedir. Bir fiyatın altında mı yoksa aşırı değerli mi olduğunu belirlemek için fiyat-kazanç ve satış-fiyat gibi oranlar diğer endüstri içi şirketlerle karşılaştırılır. Öz sermaye değerlemesinde olduğu gibi, gayrimenkul değerleme analizi, olası değerlerin bir aralığını belirlemek için her iki prosedürü de uygulamalıdır.

- NOI - net işletme geliri

r- Gayri menkul kıymetleri için zorunlu getiri oranı

g- Büyüme oranı NOI

R- Kapitalizasyon oranı (rg)

Net faaliyet gelirleri, mülkün işletme giderleri üzerinde faktoring işleminden sonra, ancak vergiler ve faiz ödemeleri düşülmeden önce oluşacak kazançlarını yansıtır. Giderleri düşülmeden önce, yatırımdan elde edilen toplam gelir belirlenmelidir. Beklenen kira geliri başlangıçta bölgedeki kıyaslanabilir özelliklere göre tahmin edilebilir. Uygun pazar araştırması yaparak bir yatırımcı bölgedeki kiracıların hangi fiyatların tahsil edileceğini belirleyebilir ve bu mülkiyete benzer bir kare kare kira uygulanabileceğini varsayabilir. Kiralarda öngörülen artışlar formül içindeki büyüme hızında hesaplanmaktadır.

Yüksek boşluk oranları gayrimenkul yatırım getirileri için potansiyel bir tehdit oluşturduğundan, eğer varlığın tam kapasitede kullanılmaması durumunda, kaybedilen geliri belirlemek için duyarlılık analizi veya gerçekçi muhafazakar tahminler kullanılmalıdır.

İşletme giderleri arasında, binanın günlük işlemlerinde (örneğin, emlak sigortası, yönetim ücretleri, bakım ücretleri ve kamu hizmeti maliyetleri) doğrudan doğan faaliyet giderleri bulunmaktadır.Amortismanın toplam gider hesaplamasına dahil olmadığını unutmayın. Bir gayrimenkulün net işletme geliri, bir şirketin FAVÖK'sine benzemektedir.

Uygun iskonto oranının belirlenmesi, bir firmanın WACC'sini hesaplamaktan biraz daha karmaşıktır. Kapitalizasyon oranını elde etmek için farklı yollar olmasına rağmen ortak bir yaklaşım biriktirme yöntemidir. Faiz oranı ile başlayarak, uygun likidite primini, yeniden yakalama primini ve risk primini ekleyin. Likidite primi, gayrimenkullerin likid olmayan niteliği, toparlanma priminin net arazi değerlemesi için hesaplanmasına ve risk priminin gayrimenkul piyasasının genel riske maruz kalacağına işaret etmesi nedeniyle ortaya çıkmaktadır.

Gayrimenkul yatırımından elde edilen net işletme gelirini piyasa değeri ile indirgemek, gelecekteki bir temettü akışını temettü artırımı için ayarlanmış uygun zorunlu getiri oranına göre indirgemekten geçer. Temettü büyüme modellerine aşina olan hisse senedi yatırımcıları hemen benzerliği görmelidirler. (DDM, finansal teorilerin en temellerinden biridir, ancak varsayımları kadar iyidir.

Kâr payı İndirim Modeli

'na İnceleyin.

Bir Mülkün Gelirini Bulma Kapasitesinin Artırılması > Brüt gelir kazançlı yaklaşımı, aynı bölgedeki mülklerin ürettikleri brüt gelir ile orantılı olarak değerlenebileceği varsayımına dayanan görece bir değerleme yöntemidir. Adından da anlaşılacağı üzere, brüt gelir, herhangi bir işletme gideri düşülmeden önceki toplam gelirdir. Bununla birlikte, doğru bir brüt gelir tahmini elde etmek için boşluk oranları tahmin edilmelidir. Örneğin, bir emlak yatırımcısı, karşılaştırılabilir mülkiyet verilerine dayanılarak 100, 000 metrekarelik bir bina satın alırsa, mahaledeki metrekare başına ortalama brüt aylık gelirin 10 $ olduğunu tespit edebilir. Yatırımcı başlangıçta brüt yıllık gelirinin 12 milyon dolar (10 $ * 12 ay * 100, 000 feet kare) olduğunu varsayabilirse de, herhangi bir zamanda binada boş birimler olması muhtemeldir. Bir boşluk oranı% 10 olduğu varsayılarak brüt yıllık gelir 10 $ olur. 8 milyon (12 milyon dolar *% 90). Benzer bir yaklaşım, net işletme geliri yaklaşımına da uygulanmaktadır. Gayrimenkul mülkiyetinin değerinin değerlendirilmesindeki bir sonraki adım, brüt gelir artış oranını belirlemektir. Bu, geçmişteki satış verilerine erişebiliyorsa başarılabilir. Karşılaştırılabilir mülklerin satış fiyatına bakmak ve üretilen brüt yıllık gelir ile bu değere bölmek, bölge için ortalama çarpan üretecektir.

Bu tür değerleme yaklaşımı, karşılaştırılabilir işlemler veya bir stok değerleme katları kullanma benzer. Birçok analist, bir şirketin kazançlarını tahmin edecek ve EPS rakamını sektörün K / E oranıyla çarpacaktır. Gayrimenkul değerlemesi benzer önlemler ile yapılabilir. (Sizin için en iyi özdeş analiz araçlarından birisini nasıl koyacağınızı öğrenin.

Akran Karşılaştırması Kontrolsüz Değerlenmemiş Stokları Bulur

'ı kontrol edin.)

Gayrimenkul Varlığına Engelleme

Bu gayrimenkul değerleme yöntemlerinin her ikisi de nispeten basit görünüyor. Bununla birlikte, pratikte, bu hesaplamaları kullanarak bir gelir üreten mülkün değerinin belirlenmesi oldukça karmaşıktır. Her şeyden önce, net işletme geliri, aktifleştirme oranına dahil primler ve benzer satış verileri gibi tüm formül girdileri ile ilgili gerekli bilgilerin edinilmesi son derece zaman alıcı ve zorlayıcı olabilir. İkincisi, bu değerleme modelleri, bir kredi krizi veya emlak patlaması gibi emlak piyasasındaki muhtemel büyük değişiklikleri uygun bir şekilde etkilemiyor. Sonuç olarak, değişen ekonomik değişkenlerin olası etkisini tahmin etmek ve etkilemek için daha fazla analiz yapılmalıdır. Mülkiyet piyasaları borsadan daha az likiditeye sahip olduğu için, bazen tam olarak bilgilendirilmiş bir yatırım kararı vermek için gerekli bilgiyi elde etmek zordur. Bu, büyük bir gelişme satın almak için genellikle gerekli olan büyük sermaye yatırımı nedeniyle, bu karmaşık analiz değer düşüklüğündeki bir mülkün keşfedilmesine yol açarsa (öz sermaye yatırımına benzer şekilde) büyük bir kazanç sağlayabilir. Böylece, gerekli girdileri araştırmak için zaman ayırmak zaman ve enerjiye değer. Bottom Line

Gayrimenkul değerlemesi genellikle eşitlik analizine benzer stratejilere dayanır. Diğer yöntemler, iskonto edilmiş net işletme gelirine ve brüt gelir çoğaltıcı yaklaşımına ek olarak sıklıkla kullanılır. Örneğin, bazı endüstri uzmanları, şehir göçü ve kalkınma modelleri hakkında aktif bir bilgiye sahiptir. Sonuç olarak hangi yerel alanların en hızlı değerlenme oranına sahip olduklarını belirleyebilirler. Hangi yaklaşımı kullanmaya karar verirse kazanın en önemli göstergesi araştırmanın ne kadar iyi yapıldığıdır. (Bir şirketin değerini belirlemenin güçlü bir yolunu nasıl bulacağınızı öğrenin:

İyi Zamanlarda ve Kötü

'da Özkaynak Değerlemesi.