Kötü kredi ve / veya iflas ya da haciz geçmişi ile uğraşan konut sahipleri için "devlet kredileri" bulunduğunu duymuşsundur. Aslında, bu oldukça basit değil.

Federal hükümet, ev kredisi sektöründe değildir. Bununla birlikte, özellikle düşük gelirli Amerikalılar için ev sahipliğini geliştirmek için, optimum kredinizden daha azı varsa, sizin için bir ipotek garantilemek isteyebilir. Başka bir deyişle, hükümet borç vermeyi vaat ediyorsa, borç vermeyeceğini taahhüt ederim.

FHA vs. HUD

Bireysel ev sahipliğini teşvik etmekle görevlendirilen federal hükümet ajansı, ABD Konut ve Kentsel Gelişim Departmanı (HUD), ofislerinden biri olan Federal Housing Administration (Federal Konut İdaresi) (FHA ). HUD kendi başına bir miktar kredi garantisi sunmasına rağmen, odağı tek tek evler değil çok amaçlı üniteler üzerinde odaklanmaktadır (yalnızca HUD bölüm 184 kredi garantileri hariç olmak üzere, Yerli Amerikalıların ev satın alarak veya diğer gayrimenkullerde satın alması mümkündür). Tek aile ev alıcıları için ipotek sigortası yalnızca FHA'dır.

Bir FHA Kredisine Uygunluk

Bir FHA garantili ipotek temin etmek için, FHA onaylı bir borç verene, genellikle bir bankaya gitmeniz gerekir. FHA garantili bir konut kredisi özellikle cazip kılan şeylerden biri, en az 580 FICO puanı varsa, satın alma fiyatının% 3'ünü nakit olarak indirmeniz yeterlidir.

Bununla birlikte, FICO skorunuz 580'in altındaysa, peşinat için satın alma fiyatının% 10'unu bulmanız gerekecektir. Yine de, bu ortalama ev satın alan alıcı geçen yıl kapanış satın fiyatın% 14.8 daha iyidir. RealtyTrac tarafından yapılan araştırmalar, 2015 yılının ilk çeyreğinde (en son mevcut verilere göre), konvansiyonel bir ipotekle kapatıldığında ödenen ortalama doların 72, 590, ortalama FHA'nın sigortalının ise sadece 7, 069 dolardığını gösteriyor.

Ancak, FHA tarafından sigortalanmış kredileri "kolay kredi" kredisi için yanlış yapmayın, Washington DC'de Treliant Risk Danışmanlarının nişan direktörü olan FHA ipotek uzmanı Dennis Geist'e dikkat edin: "Bir yanlış anlama var FHA kredileri subprime. Hiçbir şey gerçeğin dışına çıkamaz "diye belirtiyor Geist. "FHA kredileri, daha düşük kredi puanı ve daha yüksek borç-gelir oranı da dahil olmak üzere esnek nitelikli yönergeler sağlıyorsa da, gösterilen ödeme kabiliyeti herhangi bir FHA kredisinin onaylanmasında önemli bir faktördür. "

FICO skorunuz 580'in altındaysa, FHA garantili bir kredinin güvence altına alınması zor olabilir, diye ekliyor Geist. Geist, "Kredi puanı 500 ile 580 arasında olan borçluların onaylanması için daha fazla peşinat ödeme şartları ve ek lisans ta- rafından inceleme yapılması gerekiyor" dedi."Olmayan 'geleneksel' krediyi telafi etmek için 'geleneksel olmayan krediler' kullanılamaz. "

FHA tarafından sigortalanmış kredilerin umudunu açıklayan bilgileri 500 puanın altındaki kredi puanlı alıcılara görebilirsiniz, ancak bunun gerçekleşme ihtimali sıfırdır.

Bir FHA sigortalı kredinin bir başka artısı, konvansiyonel bir banka kredisinin şartlarından farklı olarak, bir FHA kredisi, peşinat için ihtiyaç duyulan nakiti, arkadaşlarınızdan, ailenizden veya hayır işlerinden bir hediye olarak almanızı sağlar. FHA, satıcıya kapanış masraflarınızı ödemesine izin verir, ancak ödenirse ipotekinizin faiz oranını artırabilir, çünkü peşinat için yeterli paranız olmazsanız, size daha az kredi ödülü verir.

Olumsuz mu?

FHA garantili bir kredi kullanmaya karar vermeden önce bazı eksiklikleri düşünün. Birincisi, seçenekleriniz konvansiyonel ipotek ile olduğundan daha sınırlıdır, çünkü yalnızca bir FHA onaylı borç veren ile iş yapabilirsiniz. Bu, en uygun fiyat ve terimler için alışveriş yapmanızı sınırlar. Geist, "Kredi ürünlerinin, ücretlerin ve ipotek sigortasının dikkatli ve tam bir karşılaştırması hangi kredinin sizin için en iyi seçim olduğunu belirlemek için önemli bir adımdır" diye belirtiyor.

FHA-sigortalı kredilerin, bölgenin büyüklüğüne göre değişen miktarı vardır. FHA'nın teminat altına alacağı mutlak üst miktar 625 $, büyük metropol alanlarında sınırlayıcı olabilir. Dahası, birçok konut gelişimi FHA tarafından onaylanmadı, bu nedenle, FHA kredisi ile sizin için bazı daha ucuz konut seçenekleri masadan çıktı.

Ayrıca, ihtiyaç duyduğunuz nakit miktarı düşük olmasına rağmen, bir FHA'nın banka havalesi sırasında bankaları ödemeniz için kullanılan bir HUD rezerv fonuna katkıda bulunduğunuzdan, gerekli FHA sigorta primleri aylık ipotek ödemelerinizi önemli ölçüde artıracaktır. - Güvenceli ipotek kötü gidiyor. Ve ipotek sigortası ödemeleri, gelirinize bağlı olarak her zaman vergiden düşülebilir olmayabilir.

Ön tarafta, taban kredinin% 1.75'inde ipotek sigortası primi (UFMIP) ödeyeceksiniz. Daha sonra, en yaygın FHA kredisi vadesi olan 30 yıllık bir ipotekte, yıllık prim yüksek olarak çalışabilir. En düşük peşinat seçeneğini seçerseniz, kredi tutarının% 85'i. Karşılıklı olarak,% 10 veya daha fazla oranda aşağı çekilen 15 yıllık bir krediyle prim düşer. % 45.

Bu nedenle, bazı FHA kredi garanti alıcıları, kredi geçmişleri geliştikten sonra mülklerini konvansiyonel bir banka kredisi ile yeniden finanse etmeye çalışmaktadırlar. Bunu yapmak ve FHA ipotek sigortası ödemelerine veda etmek için, FHA onayı almak zorunda kalacaksınız. Geist, "FHA ipotek sigortası kredinin tamamı boyunca sürüyor" diyor ve "FHA tarafından sigortalanmış bir krediyi konvansiyonel bir krediyle yeniden finanse etmek için birincil neden mortgage sigortasını ortadan kaldırmak ve / veya kredinin süresini azaltmak olacaktır" . "Ancak, tersi durumda, FHA sigortalı ipotekların varsayılabilir olduğu gerçeği, yani mülkünüzü satın alanlar sizden alabilirler, buna karşılık konvansiyonel ipotekler genelde değildir.

"Geçerli faiz oranları FHA kredisindeki mevcut faiz oranından daha yüksekse, varsayılabilir bir FHA kredisi satma zamanı geldiğinde rekabet avantajı yaratabilir", diye belirtiyor Geist. "Varsayım maliyetleri, yeni bir kredi ile ilişkili maliyetlerden daha düşük. "Dolayısıyla yükselen faiz oranlarına sahip bir alıcı piyasasında kendinizi satarsanız, FHA krediniz potansiyel olarak bir teşvik olabilir.

Bottom Line

FHA garantili krediler, ev sahipliğini teşvik etmek için HUD'un görev süresinin bir parçasıdır. HUD Bölüm 184 kredi garantileri hariç, yalnızca ev sahibi veya başka bir gayrimenkul satın alan Yerli Amerikalılar için mevcut olan HUD dışında, bireysel evler için kredi garantisi vermemektedir. Oldukça iyi krediniz varsa ancak bir peşin ödeme için fon bulunmuyorsa, bir FHA sigortalı kredi size bir ev sahibi olmanıza yardımcı olabilir. Ancak mülk fiyatının, konut türünün ve kredi seçeneklerinin - artı ipotek sigortasının ek maliyeti nedeniyle - elinizde yeterli nakit paranız varsa geleneksel bir ipotekle daha iyi durumda olabilirsiniz. Seçeneklerinizi tamamen keşfetmek ve düşündüğünüz her bir kredinin ön ödemenin ve ömür boyu maliyetinin matematiği yapmak için hepsi düşer.

Daha fazla bilgi için bkz.

FHA Konut Kredileri Hakkında Bilmeniz Gerekenler 7, FHA'nın Minimum Gayrimenkul Standartları ve Bir FHA Kredisine Başvurulacak Nedenler.