İyi yapılandırılmış ve çeşitlendirilmiş bir portföyün en önemli özelliklerinden biri, elindeki ana varlık sınıfları arasında nispeten düşük bir korelasyon seviyesi olmasıdır. Fakat son zamanlardaki veriler, hisse senedi ve tahvil piyasalarının şimdi birbirine yakınlaştığına işaret ediyor. Buna göre, yatırımcılar, ana endekslerle düşük korelasyona sahip olan çeşitlendirme yollarını arıyorlar. Birçok durumda, gerçek değer biçimi olarak satın alındığı sürece gayrimenkul cevap olabilir, halka açık menkul kıymetlerle değil.

Rising Correlation

Tarihsel olarak konuşursak, hisse senedi ve tahvil piyasaları nadiren birbiriyle uyumlu hareket etmiştir. Son on yılda Standard and Poor's 500 Index, uzun vadeli hazine bonolarıyla birlikte 0. 4 negatif, ve Barclay Toplam Borçlanma Endeksi ile 0,1 korelasyonunda bir matematiksel korelasyon katsayısına sahip oldu. Bununla birlikte, hem hisse senedi hem de tahvil piyasaları 2015 yılında aşırı değerlenmiş ve önümüzdeki birkaç ayda faiz oranları kaçınılmaz olarak artacak. Bu, hisse senedi ve tahvil fiyat hareketlerinde önemli bir yakınlaşma ile sonuçlandı ve S & P 500 ile uzun vadeli hazineler arasındaki korelasyon artık sadece 0'dır. 2. Bu rakam faiz oranları ile artmaya devam edecek gibi görünüyor. (Daha fazla bilgi için, bkz. Çeşitlendirme: Portföylerin Kitle İmha Edilerek Korunması.)

Gayrimenkul Alternatif

Emlak piyasası, uzun vadeli olarak enflasyonu geride bırakan hisse senedi dışında biricik diğer varlık sınıfı olmasına rağmen, bu sektörün halka açılan bir paket güvenlik büyük olasılıkla zamanla hisse senetleriyle birlikte hareket edecektir. Bunun bir nedeni, hisse senedi fiyatlarını yönlendiren aynı ekonomik faktörlerin benzer bir şekilde gayrimenkulü de etkilemesi gerçeğidir. Örneğin, halka açık bir gayrimenkul yatırım ortaklığı (GYO) sahip olduğu gerçek mülklerin değerleri yükseldiğinde fiyattan değerlendirecektir. Böyle bir durumda, bu mülklerden elde edilen kira geliri de artacak ve bu da GYO için daha yüksek getiri anlamına gelecektir. Bu da yatırımcılardan gelen talebi artıracak ve daha yüksek bir fiyatla sonuçlanacaktır. (Daha fazla bilgi için, bkz. GYO'lara Yatırım Yapmak İçin Önemli İpuçları .)

Gayrimenkul yatırımları yapan menkul kıymetler aynı zamanda diğer likidite, şeffaflık ve diğer kamuya açık tüm belgeler gibi diğer düzenleyici gereklilikleri karşılamalıdır. Bu uygunluk düzeyi aynı zamanda fiyat hareketlerinde bir ölçüde benzerlik uyandırmaya hizmet edebilir. Bu nedenlerden dolayı, gayrimenkul sektöründe gerçekten birbiriyle ilişkisiz bir varlık arayanlar, doğrudan gayrimenkul yatırımlarından daha iyi sonuçlar alabilirler.

Kamusal olarak işlem gören GYO'ların veya benzeri menkul kıymetlerin aksine, gayrimenkul varlıkları, halka açık aletler gibi verimli bir şekilde fiyatlandırılamaz; çünkü birçok durumda, bunun olması için gerekli olan gerekli bilgi bulunmamaktadır veya farklılık gösterebilir önemli ölçüde çeşitli nedenlerden dolayı.Benzer gerçek özellikler, farklı taraflarca çok farklı değerlerde değerlendirilebilir ve bu fiyatlar, farklı ekonomik iklim koşullarında yapılan diğer mülklerin geçmiş değerlendirmelerinin fiyatlarına dayanabilir. GYO'larla Dengelenme .

Birçok gayrimenkul portföy yöneticisi, mülklerini piyasaya nasıl markalaştırdıkları konusunda da büyük bir engel taşıyor. Bazı özelliklerin değerlerini hesaplamak da gerçek bir mücadele olabilir. Çoğu durumda, resmen kaydedilen en son değer, muhtemel güncel değerinden açıkça farklı olabilir. Bu faktör, bir ev veya şirket belirli bir fiyatla değerlendirildiğinde en net şekilde görülebilir. Üç yıl sonra, çok büyük bir üretim tesisi yakınında inşa edildi, böylece bu tesislerin yerlerini daha değerli hale getirdi. Bu mülklerin değerleri, açıkça önceden değerlendirilen fiyatlara dayandıklarından çok daha yüksek olacak.

Avantaj ve Dezavantajları

Gerçek özelliklerin birbiriyle ilişkili olmayan yönü, tek yararları değildir. Birçok gerçek mülk hızlı veya kolay bir şekilde satılamazlar çünkü sattıklarında satıcının ek bir prim sunabilir ve getirileri de genellikle halka açık menkul kıymetler tarafından sağlananlardan daha iyidir. Bununla birlikte, kira gelirleri ekonomik iklime göre değişebilir ve aniden bir mal satmaya zorlanan yatırımcılar önemli bir kayıp doğurabilirken, uzun vadede mülklerini elinde tutanlar genellikle beklenebilir yakışıklı bir kazanç elde etmek için.

Vergiler ayrıca, yatırımcının sermayenin getirisini önemli ölçüde etkiler; ancak, bazı durumlarda, satıcının geliri nasıl kullandığına bağlı olarak bu miktar azaltılabilir veya ertelenebilir. Hasılatı, Bölüm 1031 Borsası kuralları uyarınca benzer malları satın almak için kullananlar, sonraki mülkler elden çıkarılana kadar satışlarında erteleyebilir. Bütçe Portföylerinin genel oynaklığını azaltmaya çalışan yatırımcılar, hisse senedi, tahvil ve nakitin borç ve hisse senedi senetleri arasındaki artan korelasyon nedeniyle onlara yeterli çeşitlilik sağlamamaktadır. Illiquit gayrimenkul holdingleri, sıklıkla bu ikilemi çözmeye yardımcı olabilir; çünkü bunlar, etkin fiyatlama ve uzun vadeli takdir potansiyeli eksikliği nedeniyle. (Daha fazla bilgi için, bkz:

Emlak Portföyünüzü Stabilize Bırakabilir mi?

)