Sadece faiz talep etmeyen ipotekle konut sahiplerine ev finansmanında bulunma imkânı sağladığı için faiz verenler (borç) ve borç alanlar arasında popülerlik artıyor. Geleneksel, ilkesel olarak geri ödeme yapan kredilerden daha küçük aylık kredi ödemeleri gerektiren bu krediler, ilk kez ev sahiplerine veya harcanabilir gelirlerinde önemli artışlar bekleyen borçlulara büyük bir fayda sağlayabilir. Bununla birlikte, bu krediler, maliyelerini yanlış yöneten borçlular için de riskli olabilir.

Bu yazıda, bu tür finansmanın borçlunun mali durumunu nasıl etkilediğini ve geleneksel finansmanla karşılaştırmasını tartışacağız.

Ayrıca, konvansiyonel bir sabit oranlı ipotek aramak düşünüyorsanız, aşağıdaki gibi bir ipotek hesaplayıcısı kullanarak araştırma yapabilirsiniz.

Kredi verenler için gerekçe

Sabit faizli ödemelerden önemli ölçüde daha küçük olan ilk ödemeleri olan ayarlanabilir faizli ipotekler (ARM'ler), alt kriz krizi sırasında artan kredi varsayılan oranlarında büyük bir rol oynamıştır Gelirlerinin ipotek ödemelerindeki artış kadar en azından hızlı bir şekilde artacağına dair bahis yapan borçlular, yıllık fiyat ayarlamalarını veya yüksek sabit faizli ödemeleri karşılayamayacaklarını görebilirler.

IO ipotekleri üzerindeki aylık ödemeler, karşılaştırılabilir anapara geri ödeme ipoteklerinden düşüktür, çünkü kredi döneminin bir kısmı boyunca anapara ödemesine gerek yoktur. Kredi gelirleri, borç verenler tarafından benzer bir konvansiyonel ipotekten daha büyük kredilere hak kazanılmasına izin vermek için borç verenler tarafından arttırılabilir. Amerika Birleşik Devletleri'nde, IO ipotekleri, sadece beş ya da 10 yıllık faiz ödemeli 30 yıllık krediler şeklinde yapılandırılma eğilimindedir. Ardından ödemeler, kredinin kalan ömrü boyunca tamamen itfa eder. Faiz oranları, sadece faiz dönemi boyunca kayar ve genellikle piyasa faiz oranlarındaki değişimlere tepki olarak ayarlayacaktır.

IO ipotek faiz oranı genellikle konvansiyonel ipotek oranından daha yüksektir. Faiz kredileri, konvansiyonel kredilere göre daha yüksek temerrüde düşme riskine maruz kalma eğilimindedir. Dahası, bir borçlu, konvansiyonel bir ipotekle karşılaştırıldığında bir IO ipotek kullanmazsa, borç verenler kaybedecek daha fazla şeye sahip olabilir; çünkü borç alan, müvekkilini borç veren kişiye geri öder. En kötü senaryoda, evin değerindeki herhangi bir azalma borçluya emlak sattıktan sonra bile ödeme yapamaz hale gelebilir. Ayrıca, kredi geliştikçe borçluların mülklerini yeniden finanse edebilmelerini önleyecektir. Bu nedenle, borç verene bu varsayılan risk için telafi etmek için, borçlu geleneksel konjonktürde geri ödeme kredilerine göre bir risk primine tabidir. Bu risk primi, yüksek faiz oranları biçimindedir.

Bu varsayılan risk, bu kredinin ön ödeme riskini azaltma potansiyeliyle dengelenebilir. Piyasa, gelecekteki temerrütlerin düşüş eğiliminde olduğuna inandığında, özellikle de bu ipotekleri menkul kıymetleştiren bazı borç verenler, verimi olgunluğa (YTM) kadar yükseltme ve "A" derecelendirmesini değerini etkilemesi nedeniyle kredileri daha düşük spreadlerde sunacak bono dilimleri, ön ödemeden doğrudan etkilenen getiriler ile değiştirir.

İlgi sadece Vs. Konvansiyonel İpotekler

IO ödeme yapısının temel geri ödeme alternatifiyle nasıl kıyaslandığını anlamak önemlidir. Aşağıdaki şartlarla iki kredi düşünün. Karşılaştırma amacıyla, bir temel geri ödeme süresini hariç tutan bir IO kredisi kullanılacaktır.

Aynı faiz oranına sahip 200.000, 30 yıl vadeli, sadece faizsiz, itfa pasını alacak olan krediyle karşılaştırıldığında,% 5 faiz oranı ile geleneksel ana para ödenecek krediyi tamamen amorti eden 200, 000, 30 yıl vadeli mali sonuçlar:

Öğe	IO Kredisi (A)	Konvansiyonel Kredi (B)	Fark (AB )
Aylık Ödeme (Anapara ve Faiz)	833 $. 33	1 TL, 073. 64	- 240 TL. 31
Ödenen Toplam Faiz	300, 000. 00	186, 511 57	113, 488 43
Ödenen Toplam Anapara	0 $. 00	200 000	- 200 000 000
Vade Olmayan Anapara Bakiyesi	200,000 $	0 $. 00	200,000 $

Bu senaryoda, faiz seçeneği alan bir kişi 240 TL ödeyecektir. 31 ayda bir daha az, kredinin ömrü boyunca ilâve 113, 488. 43 dolar faiz ödemeli ve 30 yılın sonunda, başlangıçta ödünç alınan orijinal 200.000 $ borcunu ödeyecek. Bir amortisman kredisinin anapara bakiyesi zamanla azalır ve faiz maliyetleri ödenmemiş ana para bakiyesine dayandığından faiz amaçlı kredinin borçlu, kredide önemli miktarda ilave faiz ödeyebilir.

Borçlulara Sağlanan Faydalar

Borçlulara sağlanan faydalar Borçlulara sağlanan faydalar Borçlulara sağlanan faydalar Borçlulara sağlanan faydalar Borçlulara sağlanan faydalar Borçlulara sağlanan faydalar Borçlulara sağlanan faydalar Borçlulara sağlanan faydalar Borçlulara sağlanan faydalar Borçlulara sağlanan faydalar İpotek faizinin indirilebilirliği sayesinde, ipotek kredileri en ucuz sermaye kaynaklarından biridir. Bununla birlikte, bu kredilere hizmet etmek için yüksek aylık harcama bazen bazı konut sahiplerine kredi kartı ve perakende kredi imkânları gibi uçları karşılamak için daha pahalı kısa vadeli borçlanma yapmaya zorlayabilir. Bir IO ipotekini genel bir finansal planın bir parçası olarak kullanarak, ev sahipleri, kısa vadeli borçlanma masraflarını periyodik olarak azaltmak için ana ödeme esnekliğini kullanabilirler. Buradaki anahtar kelime "periyodik olarak" çünkü planlanan ödenek ödemesinin düzenli olarak askıya alınması, kolayca tükenmek ve muhtemelen borç derinliğini düşürmek için bir bahane olabilir. (İlgili okumalar için bkz. İpotek Faiz Vergisi İndirimi .)

Sadece faizli kredinin bir diğer avantajı, harcanabilir geliri olumsuz etkileyen yaşam değişikliklerinin etkisini yumuşatmaya yardımcı olabilmesidir. Konvansiyonel ipotekler mevcut nakit düşüldüğünde insanlar için önemli bir yük olabilir.Bunların örnekleri, bir iş kaybı, bir iş kesintisi veya büyük bir öngörülemeyen harcama. Harcanabilir gelirin geçici bir azalması ortaya çıkarsa, sadece faizli mortgage uzmanları bir ipotek üzerindeki ana ödemeleri askıya alabilir ve bir düşüş yüzünden ev sahiplerini bulmalarına yardımcı olmak için nakit para biriktirir. İyi düşünülmüş bir finansal planı izlemek için yeterli finansal öz disiplin olan birisi, bir evde arzulanan ve elde edilebilir miktarda bir öz sermaye toplamak için uygun bir miktar anapara ödeyebilir, ancak başkaları için bu stratejinin yanlış yönetilmesi muhtemelen Daha fazla mali istikrarsızlık.

Borçlulara Yönelik Riskler

Sadece bir İM mortgage kredisine güvenmek, emeklilik yaşına yaklaşanlardan birinin serveti ve mali bağımsızlık unsuru olabilen evinizde birikimin engellenmesini engelleyecektir. Kredinin ömrü boyunca giderek daha büyük ana ödemeler yapmayı planlayan disiplinsiz borçlu, bir ödeme planıyla kalmanın yetersizliğinin istenen miktarda faizin aşırı ödemesine yol açabileceğini tespit eder. İpotek olgunlaştığında, borcu başlangıçta beklenenden daha büyük balon ödemesiyle karşı karşıya kalır. IO finansmanı kişinin finansal yönetim becerilerini anlamak için içgözlem gerektirir. Faiz ihtimali olan bir krediye girerken ya da mali tuzaklardan uzak duracak bir diğer finansmana başvurulması bu tür bir gayrettir.

İdeal Borçlular

Borçlunun türü IO kredileri düşünmelidir? İlk kez ev sahibi olan genç bir ev sahibi, yalnızca faiz ödemeli bir konut kredisi kullanabilir ancak ipotek maliyetlerinde meydana gelen artışlarla paralel olarak kazançlar artmazsa muhtemelen sorunlara girme olasılığı da yüksektir. Öngörülemeyen bir gelir veya geniş bir değişken bileşen içeren kazancın olduğu bir profesyonel, bu tür bir kredi için uygun bir şekilde kullanılabilir. Örneğin, yıllık tazminatının bir parçası olarak büyük ikramiyeler kazananlar, daha düşük aylık ödemelerden yararlanırlar ve planlanan tutarın ödenmesi için büyük bir toplama dağılımını başkent olarak kullanabilirler. Bir komisyon yapısı üzerinde çalışan ve gelirleri yıldan yıla dramatik olarak dalgalanabilen broker gibi uzmanlar, gelir elde edildiğinde anapara ödemesine ilişkin esneklikten kesinlikle yararlanabilir.

Borçlu, vade öncesinde herhangi bir anapara ödemeyi düşünmeksizin bir IO ipotek girmeyi düşünebilir. Gayrimenkul yatırımcıları / spekülatörler için IO kredileri, güçlenen bir gayrimenkul piyasasından yararlanmak için başkalarının parasını kullanmanın olağanüstü bir yolu olabilir. (Gayrimenkul yatırımları hakkında daha fazla bilgi için bkz. Emlak Yatırımını Öğrenme Eğitimi , Gayrimenkul Yatırımları ve Her Emlak Yatırımcısının Bilmeniz Gereken Beş Şey .) < Yatırımcılar konut projeleri için IO kredileri kullanarak mevcut işletme giderlerini olabildiğince düşük tutuyor ve kazançlarını en üst düzeye çıkarıyor. Aksi halde, anapara geri ödeme için kullanılmış olan nakit, diğer masraflar için kullanılır veya o bölgedeki gayrimenkul piyasası zirveye ulaştığında mülkün değerini en yükseğe çıkarmak için kullanılır.Mülkün maksimum değerde satılması ve o tarihte kredinin geri ödenmesi ile yatırımcılar, anlaĢmaya yatırılan kendi sermayesinin nispeten düĢük tutarı nedeniyle potansiyel olarak olağanüstü getiri oranlarını gerçekleĢtirebilirler. Ancak, bu strateji konut piyasası bir düşüş yaşarsa, bütün strateji çökebilir. Spekülatör, malın uygun bir fiyata satılmasını önermek için aylık ödemeleri ödemek için para tükenebilir.

Bütçe Hattı

IO kredileri, borç verenin temerrüde düşme riskini aştığından emin olmak için borç verenlere daha akıllı olduklarını gerektiren bir tür finansman türüdür. Borçlular için, bir konut kredisinin başlangıç ​​niteliğini desteklemek veya onlardan beklenmedik şekilde gelir kaybını önlemek için ana ödemeleri periyodik olarak askıya alma olanağı, pek çok kişinin faizli kredileri göz önünde bulundurmasına yol açacak faydalardır. Bununla birlikte, gayrimenkul değerlerindeki yerel artışlardan yararlanmak için borç verenin sermayesini kullanacak olan gayrimenkul yatırımcıları hariç, bu belirli finansmanı kullanan borçlular, bir finansal planda kalma ve ev kredilerini kendi imkânları için kullanmamak için kendi yeteneklerini değerlendirmeye özen göstermelidirler Aşırı harcama alışkanlıklarına para yatırmanın ucuz bir yolu.