Jumbo kredisi olarak da bilinen bir jumbo kredisi, Federal Konut Finansmanı Kurumu (FHFA) tarafından belirlenen uygun kredi limitlerini aşan bir konut finansmanı biçimidir. Sonuç olarak, konvansiyonel ipoteklerin aksine, Fannie Mae veya Freddie Mac tarafından satın alınabilir, teminat altına alınmayacak veya menkul kıymetleştirilemez. Son derece rekabetçi yerel emlak piyasalarında lüks malları ve evleri finanse etmek için tasarlanan jumbo ipotekleri, benzersiz teminatlandırma gereklilikleri ve vergi etkileri ile birlikte gelir.

Büyük İtfa Sonrası sonrasında konut piyasası düzelmeye devam ederken Jumbo ipotek çekiliyor.

Jumbo İpotek ne kadar büyük?

Bir ipotek hangi fiyattan geleneksel / uyumlu ve jumbo'ya geçiyor? Eyalete ve hatta ilçeye göre değişir. FHFA, uyuşmayan kredi limiti büyüklüğünü farklı alanlara göre yıllık bazda ayarlar; ancak sık sık değişmez. Aslında, 2014 yılının 424, 100 $ 'lık tek birimli mallar için maksimum limit (ülke genelinde), 2006 yılından bu yana ilk kez genel bazda artmaktadır.

Şu anda, 424 ABD Doları'nı aşan bir ipotek, 100 kıtasal ABD'nin büyük bir çoğunluğunda bir jumbo kredisi olarak kabul edilir. Ancak, konut fiyatlarının aşırı olduğu bölgelerde uygun limit daha yüksektir. Bu "yüksek maliyetli bölgeler" in en yüksek bölümünde, bir jumbo 636 $ 'dan, 150' nin üzerindeki bir kredidir.

İşte nasıl bozulduğuna bir göz atın. Amerika Birleşik Devletleri kıtasında yaklaşık 3, 143 bölge bulunmaktadır. Bunların 2,916'sının kredi limiti 424 dolar, 2017'de 100'dür. Sadece 108 ilde New York City, Los Angeles ve San Francisco dahil olmak üzere toplam 636 $ 'lık bir kredi limiti vardır. Yüksek maliyetli alanların çoğunluğu California'dadır - Golden State'in ülkedeki en pahalı konut pazarlarının bazılarına ev sahipliği yaptığı düşünülürse, bu sürpriz değil.

Ayrıca, kredi limitleri 424 ABD doları olan 100'den daha yüksek olan ancak 636 $ 'dan 150 ABD doları olan 115 ABD ilçe bulunmaktadır. Örneğin, Conn., Fairfield County'deki uygun limit 601 $' 450. Mass. Suffolk County, Boston'a ev sahipliği yaparken, limit 598.000 $ 'dır.

Kredi limitleri kıta ABD dışındadır. Aslında Hawaii'nin beş ilçesindeki sınırlar 636 $' dan 150 ve 721, 050. (Hawaii, Alaska, Guam ve Virgin Adaları ile birlikte daha uygun limitlere sahip olmasına izin verilir.) İlçe kredi limitlerinin tam listesi için buraya bakın.

Jumbo İpotek Ödülüne Sahip Olma

Yörenin yarım milyon ya da daha fazla maliyetine sahip olan yerleriniz varsa - ve bir banka hesabına o kadar fazla oturmadıysanız - muhtemelen Jumbo ipotek ister. Ve karaya oturmaya çalışıyorsanız, konvansiyonel bir kredi için başvuran ev sahiplerinden çok daha sıkı kredi gereksinimleriyle karşı karşıya kalacaksınız.Zümrüt kredileri, yukarıda belirtildiği gibi, bir Fannie Mae veya Freddie Mac garantisinin olmamasından ötürü borç veren için daha fazla kredi riski taşıyor. Ve elbette, çünkü daha fazla para katılıyor.

Genel olarak ipoteklerde olduğu gibi, bir jumbo için asgari koşullar 2008'den beri giderek daha sıkı hale geldi. Onay almak için, 700 ve daha yukarı bir yıldız puanı ve süper düşük bir borç (DTI) oranı - en azından% 43'ün altında ve tercihen% 36'ya yakın bir seviyede. Bunlar uyumsuz ipotek olmasına rağmen, jumbos hala Tüketici Mali Koruma Bürosunun "nitelikli ipotek" olarak gördüğü kurallara uymalı ve standart TTK gibi standartlaştırılmış hüküm ve kurallara sahip bir kredi sistemi kullanmalıdır.

Jumbo ipotek ödemelerini karşılamak için erişilebilir bir nakit paranız olduğunu ispatlamanız gerekir; bu, standart bir 30 yıllık sabit oranlı ipotek seçerseniz çok yüksek olabilir. Belirli gelir seviyeleri ve rezervler, kredinin büyüklüğüne bağlıdır, ancak tüm borçlular, 30 gün öncesine ait ödeme taslaklarına ve iki yıl geriye dönük W2 vergi formlarına ihtiyaç duymaktadır. Kendi hesabınıza çalışıyorsanız, gelir gereksinimleri daha büyüktür: iki yıl vergi beyannamesi ve en az 60 günlük mevcut banka dekontu. Borçlu aynı zamanda hak kazanacak likit varlıklara sahip olduğunu ve nakit rezervleri ipotek ödemelerinin altı ayına eşit olduğunu kanıtlamalıdır.

Ve tüm başvuru sahipleri, diğer gayrimenkuller gibi tutulan diğer tüm krediler ve gayri maddi varlıkların sahipliğini gösteren belgeler göstermelidir.

Ödünç alabileceğiniz miktar elbette, varlıklarınız, kredi puanınız ve satın almak isteyeceğiniz mülk değerine bağlıdır (daha fazla bilgi için bkz. Bir İpotek için Çok Fazla Borç?

Parlak tarafta, jumbo ipotek kredileri konvansiyonel ipoteklere kıyasla daha yüksek faiz oranlarıyla dolaşırken (çünkü daha fazla para harcandı ve daha pahalı bir ev satması daha uzun süre alabilirdi. borç verenin önüne geçmesi gerekir), bu boşluk son yıllarda kapanıyor. Günümüzde, jumbo ipotek için ortalama yıllık yüzde oranı (APR) genellikle konvansiyonel ipoteklerle paraleldir - ve bazı durumlarda, aslında daha düşüktür. Aksi halde, bankalar bir jumbo kredisine% 0,25'den% 1,5'e kadar daha fazla faiz talep edebilir.

Hükümet destekli işletmeler bunları üstesinden gelemese de, jumbo kredileri genellikle diğer finansal kuruluşlarca menkul kıymetleştirilir; Bu menkul kıymetler daha fazla risk taşıdığından, konvansiyonel seküritizasyon kredileri için faiz getirisi sergilemektedirler. Bununla birlikte geç dönemlerde bu spreadler, kredilerin kendilerinin faiz oranı ile düşürüldü.

Jumbo Kredilere Peşin Ödeme

Daha da parlak tarafta, peşinat ödeme gereksinimleri aynı süre zarfında gevşedi. Geçmişte, jumbo ipotek kredisi verenleri genellikle ev satın alan kişileri konutun satın alma fiyatının% 30'unu (konvansiyonel konut ipoteklerinde% 20'ye varan oranlarda) talep ettiler. Şimdi, bu rakam% 10 ila% 15 gibi düşük bir oranda düştü.(Ancak, ipotek sigortası masraflarından kaçınmak için aralarında daha yüksek peşinat ödemenin çeşitli avantajları olabilir:

Özel İpotek Sigortası: Bu 6 Sebep için kaçının). Tüm bu düşük faiz oranlarını faiz ve peşin ödemeler için, bankaların genellikle jumbo kredi paketleri için yeni müşteriler bulmak için çok hevesli olduklarına inanabilirsiniz. Jumbo mortgage borçluları, yüksek net değerli bireylerin türünde olması beklenen ya da olma yolunda ilerliyorlar ve kurumlar uzun vadeli ürünlere üye olmayı severler. Bu tür müşterilerin, mükemmel bir kredi geçmişi, bol miktarda varlıkları ve genellikle, yolda ilave servet yönetimi ve yatırım hizmetleri ihtiyacı vardır. Artı, bir bankanın, 10 $ 200, 000 ipotekten 2 milyon dolarlık bir ipotek uygulaması daha pratik.

Kimler Jumbo Kredisi Almalı?

Bu ipotek, yüksek gelirli çalışanların yılda 250,000 ila 500,000 dolar kazanan bir kısmı için en uygun kabul edilir. Bu bölüm HENRY olarak bilinir; "yüksek kazananlar, henüz zengin değildir" kısaltmasıdır; genellikle çok para kazanıp milyonlarca ekstra nakit veya birikmiş diğer varlıkların olmadığı insanlara atıfta bulunmaktadır.

HENRY segmentindeki bir kişi servetini nakit parayla pahalı bir yeni ev satın almak için biriktirmemiş olsa da, bu tür yüksek gelirli bireyler, klasik bir konut arayan ortalama ev alıcısına göre daha iyi kredi puanı ve daha kapsamlı kredi geçmişlerine sahiptirler. daha düşük bir tutar için ipotek kredisi.

Daha iyi kurulmuş kredilere sahip olmakla birlikte, yüksek gelirliler ayrıca daha sağlam kurulmuş emeklilik hesaplarına sahip olma eğilimindedir. Bu tür yatırım hesaplarına genellikle düşük gelirli çalışanlara kıyasla daha uzun süre katkıda bulunurlar. Bu tür hesaplara genellikle daha fazla para katkıda bulundular, böylece hesap bakiyeleri önemli miktarı temsil ediyor.

Jumbo Kredisinin Vergilendirici Etkileri

Bu kredilerden birine hak kazanabildiğiniz için onu almalısınız anlamına gelmez. Örneğin önemli bir vergi mükellefiyeti sağladığına güveniyorsanız mutlaka yapın.

Belki bir yılda ödediğiniz ipotek faizini vergilerinizden düşürebileceğinizi biliyorsunuzdur. Ancak muhtemelen IRS'in bu kesintiye yaptığı sınır kapısı konusunda endişelenmenize gerek yoktu. İpotek kendisi 1 milyon dolar veya daha az olduğu sürece faiz düşebilirsiniz. İpotekiniz daha büyükse, tüm indirimi alamazsınız. Örneğin, yılda 60.000 ABD doları tahakkuk eden 2 milyon dolarlık bir jumbo ipotek çıkarırsanız, ipotekinizin ilk milyonuna olan ilgisi olan 30.000 ABD Doları - indirim yapabilirsiniz. Dolayısıyla, sadece ipotek faizinin yarısı üzerinde bir vergi indirimi alırsınız.

Jumbos faiz oranları konvansiyonel mortgage kredileriyle daha da uyumlu hale gelse bile, rakiplerinizi çiğnemek ve şartları karşılaştırmak, büyük bir jumbo yerine iki küçük krediyi yerine getirip getirmediğini ispatlayabilmek için yine de sizi bekliyor olabilir uzun mesafedeki maliyeniz için daha iyi.